26 Cdo 410/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové
ve věci žalobce J. Š., zastoupeného Mgr. Petrem Sigmundem, advokátem se sídlem
v České Lípě, Jiráskova 614, proti žalovaným 1) M. T. a 2) J. T., oběma bytem v
Mimoni, Kamenná 254, zastoupeným JUDr. Milanem Štětinou, advokátem se sídlem v
České Lípě, Jiráskova 614, o zaplacení částky 552.460,- Kč s příslušenstvím,
vedené u Okresního soudu v České Lípě pod sp. zn. 35 C 303/2008, o dovolání
žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem-pobočky v Liberci ze
dne 19. října 2009, č. j. 35 Co 196/2009-52, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 19. října
2009, č. j. 35 Co 196/2009-52, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu
řízení.
Žalobce se – s odkazem na ustanovení § 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“) –
domáhal, aby mu žalovaní zaplatili částku 552.460,- Kč s příslušenstvím. V
žalobě uvedl, že jako nájemce uskutečnil se souhlasem tehdejšího pronajímatele
(města Zákup) v „nebytových prostorách v 1. NP domu č. p. 32 v Zákupech o
celkové ploše 114 m2“ (dále jen „nebytové prostory“ a „předmětný dům“) tam
specifikované stavební úpravy, že město Zákupy jako pronajímatel se však
nezavázalo k úhradě nákladů s tím spojených, že na základě kupní smlouvy ze dne
14. srpna 2006 se předmětný dům stal součástí společného jmění žalovaných jako
manželů, že nájemní vztah byl ukončen dohodou účastníků dne 31. srpna 2006 a že
žalovaní mu dosud nezaplatili protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota
předmětného domu, tj. podle znaleckého posudku ze dne 27. března 2007 částku
552.460,- Kč.
Okresní soud v České Lípě (soud prvního stupně) mezitímním rozsudkem ze dne 23.
února 2009, č. j. 35 C 303/2008-43, rozhodl, že nárok žalobce je co do základu
po právu; současně vyslovil, že o výši nároku a o náhradě nákladů řízení bude
rozhodnuto v konečném rozsudku.
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že město
Zákupy jako pronajímatel a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 1. listopadu 2001
smlouvu o nájmu nebytových prostor (za účelem zřízení rychlého občerstvení –
pohostinství) na dobu neurčitou (dále jen „nájemní smlouva“) a že v nájemní
smlouvě se současně dohodli na provádění stavebních úprav vyžadujících stavební
povolení jen se souhlasem pronajímatele. Dále zjistil, že v dodatku č. 1 ze dne
5. listopadu 2001 se účastníci nájemní smlouvy dohodli na provedení tam
specifikovaných stavebních prací na náklad nájemce, že Městský úřad v Zákupech,
odbor výstavby, dne 21. listopadu 2003 oznámil zahájení stavebního řízení, že
dne 4. prosince 2003 vydal stavení povolení na tam uvedené stavební práce a že
kolaudačním rozhodnutím ze dne 1. června 2004 povolil užívání stavby po
provedených stavebních úpravách. Poté vzal za prokázáno, že v dodatku č. 2 se
účastníci nájemní smlouvy dohodli na rozšíření předmětu nájmu o „prostory,
které byly dříve uváděny jako byt č. 1 v Borské ulici č. p. 32“, že dále se
rovněž dohodli, že žalobce na svůj náklad rozšíří systém ústředního vytápění a
že prokazatelné náklady ve výši 27.907,- Kč budou započteny jako sleva na
nájemném. Nakonec vzal také za zjištěno, že město Zákupy jako prodávající a
žalovaní jako kupující uzavřeli dne 14. srpna 2006 kupní smlouvu, jejímž
předmětem byl mimo jiné rovněž předmětný dům, že prodávající v čl. 2 kupní
smlouvy kupující ujistil, že vypořádá veškeré případné nároky žalobce na
investice do předmětného domu, že právní účinky vkladu vlastnického práva ve
prospěch žalovaných nastaly dne 14. srpna 2006 a že nájemní vztah k nebytovým
prostorám byl ukončen dohodou ke dne 31. srpna 2006. Na tomto skutkovém základě
soud prvního stupně mimo jiné dovodil, že v daném případě jde o nárok podle §
667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., jehož vznik je vázán na skončení nájmu (v
daném případě dohodou ke dni 31. srpna 2006), a je dán proti pronajímatelům,
jimiž byli k uvedenému dni právě žalovaní.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci jako
soud odvolací rozsudkem ze dne 19. října 2009, č. j. 35 Co 196/2009-52,
citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že zamítl žalobu na
zaplacení částky 552.460,- Kč s tam uvedeným příslušenstvím a rozhodl o
nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a shodně se soudem
prvního stupně dovodil, že jde o nárok podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč.
zák. Na rozdíl od soudu prvního stupně však uzavřel, že v daném případě je
pasivně věcně legitimováno město Zákupy jako dřívější pronajímatel, jemuž se
dostalo zhodnocení předmětného domu v rámci sjednané kupní ceny, kterou mu
žalovaní zaplatili; uvedené zhodnocení proto nemohou platit znovu ještě
žalobci. V této souvislosti – s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu České
republiky z 31. října 1997, sp. zn. 2 Cdon 863/97, a z 23. července 2002, sp.
zn. 26 Cdo 866/2002 – rovněž konstatoval, že podle § 680 odst. 2 obč. zák.
přecházejí na nabyvatele věci všechna práva a povinnosti, které jsou typické
pro daný nájemní vztah a tvoří jeho pojmové znaky, a naopak na něj nepřecházejí
práva a povinnosti, které uvedený rámec přesahují. Takovým posléze uvedeným
právem je i právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák., které není
typickým právem pro nájem nebytových prostor (podle § 3 a § 5 zákona č.
116/1990 Sb.). Z těchto důvodů proto odvolací soud nesouhlasil s opačným
názorem, který vyslovil Nejvyšší soud České republiky v rozhodnutí z 29.
listopadu 2005, sp. zn. 28 Cdo 1138/2005.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel
o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád,
ve znění po novele provedené zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o. s. ř.“).
Uplatněné dovolací námitky podřadil pod dovolací důvod nesprávného právního
posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. Prostřednictvím uplatněného
dovolacího důvodu zpochybnil správnost právního názoru, který odvolací soud
učinil s odkazem na ustanovení § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. Poukázal na
rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 23. července 2002, sp. zn.
26 Cdo 866/2002, a uvedl, že nabyvatel věci vstupuje jako pronajímatel do
původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy a jako
pronajímatel je tedy pasivně věcně legitimován rovněž v řízení o nároku podle §
667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. Dodal, že před podpisem kupní smlouvy ze dne
14. srpna 2006 navíc žalované informoval o svém nároku a že „tato okolnost se
projevila i v ujednání vlastní kupní smlouvy mezi městem Zákupy a žalovanými“
tak, že případné jeho nároky se město Zákupy zavázalo žalovaným „refundovat“. I
kdyby žalobce nebyl takto „obezřetný, mohli by žalovaní, pokud by byli mylně
informováni prodávajícím o právech a povinnostech na nájmu váznoucím, uplatnit
tyto nároky u prodávajícího v režimu právních vad na převáděné věci“. Právní
názor odvolacího soudu neobstojí také proto, že možnost nájemce domáhat se
práva přiznaného mu ustanovením § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. vůči
původnímu pronajímateli by byla zmařena v případě, kdy by nájemní vztah byl
ukončen až po uplynutí promlčecí doby. Na podporu svých názorů odkázal na
rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. listopadu 2005, sp. zn. 28
Cdo 1138/2005. Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadené rozhodnutí odvolacího
soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaní se ve vyjádření k dovolání ztotožnili s právními názory odvolacího
soudu, dále mimo jiné uvedli, že bezdůvodné obohacení vzniká v okamžiku, kdy
bylo investováno a nikoli až v okamžiku ukončení nájmu, neboť „tento moment je
pouze okamžikem případné splatnosti“. Navrhli, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že
dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240
odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241
odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.,
neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu
prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a
b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít
za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.).
Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu
spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle
právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice
správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
Podle § 667 odst. 1 věty první a čtvrté obč. zák. (podle ustanovení, které je
zapotřebí v dané věci podle ničím nezpochybněného názoru soudů obou stupňů
aplikovat) změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem
pronajímatele. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě
nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se
zvýšila hodnota věci.
Nejvyšší soud České republiky citované ustanovení aplikoval ve skutkově obdobně
věci a v rozsudku ze dne 29. listopadu 2005, sp. zn. 28 Cdo 1138/2005, s nímž
se – na rozdíl od odvolacího soudu – ztotožňuje rovněž v projednávaném případě,
mimo jiné dovodil, že právo nájemce podle § 667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák.
je vázáno na splnění dvou předpokladů. Prvním z nich jsou změny na věci
provedené se souhlasem pronajímatele (bez toho, že by se pronajímatel zavázal k
úhradě nákladů s tím spojených); druhým předpokladem je skončení nájmu jako
takového (nikoli snad „skončení“ nájmu s původním pronajímatelem). Účelem
citovaného ustanovení je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem
pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu
věci. Přitom bez právního významu je okolnost, že tyto investice byly
zohledněny ve výši kupní ceny sjednané mezi původním a nastupujícím
pronajímatelem.
Nad rámec uvedeného dovolací soud dodává, že v ustanovení § 667 odst. 1 větě
čtvrté obč. zák. je upraveno speciální právo nájemce na vypořádání investic
vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele; vznik tohoto práva je
vázán na zánik nájmu a toto právo se promlčuje v obecné (tříleté) promlčecí
době podle § 101 obč. zák.; jde-li o zákonem upravené speciální právo nájemce,
které se promlčuje v obecné promlčecí době, nemůže jít o bezdůvodné obohacení
(srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. dubna 2004, sp. zn.
28 Cdo 314/2004, uveřejněný pod č. 83 v sešitě č. 5 z roku 2004 časopisu Soudní
judikatura, tj. rozsudek, na nějž, jde-li o délku promlčecí doby, správně
odkázal soud prvního stupně). S přihlédnutím k uvedenému jsou bez právního
významu úvahy, které odvolací soud učinil s odkazem na ustanovení § 680 odst. 2
obč. zák. Vzniká-li (navíc) nájemci uvedené právo vůči pronajímateli až v
okamžiku zániku nájmu, je nájemce v té době v právním vztahu se subjektem,
který byl tehdy pronajímatelem, tj. v poměrech dané věci se žalovanými. Proto
je oprávněn tento nárok uplatnit v rámci existujícího právního vztahu vůči
subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu; nárok nemůže uplatnit
vůči subjektu, s nímž v době skončení nájmu nebyl v žádném právním vztahu.
Navíc vůči dřívějšímu pronajímateli by mohlo být právo nájemce podle § 667
odst. 1 věty čtvrté obč. zák. promlčeno, jestliže by nájemní vztah skončil až
po uplynutí obecné (tříleté) promlčecí doby; v takovémto případě by byla
aplikace citovaného ustanovení „zmařena“, jak správně namítl dovolatel.
Dovolací soud se ztotožňuje rovněž s názorem, že pokud by byli kupující mylně
informováni prodávajícím o právech a povinnostech váznoucích na věci, která je
předmětem koupě, je tato situace právní cestou řešitelná; kupující totiž mohou
vůči prodávajícímu v rámci tohoto právního vztahu uplatnit příslušné nároky
podle § 597 a násl. obč. zák.
Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není správný. Dovolací soud
jej proto podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil a podle § 243b
odst. 3 věty první o. s. ř. pak věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně)
závazný (§ 243d odst. 1 věta první o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení
dovolacího (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 23. listopadu 2010
JUDr. Miroslav F e r á k, v. r.
předseda senátu