26 Cdo 3821/2017-119
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka ve
věci žalobkyně městské části Praha 1, se sídlem v Praze 1, Vodičkova 681/18,
IČO 00063410, proti žalované E C H O, spol. s r. o., se sídlem v Psárách, Dolní
Jirčany, Prašná 494, IČO 14889676, zastoupené Mgr. Markem Škráškem, advokátem
se sídlem v Brně, Cihlářská 643/19, o vyklizení nebytového prostoru, vedené u
Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 27 C 51/2016, o dovolání žalované proti
rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. února 2017, č. j. 69 Co 25/2017-75,
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 8. 2. 2017, č. j. 69 Co
25/2017-75, potvrdil výrok rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 (soud prvního
stupně) ze dne 18. 10. 2016, č. j. 27 C 51/2016-31, jímž uložil žalované do 15
dnů od právní moci rozsudku vyklidit nebytovou jednotku č., o velikosti 113,10
m2, nacházející se v 1. podzemním podlaží domu č. p. v katastrálním území N.
M., P.(dále jen „Nebytový prostor“), kterou žalovaná užívá na základě smlouvy o
nájmu nebytových prostor č. ze dne 16. 11. 1998 (dále jen „Smlouva“), a
vyklizenou předat žalobkyni, změnil výrok o náhradě nákladů řízení, rozhodl o
náhradě nákladů odvolacího řízení a zamítl návrh žalované na přerušení řízení.
Za správná považoval skutková zjištění soudu prvního stupně, že žalobkyně (jíž
hlavní město Praha, které je zapsáno jako vlastník Nebytového prostoru v
katastru nemovitostí, svěřilo tento Nebytový prostor do správy) s žalovanou
uzavřela Smlouvu na dobu určitou, dodatkem č. 5 byl nájem prodloužen do 1. 10.
2015 a účastnice si sjednaly přednostní právo jednat o prodloužení nájmu bez
výběrového řízení. Dopisem ze dne 15. 7. 2015 žalovaná projevila zájem o
prodloužení nájmu, rada žalobkyně usnesením ze dne 18. 8. 2015 schválila záměr
o pronájmu Nebytového prostoru žalované na dobu do 1. 10. 2020 s opcí, který
také zveřejnila na své úřední desce. Žalovaná dne 1. 9. 2015 (opět) projevila
písemně zájem o prodloužení nájmu, usnesením ze dne 21. 10. 2015 však rada
žalobkyně žádost o prodloužení nájmu neschválila, naopak schválila uzavření
nájemní smlouvy na Nebytový prostor s třetí osobou. Dne 21. 10. 2015 a 23. 11.
2015 vyzvala žalobkyně žalovanou k vyklizení Nebytového prostoru, první výzva
jí byla doručena dne 1. 11. 2015, druhá 23. 11. 2015. Žalovaná ani poté
Nebytový prostor nevyklidila, dopisem ze dne 1. 12. 2015 vytkla žalobkyni, že
nebylo dodrženo její přednostní právo na prodloužení Smlouvy bez výběrového
řízení a že žalobkyně při řešení prodloužení Smlouvy jednala v rozporu s
dobrými mravy.
Shodně se soudem prvního stupně uzavřel, že žalovaná užívala Nebytový prostor
na základě platné nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou do 1. 10. 2015, k
prodloužení (obnovení) nájmu nedošlo, nájem skončil uplynutím sjednané doby a
žalované vznikla povinnost Nebytový prostor vyklidit. Neschválení prodloužení
smlouvy o nájmu s žalovanou radou žalobkyně nebylo v rozporu se smlouvou ani se
zákonem (§ 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze).
Zdůraznil, že účelem zveřejnění záměru je informovat veřejnost o tom, jak obec
plánuje naložit se svým majetkem, nejde o závazné právní jednání ani vyhlášení
veřejné soutěže apod., jde pouze o nezbytný předpoklad pro další právní
jednání, kterým je až nájemní smlouva podepsaná starostou po schválení radou
obce; je na vůli obce, zda zveřejněný záměr uskuteční a s jakým subjektem. Jen
zveřejněním záměru proto žalované nevzniklo právo na uzavření nájemní smlouvy.
Uzavřel, že podle § 9 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu
nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (ve spojení s § 3028 odst.
2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“), nájem Nebytového
prostoru skončil a k obnovení nájmu nedošlo ani podle § 2230 odst. 1 o. z.
Návrh na vyklizení Nebytového prostoru je tak důvodný.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, namítala, že odvolací
soud se při posouzení otázky, zda (ne)došlo k obnovení nájmu odchýlil, od
ustálené rozhodovací praxe, a další otázky, na nichž rozhodnutí spočívá, nebyly
Nejvyšším soudem doposud řešeny. Vytýkala odvolacímu soudu, že při aplikaci §
2230 o. z. (o obnovení nájmu), měl zároveň použít i ustanovení § 580 o. z. a
posoudit právní jednání obce (žalobkyně) jako jednání v rozporu s dobrými mravy
a tedy neplatné. Žalobkyně porušila dlouhodobě zavedenou praxi projednávání a
schvalování dodatků Smlouvy, uzavření dodatku (a tedy prodloužení nájmu) se
jevilo jako vysoce pravděpodobné, s opětovným prodloužením proto počítala a
investovala do předmětu nájmu, výzva k vyklizení tak pro ni byla překvapivá.
Právními důsledky porušení dlouhodobě zavedené praxe stran se měl odvolací soud
zabývat zejména s ohledem na aplikaci § 1729 o. z. Výzva k předání prostor ze
dne 21. 10. 2015 byla jednáním v rozporu s dobrými mravy, nemohla mít proto
žádné právní důsledky (§ 580 o. z)., a protože jí navíc byla doručena opožděně,
nemohla zabránit obnovení nájmu podle § 2230 o. z. Zdůraznila, že Nejvyšší soud
již dříve ve svých rozhodnutích (sp. zn. 28 Cdo 2411/2006, 32 Odo 1022/2004)
připustil, že úkony obce mohou být v rozporu s dobrými mravy. Vytýkala rovněž
odvolacímu soudu, že porušil pravidla spravedlivého procesu, a to s hledem na
nedostatečné odůvodnění rozsudků soudů obou stupňů, které se nevypořádaly s
relevantními argumenty účastníků, nerespektoval ani pravidla pro hodnocení
důkazů a neprovedl všechny potřebné důkazy. Namítala, že odvolací soud potvrdil
rozhodnutí soudu prvního stupně o vyklizení Nebytového prostoru, aniž by se
dostatečně vypořádal s její námitkou, že došlo k porušení dobrých mravů a
jednalo se proto o neplatné právní jednání ve smyslu § 580 odst. 1 o. z. Měla
za to, že úvaha soudů, zda žalobkyně jednala v rozporu s dobrými mravy, byla
zjevně nepřiměřená. Shrnula úkony účastnic a události, které byly podle ní
významné a jaký měly mít (podle ní) význam pro právní posouzení věci. Navrhla,
aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního
stupně k dalšímu řízení.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení [§ 240
odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. 9.
2017 (čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“], za splnění
podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí
odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť otázka,
za jakých podmínek dochází k obnovení nájmu na dobu určitou u prostor
sloužících k podnikání, nebyla doposud v poměrech o. z. řešena, není však
důvodné.
I když smlouva o nájmu byla uzavřena před účinností o. z. (tj. před 1. 1.
2014), řídí se nájem od 1. 1. 2014 (nejde-li o nájem movité věci nebo pacht) o.
z. (§ 3074 odst. 1 o. z.). Uplynula-li proto sjednaná doba nájmu již za
účinnosti o. z., je třeba skončení nájmu a možnosti jeho obnovení posuzovat
podle o. z. (srovnej obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2016, sp.
zn. 26 Cdo 4354/2016). Dovolací soud (na rozdíl od odvolacího soudu) tak otázku
skončení nájmu Nebytového prostoru a případné obnovení Smlouvy posuzoval podle
o. z.
Předně je třeba zdůraznit, že námitkami, jimiž dovolatelka zpochybňuje
správnost skutkových zjištění a hodnocení provedeného dokazování soudem,
uplatnila jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř.
Samotné hodnocení důkazů opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů
zakotvenou v ustanovení § 132 o. s. ř. nelze dovoláním úspěšně napadnout (viz
např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 3. 2017, sp. zn. 31 Cdo 3375/2015).
Dovolatelka rovněž namítla, že řízení je postiženo vadami (napadené rozhodnutí
nebylo řádně odůvodněno a soud neprovedl všechny důkazy).
Vytýkané vady (ani jiné vady) řízení, které by mohly mít za následek nesprávné
rozhodnutí ve věci, dovolací soud z obsahu spisu nezjistil. Odůvodnění
napadeného rozsudku má všechny náležitosti stanovené v § 157 odst. 1, 2 o. s.
ř., je v něm uvedeno, k jakému zjištění o jednotlivých skutečnostech odvolací
soud dospěl, na základě jakých důkazů a jak tyto důkazy hodnotil. Odvolací soud
(soud prvního stupně) provedl i všechny důkazy významné pro právní posouzení
věci.
V řízení nebylo pochyb, že Nebytový prostor, který byl předmětem Smlouvy,
slouží k podnikání a za tímto účelem byl i pronajat. S účinností od 1. 1. 2014
se proto nájem řídí ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302
- 2315 o. z.).
Podle ustanovení § 2302 odst. 1 věta druhá o. z. není-li dále stanoveno jinak,
použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.
Podle § 2311 o. z. se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použijí
obdobně.
Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří
měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době
nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na
jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li
si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
Nájem uzavřený na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby nájmu. Za podmínek
stanovených v o. z. však může dojít k obnovení nájmu (relocatio tacita, popř.
prolongace), nájemní smlouva se obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla
sjednána původně. V o. z. je možnost obnovení nájemní smlouvy upravena v § 2230
odst. 1 (obecná ustanovení o nájmu) a v § 2285 (nájem bytu). Z ustanovení §
2311 o. z. vyplývá, že nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu
určitou se obnovuje za podmínek stanovených v § 2285 o. z., tedy za podmínek
stanovených pro prolongaci nájmu bytu (nikoliv za podmínek stanovených v § 2230
o. z.). Pokračuje-li nájemce poté, co nájem uzavřený na dobu určitou skončil
uplynutím sjednané doby nájmu, v užívání pronajatých prostor sloužících
podnikání a pronajímatel chce zabránit obnovení nájemní smlouvy, musí nájemce
do tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, vyzvat k jejich vyklizení, nemusí
však podávat žalobu u soudu. Nevyzve-li nájemce k vyklizení a strany si
neujednaly nic jiného, dojde k obnovení nájmu na tutéž dobu, na jakou byl
ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.
Výzva, kterou pronajímatel může zabránit obnovení nájmu, musí být sice písemná
(§ 2285 věta druhá o. z.), nemusí však obsahovat žádné speciální náležitosti,
pouze z jejího obsahu musí být zřejmé, že vůlí pronajímatele je vyzvat nájemce
k vyklizení prostor. Výzvu musí nájemci doručit, a to ve lhůtě tří měsíců ode
dne, kdy měl nájem skončit.
Jestliže nájem Nebytového prostoru měl podle Smlouvy (a jejich dodatků) skončit
dnem 1. 10. 2015 a žalobkyně písemnou výzvou došlou žalované dne 1. 11. 2015 (a
další výzvou došlou dne 23. 11. 2015) vyzvala žalovanou k jejich vyklizení, pak
tak učinila ve lhůtě stanovené v § 2285 o. z. a k obnovení nájmu nedošlo. Nic
na tom nemůže změnit ani skutečnost, že žalovaná na základě předchozích
zkušeností očekávala, že dojde k obnovení nájmu, o toto obnovení nájmu měla
zájem a nepředpokládala, že by došlo k jeho skončení. Na místě není ani úvaha
žalované o neplatnosti výzvy žalobkyně k vyklizení Nebytového prostoru pro
rozpor s dobrými mravy, neboť jestliže si účastnice ve Smlouvě nesjednaly jiné
podmínky pro (ne)obnovení nájmu a zároveň si ani neujednaly povinnost nájemní
smlouvu obnovit, pak žalobkyně jako pronajímatelka nebyla povinna v nájmu
pokračovat a obnovení nájmu mohla zabránit podle § 2285 o. z. jen tím, že
písemně vyzvala žalovanou k vyklizení Nebytového prostoru.
Závěr odvolacího soudu, že nájem skončil uplynutím doby a žalobkyně se proto
důvodně domáhá ochrany svého vlastnického práva (žalobou na vyklizení), je tak
v konečném důsledku správný.
Vytýká-li žalovaná odvolacímu soudu, že danou věc neposoudil i podle § 1729 o.
z., ačkoliv (podle ní) k uzavření nové nájemní smlouvy, popř. k jejímu obnovení
nedošlo pro nepoctivé jednání žalobkyně, pak přehlíží, že podle tohoto
ustanovení by jí vznikl jen nárok na náhradu škody, aplikací tohoto ustanovení
by nemohlo dojít k obnovení nájmu, a proto nemůže mít ani žádný význam pro
závěr o důvodnosti žaloby, jíž se žalobkyně domáhá ochrany svého vlastnického
práva.
Dovolatelka sice napadla dovoláním rozsudek odvolacího soudu „v celém rozsahu“,
avšak proti výrokům, jimiž odvolací soud zamítl její návrh na přerušení řízení
a rozhodl o nákladech řízení, dovolání zjevně nesměřuje, případně je napadá jen
proto, že jde o výroky akcesorické. Dovolání v této části totiž neobsahuje
žádné odůvodnění, ani údaj o tom, v čem spatřuje splnění předpokladů
přípustnosti dovolání (§ 237-238a o. s. ř.), jenž je obligatorní náležitostí
dovolání (srov. § 241a odst. 2 o. s. ř.), navíc dovolání proti výrokům o
náhradě nákladů řízení by ani nebylo přípustné, neboť jimi bylo rozhodnuto o
peněžitém plnění nepřevyšujícím 50.000 Kč [§ 237, § 238 odst. 1 písm. c) o. s.
ř.].
Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – proto
dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle § 243c odst. 3,
§ 224 odst. 1, § 151 a § 142 odst. 1 o. s. ř., s přihlédnutím k tomu, že
žalobkyni podle obsahu spisu náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 14. března 2018
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu