26 Cdo 2274/2025-220
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., v právní věci žalobkyně ZASIRIUSEMDOPRAVA s.r.o., se sídlem v Praze 2, Varšavská 715/36, IČO 06308198, zastoupené Mgr. Michaelem Dubem, advokátem se sídlem v Praze 6, Na Baště sv. Jiří 258/7, proti žalované Pivo Falkon s.r.o., se sídlem v Praze 10, Korunní 2569/108, IČO 04199260, zastoupené Mgr. Tomášem Krenem, advokátem se sídlem v Praze 5, Na Neklance 3358/29, o zaplacení 254.100 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Lounech pod sp. zn. 14 C 77/2022, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29. 4. 2025, č. j. 17 Co 120/2022-176, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29. 4. 2025, č. j. 17 Co 120/2022-176, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit jí částku 254.100 Kč jako dlužné podnájemné se smluvním úrokem dále v žalobě specifikovaným na základě smlouvy o podnájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 14. 10. 2017 (dále jen „Smlouva“) za období od ledna do července 2021, podnájemné bylo sjednáno s účinností od 1. 5. 2018 ve výši 36.300 Kč měsíčně.
2. Žalovaná se bránila tvrzením, že dne 5. 10. 2020 doručila žalobkyni výpověď z podnájmu ze dne 30. 9. 2020 s dvouměsíční výpovědní dobou a podnájem tak zanikl ke dni 31. 12. 2020. Jako důvod výpovědi později uváděla „pandemickou situaci a související opatření znemožňující podnikání jak žalované, tak žalobkyni“.
3. Okresní soud v Lounech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28. 7. 2022, č. j. 14 C 77/2022-63, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 254 100 Kč s úrokem ve výroku specifikovaným (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II). Na základě zjištěného skutkového stavu (podnájem nebytových prostor byl sjednán smlouvou uzavřenou dne 14. 10. 2017 za účelem provozování hostinské činnosti na dobu od 20. 10. 2017 do 30. 9. 2022 za „nájemné“ ve výši 36.300 Kč měsíčně s účinností od 1. 5. 2018, podnájem lze skončit písemnou dohodou, nájemce i podnájemce může smlouvu vypovědět ve dvouměsíční výpovědní době, způsobem a z důvodů stanovených občanským zákoníkem, žalovaná doručila žalobkyni dne 5. 10. 2022 výpověď z podnájmu, kterou žalobkyně neakceptovala a sama podnájem vypověděla dne 25. 8. 2021) uzavřel, že v podnájemní smlouvě „nebyl sjednán odlišný postup při ukončení podnájemního vztahu“, proto je nutné „postupovat podle 2310 odst. 1 občanského zákoníku“. Jestliže žalovaná výpověď z podnájmu neodůvodnila, třebaže se strany na jejím odůvodnění dohodly, je třeba považovat výpověď žalované za neplatnou a nárok na doplacení podnájemného za opodstatněný.
4. K odvolání žalované Krajský soud v Ústí nad Labem (soud odvolací) rozsudkem ze dne 30. 5. 2023, č. j. 17 Co 120/2022-92, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výrok II). Uvedl, že za situace, kdy si smluvní strany v podnájemní smlouvě pro podnájemkyni omezení výpovědních důvodů nesjednaly, mohla podnájemkyně (žalovaná) ukončit podnájem i během sjednané doby podnájmu, aniž by výpověď odůvodnila. Nárok nájemce na úhradu podnájemného za období 1. 1. 2021 do 31. 7. 2021 proto není důvodný.
5. K dovolání žalobkyně Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 19. 6. 2024, č. j. 26 Cdo 33/2024-131, rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Poukázal přitom na potřebu výkladu čl. XI.3. Smlouvy primárně z hlediska skutečné vůle smluvních stran.
6. Následně odvolací soud svým v pořadí druhým rozsudkem ze dne 29. 4. 2025, č. j. 17 Co 120/2022-176, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I
změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II). Po částečném zopakování a doplnění dokazování dospěl odvolací soud k závěru, že důkazní břemeno ohledně společné vůle stran, že podle článku XI. odst. 3 Smlouvy měla být výpověď podnájemní smlouvy podřízena právní úpravě občanského zákoníku, týkající se nájmu prostoru sloužícího k podnikání a odůvodněna, v posuzované věci žalobkyně neunesla, a proto přikročil k objektivnímu výkladu ohledně důvodu výpovědi podnájemní smlouvy. Uzavřel, že žalovaná (podnájemnice) mohla výpovědí ukončit podnájem i během sjednané doby podnájmu, aniž by výpověď odůvodnila, neboť žádnými výpovědními důvody nebyla vázána, neboť občanský zákoník nezahrnuje zvláštní úpravu skončení podnájmu sjednaného na dobu určitou před uplynutím této doby, ani neodkazuje na úpravu skončení nájmu na dobu určitou.
7. Proti uvedenému rozhodnutí odvolacího soudu podala žalobkyně včasné dovolání. Odvolacímu soud vytýká, že postupoval v rozporu s vysloveným právním názorem Nejvyššího soudu v jeho kasačním rozhodnutí, když sice zkoumal vůli účastníků při sjednávání Smlouvy dle § 556 odst. 1 věty první 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), avšak dospěl k závěru, že nelze projev vůle stran Smlouvy jednoznačně určit. Zároveň se dostatečně nevypořádal s druhou povinností, a to vyložením toho, jakých právních účinků účastníci sledovali sjednáním výpovědních důvodů „stanovených občanských zákoníkem“. Žalobkyně se neztotožňuje s názorem odvolacího soudu, že na podnájem prostoru sloužícího k podnikání nelze aplikovat důvody uvedené v § 2308 o. z. týkající se skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání, jestliže si to účastníci dohodnou. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
8. Žalovaná se ve svém vyjádření k dovolání navrhla, aby bylo dovolání žalobkyně jako zjevně bezdůvodné odmítnuto.
9. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř. se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
10. Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.). Podle ustanovení § 237 o. s. ř. je dovolání, není-li stanoveno jinak, přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 věty první o. s. ř.).
11. Dovolání je podle § 237 o. s. ř. pro řešení otázky výkladu právního jednání obsaženého v čl. XI.3. Smlouvy, na níž závisí dovoláním napadené rozhodnutí a při jejímž řešení se odvolací soud (opětovně) odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 12. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu. 13. Podle § 555 odst. 1 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. 14. Podle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odst. 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odst. 2). 15. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, přijal a odůvodnil závěr, že základním hlediskem pro výklad právního jednání je podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. 16. V rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném pod číslem 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní, Nejvyšší soud uvedl, že pro výklad adresovaného právního jednání je určující skutečná vůle jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Skutečnou vůli jednajícího je třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli jednajícího (§ 556 odst. 1 věta první o. z.), postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. 17. V rozsudku ze dne 15. 7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1767/2019, Nejvyšší soud uzavřel, že soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího – u vícestranných právních jednání společný úmysl jednajících stran, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností a v případě, že soudy dospějí k určitému závěru o nároku vyplývajícímu z právního jednání, o jehož obsahu jsou pochybnosti, které je třeba odstranit jeho výkladem, a z odůvodnění jejich rozhodnutí není zřejmé, zda výklad provedly (použily výkladová pravidla podle citované právní úpravy) a zda především zkoumaly vůli jednajících osob, je jejich právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné. 18. Z právní úpravy i z konstantní judikatury Nejvyššího soudu při výkladu adresovaných právních jednání vyplývá závěr, že základním hlediskem pro výklad právního jednání podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 je úmysl jednajícího a u vícestranných jednání společný úmysl jednajících stran. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Při zjišťování úmyslu jednajícího soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. 19. V soudní praxi není rovněž pochyb (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019), že pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li podnájemní vztah „slabší“ než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce. Je-li tedy předmětem podnájmu prostor sloužící podnikání, pak – kromě ustanovení § 2215 a 2216 o. z. - se na tento podnájem použijí zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), ovšem jen přiměřeně s přihlédnutím k specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upravena podnájemní smlouvou. Tedy jinak řečeno, strany si mohou použití příslušných ustanovení občanského zákoníku dohodnout. 20. V posuzovaném případě odvolací soud (v souladu se závazným právním názorem dovolacího soudu vyjádřeným v předchozím kasačním rozhodnutí) zjišťoval vůli stran ohledně ujednání čl. XI.3. Smlouvy týkající se možnosti Smlouvu vypovědět. Vzhledem k tomu, že i po částečném zopakování a doplnění dokazování nebyla prokázána shodná vůle (společný úmysl) smluvní stran přikročil (v souladu s výše uvedenou judikaturou) k objektivnímu výkladu vůle stran (§ 556 odst. 1 věta druhá o. z.). Samotný výklad vůle smluvních stran provedený odvolacím soudem je však s citovanou judikaturou v rozporu. Z obsahu XI.3. Smlouvy s přihlédnutím k zákonným interpretačním hlediskům plyne, že strany nikterak nechtěly omezit důvody uvedené v § 2308 a násl. o. z. a pro výpověď nájemce podnájemci tyto důvody ještě rozšířily. Stejně tak nechtěly vyloučit povinnost ve výpovědi její důvod uvést (§ 2310 odst. 1 o. z.), neboť Smlouva může být dle předmětného ujednání vypovězena „způsobem stanoveným občanským zákoníkem“. Jelikož se podnájem řídí subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší, půjde o způsob předvídaný právní úpravou pro skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání. 21. Jestliže nebyly ve Smlouvě vyloučeny důvody obsažené v § 2308 a násl. o. z., pro které může být podnájemní smlouva vypovězena, a povinnost důvod ve výpovědi uvést (naopak Smlouva na ustanovení občanského zákoníku odkazuje), je výpověď ze dne 30. 9. 2020, která byla doručena žalované 5. 10. 2020, vzhledem k absenci jejího důvodu neplatná (§ 2310 odst. 1, § 580 o. z.). 22. Z uvedeného vyplývá, že napadený rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) jej zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 věty před středníkem o. s. ř.) a podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. 23. Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 226 odst.1 a § 243g odst. část věty za středníkem a věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 14. 1. 2026
JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu