Judikát 26 Cdo 3326/2025
Soud:Nejvyšší soud
Datum rozhodnutí:28.04.2026
Spisová značka:26 Cdo 3326/2025
ECLI:ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.3326.2025.1
Typ rozhodnutí:USNESENÍ
Heslo:Nájem bytu
Dotčené předpisy:§ 2000 odst. 1 o. z. Kategorie rozhodnutí:E 26 Cdo 3326/2025-155
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., v právní věci žalobkyně obce Rančířov, se sídlem v Rančířově 36, IČO 00839574, zastoupené JUDr. Tomášem Hlaváčkem, advokátem se sídlem v Praze 5, Kořenského 1107/15, proti žalovanému J. P., zastoupenému Mgr. Vojtěchem Hamanem, advokátem se sídlem v Jihlavě, Masarykovo náměstí 110/64, o zrušení závazku z nájemní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Jihlavě pod sp. zn. 11 C 39/2023, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Brně – pobočky v Jihlavě ze dne 2. 7. 2025, č. j. 54 Co 10/2024-133, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 5 022 Kč, k rukám Mgr. Vojtěcha Hamana, advokáta se sídlem v Jihlavě, Masarykovo náměstí 110/64, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení. Odůvodnění:
1. Žalobkyně se ve smyslu § 2000 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), domáhala zrušení závazku ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, kterou uzavřela se žalovaným dne 1. 12. 2012, a jejímž předmětem byly tam specifikované nemovitosti. Tvrdila, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou 15 let s možností dalšího prodloužení bez vážného důvodu pro takové trvání a že žalovaný řádně neplní své povinnosti nájemce.
2. Okresní soud v Jihlavě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 9. 2023, č. j. 11 C 39/2023-58, žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II).
3. Soud prvního stupně zjistil, že žalobkyně (pronajímatelka) uzavřela se žalovaným (nájemcem) dne 1. 12. 2012 smlouvu o nájmu nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva“) týkající se tam specifikovaných nemovitostí (dále též jen „nemovitosti“, resp. „areál“). Nájem byl sjednán na 15 let s opcí pro nájemce na dalších dva krát pět let. Žalovaný byl oprávněn provádět na předmětu nájmu technické úpravy a zavázal se areál opravovat a rekonstruovat. Dodatkem ze dne 26. 1. 2013 byla základní doba nájmu prodloužena na 20 let. Žalovanému byl pronajat prakticky prázdný areál, který žalobkyně nedokázala sama provozovat, přičemž se zavázal platit nájemné bez ohledu na svou úspěšnost s využíváním areálu.
4. Po právní stránce dovodil, že možnost zrušení závazkového vztahu byla do právního řádu zavedena až s účinností občanského zákoníku. Ustanovení § 2000 o. z. je podle § 3028 odst. 3 o. z. aplikovatelné pouze na právní vztahy vzniklé od 1. 1. 2014 nebo dřívější vztahy, jejichž strany se dohodly, že jejich práva a povinnosti se budou občanským zákoníkem řídit. V dané věci účastníci nájemní smlouvu uzavřeli za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a z provedených důkazů ani z tvrzení účastníků nevyplývá, že by nájem podřídili novým pravidlům. Nemůže být tudíž ani zrušen podle § 2000 o. z. a žalobu je na místě zamítnout.
Nad rámec řečeného dodal, že i v případě aplikace § 2000 o. z. by nepovažoval žalobu za opodstatněnou. Nájemní smlouva byla sjednána k rozsáhlému areálu, který měl v době vzniku smlouvy nejvýše 10% obsazenost, jak tvrdila sama žalobkyně. V tomto stavu problematické využitelnosti se areál nacházel i přes řádově desetimilionové investice, které do něj byly vloženy. Obecná zkušenost ostatně ukazuje, že existuje velké množství podobných areálů, které bez vhodného provozovatele zůstávají prázdné a stávají se z nich brownfieldy.
Je pak pochopitelné, že žalovaný měl zájem o nájem areálu jen se zárukou, že jej bude moci užívat na základě dlouhodobé koncepce, která nepochybně spočívá v počátečních investicích (finančních i duševních), které se vracejí až po delším čase a pozdější zisk kompenzuje prvotní ztráty. Využívání areálu k dalším podnájmům, který musel být předpokládán, vyžaduje i příslib podnájemcům, že jejich zázemí bude mít stabilní podmínky, což není možné splnit bez dlouhodobého pronájmu žalovaným. Vážné důvody pro dlouhodobé trvání nájmu není možné v současně době popřít se znalostí, že žalovaný se svým podnikatelským plánem uspěl a pro žalobkyni je dnešní nájemné nižší, než kdyby přímo vstoupila do pozice žalovaného či obsazený areál pronajala jinému subjektu.
5. K odvolání žalobkyně Krajský soud v Brně – pobočka v Jihlavě (soud odvolací) rozsudkem ze dne 2. 7. 2025, č. j. 54 Co 10/2024-133, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II). Odvolací soud rozhodoval poté, co byl jeho předchozí rozsudek ve věci zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2025, č. j. 26 Cdo 2457/2024-104.
6. Odvolací soud měl za správná skutková zjištění soudu prvního stupně. Po právní stránce pak s ohledem na závazný právní názor Nejvyššího soudu vyšel z toho, že na předmětný závazkový vztah je zapotřebí aplikovat právní úpravu účinnou od 1. 1. 2014 včetně § 2000 o. z. umožňujícího zrušit dlouhodobý závazek rozhodnutím soudu v případě, že k uzavření smlouvy o takovém trvání neexistoval vážný důvod, přičemž ke rušení závazku by neměl soud přistupovat bez velmi pečlivého zdůvodnění. S odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10.
4. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2845/2023, uvedl, že okolností, pro kterou by měl být daný závazek zrušen, není fakt, že nájemní smlouva je v současné ekonomické realitě pro žalobce nevýhodná. Jde o běžné kontraktační riziko, přičemž v dlouhodobém horizontu je naprosto běžné, že během tohoto období může dojít k několika ekonomickým krizím či recesím. Za vážné důvody k uzavření smlouvy o nájmu na dobu delší než 10 let je třeba považovat mimo jiné i investice nájemce do předmětu nájmu, jako je tomu v projednávané věci.
Ustanovení § 2000 odst. 1 o. z., které představuje výjimku ze zásady pacta sunt servanda, by mělo být vykládáno zdrženlivě. Je tak třeba přihlédnout na jedné straně k nesporným investicím žalovaného do předmětu nájmu, na straně druhé k tomu, že žalobkyně přijala závazek ze smlouvy za vzájemně dohodnutých podmínek včetně nájemného a nemožnosti nájemné jednostranně zvýšit.
Jestliže žalobkyni s ohledem na následující ekonomický vývoj přestaly podmínky vyhovovat, jde o kontraktační riziko.
7. Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti rozsudku odvolacího soudu Nejvyšší soud odmítl podle § 243c odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.
8. Námitkami, že odůvodnění napadeného rozsudku je vnitřně rozporné a že rozsudek je nepřezkoumatelný, dovolatelka uplatňuje jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. Nevymezuje žádnou otázku procesního práva, na níž by z hlediska právního posouzení věci napadené rozhodnutí záviselo, ale ve skutečnosti odvolacímu soudu jen vytýká, že řízení zatížil vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. K vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, jakož i k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.
s. ř., může dovolací soud přihlédnout jen tehdy, je-li dovolání přípustné (§ 237 - 238a o. s. ř.); samy o sobě však takovéto vady, i kdyby byly dány, přípustnost dovolání nezakládají. Nadto řízení vytýkanými vadami netrpí, neboť napadené rozhodnutí splňuje náležitosti odůvodnění rozsudku stanovené v § 157 o. s. ř. (ve spojení s § 211 o. s. ř.) a dovolatelkou tvrzené nedostatky nebyly – podle obsahu dovolání – na újmu uplatnění jejích práv (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, uveřejněný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
9. Právní posouzení věci odvolacím soudem dovolatelka zpochybňuje rovněž prostřednictvím skutkových námitek. Kritizuje-li skutkový závěr o investicích žalovaného (resp. vlastních investicích) do předmětu nájmu, nesouhlasí s jeho skutkovými zjištěními a hodnocením provedeného dokazování, a uplatňuje tak opět jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. Samotné hodnocení důkazů opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v § 132 o. s. ř. nelze úspěšně napadnout (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2017, sp. zn. 31 Cdo 3375/2015, uveřejněný pod č. 78/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či nález Ústavního soudu ze dne 6. 1. 1997, sp. zn. IV. ÚS 191/96). Nadto nelze přehlédnout, že odvolací soud se investicemi dovolatelky do předmětu nájmu v rozhodné době věnoval, nepovažoval je však za relevantní s ohledem na závěr, že obsazenost pronajímaného areálu byla i přes její desetimiliónové investice nejvýše 10 %.
10. Otázka předpokladu pro zrušení dlouhodobého závazku podle ustanovení § 2000 odst. 1 o. z., spočívajícího v nedostatku vážného důvodu pro uzavření smlouvy, kterou dovolatelka pokládá za dovolacím soudem dosud neřešenou, přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nezakládá. Uvedená otázka již byla Nejvyšším soudem řešena a odvolací soud se od řešení přijatého v judikatuře dovolacího soudu neodchýlil. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 10. 11. 2021, sp. zn. 26 Cdo 740/2021, uveřejněném pod číslem 88/2022 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 4. 2024, sp. zn.
26 Cdo 2845/2023 (na která odkázal též odvolací soud), vysvětlil, že otázku, zda ke sjednání dlouhodobého závazku měly strany vážný důvod, je zapotřebí posuzovat z objektivního hlediska s přihlédnutím ke všem zjištěným okolnostem. Za vážný důvod k uzavření smlouvy o nájmu na do dobu delší než deset let lze mimo jiné považovat investice nájemce do předmětu nájmu, které jsou způsobilé ospravedlnit mimořádně dlouhou dobu trvání nájemního poměru účastníků (obdobně komentářová literatura: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V.
a kol. Občanský zákoník. 2. vydání, 2. aktualizace. Praha: C. H. Beck, 2023). Z hlediska ekonomické racionality a rentability závazku je nepochybně oprávněný požadavek nájemce na návratnost jím vynaložených investic, přičemž pozdější investice dovolatelky nejsou z hlediska posouzení dle § 2000 odst. 1 o. z. relevantní, jak správně uvedl odvolací soud. Z hlediska posouzení vážnosti důvodů jsou rozhodující pouze okolnosti, které tu byly v době uzavření nájemní smlouvy, které odvolací soud (i soud prvního stupně) řádně zhodnotily (neobsazenost pronajatého areálu, jeho špatný technický stav, zájem nájemce na dlouhodobě neměnných podmínkách s ohledem na vložené investice i zajištění stabilního prostřední pro podnájemce).
11. Nejvyšší soud proto dovolání podle ustanovení § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
12. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. § 243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný. Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí). V Brně dne 28. 4. 2026 JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu