26 Cdo 2693/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc.,
ve věci žalobce V. S., proti žalované J. S., zastoupené Mgr. Tomášem Valíkem,
advokátem se sídlem v Opavě, Rolnická 1636/21a, o vyklizení bytu, vedené u
Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 9 C 289/2007, o dovolání žalované proti
rozsudku Krajského soud v Ostravě ze dne 24. února 2009, č. j. 11 Co
14/2009-41, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobce se domáhal, aby žalované bylo uloženo vyklidit byt v jeho domě, který
po zániku práva nájmu výpovědí užívá bez právního důvodu. Okresní soud v Opavě (soud prvního stupně) rozsudkem z 30. 9. 2008, č. j. 9 C
289/2007-20, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. K odvolaní žalobce
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem z 24. 2. 2009, č. j. 11 Co
14/2009-41, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalované uložil, aby
vyklidila byt č. 2 o velikosti 1 + 1 s příslušenstvím, nacházející se v
přízemí vpravo domu v O. (dále „předmětný byt“ nebo „byt“) do 15 dnů po
zajištění přístřeší; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou
stupňů. Soud prvního stupně zjistil, že žalovaná užívá předmětný byt od roku 1991 na
základě dohody o odevzdání a převzetí bytu označeného č. 3 a od roku 1997 podle
nájemní smlouvy uzavřené s právním předchůdcem žalobce, v níž byl byt označen
č. 2. Žalobce nabyl vlastnické právo k domu, v němž se byt nachází,
příklepem v dražbě v roce 2004. Dne 27. 3. 2007 žalovaná převzala poštou
doručenou výpověď danou jí žalobcem z nájmu bytu. K doručení výpovědi žalobce
zmocnil právníka M. Č. Výpověď považoval soud prvního stupně za neplatný právní
úkon pro neurčitost a nesrozumitelnost podle § 37 odst. 1 občanského zákoníku
(dále „obč. zák.“). Ve výpovědi je byt označen č. 2, v dohodě z roku 1991 však
mělo jít o byt č. 3 a změnu v číslování žalobce nedoložil. Výpověď je
odůvodněná tím, že žalovaná podle § 711 odst. 1 písm. a) obč. zák. přes
písemnou výstrahu hrubě porušuje dobré mravy v domě, porušení však nebylo
blíže specifikováno a výstraha nebyla doložena. U dalšího důvodu, že podle §
711 odst. 1 písm. b) obč. zák. žalovaná hrubě porušila povinnosti vyplývající
z nájmu bytu tím, že nezaplatila nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s
užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného, nebylo
uvedeno, za které období dluh vznikl. Výpověď z důvodu neužívání bytu nebo jeho
užívání jen občas odkazovala na § 722 písm. d) obč. zák., který však
výpovědní důvod neupravuje, stejně jako jsou nesprávně uvedena ustanovení
občanského zákoníku, která mají upravovat výpovědní důvody. Vzhledem k tomu,
že nešlo o řádnou výpověď, nemohlo dojít ani k zániku nájmu bytu, a to i když
žalovaná nepodala žalobu o určení neplatnosti této výpovědi. Odvolací soud opakoval důkaz výpovědí z nájmu bytu a dospěl k závěru, že je
právním úkonem dostatečně určitým a srozumitelným. Žalovaná mohla pochopit, že
je jí dávána výpověď z nájmu bytu, který byl specifikován jak číslem, tak
umístěním v domě a svojí velikostí. I když ve výpovědi byla nesprávně uvedena
ustanovení občanského zákoníku, je srozumitelná, pokud uvádí výpovědní důvod
spočívající v hrubém porušení povinnosti vyplývající pro žalovanou z nájmu bytu
tím, že nezaplatila nájemné a plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu tří
měsíců.
Výpověď sice neobsahuje závazek žalobce, že pro ni zajistí bytovou
náhradu alespoň ve formě přístřeší, ale nedostatkem této náležitosti by se soud
mohl zabývat jen v řízení o neplatnosti výpovědi, takovou žalobu však žalovaná
nepodala, i když o tom byla ve výpovědi poučena. Protože jí výpověď z nájmu
byla doručena 27. 3. 2007, od 1. 4. 2007 běžela tříměsíční výpovědní lhůta a
30. 6. 2007 nájem žalované k bytu zanikl. Od 1. 7. 2007 užívá byt bez právního
důvodu a žalobce se po právu podle § 126 odst. 1 obč. zák. domáhá jejího
vyklizení. Podle § 712 odst. 5 obč. zák. vázal odvolací soud vyklizení bytu
žalovanou na zajištění přístřeší.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž uplatněné
dovolací námitky podřadila pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení
věci podle § 241a odst. 2 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád,
ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o. s. ř.“).
Za správný považuje názor soudu prvního stupně, že výpovědˇ z nájmu bytu je z
jím uvedených důvodů pro nesrozumitelnost a neurčitost neplatná a že nemohla
vést k zániku jejího práva nájmu k bytu. Je stále nájemkyní bytu a má právní
titul k užívání tohoto bytu v domě žalobce. Navrhla, aby dovolací soud napadené
rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobce se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací projednal dovolání a rozhodl o
něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou
provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (Čl. II, bod 12. tohoto zákona) - dále opět
jen „o. s. ř.”.
Dovolání proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas subjektem k tomu
oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky
advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 2 o.s.ř.) a je přípustné
podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího
soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Vady řízení podle § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3
o.s.ř., jakož i jiné vady, které by mohly mít za následek nesprávné
rozhodnutí ve věci, dovolatelka neuplatnila. Existence těchto vad, k nimž je
dovolací soud povinen přihlížet v případě přípustného dovolání z úřední
povinnosti (§ 242 odst. 3 o.s.ř.), se z obsahu spisu nepodává.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá nebo právní normu, sice
správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
Podle § 711 odst. 1 obč. zák. pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů
uvedených v zákoně. Ve smyslu § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. může
pronajímatel vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu i tehdy, jestliže nájemce
hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že
nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši
odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s
užíváním bytu. Podle § 711 odst. 3 obč. zák. písemná výpověď pronajímatele musí
být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod
výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2), poučení nájemce o možnosti podat do
šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi u soudu, a pokud nájemci
podle zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci
odpovídající bytovou náhradu. Podle § 711 odst. 4 obč. zák. má-li nájemce právo
na náhradní byt nebo náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po
zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. Podle § 711
odst. 5 obč. zák. nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě
šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a
řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.
K určitosti výpovědi pronajímatele (§ 37 odst. 1 obč. zák. ) dané z důvodu
podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. se Nejvyšší soud vyjádřil v rozsudku
ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009, tak, že je třeba, aby
pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak,
aby z ní bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění; nestačí tedy, aby např.
pouze uvedl, že „nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za služby ve výši
odpovídající trojnásobku těchto měsíčních plateb“, nebo že „dluží na uvedených
platbách konkrétní částku“, uvedenou ve výpovědi, ale je třeba, aby
specifikoval, z čeho se tato částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které
konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil).
Nejvyšší soud uvedl již v rozsudku ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo
778/2008, že šedesátidenní lhůta podle § 711 odst. 5 obč. zák. je lhůtou hmotně
právní (obsaženou v hmotně právním předpisu) prekluzivní. Dále dospěl k
závěru, že tato lhůta začne běžet v případě, že nájemci je doručen písemný
projev vůle pronajímatele směřující k ukončení nájemního vztahu k bytu
výpovědí, a to i tehdy, neobsahuje-li tento projev vůle v rozporu s ustanovením
§ 711 odst. 3 obč. zák. např. poučení o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu
na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Je tomu tak proto, že obdrží-li nájemce
písemný projev vůle pronajímatele směřující k ukončení jeho nájmu bytu, je na
něm, aby se o svá práva (tedy i pro něj významné právo nájmu bytu, jehož
prostřednictvím uspokojuje jednu ze základních lidských potřeb – potřebu
bydlení) staral. Nepodá-li proto žalobu podle § 711 odst. 5 obč. zák. v tam
uvedené prekluzivní lhůtě, je povinen byt – po skončení nájemního poměru
uplynutím výpovědní lhůty (§ 711 odst. 2 obč. zák.) – vyklidit; má-li právo na
náhradní byt nebo náhradní ubytování (či přístřeší jako bytovou náhradu svého
druhu), je povinen byt vyklidit ve smyslu § 711 odst. 4 obč. zák. do 15 dnů po
zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování (či po
poskytnutí přístřeší). Z toho rovněž vyplývá, že výpovědní lhůta podle § 711
odst. 3 ve spojení s ustanovením § 710 odst. 2 obč. zák. začne v této situaci
běžet i v případě absolutní neplatnosti výpovědi a že k neplatnosti výpovědi z
nájmu bytu nelze přihlížet až v řízení o vyklizení bytu vedeném na základě
žaloby pronajímatele v případech, kdy nájemce, ač povinen (viz § 711 odst. 2 a
4 obč. zák.), byt nevyklidil. Nepodal-li proto vypovídaný nájemce ve lhůtě
šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi (§
711 odst. 5 obč. zák.) u soudu příslušného podle místa, v jehož obvodu se byt
nachází (srov. usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. 2. 2007, sp. zn.
42 Co 52/2007, uveřejněné pod č. 45 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek
ročník 2008), skončí jeho nájemní poměr k bytu uplynutím výpovědní lhůty (§ 710
odst. 2 obč. zák.).
V daném případě byl výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. ve
výpovědi z nájmu bytu ze dne 13. 3. 2007 vymezen neurčitě, tedy neplatně ve
smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. Protože však žalovaná žalobu o určení neplatnosti
této výpovědi nepodala, její nájemní poměr výpovědí zanikl a v řízení o
vyklizení bytu již nelze platnost výpovědi přezkoumávat.
Z uvedeného vyplývá, že i přes nesprávný právní názor odvolacího soudu na
určitost výpovědi z nájmu bytu ze dne 13. 3. 2007, je jeho rozhodnutí věcně
správné, neboť žalovaná po zániku práva nájmu užívá předmětný byt bez právního
důvodu. Nejvyšší soud podle § 243b odst. 2 o. s. ř. dovolání zamítl.
Povinnost nahradit žalobci, který byl v dovolacím řízení úspěšný, náklady
nebyla žalované podle § 243b odst. 5, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142
odst. 1 o.s.ř. uložena, neboť mu náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. dubna 2011
JUDr. Marie Rezková
předsedkyně senátu