USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně H. K., zastoupené Mgr. Danielem Tobolou, advokátem se sídlem v Praze 1, Revoluční 764/17, proti žalovaným 1) E. s.r.o., a 2) R. E. s.r.o., oběma zastoupeným Mgr. Josefem Kantůrkem, advokátem se sídlem v Kolíně, Václavská 864/4, o uplatnění slevy z nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 38 C 53/2013, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 23. 5. 2024, č. j. 15 Co 77/2024-495, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 1. 8. 2024, č. j. 15 Co 77/2024-553, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit každé ze žalovaných náhradu nákladů dovolacího řízení 2 776,95 Kč k rukám Mgr. Josefa Kantůrka, advokáta se sídlem v Kolíně, Václavská 864/4, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
1. Žalobou doručenou soudu dne 5. 2. 2013 se žalobkyně (coby nájemkyně bytu) po žalované 1) domáhala slevy ve výši 50 % z částky 9 800 Kč měsíčně připadající na nájemné z bytu č. 13, o rozloze 45 m?, 1+0, situovaného ve 3. nadzemním podlaží domu č. p. XY, stojícího na pozemku stavební parcele č. XY, vše v katastrálním území XY, obec XY (dále jen „byt“ a „dům“), za období od podání návrhu do odstranění tam specifikovaných vad. Podáním ze dne 1. 12. 2017 navrhla, aby do řízení vstoupila žalovaná 2), která se stala novou vlastnicí bytu, a s ohledem na rozhodnutí v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 21 C 24/2013 žádala o změnu žaloby tak, že se nadále domáhá slevy 35 % z částky 9 200 Kč měsíčně ode dne podání návrhu do odstranění vad; podáním doručeným soudu dne 7.
12. 2017 upravila žalobní petit ohledně požadované slevy z nájemného z chybně uvedených 35 % na 43,5 %. Dne 31. 8. 2018 pak rozšířila skutková tvrzení o další tvrzené vady v bytě, za něž požaduje slevu z nájemného, a setrvala na žádosti o poskytnutí slevy z nájemného ve výši 43,5 %. V návaznosti na tyto procesní úkony Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) usnesením ze dne 26. 9. 2018, č. j. 38 C 53/2013-136, připustil, aby do řízení na straně žalované jako další účastnice přistoupila žalovaná 2), usnesením ze dne 6.
10. 2022, č. j. 38 C 53/2013-233, zastavil řízení co do požadované slevy z nájemného ve výši 50 % z částky 600 Kč od 5. 2. 2013 do odstranění vad a co do požadované slevy z nájemného ve výši 6,5 % z částky 9 200 Kč od 5. 2. 2013 do odstranění vad, a usnesením ze dne 18. 4. 2023, č. j. 38 C 53/2013-332, připustil změnu žaloby spočívající ve změně skutkových tvrzení, navrženou žalobkyní v podání ze dne 31. 8. 2018.
2. Poté soud prvního stupně rozsudkem ze dne 28. 6. 2023, č. j. 38 C 53/2013-385, žalobu, kterou se žalobkyně domáhala slevy z nájemného ve výši 43,5 % z částky 9 200 Kč měsíčně od 5. 2. 2013 do odstranění závad, zamítl
3. Na základě odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 23. 5. 2024, č. j. 15 Co 77/2024-495, ve znění usnesení ze dne 1. 8. 2024, č. j. 15 Co 77/2024-553, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil (výrok I), ve výrocích II a III jej změnil jen ohledně výše náhrady nákladů řízení, jinak jej i v těchto výrocích potvrdil (výroky II a III), a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení účastnic (výroky IV a V).
4. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že vlastnicí domu a bytu byla nejprve žalovaná 1) a následně od 24. 2. 2016 žalovaná 2). Žalobkyně je nájemkyní bytu od roku 1986. Nájemné z bytu bylo postupně zvyšováno, naposledy od 1. 1. 2012 na 5 199 Kč měsíčně. Dne 6. 1. 2012 uplatnila žalobkyně vůči žalované 1) slevu z nájemného ve výši 30 % s odůvodněním, že byt se dlouhodobě nachází ve stavu neumožňujícím jeho řádné užívání. Netěsní okenní rámy, v důsledku čehož do bytu proniká hluk z ulice, zejména z prostranství před klubem Le Mirage, a v topné sezóně uniká teplo; v souvislosti s dřívějšími stavebními úpravami bylo také odpojeno odkouření vedoucí na střechu, což ztěžuje možnost byt větrat.
Vzhledem ke skončení deregulace nájemného přistoupila žalovaná 1) dne 26. 10. 2012 ke zvýšení nájemného od 1. 2. 2013 na 9 800 Kč měsíčně. Žalobkyně se zvýšením nesouhlasila a začala naopak požadovat slevu z nájemného. Argumentovala zejména rušením nočního klidu návštěvníky klubu Le Mirage, netěsnícími okny, zrušením odkouření na pavlač a stavebními úpravami, které v bytě provedla – v kuchyni vybudovala navíc předsíň a koupelnu s WC. Hlučnost baru v přízemí domu se řešila opakovaně, byla v něm nainstalována protihluková opatření.
V letech 2012, 2016 a 2022 proběhlo měření hluku, vždy s výsledkem, že hygienické limity nejsou překračovány. Od doby, kdy žalobkyně byt užívá, bylo v domě provedeno velké množství stavebních prací s cílem jeho údržby a modernizace. Dne 9. 4. 2013 podala žalovaná 1) u Obvodního soudu pro Prahu 2 žalobu na určení obvyklé výše nájemného z bytu. Žalobkyně (v procesním postavení žalované) argumentovala problémem s hlukem z klubu Le Mirage a starými okny. Rozsudkem ze dne 15. 10. 2018, č. j. 26 Cdo 2225/2018-445, Nejvyšší soud zrušil rozsudky Městského soudu v Praze ze dne 11.
10. 2017, č. j. 55 Co 315, 316/2017-339, a Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 14. 2. 2017, č. j. 21 C 24/2013-285, s odůvodněním, že soudy při určení obvyklé výše nájemného z bytu pochybily, jestliže vycházely ze znaleckého posudku, jenž přihlížel ke stavu bytu po úpravách uskutečněných se souhlasem pronajímatelky žalobkyní na její vlastní náklady. Obvodní soud pro Prahu 2 poté rozsudkem ze dne 17. 6. 2021, č. j. 21 C 24/2013-735, určil obvyklé nájemné z bytu k 9. 4. 2013 ve výši 7 360 Kč měsíčně a k 1.
1. 2016 ve výši 8 270 Kč měsíčně. Vypořádal se s námitkami žalobkyně, že v 80. letech byt zrekonstruovala na vlastní náklady, že ji v nočních hodinách ruší hluk z klubu Le Mirage a že okna v bytě netěsní. Zohlednil rovněž technickou stránku bytu, a to včetně realizované rekonstrukce, vyhodnocení akustické situace v chráněném vnitřním a venkovním prostoru stavby a jím provedené místní šetření. V řízení byly vyhotoveny dva znalecké posudky; znalci vycházeli z obsahu spisu, zhodnotili byt jako celek a přihlédli rovněž k lokalitě, v níž se nachází.
Znalcem stanovené obvyklé nájemné Obvodní soud pro Prahu 2 ponížil o 10 % s ohledem na žalobkyní učiněné stavební úpravy bytu. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 13. 4. 2022, č. j.
55 Co 401/2021-791, naposledy citovaný rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 potvrdil, a Nejvyšší soud usnesením ze dne 1. 11. 2022, č. j. 26 Cdo 2547/2022-826, dovolání podané v dané věci odmítl. Při stanovení obvyklé výše nájemného k 8. 4. 2013 měl znalec Ing. Zbyněk Sadil, CSc. k dispozici data k prvnímu a třetímu čtvrtletí roku 2013. Pokud by bylo zapotřebí stanovit obvyklé nájemné k 5. 2. 2013, použila by se data z konce roku 2012 a rozdíl by byl minimální.
5. Po právní stránce odvolací soud vyšel z toho, že podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), se na nárok žalobkyně za období od 5. 2. 2013 do 31. 12. 2013 použije § 698 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“), a za období od 1. 1. 2014 do odstranění vad § 2265 o. z. Dále poukázal na § 135 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o.
s. ř.“), tam citovanou judikaturu a literaturu a vyložil, že předběžnou otázkou je taková právní skutečnost, jejíž existence nebo neexistence by měla vliv na rozhodnutí ve věci soudem projednávané a která sama může být předmětem řízení téhož nebo jiného soudu nebo jiného řízení; jde tedy o otázku, která se sice netýká předmětu řízení, avšak jejíž vyřešení je nezbytné pro rozhodnutí o předmětu řízení. Probíhá-li následné řízení se stejnými účastníky, platí, že předchozí rozhodnutí soudu o věci (tedy jeho výrok) je pro vyřešení předběžné otázky v následném řízení závazné i pro soud. Chce-li se od něj odchýlit, musí vyložit, proč tak činí.
S ohledem na tato obecná východiska přisvědčil postupu soudu prvního stupně, jenž zohlednil, že v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 21 C 24/2013 byla řešena předběžná otázka obvyklé výše nájemného z bytu, jejíž posouzení bylo nezbytné pro rozhodnutí o případné slevě z nájemného. Ve zmíněném řízení Obvodní soud pro Prahu 2 přitom zohlednil argumenty žalobkyně, kterými nyní odůvodňuje svůj nárok na slevu z nájemného; vyšel ze znaleckého posudku zadaného v návaznosti na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15.
10. 2018, č. j. 26 Cdo 2225/2018-445, a následně volnou úvahou ještě snížil konečné částky o 10 %. Neshledal-li soud prvního stupně, že by bylo namístě posoudit tuto předběžnou otázku jinak, správně z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 17. 6. 2021, č. j. 21 C 24/2013-735, vycházel. Dodal, že jelikož v řízení vedeném pod sp. zn. 21 C 24/2013 bylo nájemné určeno od 9. 4. 2013 a v nyní projednávané věci žalobkyně požaduje slevu z nájemného již od 5. 2. 2013, soud prvního stupně správně z důvodu hospodárnosti vyslechl znalce Ing.
Zbyňka Sadila, CSc., jenž ve zmíněném řízení vypracoval znalecký posudek, a z jeho výpovědi zjistil, že ke dni 5. 2. 2013 by se výše nájemného od nájemného určeného ke dni 9. 4. 2013 lišila jen minimálně. Proto i v období od 5. 2. 2013 do 8. 4. 2013 vycházel z nájemného v částce 7 360 Kč měsíčně. Odvolací soud zdůraznil, že „trvalé vlastnosti bytu“, pro něž žalobkyně požaduje slevu z nájemného („argumenty žalobkyně, kterými v tomto řízení zdůvodňuje svůj nárok na slevu z nájemného“), byly zohledněny v řízení vedeném pod sp. zn. 21 C 24/2013; žalobou na poskytnutí slevy z nájemného tudíž žalobkyně požaduje duplicitní zohlednění téhož.
Ve shodě se soudem prvního stupně proto shledal její návrh nedůvodným.
K žalobkyní namítaným procesním pochybením přičinil, že soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, skutková zjištění mají oporu v provedeném dokazování a jeho rozhodnutí je rovněž řádně odůvodněno. Další tvrzené vady bytu (kouř z cigaret, plíseň, promočení stropů) pak žalobkyně řádně neuplatnila ve smyslu § 2265 o. z. (když z obsahu e-mailů, na které žalobkyně odkázala, jejich uplatnění nevyplývá“), pročež by nemohly být zohledněny ani v tomto řízení.
podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, jehož přípustnost opřela o § 237 o. s. ř. s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného nebo procesního práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a otázek hmotného nebo procesního práva, „které mají být dovolacím soudem posouzeny jinak“. Dále namítá, že bylo zasaženo do jejího „ústavního práva na spravedlivý proces“. Namítá, že odvolací soud při svém závěru, že „trvalé vlastnosti bytu“, pro které požaduje slevu z nájemného, byly již promítnuty do určené obvyklé výše nájemného v místě a čase, a proto je požadavek na poskytnutí další slevy z takto určeného nájemného představuje požadavek na „duplicitní zohlednění téhož“, klade nepřípustné rovnítko mezi nárok (žalovaného) na určení obvyklé ceny nájemného a nárok (žalobkyně) na slevu z nájemného.
Nájemné určené ve výši obvyklé v daném místě a čase dle § 696 odst. 2 obč. zák. a § 2246 o. z. „neodráží konkrétní situaci a případně konkrétní vady, pro které je možno posuzovat nárok na slevu z nájmu“. Odráží určité „relativně trvalé vlastnosti bytu“. Institut slevy z nájemného dle § 2265 o. z. zde není ve vztahu konkurence, vada či její projevy mohou trvat různou dobu i velmi krátkou, nárok na slevu je také vždy nutno posuzovat až zpětně. Oba instituty nelze „slučovat“. Odvolací soud proto nesprávně posoudil otázku, zda „nárok na slevu z nájemného je již zahrnut v (nároku na) určení obvyklého nájemného“.
Řízení je dále zatíženo vadou, když soudy odmítly provést důkazy žalobkyní navržené. Odmítnutím důkazních návrhů žalobkyně bylo porušeno její právo na spravedlivý proces; to zakládá (s odkazem např. na usnesení Ústavního soudu ze dne 6. 12. 2016, sp. zn. II. ÚS 2000/2016) rovněž dovolací důvod. Dovolatelka pak nebyla ohledně závěru odvolacího soudu, že další tvrzené vady bytu (kouř z cigaret, plíseň, promočení stropů) řádně neuplatnila, poučena dle § 118a o. s. ř.; ve skutečnosti tento svůj nárok uplatnila řádně.
Navrhla proto, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
7. Žalované ve vyjádření k dovolání považují rozhodnutí odvolacího soudu za správné. V řízení o určení výše nájemného bylo přihlédnuto ke skutečnostem, rozhodným i pro určení nároku na slevu z nájemného. Trvalé vlastnosti bytu, pro které žalobkyně žádala slevu, byly již promítnuty do určené obvyklé ceny nájemného. Další požadavek žalobkyně by znamenal duplicitní zohlednění téhož.
8. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval otázkou jeho přípustnosti, z posléze uvedených důvodů jej však přípustným neshledal.
9. V posuzované věci bylo z hlediska skutkového zjištěno (správnost skutkových zjištění dovolacímu přezkumu nepodléhá, srov. § 241a odst. 1 a contrario o. s. ř.), že konkrétní tvrzené „trvalé vlastnosti bytu“, pro něž žalobkyně požaduje slevu z nájemného, byly (již) zohledněny v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 21 C 24/2013 při určení obvyklého nájemného za byt v místě a čase.
10. Jestliže za této situace odvolací soud tyto „vlastnosti bytu“ (coby jeho vady) opětovně nezohlednil v předmětném řízení coby důvod pro slevu z nájemného, s argumentem, že by se jednalo o „duplicitní zohlednění téhož“, je tento jeho závěr v souladu se závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2225/2018 (vydaným právě v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 21 C 24/2013, o určení obvyklého nájemného z bytu). V něm dovolací soud dovodil, že při stanovení tohoto nájemného je třeba vyjít nikoliv ze „současného“ stavu bytu po úpravách uskutečněných se souhlasem pronajímatele dovolatelkou na její náklady, ale z jeho stavu před takovými úpravami, jež při výpočtu obvyklého nájemného nelze brát v úvahu. Jinými slovy, v uvedeném řízení bylo nájemné stanoveno (podle skutkových zjištění soudů) již se zohledněním stavu bytu odrážejícím „vady“, jež nyní žalobkyně uplatňuje (opětovně) jako důvod pro slevu z nájemného dle § 698 odst. 1 obč. zák. (pro období do 31. 12. 2013) a dle § 2265 odst. 2 o. z. (pro zbytek rozhodného období od 1. 1. 2014; srov. § 3074 odst. 1 o. z.). Z logiky věci přitom plyne, že byly-li tyto „vady“ (coby „vlastnosti“ bytu dlouhodobé či trvalé povahy) již zohledněny při určení výše nájemného, nepředstavují (nemohou současně představovat) též vady bytu opodstatňující slevu z (takovým způsobem určeného) nájemného.
11. Namítá-li dovolatelka, že soudy nižších stupňů neprovedly jí navržené důkazy, neposkytly jí poučení podle § 118a o. s. ř. a jejich rozhodnutí jsou nepřezkoumatelná, uplatňuje vady řízení. K vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, může dovolací soud přihlédnout jen, je-li dovolání přípustné (§ 237 – 238a o. s. ř.). Samy o sobě však takovéto vady (i kdyby byly dány) přípustnost dovolání (podle § 237 o. s. ř.) nezakládají.
12. Pro úplnost lze dodat, že námitka, jejíž podstatou je tvrzení o porušení základních práv a svobod, může založit přípustnost dovolání, ale tato možnost nikterak nezbavuje dovolatele povinnosti vymezit předpoklady přípustnosti dovolání. Neobsahuje-li dovolání vymezení předpokladů přípustnosti (§ 241a odst. 2 o. s. ř.), není odmítnutí takového dovolání pro vady porušením čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sb.).
13. Dovozuje-li dovolatelka v této souvislosti přípustnost dovolání z § 237 o. s. ř. s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného nebo procesního práva, které „mají být dovolacím soudem posouzeny jinak“, přehlíží, že tato formulace předpokladu přípustnosti dovolání významově neodpovídá (ve smyslu § 237 o. s. ř.) požadavku, aby „dovolacím soudem (již dříve) vyřešená právní otázka byla (dovolacím soudem) posouzena jinak“ (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Má-li být totiž dovolání přípustné proto, že „dovolacím soudem vyřešená právní otázka má být posouzena jinak“, jde o způsobilé vymezení přípustnosti dovolání ve smyslu § 241a odst. 2 o. s. ř., jen je-li z dovolání zřejmé, od kterého svého řešení konkrétní otázky hmotného nebo procesního práva se má (podle mínění dovolatele) dovolací soud odchýlit; tedy tento případ přípustnosti dovolání míří pouze na případ právní otázky vyřešené dovolacím soudem v jeho dosavadní rozhodovací praxi, od jejíhož řešení by se měl odklonit (posoudit tuto otázku jinak), a nikoli na případ, jak se mylně domnívá dovolatelka, že má dovolací soud posoudit jinak otázku vyřešenou soudem odvolacím (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2013, sp. zn. 29 Cdo 1172/2013, uveřejněné pod č. 80/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo ze dne 29. 8. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2488/2013).
14. Dovolatelka výslovně svým dovoláním napadá rozsudek odvolacího soudu i v jeho nákladových výrocích, byť vůči nim žádné dovolací námitky neprezentuje. Zde však ostatně platí, že podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. není dovolání proti této části rozhodnutí odvolacího soudu (objektivně) přípustné.
15. Na základě shora uvedených závěrů proto Nejvyšší soud dovolání dovolatelky proti rozsudku odvolacího soudu podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř. odmítl.
16. S přihlédnutím k závěrům vyplývajícím z nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, Nejvyšší soud již samostatně nerozhodoval o návrhu dovolatelky na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí za situace, kdy přikročil k rozhodnutí o samotném dovolání v (Ústavním soudem zdůrazněné) přiměřené lhůtě. Nejsou-li splněny předpoklady k meritornímu projednání dovolání, není dán ani prostor pro úvahy o odkladu vykonatelnosti dovoláním napadeného usnesení [§ 243 písm. a) o. s. ř.], neboť jde o návrh akcesorický (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 30 Cdo 865/2016, nebo ze dne 3. 10. 2017, sp. zn. 20 Cdo 4097/2017).
17. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.); proto se výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení neodůvodňuje. Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, mohou oprávněné podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 20. 5. 2025
Mgr. Lucie Jackwerthová předsedkyně senátu