26 Cdo 2545/2025-148
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., ve věci žalobce O. M. zastoupeného JUDr. Miroslavem Ondrúšem, Ph.D., LL.M., advokátem se sídlem v Ostravě, Čs. Legií 1719/5, proti žalovanému Společenství vlastníků domu XY, zastoupenému JUDr. Simonou Raškovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Krkonošská 1512/11, o zdržení se zásahu do vlastnického práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5, pod sp. zn. 5 C 29/2024, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 28. 5. 2025, č. j. 69 Co 163/2025-121, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 28. 5. 2025, č. j. 69 Co 163/2025-121, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 17. 12. 2024, č. j. 5 C 29/2024-87, se ruší a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 5 k dalšímu řízení.
1. Žalobou podanou u Obvodního soudu pro Prahu 5 dne 23. 7. 2024 se žalobce domáhal, aby soud určil, že žalovaný je povinen se zdržet veškerých zásahů do vlastnického práva žalobce k jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytu č. XY, umístěné v budově č. p. XY, na pozemku parc. č. XY, zapsané na LV č. XY, v katastru nemovitostí pro obec XY, k. ú. XY, u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště XY, a to pronikáním vlhkosti do předmětné jednotky, kdy tato vlhkost má původ ve sklepních prostorách, nacházejících se v budově č. p. XY, na adrese XY, v absenci hydroizolace podlah jednotlivých místností bytové jednotky č. XY a absenci účinné hydroizolační ochrany konstrukcí v budově č. p. XY, na adrese XY, která by chránila konstrukce obvodových stěn proti působení srážkové odstřikující vody, vzlínající zemní vlhkosti, vody prosakující přilehlým pórovitým prostředím a vody zadržené v zásypech, která může lokálně působit na obvodové stěny hydrostatickým tlakem.
2. Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 17. 12. 2024, č. j. 5 C 29/2024-87, shora uvedenou žalobu zamítl (výrok I), a
3. Soud prvního stupně uvedl, že se jedná o zápůrčí (negatorní) žalobu, kterou žalobce uplatnil nárok na ochranu vlastnického práva a jeho nárok vyplývá z § 1013 odst. 1 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). V daném případě je možno se domáhat ochrany proti vlastníku pozemku (nemovité věci), z něhož imise vycházejí. Jestliže by žalovaný byl vlastníkem takové nemovitosti, je pasivně věcně legitimován. Žalobní návrh však bylo třeba formulovat tak, aby bylo zřejmé, že žalovaný je povinen zdržet se všeho, co způsobuje, že konkrétní imise pronikají z jeho nemovitosti do bytu žalobce. Musí být jasně určeno, jakého konkrétního jednání se má žalovaný zdržet, tj. povinnost uložená žalovanému musí být označena přesně, určitě a srozumitelně, a to tak, aby rozhodnutí, jímž soud žalobě vyhoví, bylo materiálně vykonatelné. V daném případě je však formulace, že žalovaný je povinen zdržet se „veškerých zásahů do vlastnického práva žalobce“, zcela neurčitá a neodpovídá požadavku ustanovení § 79 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), tj. ze žaloby není patrno, čeho konkrétně se žalobce domáhá. Rovněž z navrhovaného petitu není zřejmé, z jaké nemovité věci příslušná imise vychází, neboť žalobce označuje za původ vlhkosti kromě sklepních prostor domu také „vodu prosakující přilehlým pórovitým prostředím“ a „vodu zadrženou v zásypech, která může lokálně působit na obvodové stěny hydrostatickým tlakem“.
4. K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 28. 5. 2025, č. j. 69 Co 163/2025-121, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).
5. Odvolací soud dospěl k závěru, že v projednávané věci se nejedná o žalobu z imisí (tzv. sousedskou žalobu), neboť žalobce se nebrání zásahům do svého vlastnického práva nepřípustnými zásahy z jiné nemovitosti (jiného vlastníka), ale ve skutečnosti domáhá odstranění vad budovy (společných částí domu) spočívajících ve vlhkosti sklepních prostor, která proniká do jednotky v jeho vlastnictví (tvrdí vadu budovy, které je spoluvlastníkem, a požaduje její odstranění a opravu). Negatorní žaloba je v takovém případě vyloučena a žalobce se má domáhat svého nároku na půdě shromáždění vlastníků.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dovolatel) dovolání, jehož přípustnost opřel o § 237 o. s. ř. s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení právní otázky, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od tam označené ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, případně která v rozhodování dovolacího soudu doposud nebyla vyřešena. S odkazem na tam uvedenou judikaturu dovolacího soudu argumentoval, že vlastník jednotky je aktivně legitimován a společenství vlastníků je zase pasivně legitimováno v případě, kdy se vlastník jednotky brání proti negativním zásahům plynoucím z nemovité věci, kterou má ve správě. Dále uvedl, že žalobce a žalovaný není totožná osoba a že vlhkost pronikající ze společných částí budovy je jednoznačně imisí a žalobce je oprávněn domáhat se vůči žalovanému ochrany proti imisím, a tedy podat žalobu na zdržení se zásahů do vlastnického práva podle § 1013 o. z. Měl za to, že žalobní petit, který v tomto směru formuloval, není neurčitý. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu stejně jako rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
7. Žalovaný se ve svém vyjádření ztotožnil se závěry odvolacího soudu a navrhl, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.
8. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Poté se zabýval jeho přípustností.
9. Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř. a také důvodné, neboť při řešení otázky, vyplývající z obsahu dovolání, zda se může žalobce žalobou z imisí podle § 1013 o. z. proti společenství vlastníků domáhat nápravy zásahu do jeho vlastnického práva vnikáním vlhkosti do jeho bytové jednotky, se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
10. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
11. Podle § 1013 odst. 1 o. z. se vlastník zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.
12. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 29. 4. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3940/2014, uveřejněném pod č. 104/2015 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, vysvětlil a přijal zobecňující závěr, že (bez ohledu na odlišné slovní vyjádření) jsou ustanovení § 127 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), a ustanovení § 1013 odst. 1 o. z. obsahově totožnými právními normami s tím, že judikatura k § 127 odst. 1 obč. zák. ohledně imisí je v zásadě použitelná i pro posuzování imisí podle § 1013 odst. 1 o. z.
13. Imisí (ve smyslu § 1013 o. z.) se rozumí účinky fyzicky přesahující věc samu a působící na jiné osoby nebo na věci ve vlastnictví jiného negativním způsobem. Ochrana proti obtěžování imisemi náleží – jako aktivně věcně legitimovanému – především vlastníku pozemku (jiné nemovité věci), na nějž imise vnikají. Pasivně věcně legitimovaným ve sporu z imisí pak bude zejména vlastník pozemku (jiné nemovité věci), z nějž imise vycházejí. Vzhledem k tomu, že společenství vlastníků, které má právní osobnost i svéprávnost (byť omezenou na stanovený předmět činnosti), nejedná – v rámci zajišťování správy domu a pozemku, za niž odpovídá podle ustanovení § 1190 o. z. – z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem, není důvod bránit se tomu, aby se uvedený výklad vztahoval i na ně. Mají-li tedy imise svůj původ ve společných částech domu (což žalobce v žalobě tvrdí), je dána pasivní legitimace žalovaného jako osoby odpovědné za jejich správu [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 10. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1816/2019, a ze dne 24. 1. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3230/2023, v podrobnostech k charakteru společenství vlastníků, resp. jeho činnosti srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3553/2017 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 7. 8. 2018, sp. zn. I. ÚS 2325/18)].
14. V souzené věci byla zjištěna, jak plyne ze znaleckého posudku DEKPROJEKT s.r.o. - znalecká kancelář ze dne 22. 4. 2024, zvýšená vlhkost, která se projevuje především na obvodových stěnách bytové jednotky žalobce, přičemž příčinou je vzlínání vlhkosti pórovitým materiálem kontaktních konstrukcí objektu a u konstrukcí situovaných pod úrovní terénu lze navíc předpokládat průsak vody způsobený akumulací srážkové vody v zásypech původní stavební jámy, jež lokálně působí tlakem na vnější líc obvodových suterénních stěn. Současně byla konstatována absence funkční hydroizolace podlahových konstrukcí. Rovněž bylo zjištěno, že zdivo bytové jednotky žalobce je částečně porušováno vlhkostí a byla identifikována vlhkost zdiva, která se projevuje viditelnými poruchami a negativně ovlivňuje vnitřní mikroklima místností. Z odborného posouzení Ing. Michaela Balíka, CSC., z května 2023 plyne, že hlavní příčinou vlhkosti je voda hromadící se v terénu v bezprostředním okolí obvodových konstrukcí, jež následně sekundárně vzlíná do zdiva (západní obvodová stěna je částečně zapuštěna pod úroveň terénu). Dalším zdrojem vlhkosti je voda vzlínající z podzákladí.
15. Ze skutkových zjištění, která potvrzují žalobní tvrzení, vyplývá, že v projednávané věci uplatnil dovolatel zápůrčí (negatorní) žalobou nárok na ochranu vlastnického práva, který opírá (právní důvod žaloby) o ustanovení § 1013 odst. 1 věty prvé o. z., přičemž ochrany před imisemi se lze zápůrčí (negatorní) žalobou bránit i proti společenství vlastníků, vycházejí-li imise ze společných částí domu. Závěr odvolacího soudu, že zápůrčí (negatorní) žaloba je v daném případě vyloučena a že žalobce se může domáhat svého nároku pouze na půdě shromáždění vlastníků, je tedy v rozporu s výše uvedenou judikaturou dovolacího soudu.
16. Jelikož odvolací soud na základě uvedeného právního názoru žalobu jako celek zamítl, nezabýval se (správnou) formulací žalobního petitu, což řešil soud prvního stupně.
17. Přesto lze vzhledem k obsahu dovolání poukázat na to, že domáhá-li se žalobce jako vlastník nemovité věci ochrany proti imisím, je třeba žalobní návrh formulovat tak, že žalovaný je povinen zdržet se všeho, co působí, že konkrétní imise (zde vlhkost) vnikají z jeho (v žalobě specifikovaného) pozemku (případně i z jiné nemovité věci) na (v žalobě specifikovaný) pozemek (případně i jinou nemovitou věc) žalobce. Jestliže soud zjistí, že v konkrétním případě jde o vnikání imisí v míře nepřiměřené místním poměrům (a podstatně omezující obvyklé užívání nemovité věci), žalobě vyhoví; v odůvodnění rozsudku pak vyloží míru imisí, která je v dané věci přiměřená místním poměrům, a míru imisí v dané věci zjištěnou [srov. mutatis mutandis rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1421/2003, uveřejněný pod č. 14/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či ze dne 22. 2. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2296/2006, jejichž závěry jsou přiměřeně použitelné i v poměrech právní úpravy obsažené s účinností od 1. 1. 2014 zejména v § 1012 a 1013 o. z. (k tomu viz odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 3. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3277/2014, uveřejněného pod č. 105/2015 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek)].
18. Soudní praxe je ustálena v závěru (srov. již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 10. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1816/2019), že v poměrech bytového spoluvlastnictví (§ 1158 a násl. o. z.) je třeba rozlišovat v rámci jednoho domu s jednotkami mezi sférou odpovědnosti jednotlivých vlastníků jednotek (jak je vymezena zejména v § 1175 a násl. o. z.) a sférou odpovědnosti společenství vlastníků (jestliže v konkrétním případě vzniklo a tudíž podle § 1190 o. z. odpovídá za správu domu a pozemku ve smyslu § 1189 o. z.). Se zřetelem k uvedenému specifiku bytového spoluvlastnictví lze pak ve sporu z imisí mezi vlastníkem jednotky a společenstvím vlastníků, popř. mezi vlastníky jednotek navzájem, uznat za náležité označení „nemovité věci“, ze které imise vychází (a obdobně i „nemovité věci“, na kterou imise vniká], i označení určité (reálně vymezené) části domu [např. střecha, chodba, schodiště, sušárna, byt (ve smyslu prostorově oddělené části domu) apod.)], a to bez ohledu na to, že nemá charakter samostatné věci v právním smyslu [obdobně soudní praxe již v minulosti (v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 1991, resp. do 31. 12. 2013) připouštěla možnost ochrany proti imisím i ve vztazích mezi (pouhými) uživateli bytů, aniž nutně muselo jít o samostatné věci v právním smyslu (k tomu srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 1. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2071/2005, uveřejněného pod č. 88/2007 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek)]. Takové označení přitom musí být dostatečně přesné tak, aby příslušnou část domu bylo možné přiřadit k odpovědnostní sféře buď konkrétního vlastníka jednotky, nebo společenství vlastníků.
19. V dané věci formuloval dovolatel (žalobce) žalobní návrh (petit) tak, že žalovaný je povinen „zdržet se veškerých zásahů do (jeho) vlastnického práva…, a to pronikáním vlhkosti do předmětné jednotky, kdy tato (vlhkost) má původ ve sklepních prostorách na adrese XY …“. Se zřetelem k tomu, co bylo uvedeno výše, lze mít za to, že dovolatel uvedeným požadavkům dostál, pokud jde o identifikaci označení „nemovité věci“, ze které imise vychází (sklepní prostory na adrese na adrese XY), i pokud jde o stanovení povinnosti zdržet se přesně vymezeného rušení (pronikání vlhkosti). Pokud je žaloba koncipována jako žaloba směřující na zdržení se zásahu, pak se po žalobci nepožadují (a neukládají žalovanému) žádná konkrétní opatření, výběr přiměřených opatření je přenechán žalovanému.
20. Pro úplnost lze dodat, že měl-li soud prvního stupně za to, že žaloba vykazuje nedostatky (vady), které brání jejímu věcnému projednání a pokračování v řízení, přicházelo v úvahu jejich odstranění postupem podle § 43 o. s. ř., neboť neurčitý žalobní petit není důvodem k zamítnutí žaloby.
21. Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není z pohledu uplatněných dovolacích námitek správný. Nejvyšší soud ho proto podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, a to včetně závislých výroků o náhradě nákladů řízení. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud také toto rozhodnutí a věc vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§ 243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
22. Soud prvního stupně je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.).
23. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud prvního stupně v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 14. 1. 2026
JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu