26 Cdo 513/2001
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc.
JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Hany Müllerové a JUDr. Miroslava Feráka
v právní věci žalobců A) J. K., a B) D. K., obou zastoupených advokátem, proti
žalovaným 1) V. P., a 2) V. P., o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, vedené u
Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 10 C 117/99, o dovolání žalobců proti
rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2. listopadu 2000, č. j. 14 Co
525/2000-64, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 2. listopadu 2000, č. j. 14 Co
525/2000-64, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 9 rozsudkem ze dne 18. 5. 2000, č. j. 10 C 117/99-50,
přivolil k výpovědi z nájmu žalovaných k bytu č. 14, II. kategorie, o velikosti
2+1 s příslušenstvím, ve 3. patře domu č. p. 488/16 v P. (dále \"předmětný
byt\"), určil, že výpovědní lhůta je tříměsíční a žalovaným uložil byt vyklidit
do patnácti dnů po zajištění náhradního ubytování; dále rozhodl o nákladech
řízení. Vycházel ze zjištění, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky domu, v
němž se předmětný byt nachází, že žalobkyně A) uzavřela dne 9. 2. 1995 se
žalovanými smlouvu o nájmu tohoto bytu, zde označeného jako byt II. kategorie,
ve které byla výše nájemného stanovena částkou 308.- Kč měsíčně a výše záloh na
služby spojené s užíváním bytu (dále jen \"služby\") částkou 440.- Kč měsíčně,
přičemž k 1. 7. 1997 bylo nájemné včetně úhrad za služby zvýšeno na částku
1.561.- Kč měsíčně, o čemž byl žalovaný písemně vyrozuměn, že žalovaní v období
od dubna 1998 do ledna 1999 neplatili nájemné, protože měli výhrady k jeho výši
a přeplatek na zálohách za služby za předcházející období, že žalovaní písemně
neuplatnili u žalobců právo na slevu z nájemného, jakož i ze zjištění, že
rozhodnutím Finančního ředitelství pro h. m. P. ze dne 21. 6. 1999 byla - s
účinností k 1. 7.1999 - změněna kategorie předmětného bytu ze II. na III.
kategorii, a že cenovou kontrolou tohoto orgánu bylo zjištěno, že žalovaným
vznikl za rok 1996 přeplatek na zálohách za služby ve výši 2. 783.- Kč a za rok
1997 ve výši 3. 733.- Kč. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že výpovědní
důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák., uplatněný ve výpovědi dané
žalovaným, je dán, neboť žalovaní v období od dubna 1998 do ledna 1999
neplatili nájemné. Důvody neplacení nájemného žalovanými (přeplatky na zálohách
za služby a námitky proti stanovené kategorii bytu) neshledal z hlediska
naplnění uvedeného výpovědního důvodu rozhodnými s poukazem na to, že nelze
směšovat platby na nájemném a na zálohách za služby, jakož i na to, že nájemní
smlouva byla uzavřena na byt II. kategorie a ke změně na III. kategorii došlo
až k 1. 7. 1999, přičemž žaloba byla podána 10. 2. 1999.
K odvolání žalovaných Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 2. 11.
2000, č. j. 14 Co 525/2000-64, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že
žalobu na přivolení k výpovědi z nájmu žalovaných k předmětnému bytu zamítl;
současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud
zaujal názor, že dle \"ustálené judikatury\" nelze výpovědní důvod podle § 711
odst. 1 písm. d) obč. zák., opírající se o neplacení nájemného, použít tehdy,
\"jestliže je výše nájemného nebo služeb (objektivně posuzováno) sporná\". Tak
tomu bylo v souzené věci, kdy byl uvedený výpovědní důvod charakterizován
neplacením nájemného za období od dubna 1998 do ledna 1999 (přičemž tento důvod
nebyl v průběhu řízení změněn, ani nebyla dána nová výpověď), neboť právě v
uvedeném období byla výše nájemného mezi účastníky \"objektivně sporná\".
Odvolací soud dále dovodil, že výše nájemného - ve vztahu ke kategorii bytu -
byla stanovena nesprávně (v rozporu s § 5 odst. 1 vyhlášky č. 176/1993 Sb.) již
v nájemní smlouvě, neboť již tehdy byl předmětný byt bytem III. kategorie.
Učinil-li první žalovaný ve svém dopise ze dne 17. 12. 1998, adresovaném
zástupci žalobců, výši nájemného spornou, nebyl ke dni dání výpovědi (ke dni
10. 2. 1999) ve vztahu k němu uplatněný výpovědní důvod dán. Zamítnutí žaloby
ve vztahu ke druhé žalované odvolací soud odůvodnil tím, že není nájemkyní
předmětného bytu, neboť nepodepsala nájemní smlouvu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, v němž
uplatněný výpovědní důvod podřadili ustanovení § 241 odst. 3 písm. d) obč. zák.
Vyjadřují nesouhlas s napadeným rozhodnutím a dovozují, že odvolací soud
„si zřejmě vyřešil jako předběžnou otázku skutečnost, že nájemní smlouva
uzavřená 9. 2. 1995, je neplatná, právě pro špatně určenou kategorii bytu a v
důsledku toho, že žalovaný byl oprávněn …provést si výpočet nájmu sám“.
Dovolatelé mají za to, že „je třeba vycházet z ustanovení § 49a o. z., který
hovoří o neplatnosti právního úkonu, přičemž tato neplatnost je neplatností
relativní ve smyslu ustanovení § 40a o. z.“, přičemž poukazují na to, že se
žalovaný této neplatnosti nedovolal. Nepohlíží-li se na nájemní smlouvu jako na
absolutně neplatnou (uvádí se dále v dovolání), je nájemce povinen platit
smluvně stanovené nájemné, a jeho neplacení je třeba považovat za výpovědní
důvod ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. Dovolatelé navrhli, aby
napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu
řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se
mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a
některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede
dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle
dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních
právních předpisů. Vzhledem k tomu, že rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno
2. 11. 2000, Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle občanského
soudního řádu ve znění účinném před 1. 1. 2001 (dále jen \"o. s. ř.\").
Dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými - účastníky
řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního
zastoupení dovolatelů (§ 240 odst. 1 a 2 o.s.ř.), a je podle § 238 odst. 1
písm. a) o. s. ř. přípustné.
Vady uvedené v § 237 odst. 1 o. s. ř., ani tzv. jiné vady řízení, které mohly
mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241 odst. 3 písm. b/ o. s. ř.),
k nimž dovolací soud přihlíží z úřední povinnosti, nebyly dovoláním namítány a
z obsahu spisu se jejich existence nepodává. Z ustanovení § 241 odst. 3 věty
první o. s. ř. vyplývá, že s výjimkou těchto vad je dovolací soud vázán
uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil.
Dovolací soud proto posoudil napadené rozhodnutí z hlediska uplatněného
dovolacího důvodu a shledal dovolání důvodným.
O nesprávné právní posouzení věci (§ 241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř.) jde
tehdy, posoudil-li odvolací soud věc podle právní normy, jež na zjištěný
skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně
vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. pronajímatel může vypovědět
nájem bytu jen s přivolením soudu, jestliže nájemce hrubě porušuje své
povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo
úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce.
Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích (srov. např. rozhodnutí ze dne
15. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 532/2000, uveřejněné v časopise Soudní judikatura
č. 12, ročník 2001, pod pořadovým číslem 144, dále rozhodnutí ze dne 12. 3.
2001, sp. zn. 26 Cdo 1716/2000), zaujal právní názor, od kterého nemá důvodu
odchýlit se ani v souzené věci, podle kterého z ustanovení § 711 odst. 1 písm.
d) obč. zák. vyplývá, že neplacení nájemného nebo úhrad za služby spojené s
užíváním bytu nájemcem po dobu delší než tři měsíce je zákonem výslovně
označováno (srov. dikci „zejména“) jako hrubé porušení povinnosti nájemcem
bytu, které zakládá důvod výpovědi nájmu bytu pronajímatelem.
Okolnosti, pro které nájemce neplatil nájemné, nejsou právně rozhodné pro
posouzení, zda je naplněna skutková podstata daného výpovědního důvodu; mohou
být významné toliko pro úvahu, zda lze - s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1
obč. zák. - žalobě pronajímatele na přivolení k výpovědi vyhovět (srov. např.
rozhodnutí Nejvyššího soudu uveřejněná ve Sbírce soudních rozhodnutí a
stanovisek, ročník 1996, pod pořadovým číslem 36, a ročník 1999, pod pořadovým
číslem 43).
Zaujal-li tedy v souzené věci odvolací soud právní názor, podle kterého
výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák., opírající se o
neplacení nájemného, není dán tehdy, jestliže je výše nájemného „objektivně
sporná“, není jeho právní posouzení věci správné. Neúplné, a tudíž i nesprávné
je i jeho posouzení platnosti ujednání o výši nájemného ve smlouvě o nájmu
předmětného bytu. I za situace, kdy by dohodnutá výše nájemného neodpovídala
obecně závazným právním předpisům (srov. § 696 odst. 1 obč. zák. a tehdy
platnou vyhlášku č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění
poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů), nebylo by možno
při posouzení (ne)platnosti takovéhoto ujednání přehlédnout ustanovení § 40a
obč. zák.; v tomto ohledu je tudíž důvodná i dovolací námitka poukazující na
posléze citované ustanovení.
Dovolací důvod podle § 241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. byl tedy uplatněn důvodně.
Se zřetelem k tomu Nejvyšší soud podle § 243b odst. 1 části věty za středníkem
o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil, a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243d odst. 1
věta druhá o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci bude rozhodnuto o nákladech řízení včetně řízení
dovolacího (§ 243d odst. 1 věta třetí o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. července 2002
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu