26 Cdo 3670/2020-94
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve
věci žalobkyně H. N., bytem XY, zastoupené obecnou zmocněnkyní Janou
Krejčíkovou, bytem v Berouně, Karla Čapka 1435, proti žalovaným 1/ O. B., bytem
XY, a 2/ Blaert s. r. o., se sídlem v Praze 10 – Vršovicích, Bulharská 996/20,
IČO: 05560357, oběma zastoupeným JUDr. Ing. Martinem Veberem, advokátem se
sídlem v Praze 1, Široká 36/5, o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu a o
vzájemné žalobě na vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod
sp. zn. 34 C 62/2019, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v
Praze ze dne 8. června 2020, č. j. 26 Co 53/2020-71, t a k t o :
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 8. června 2020, č. j. 26 Co 53/2020-71,
a rozsudek Okresního soudu Praha-východ ze dne 22. října 2019, č. j. 34 C
62/2019-53, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Praha-východ k dalšímu
řízení.
Žalobkyně se domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi ze dne 11. prosince
2018 (dále jen „Výpověď“), kterou jí dali žalovaní z nájmu „bytu č. 2 v domě č. p. XY na adrese XY“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“). Žalovaní, kteří s žalobou nesouhlasili, uplatnili vzájemným návrhem požadavek,
aby žalobkyni byla uložena povinnost předmětný byt vyklidit. Okresní soud Praha-východ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. října
2019, č. j. 34 C 62/2019-53, žalobě vyhověl a určil, že Výpověď je neoprávněná
(výrok I.), vzájemný návrh žalovaných na vyklizení bytu zamítl (výrok II.) a
rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok III.). Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Každý z
žalovaných je spoluvlastníkem pozemku, jehož součástí je předmětný dům (dále
jen „pozemek“), a to s podílem o velikosti ideální jedné poloviny. Dne 30. ledna 2012 uzavřely Česká republika (tehdejší spoluvlastnice předmětného domu s
podílem o velikosti ideální jedné poloviny) jako pronajímatelka a žalobkyně
jako nájemkyně smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále jen
„Nájemní smlouva“) za nájemné v částce 1.393,- Kč měsíčně. Dopisem ze dne 10. července 2017 oznámila Česká republika (jednající Ministerstvem financí)
žalobkyni, že ke dni 3. července 2017 přestala být spoluvlastnicí předmětného
domu a že jeho novou spoluvlastnicí se stejným podílem se namísto ní stala
žalovaná; současně ji ujistila, že Nájemní smlouva je nadále platná a že
nájemní vztah přechází na nového spoluvlastníka. Dopisem ze dne 14. září 2017
pak žalovaná seznámila žalobkyni se svou představou ohledně pokračování
nájemního poměru k bytu a sdělila jí, že aktuálně jí nabízí nájemní smlouvu na
dobu určitou v trvání jednoho roku, která by se za splnění tam předestřených
podmínek automaticky prodlužovala vždy o jeden další rok, to vše s tím, že
nájemné by činilo 8.000,- Kč měsíčně. Na uvedenou nabídku žalobkyně
nepřistoupila. V návaznosti na to jí žalovaní dopisem ze dne 5. ledna 2018
informovali o tom, že Nájemní smlouvu pokládají za neplatnou, neboť Česká
republika ji uzavřela bez vědomí a souhlasu žalovaného, tj. aniž by bylo
dosaženo většiny potřebné pro rozhodnutí spoluvlastníků o hospodaření se
společnou věcí; současně ji požádali o podpis přiloženého návrhu nové nájemní
smlouvy s upozorněním, že v opačném případě budou situaci řešit žalobou na
vyklizení bytu a příp. též žalobou na vydání bezdůvodného obohacení. Následovala další korespondence mezi účastníky, avšak ani ta spornou situaci
nevyřešila. Poté žalovaní dopisem z 11. prosince 2018 dali žalobkyni Výpověď,
kterou odůvodnili – s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a/ zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“)
– konstatováním, že byt bude užívat žalovaný, neboť po dobu plánované
rekonstrukce objektu, v němž nyní bydlí, nemá k dispozici žádné jiné bydlení. Výpověď obsahovala rovněž informace o délce výpovědní doby a počátku jejího
běhu, jakož i poučení o právu žalobkyně vznést proti ní námitky a navrhnout,
aby její oprávněnost přezkoumal soud.
Soud prvního stupně dále také zjistil, že
žalovaný v současnosti bydlí v rodinném domě v XY (dále jen „dům v XY“), že v
listopadu 2018 posoudil autorizovaný technik pro pozemní stavby tento dům jako
relativně udržovaný, avšak vykazující dílčí poruchy způsobené především
vzlínáním vlhkosti v cihlovém zdivu, a současně identifikoval řadu s tím
souvisejících vad, a že v květnu 2019 uvedený technik již prohlásil, že bez
dalších stavebních úprav, jež potrvají přibližně 25 až 26 týdnů, je dům v XY
pro účely bydlení nadále nezpůsobilý. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že uzavřel-li
s žalobkyní Nájemní smlouvu podílový spoluvlastník pouze jedné ideální poloviny
domu (zde Česká republika) bez vědomí a souhlasu druhého spoluvlastníka (tj. žalovaného), je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem (§ 39 ve spojení s §
139 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v době
uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“); přesto však lze žalobkyni považovat za řádnou nájemkyni předmětného
bytu (a to podle § 2238 o. z. ve spojení s § 3074 odst. 1 o. z.), jelikož k 1. lednu 2014 byt užívala déle než tři roky a současně po celou tuto dobu byla v
dobré víře, že užívání se opírá o řádně uzavřenou Nájemní smlouvu (v této
souvislosti odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. září 2016, sp. zn. 26 Cdo 1236/2015). Při posouzení oprávněnosti Výpovědi zdůraznil, že
užíváním bytu pronajímatelem ve smyslu § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. se rozumí
dlouhodobé uspokojování jeho bytových potřeb v tomto bytě. Potřeboval-li však
žalovaný předmětný byt pro sebe jen na dobu plánované rekonstrukce domu v XY,
tj. pouze na cca 25 až 26 týdnů, nemohl být uvedený výpovědní důvod naplněn. Zájem žalobkyně na ochraně nájemního práva převáží nad výkonem vlastnického
práva ze strany žalovaného i proto, že povaha identifikovaných vad domu v XY,
předpokládaný způsob jejich odstranění a doba, po níž má probíhat plánovaná
rekonstrukce, nevylučují, aby žalovaný daný dům užíval i po dobu, co bude
opravován, byť to nemusí být nejsnadnější a nejpohodlnější řešení. Kromě toho
však měl soud prvního stupně – z příčin rozvedených v odůvodnění rozsudku –
rovněž za to, že uplatněný výpovědní důvod nejspíš ani není „pravým“ důvodem
pro ukončení nájemního poměru k bytu a že žalované k dání Výpovědi přiměla
patrně okolnost, že žalobkyně odmítla přistoupit na nové podmínky nájemního
vztahu, které jí předkládali. Z vyložených důvodů pokládal Výpověď za
neoprávněnou, přičemž v návaznosti na to shledal, že nájemní poměr účastníků k
předmětnému bytu nezanikl, nýbrž nadále trvá. Proto žalobě vyhověl a naopak
zamítl vzájemný návrh žalovaných na vyklizení bytu. K odvolání žalovaných Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
8. června 2020, č. j. 26 Co 53/2020-71, citovaný rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok
II.).
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal
rovněž právní názory o neplatnosti Nájemní smlouvy a o vzniku nájemního poměru
k bytu fikcí podle § 2238 o. z. Dále konstatoval, že žalovaní se pokusili
ukončit takto založený nájemní poměr formálně bezvadnou Výpovědí (§ 2286 o. z.), jíž se žalobkyně bránila včas podanou žalobou podle § 2290 o. z. Následně
se zabýval naplněností použitého výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. V tomto ohledu zdůraznil, že ustanovení § 2288 o. z. spadá do úpravy
nájmu bytu a domu, obsažené v § 2235 a násl. o. z., která slouží regulaci
právního vztahu, jehož prostřednictvím se nájemci přenechává byt k uspokojení
jeho bytových potřeb, a nikoli např. k rekreaci či jinému zjevně krátkodobému
účelu (§ 2235 odst. 2 o. z.). Výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. má tudíž své místo rovněž jen v případě, kdy pronajímatel potřebuje byt,
jehož nájem je vypovídán, za účelem zajištění své – dlouhodobé – bytové
potřeby. Jinak by totiž nebylo dosaženo spravedlivé rovnováhy mezi újmou, která
bude způsobena výpovědí nájemního poměru nájemci bytu, a užitkem, který takovou
výpovědí sledoval pronajímatel. Vzhledem k tomu se ztotožnil také s názorem, že
nebyl naplněn uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z.,
neboť potřeba přechodného bydlení pro žalovaného po dobu avizované rekonstrukce
domu v XY nemá znaky dlouhodobého uspokojení jeho potřeby bydlení, má-li trvat
cca 26 týdnů. Proto rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil. Je-li pak Výpověď neoprávněná, jsou již nadbytečné úvahy soudu prvního stupně
(mající navíc ve své podstatě povahu pouhých domněnek) o tom, zda je vážně
míněný záměr žalovaného na rekonstrukci zmíněného domu, jaká je intenzita jeho
bytové potřeby pro dobu předmětné rekonstrukce či jaké okolnosti Výpovědi
předcházely.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, jehož přípustnost
opřeli o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění
po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). Zejména
nesouhlasili se závěrem, že výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. je naplněn jen v případě, kdy pronajímatel potřebuje byt za účelem uspokojení
své dlouhodobé bytové potřeby. V této souvislosti zdůraznili, že rozhodovací
praxe dovolacího soudu (zde odkázali na závěry přijaté Nejvyšším soudem zejména
v rozsudcích z 22. listopadu 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, a ze 17. dubna
2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017) je ustálena v názoru, že výpovědní důvod podle
§ 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. je naplněn bez dalšího, má-li být byt, jehož
nájem je vypovídán, užíván pronajímatelem, přičemž není významné, jaká je
intenzita jeho potřeby bydlení v tomto bytě. Podle jejich mínění z toho
současně vyplývá, že zde nezáleží ani na době, po níž pronajímatel hodlá
vypovídaný byt užívat; proto se dotčený výpovědní důvod vztahuje na jakoukoliv
bytovou potřebu pronajímatele, tedy třeba i jen na potřebu „krátkodobou“. Měli
za to, že s tím koresponduje i skutečnost, že žalovanému jako spoluvlastníku
předmětného bytu nelze vnucovat, aby užíval svůj dům po dobu probíhající
rekonstrukce v nepříznivých a zdraví škodlivých podmínkách, zatímco žalobkyni
jako „pouhé“ nájemkyni bytu bude zachován veškerý komfort spojený s jeho
užíváním. Obdobně pak po něm nelze spravedlivě požadovat, aby si na dobu
rekonstrukce domu v XY pronajal k bydlení byt od třetí osoby za tržní nájemné,
neboť i přes zvýšenou ochranu nájemcových práv, která je zakotvena v právním
řádu, by takové omezení pronajímatelova vlastnického práva bylo zjevně
nepřiměřené. Vzhledem k tomu se domnívali, že žalobkyni vypověděli nájem bytu
oprávněně; je-li Výpověď oprávněná, pak vypovídaný nájemní vztah skončil
uplynutím tříměsíční výpovědní doby k 31. březnu 2019, a proto je opodstatněný
i jejich požadavek na vyklizení bytu. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh,
aby dovolací soud změnil rozsudky soudů obou stupňů tak, že zamítne žalobu na
určení neoprávněnosti Výpovědi a zároveň vyhoví vzájemné žalobě na vyklizení
předmětného bytu. Žalobkyně ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích
námitek a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalovaných
(dovolatelů) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. (dále opět jen
„o.s.ř.“). Přitom shledal, že bylo podáno včas, subjekty k tomu oprávněnými –
účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního
zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle § 237
o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a
které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda výpovědní důvod
podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z.
je naplněn i tehdy, má-li pronajímatel
vypovídaný byt užívat jen přechodně), která v rozhodování dovolacího soudu
dosud nebyla vyřešena. Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu
lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné,
dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2
písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly
mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena
nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu. Podle § 711a odst. 1 písm. a/ obč. zák. mohl pronajímatel – s přivolením soudu
– vypovědět nájem bytu, potřeboval-li byt také pro sebe. Citované ustanovení
bylo v soudní praxi dlouhodobě vykládáno extenzivně tak, že se vztahuje nejen
na případy, kdy sám pronajímatel nemá vlastní možnost samostatného bydlení, ale
i na situace, kdy pronajímatel sice má vlastní byt, chce však realizovat své
vlastnické právo (k jehož obsahu patří i oprávnění užívat předmět svého
vlastnictví) a bydlet v domě, jehož je (spolu)vlastníkem (srov. rozhodnutí
uveřejněné pod č. 36/1996 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek; viz též
rozsudek Nejvyššího soudu z 25. listopadu 1998, sp. zn. 2 Cdon 1849/97, a dále
např. rozhodnutí z 18. prosince 2001, sp. zn. 26 Cdo 2357/99, a z 6. března
2003, sp. zn. 26 Cdo 617/2002, uveřejněná pod č. C 917 a C 1758 Souboru
rozhodnutí Nejvyššího soudu). Ve smyslu § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. může pronajímatel – nyní již bez
přivolení soudu – vypovědět nájem bytu (sjednaný na dobu neurčitou) i v
případě, kdy ho hodlá (po skončení nájmu) sám užívat. Již v rozsudku ze dne 22. listopadu 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, uveřejněném
pod č. 61/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a pod č. 45/2018
časopisu Soudní judikatura, Nejvyšší soud přijal a odůvodnil právní závěr, že
má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je výpovědní důvod
podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. naplněn bez dalšího. Pro účely posouzení,
zda byl naplněn citovaný výpovědní důvod, tedy skutečně není významné, jaká je
intenzita pronajímatelovy potřeby bydlení. V citovaném rozsudku Nejvyšší soud
rovněž vysvětlil, že záměrem tvůrců zákona č. 89/2012 Sb., promítnutým do
citovaného ustanovení, bylo stvrdit stávající extenzivní výklad § 711a odst. 1
písm. a/ obč. zák., jenž vycházel z názoru, že výpovědní důvod opírající se o
„potřebu“ bytu pro pronajímatele je dán nejen v případech, kdy pronajímatel
nemá vlastní byt, ale i tehdy, má-li vlastní byt, avšak „chce“ realizovat své
vlastnické právo a bydlet v bytě nacházejícím se v domě, jehož je
(spolu)vlastníkem (srov. judikaturu k ustanovení § 711a odst. 1 písm. a/ obč. zák. citovanou shora). Rovněž výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. může tedy pronajímatel použít i tehdy, je-li jeho potřeba bydlení již plně
saturována jinak, tj. i tehdy, jestliže disponuje takovým právním titulem,
který mu umožňuje bydlení trvalé povahy i v jiném bytě (např.
ve vlastnictví, v
nájemním poměru na dobu neurčitou nebo k němuž mu svědčí služebnost bytu
apod.); z pohledu citovaného ustanovení je totiž k výpovědi z nájmu bytu
dostačující i prostá vůle („chtění“) pronajímatele bydlet v bytě nacházejícím
se v domě, jehož je (spolu)vlastníkem. Dovolací soud pak zastává názor, že aby
bylo možné pokládat jeho výpověď za oprávněnou, má být jeho zamýšlené užívání
vypovídaného bytu zpravidla relativně trvalého rázu, neboť výpověď z důvodu
podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. směřuje ke zrušení užívacího titulu také
relativně trvalé povahy (nájmu bytu na dobu neurčitou); mohl-li by pronajímatel
nájem bytu na dobu neurčitou ukončit výpovědí z tohoto důvodu v podstatě kvůli
libovolně krátkodobému užívání vypovídaného bytu, pak by zákonná úprava takové
výpovědi postrádala – logicky vzato – jakýkoliv smysl, neboť by pro něj v
podstatě nepředstavovala žádné – reálné – omezení. Na druhé straně však podle
přesvědčení dovolacího soudu nelze aplikaci ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a/
o. z. výlučně omezit, a to i vzhledem k úpravě obsažené v ustanovení § 2289 o. z., jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale. V reálném životě totiž mohou nastat situace, kdy z nejrůznějších důvodů nebude
namístě omezit použití výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale. Jeho
potřeba užívat vypovídaný byt může být i přechodného rázu, např. v situaci, kdy
hodlá po dobu půl roku, jako v tomto případě, rekonstruovat dům, v němž bydlí,
přitom je vyloučeno, aby ho po tuto dobu užíval k bydlení, a jinou možnost
bydlení nemá; zejména v těchto případech však bude zapotřebí se důkladně
zabývat, a to bez ohledu na právní úpravu obsaženou v ustanovení § 2289 o. z.,
otázkou zneužití práva (§ 8 ve spojení s ustanovením § 2 odst. 3 o. z.),
popřípadě otázkou neplatností výpovědi jako právního jednání pro rozpor s
dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s ustanovením § 588 o. z. (viz
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. září 2017, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016). Z vyložených důvodů dospěl dovolací soud k závěru, že ustanovení § 2288 odst. 2
písm. a/ o. z. nemusí výlučně dopadat jen na případy, kdy pronajímatel hodlá
vypovídaný byt užívat trvale, jak uzavřely soudy obou stupňů. Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není správný, neboť spočívá na
nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 věta první o.s.ř.). Jelikož
dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení
neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§ 243a odst. 1
věta první o.s.ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením §
243f odst. 4 věty před středníkem o.s.ř.). Protože důvody, pro které bylo
zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního
stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle § 243e odst. 2 věty
druhé o.s.ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně)
závazný (§ 243g odst. 1 věta první o.s.ř.).
soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta
druhá o.s.ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 16. 3. 2021
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu