ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v
právní věci žalobce Bytového družstva XY, se sídlem v XY, XY, IČO XY,
zastoupeného JUDr. Tomášem Homolou, advokátem se sídlem v Praze 5, U Nikolajky
833/5, proti žalovaným 1. M. K., narozenému XY, a 2. Š. K., narozené XY, oběma
bytem v XY, zastoupeným Mgr. PaeDr. Josefem Neštickým, advokátem se sídlem v
Praze 2, Ječná 550/1, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2
pod sp. zn. 20 C 109/2013, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v
Praze ze dne 11. dubna 2017, č. j. 21 Co 96/2017-256, t a k t o :
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11. dubna 2017, č. j. 21 Co
96/2017-256, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobou došlou soudu dne 5. 6. 2013 se žalobce domáhal, aby soud uložil
žalovaným (společně s další žalovanou M. N., vůči níž vzal později žalobu zpět
a soud řízení zastavil) vyklidit byt č. 18, o velikosti 4+1, v 6. podlaží domu
č. p. XY, v katastrálním území XY na adrese XY (dále jen „Byt“). Tvrdil, že
žalovaní užívají Byt bez právního důvodu, smlouva o nájmu, kterou s ním
uzavřela M. N. a 1. žalovaný, jejímž předmětem byl Byt, je neplatná, neboť ve
smlouvě je nájemné za dobu do 31. 5. 2027 sjednáno formou nepeněžitého plnění a
od 1. 6. 2027 je stanoveno neurčitě, způsobem neodpovídajícím požadavkům zákona.
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 21. 9. 2016, č.
j. 20 C 109/2013-207, uložil žalovaným povinnost Byt vyklidit a předat jej
žalobci do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku, současně rozhodl o náhradě
nákladů řízení.
Zjistil, že 1. žalovaný a M. K. (v té době manželé) uzavřeli s městskou částí
Praha 2 dne 24. 10. 2002 smlouvu o nájmu, jejímž předmětem byl Byt, a to na
dobu neurčitou od 1. 6. 2002, s ohledem na prostředky, které vynaložili na
vybudování Bytu, se dohodli, že nájemné za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027
je uhrazeno předem formou nepeněžitého plnění a od 1. 6. 2027 bude jeho výše
stanovena v souladu s právními předpisy ve výši obvyklé v místě a čase (dále
též jen „Nájemní smlouva“). Smlouva o nájmu navazovala na smlouvu o vybudování
bytové jednotky č. 26/95 ze dne 8. 2. 1996, v níž městská část Praha 2
souhlasila s tím, aby společnost KOLO, spol. s r. o., se sídlem v Praze 2,
Italská 754/29, IČO 64941931, jako stavebník provedla na svůj náklad úpravu
půdy v tam uvedeném domě vybudováním dvou bytových jednotek s tím, že s jejími
společníky (jímž byl i 1. žalovaný) bude uzavřena nájemní smlouva k vybudovaným
jednotkám s poskytnutím bezúplatného nájmu na dobu 25 let, a tím dojde k
umoření jejich investice. Výše investic společnosti KOLO, spol. s r.o., činila
2.988.440 Kč. Dne 20. 10. 2010 uzavřel žalobce s městskou částí Praha 2 kupní
smlouvu (s právními účinky vkladu ke dni 26. 11. 2010) o koupi domu, v němž se
Byt nachází, žalovaní (ani Marie Kopřivová) se členy žalobce nestali. Uzavřel,
že žalobce je vlastníkem domu, ve kterém se Byt nachází (kupní smlouva s
městskou částí Praha 2 byla uzavřena platně), Nájemní smlouva je však absolutně
neplatná, neboť v ní strany nesjednaly výši nájemného ani způsob jeho určení v
souladu s § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do
31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“). Nájemné bylo sjednáno neurčitě, neurčitost
nelze odstranit ani výkladem smlouvy. Smlouva neobsahuje konkrétní stanovení
výše nájemného, není z ní zřejmé, v jaké výši byly vynaloženy prostředky na
výstavbu Bytu, které měly představovat uhrazený nájem za dobu od 1. 6. 2002 do
31. 5. 2027. Platně nebylo ani sjednáno za dobu od 1. 6. 2027, pouhý odkaz na
tržní či obvyklé nájemné v místě a čase nelze považovat za objektivně určitelné
hledisko umožňující provedení výpočtu nájemného. Žaloba není v rozporu s
dobrými mravy, žalobce neplatnost nájemní smlouvy nezpůsobil, nelze mu přičítat
k tíži, že využívá ochrany svého vlastnického práva.
Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 11. 4. 2017, č. j. 21 Co
96/2017-256, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl a
rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.
Na rozdíl od soudu prvního stupně měl za to, že obsah Nájemní smlouvy je třeba
vyložit v širších souvislostech, z nichž způsob výpočtu měsíčního nájemného
vyplývá. Odvíjí se od vynaložených nákladů na výstavbu Bytu (které činily
2.988.440 Kč) a počtu měsíců, za které je nájemné uhrazeno předem (od 1. 6.
2002 do 31. 5. 2027). Ujednání o nájemném pro období od 1. 6. 2027, které se
týká časově vzdáleného období, by mělo vliv jen na částečnou neplatnost nájemní
smlouvy pro dobu od 1. 6. 2027. Dospěl k závěru, že žalovaní užívají Byt na
základě platné nájemní smlouvy, která obsahuje všechny podstatné náležitosti
vyžadované § 686 obč. zák.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Měl za to, že se
odvolací soud při posouzení otázky důsledků nesplnění zákonem stanovených
náležitostí smlouvy o nájmu bytu (§ 686, § 35, § 39 obč. zák.) odchýlil od
ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (např. rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo
2041/2003 a 26 Cdo 1019/2007). Zdůraznil, že platnost právního jednání je třeba
posuzovat podle právní úpravy platné v době, kdy bylo učiněno. Ustanovení § 686
odst. 1 obč. zák. má kogentní povahu, předepisuje mj. jako podstatnou
náležitost způsob výpočtu nájemného a úhradu za plnění spojená s užíváním bytu
nebo jejich výši, nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Nesouhlasil ani se
závěrem odvolacího soudu, že nájemné nebylo sjednáno jako nepeněžité plnění.
Vytýkal odvolacímu soudu, že v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí Nejvyššího
soudu posoudil otázku určitosti nájemného sjednaného v Nájemní smlouvě, svůj
závěr – odlišný od soudu prvního stupně – ani řádně neodůvodnil. Žalovaní v
řízení netvrdili, jak by bylo možné výši nájemného určit. Za objektivně
určitelná hlediska umožňující provedení výpočtu nájemného nelze považovat jen
obecný odkaz na tržní či obvyklé nájemné. Podle § 581 obč. zák. není ani možné
započtení nesplatné pohledávky, nemohlo proto dojít k dohodě o započtení
nájemného za dobu od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 vzájemným započtením. Nájemní
smlouva je neplatná i proto, že usnesením rady městské části Praha 2 nebylo
schváleno její uzavření, tímto důvodem neplatnosti se přitom odvolací soud
nezabýval. Dokonce ani nebyl zveřejněn záměr Byt pronajmout. Navrhl, aby
dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc
vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění
zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a
další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č.
99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen
„o. s. ř.”).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240
odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4
o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací
řízení, je přípustné, neboť při posouzení otázky platnosti Nájemní smlouvy se
odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Projednávanou věc je třeba posuzovat – vzhledem k tomu, že předmětem řízení je
posouzení platnosti nájemní smlouvy uzavřené za účinnosti předcházejících
právních předpisů – podle obč. zák. (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem
zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Podle § 686 odst. 1 obč. zák. musí mít smlouva o nájmu bytu písemnou formu.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu [srov. rozsudek ze dne 21. 6. 2001,
sp. zn. 33 Odo 273/2001 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla
odmítnuta usnesením Ústavního soudu ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. I. ÚS 704/01),
ze dne 31. 7. 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, uveřejněný v časopise Soudní
rozhledy číslo 6, ročník 1997, pod číslem 88, ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26
Cdo 1720/2008, uveřejněný pod č. 75/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek] určitost projevu vůle musí být dána obsahem listiny, na níž je
tento projev vůle zaznamenán, obsah nelze výkladem měnit ani doplňovat.
Podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou – mimo jiné – též ujednání o
způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (služby)
nebo o jejich výši. Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí zdůraznil, že jak
stanovení výše nájemného, tak i stanovení výše záloh na úhradu za služby, má –
každá z nich – význam pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce,
představují proto samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu, tomu
musí odpovídat i jejich vyjádření v nájemní smlouvě. Smlouva o nájmu bytu tedy
musí vždy obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za
služby (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo
1102/2006, ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2121/2006). Přitom „způsobem
výpočtu“ nájemného je třeba rozumět takové ujednání, které obsahuje údaje, na
jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést jeho
výpočet, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce (srov. rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 69/2005
Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Ujednáním neurčitým a tudíž neplatným
je i ujednání o výši nájemného, provedené odkazem na „tržní ceny v místě
obvyklé“ (viz rozsudek ze dne 12. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4545/2009).
V předmětné nájemní smlouvě je nájemné na období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027
určeno odkazem na „prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu“, jejich
výše však v Nájemní smlouvě vyčíslena není a nevyplývá ani z dokladů, které
jsou její součástí. Smlouva neobsahuje žádné údaje, na jejichž základě by bylo
možné provést výpočet nájemného, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce.
Stejný závěr je nutno učinit i ohledně nájemného pro dobu od 1. 6. 2027, je-li
stanoveno odkazem na „výši obvyklou v místě a čase“. Protože výši nájemného
nelze na základě obsahu písemné Nájemní smlouvy objektivně zjistit, je tato
smlouva neplatná (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26
Cdo 1978/2017).
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích
námitek správný, dovolací soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu
vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém
rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.