26 Cdo 3551/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc.,
ve věci žalobce J. J. S., zastoupeného obecným zmocněncem Mgr. Martinem Vlkem,
bytem v Praze 9, Podnádražní 296/6, proti žalované INVESTA PRAG, a. s., se
sídlem v Praze 1, Dlouhá 16, zastoupené JUDr. Danielou Jablonskou, advokátkou
se sídlem v Berouně, Talichova 807, o zaplacení částky 138.600,- Kč, vedené u
Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 21 C 228/2005, o dovolání žalované
proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. března 2008, č. j. 64 Co
471/2007-100, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalobce se původně domáhal, aby mu žalovaná zaplatila 237.500,- Kč s
příslušenstvím, které dluží na nájemném za část roku 2004 podle smlouvy o nájmu
domu uzavřené účastníky 19. 10. 1999. Poté, co žalovaná v průběhu řízení 2. 5.
2005 žalovanou částku zaplatila, vzal žalobce ohledně této částky žalobu zpět a
požadoval, aby mu žalovaná zaplatila ještě částku 138.600,- Kč, přestavující
smluvní pokutu za dobu od 16. 10. 2004 do 1. 5. 2005.
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) při jednání dne 15. 5. 2006
řízení ohledně částky 237.500,-Kč s příslušenstvím zastavil, rozsudkem ze dne
18. 12. 2006, č. j. 21 C 228/2005-67, ve spojení s usnesením ze dne 20. 9.
2007, č. j. 21 C 228/2005-92, žalobu zamítl a rozhodl také o nákladech řízení.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce jako vlastník domu č. p. 85
na H. n.v B., v němž se nacházely pouze nebytové prostory o výměře 808 m2,
podal 6. 10. 1999 u Městského úřadu v Berouně žádost o udělení souhlasu s
pronájmem domu žalované podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a
podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. 12. 1999 (dále zákon č.
116/1990 Sb.). Tentýž den městský úřad vydal rozhodnutí podle § 46 a § 47
zákona č. 71/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů, o správním řízení (správní
řád), kterým s pronájmem nebytových prostor v domě souhlasil a které nabylo
právní moci 22. 10. 1999. Účastníci 19. 10. 1999 uzavřeli nájemní smlouvu,
jejímž předmětem byl celý uvedený dům (dále „nájemní smlouva z 19. 10. 1999“).
Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 11. 1999 do 31. 12. 2004, přičemž
nájemné za rok 2004 bylo stanoveno částkou 1.000.000,- Kč, placenou předem za
každé čtvrtletí, a pro případ prodlení s jeho placením byla sjednána smluvní
pokuta ve výši 700,- Kč za každý den prodlení. Od 16. 10. 2004 do 1. 5. 2005
dlužila žalovaná na nájemném 237.500,- Kč.
Na základě těchto zjištění dospěl soud prvního stupně k závěru, že smlouva o
nájmu nebytových prostor uzavřená účastníky 19. 10. 1999 je podle § 3 odst. 4
zákona č. 116/1990 Sb. absolutně neplatná, neboť byla uzavřena bez předchozího
souhlasu městského úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Konstatoval,
že souhlas městského úřadu má povahu rozhodnutí správního orgánu, jehož účinky
nastávají dnem, kdy nabylo právní moci, tedy 22. 10. 1999. Přestože smlouva
nabyla účinnosti až 1. 11. 1999, nelze vydaný souhlas považovat za předchozí. Z
tohoto důvodu nemůže být platné ani ujednání o smluvní pokutě, a proto žalobu
zamítl.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 13. 3.
2008, č. j. 64 Co 471/2007-100, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že
žalovaná je povinna zaplatit žalobci 138.600,- Kč do tří dnů od právní moci
rozsudku; dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud
vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, avšak s jeho právním posouzením věci se
neztotožnil. Z obsahu nájemní smlouvy dovodil, že se nejedná o smlouvu o nájmu
nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., ale o smlouvu o nájmu věci
(celého domu) podle § 663 občanského zákoníku (dále „obč. zák.“). S odkazem
na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99,
odvolací soud uvedl, že jsou-li v domě místnosti určené k provozování obchodu
či služeb, musí být i v tomto případě dán předchozí souhlas městského úřadu
podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., aniž by to cokoli měnilo na celkovém
právním režimu nájemního vztahu, který se jinak řídí § 663 a násl. obč. zák.
Dále poukázal na to, že podle ustálené judikatury - rozsudku velkého senátu
Nejvyššího soudu ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002 - je smlouva o
nájmu nebytových prostor uzavřená před 3. 12. 1999 bez předchozího souhlasu
obecního úřadu absolutně neplatná, na čemž nic nemění, že § 3 odst. 2 věta
druhá a třetí a navazující část odstavce 4 zákona č. 116/1990 Sb., které pod
sankcí neplatnosti nájemní smlouvy vyžadovaly předchozí souhlas obecního úřadu
s uzavřením smlouvy, byly k tomuto datu zrušeny zákonem č. 302/1999 Sb. Ústavní
soud nálezem ze dne 4. 3. 2004, sp. zn. IV. ÚS 290/03, zpochybnil názor, že
souhlas obecního úřadu musí být vydán rozhodnutím ve správním řízení, což
připustil i Nejvyšší soud v usnesení ze dne 28. 6. 2007, sp. zn. 28 Cdo
1731/2006. Ten zdůraznil hledisko právní jistoty účastníků, kteří se smlouvou
dlouhodobě řídili. Odvolací soud dospěl k závěru, že podmínka platnosti
předmětné nájemní smlouvy stanovená v § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., byla
splněna, jestliže předchozí souhlas městského úřadu byl udělen rozhodnutím
vydaným ve správním řízení před uzavřením smlouvy, byť rozhodnutí nabylo právní
moci až po jejím uzavření. Rozhodnuto bylo ve prospěch obou účastníků smlouvy a
stěží lze předpokládat, že by rozhodnutí napadli odvoláním. Nájemní smlouva z
19. 10. 1999 byla uzavřena platně, včetně ujednání o smluvní pokutě, kterou
odvolací soud nepovažoval za nepřiměřenou s ohledem na to, že placení nájemného
je základní povinností nájemce. Jednání žalobce neodporuje dobrým mravům.
Naopak žalovaná hrubým způsobem porušila své povinnosti a účelovými námitkami
se snaží zpochybnit platnost smlouvy, kterou po dobu pěti let respektovala.
Protože žalovaná byla po dobu 198 dnů v prodlení s placením nájemného, náleží
žalobci smluvní pokuta ve výši 138.600,- Kč.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání s odůvodněním, že
řízení spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§ 241a odst. 2 písm. b)
zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění před novelou
provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. – dále „o. s. ř.“]. Namítá, že v daném případě
nelze obecnou možnost vydání neformálního souhlasu aplikovat, neboť Městský
úřad Beroun zvolil k udělení souhlasu správní rozhodnutí, což odpovídá i
ustanovení § 3 odst. 2 věty třetí zákona č. 116/1990 Sb. a čl. II přechodných
ustanovení zákona č. 302/1999 Sb. Proto je nutné zachovat a respektovat všechny
jeho formální náležitosti, tedy i účinnost takového rozhodnutí, které nabývá až
právní mocí. Nesouhlasí ani s argumentací, že souhlas udělený formou rozhodnutí
je účinný dříve, než nabyl právní moci, jestliže jím bylo rozhodnuto ve
prospěch obou účastníků. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu
zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobce se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud projednal a rozhodl o dovolání podle zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb.
(dále opět „o. s. ř.“), neboť rozsudek odvolacího soudu byl vydán před 1. 7.
2009, kdy zákon č. 7/2009 Sb. nabyl účinnosti (čl. II bod 12. zákona).
Přípustné dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí
řízení, za splnění podmínky jejího advokátního zastoupení.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem
dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel
obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám
uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř.,
jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí
ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny;
existence obligatorně posuzovaných vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu
nevyplývá.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. lze
odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud
posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo
právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný
skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 3 odst. 2 věty druhé a třetí zákona č. 116/1990 Sb. místnosti určené k
provozování obchodu a služeb lze pronajmout jen s předchozím souhlasem
národního výboru (po účinnosti zákona č. 367/1990 Sb., o obcích, ve znění
pozdějších předpisů – viz ustanovení § 22 věta první citovaného zákona – obce,
resp. města). Pokud národní výbor do 15dnů po obdržení žádosti o věci
nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen.
Podle § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. byla-li smlouva uzavřena bez souhlasu
národního výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3,
je neplatná.
Podle čl. I bod 1. zákona č. 302/1999 Sb., který nabyl účinnosti 3. 12. 1999,
se v § 3 odst. 2 věta druhá a třetí zrušují a podle bodu 2 v § 3 odstavec 4
zní: Pokud smlouva neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.
Podle čl. II zákona č. 302/1999 Sb. se řízení o udělení souhlasu podle § 3
odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. ve znění pozdějších předpisů, zahájená před
účinností tohoto zákona, ke dni účinnosti tohoto zákona zastavují.
Jak už uvedl odvolací soud, soudní praxe se ustálila v názoru, že smlouva o
nájmu nebytových prostor uzavřená před 3. prosincem 1999 v rozporu s
ustanovením § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. bez předchozího
souhlasu obecního úřadu je absolutně neplatná. Jde v prvé řadě o rozsudek
velkého senátu občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu České republiky ze dne
20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, uveřejněný pod č. 7 ve Sbírce soudních
rozhodnutí a stanovisek, z roku 2005, na který odkazuje v jiné věci vydaný
nález Ústavního soudu ze dne 13. 10. 2004, sp. zn. III. ÚS 104/04. Dále lze
uvést např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2007, sp. zn. 33 Odo
687/2005, proti němuž byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl
usnesením ze dne 9. 10. 2008, sp. zn. II. ÚS 212/08, a usnesení ze dne 26. 3.
2009, sp. zn. 26 Cdo 4771/2008. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 31 Cdo
1895/2002 odmítl jako nepřijatelný názor, že vzhledem ke zrušení § 3 odst. 2
věty druhé a třetí a navazující části § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.,
zákonem č. 302/1999 Sb., ke dni 3. 12. 1999 „odpadl požadavek předchozího
souhlasu s uzavřením nájemních smluv a tyto nadále nabyly účinnosti a
platnosti“, neboť by ve svých důsledcích zakládal nepřípustnou pravou
retroaktivitu (zpětnou účinnost) zákona č. 302/1999 Sb. V tomto rozsudku
Nejvyšší soud rovněž uvedl, že podmínkou platnosti smlouvy o nájmu nebytových
prostor byl předchozí souhlas, tj. souhlas daný před uzavřením smlouvy,
přičemž odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 1999, sp. zn. 2
Cdon 1928/97. Ten vyložil pojem předchozí souhlas podle § 3 odst. 2 zákona č.
116/1990 tak, že „tímto okamžikem není vznik nájmu, ale uzavření smlouvy. Ta je
(podle ustanovení § 44 věty prvé obč. zák.) uzavřena okamžikem, kdy přijetí
návrhu na uzavření smlouvy nabývá účinnosti. Podle ustanovení § 43c odst. 2
obč. zák. pak včasné přijetí návrhu nabývá účinnosti okamžikem, kdy vyjádření
souhlasu s obsahem smlouvy dojde navrhovateli.“ V tomto rozhodnutí je také
uvedeno, že byla-li nájemní smlouva uzavřená s vedlejším ustanovením (doložkou
času), podle něhož měl nájemní vztah teprve vzniknout, nelze souhlas udělený v
mezidobí městským úřadem považovat za předchozí souhlas podle § 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb.
Ústavní soud v nálezu ze dne 4. 3. 2004, sp. zn. IV. ÚS 290/03 sice uvedl, že
„zákonná úprava nekladla ve vztahu k souhlasu obecního úřadu podle § 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb. žádné zvláštní formální požadavky, např. že by souhlas
musel vydán formou rozhodnutí.“ Nejvyšší soud v usnesení ze dne 28. 6. 2007,
sp. zn. 28 Cdo 1731/2006, názor Ústavního soudu citoval. Nicméně dále se oba
soudy touto otázkou nezabývaly, neboť rozhodovaly ve věcech, kde pronajimatelem
nemovitostí, v nichž se nacházely nebytové prostory, byla obec. Jejich
rozhodnutí se opírá o názor, že obec udělila souhlas již tím, že smlouvu
sjednala (rozhodla se pro uzavření smlouvy).
Nebyla - li v daném případě pronajimatelem obec, nemá dovolací soud důvod
odchýlit se od názoru, že souhlas obecního úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č.
116/1990 Sb. je rozhodnutím vydaným ve správním řízení podle tehdy platného
zákona č. 71/1967 Sb., o správním řízení (správní řád). I když uvedené
ustanovení formu rozhodnutí výslovně neuvádí a neobsahuje ani přímý odkaz na
správní řád, tím spíše lze rozhodování o tomto souhlasu podřadit pod
rozhodování podle § 1 odst. 1 správního řádu, který stanovil, že ve správním
řízení se rozhoduje o právech, právem chráněných zájmech a povinnostech
fyzických a právnických osob v oblasti státní správy. Pokud by mělo jít jen o
„neformální“ rozhodnutí, pak se nabízí otázka, jakou obranu by měl žadatel,
kterému by nebylo zcela nebo zčásti vyhověno. Rozhodování ve správním řízení
poskytuje žadateli (navrhovateli) ochranu, že ať už jeho návrhu bude vyhověno
či nikoliv, bude postupováno zákonem předvídaným způsobem. Konečně nelze
přehlédnout již shora uvedené přechodné ustanovení zákona č. 302/199 Sb., podle
něhož se zastavují řízení o udělení souhlasu podle § 3 odst. 2 zákona č.
116/1990 Sb., zahájená před dnem účinnosti tohoto zákona.
Nicméně dovolací soud nemůže přehlédnout, že daný případ se odlišuje od věcí
doposud dovolacím soudem řešených v tom, že správní rozhodnutí, kterým byl
udělen podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. souhlas k pronájmu budovy s
nebytovými prostorami, byl obecním (městským) úřadem vydán před uzavřením
smlouvy o nájmu této budovy. Rozhodnutí již existovalo, byť nebylo ke dni
uzavření smlouvy účastníkům oznámeno a nenabylo právní moci. Za této situace
považuje shodně s odvolacím soudem za významné, že šlo o rozhodnutí vydané ve
prospěch obou účastníků nájemní smlouvy, a lze tak vycházet z toho, že souhlas
byl ke dni uzavření nájemní smlouvy udělen. Konečně je namístě připomenout, že
účastníci se téměř po celou dobu sjednaného nájmu (od 1. 11. 1999 do 31. 12.
2004) nájemní smlouvou řídili a že teprve za poslední čtvrtletí roku 2004
žalovaná nájemné včas žalobci nezaplatila, čímž jí vznikla povinnost zaplatit
smluvní pokutu, která je předmětem tohoto řízení.
Z uvedeného vyplývá, že nájemní smlouva z 19. 10. 1999 byla platným právním
úkonem a odvolací soud soudil věc správně, když žalobě o zaplacení dlužné
smluvní pokuty vyhověl. Dovolací soud proto dovolání podle § 243b odst. 2 a 6
o. s. ř. zamítl.
Podle § 243b odst. 4, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. by žalobci
příslušela náhrada nákladů dovolacího řízení, ty mu však nevznikly
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 17. června 2010
JUDr. Marie Rezková, v. r.
předsedkyně senátu