28 Cdo 2170/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy
Brožové a soudců JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a JUDr. Josefa Rakovského v právní
věci žalobců a) Ing. P. Z., a b) E. K., zastoupených advokátem, proti žalované
J. Š., zastoupené advokátem, o zaplacení částky 776.000,- Kč s příslušenstvím,
vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 7 C 303/2007, o dovolání
žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26
Co 314/2008-250, takto:
I. Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26 Co
314/2008-250, se zrušuje.
II. Rozsudek Okresního soudu Praha-západ ze dne 21. 2. 2008, č. j. 7 C
303/2007-216, se ve výrocích I. a III. zrušuje.
III. Věc se vrací Okresnímu soudu Praha-západ k dalšímu řízení.
A. Předchozí průběh řízení
Žalobci se domáhali, aby žalovaná byla uznána povinnou zaplatit jim částku
776.000,- Kč s příslušenstvím. Uvedli, že na základě nájemní smlouvy ze dne 22.
3. 2000 (dále jen „nájemní smlouva“) předali žalované do užívání vilu s
příslušenstvím, garáží a zahradou v k.ú. D. v P. (dále jen „vila“) za sjednané
nájemné ve výši 80.000,- Kč měsíčně. Žalovaná platila řádně nájemné do měsíce
února 2001, kdy nájemné s odkazem na vady nemovitosti platit přestala. Žalobci
nájemní smlouvu vypověděli, čímž nájemní vztah ke 30. 9. 2001 zanikl. Žalovaná
vilu vyklidila a žalobcům předala dne 21. 11. 2001. Žalobci požadovali
nezaplacené nájemné za měsíce únor až září 2001 a vydání bezdůvodného obohacení
ve výši obvyklého nájemného za měsíce říjen a listopad 2001.
Žalovaná namítala, že poslala žalobcům dopisy, ve kterých je vyzývala nejen k
nápravě vad nemovitosti, které vila vykazovala od uzavření smlouvy, ale také k
nápravě závad, které vznikly v průběhu užívání vily. Zejména poukazovala na
dopis ze 17. 1. 2001, v nichž žalobce upozorňovala na nově se projevivší vady
elektrické a otopné soustavy způsobující časté výpadky elektrické energie a
nefunkční vytápění, s tím, že do doby jejich odstranění zastavuje platby
nájemného a žádá vrácení částek dosud na nájemném zaplacených.
V předchozím řízení bylo zjištěno, že v článku VIII. odst. 1 nájemní smlouvy se
žalobci zavázali provést do 30 dnů od uzavření smlouvy na vlastní náklady
úpravy uvedené v dodatku č. 2 nájemní smlouvy. O prodlení žalobce s plněním
uvedené povinnosti měla být prodloužena (jednoroční) doba nájmu, přičemž do
provedení úprav nepříslušelo žalobci nájemné a žalovaná nebyla povinna vilu
převzít. Mezi úpravy dohodnuté v dodatku č. 2 nájemní smlouvy patřila mj.
revize elektrických rozvodů a zařízení nebo výměna vody a vyčištění bazénu.
Ve věci již rozhodoval Nejvyšší soud, který rozsudkem ze dne 27. 7. 2007, č. j.
33 Odo 655/2005-174, zrušil rozsudek soudu prvního stupně i soudu odvolacího a
vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Podle závazného právního
názoru Nejvyššího soudu je čl. VIII odst. 1 nájemní smlouvy třeba za situace,
kdy žalovaná vilu dne 10. 4. 2000 převzala, ačkoli všechny úpravy podle dodatku
č. 2 nájemní smlouvy nebyly provedeny, a platila řádně plné nájemné až do ledna
2001, vykládat ve shodě s následným chováním smluvních stran tak, že do
provedení úprav nebyla žalovaná povinna platit nájemné, ale jen za předpokladu,
že nepřevzala nemovitost.
Okresní soud Praha-západ rozsudkem ze dne 21. 2. 2008, č. j. 7 C 303/2007-216,
uložil žalované zaplatit částku ve výši 776.000,- Kč s příslušenstvím (výrok
I.), v části příslušenství žalobu zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech
řízení (výrok III.). Námitku neplatnosti nájemní smlouvy, v níž je uveden
rovněž pozemek p.č. 1995, který žalobcům nenáleží, nepovažoval za podstatnou s
tím, že jde o pouhou chybu v psaní. Dále se zabýval otázkou, zda dopisy
žalované nelze považovat za uplatnění práva neplatit nájemné podle § 673 obč.
zák. či práva na slevu z nájemného podle § 674 obč. zák. Dospěl k závěru, že
žalobkyně neuplatnila uvedený nárok v šestiměsíční prekluzívní lhůtě (§ 675
obč. zák.), a proto se nezabýval zjišťováním dalších vad nemovitosti. Bylo-li
podle závazného právního názoru Nejvyššího soudu mezi účastníky sjednáno
placení nájemného i přes vady věci, šlo o projev smluvní volnosti účastníků,
který podle soudu prvního stupně nemůže být v rozporu s dobrými mravy.
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26 Co 314/2008-250,
rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. S odkazem na skutková zjištění soudu
prvního stupně dovodil, že nájemní smlouva není neplatná ani pro počáteční
nemožnost plnění, ani pro omyl žalované, neboť žalovaná o vadách vily věděla a
souhlasila s provedením dodatečných úprav až po svém nastěhování. Ztotožnil se
se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož lze dopis ze dne 17. 1. 2001
považovat za uplatnění práva neplatit nájemné, popř. práva na slevu z
nájemného. Podle odvolacího soudu žalovaná o vadách vily věděla (včetně vady
vytápění) již v době převzetí nemovitosti dne 10. 4. 2000. Právo neplatit
nájemné, popř. právo na slevu z nájemného proto v době, kdy je žalovaná dopisem
ze dne 17. 1. 2001 uplatnila, zaniklo prekluzí. Za nerozhodné považoval
odvolací soud rovněž tvrzení žalované, že vilu vyklidila již 13. 11. 2001,
jestliže vilu předala žalobcům až dne 21. 11. 2001.
B. Dovolání a vyjádření k němu
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost
spatřovala v ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Jako dovolací důvod
uvedla nesprávné právní posouzení věci dle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Namítala, že:
soudy nižších stupňů se nezabývaly otázkou, zda nárok na neplacení nájemného,
resp. na slevu z nájemného, nevznikl žalované ze zákona, tj. podle § 673 a 674
obč. zák.;
sjednaná výše nájemného neodpovídala stavu vily, jejíž luxusní vybavení nemohla
žalovaná vzhledem k vadám vily užívat;
důvodem požadované slevy z nájemného byla nefunkční elektrická soustava,
znemožňující řádné vytápění vily, jakož i užívání části jejího vybavení.
Skutkové zjištění odvolacího soudu, podle něhož žalovaná již v době převzetí
nemovitosti o vadě elektroinstalace věděla, nemá oporu v provedeném dokazování.
Žalovaná uvedené vady poprvé vytýkala žalobcům dopisem z 2. 11. 2000, kdy
začala topná sezóna;
žalovaná vilu vyklidila již 13. 11. 2001, kdy vyzvala žalobce k jejímu
převzetí. Odvolací soud proto pochybil, přiznal-li žalobcům nárok na náhradu za
užívání vily až do 21. 11. 2001, kdy žalobci vilu převzali;
nájemní smlouvy byla neplatná od samého počátku, konkrétně z důvodů:
nezpůsobilosti vily ke sjednanému účelu nájmu – bydlení, neboť ve vile byly
neodborně provedeny bez stavebního povolení a kolaudačního rozhodnutí zásadní
změny dispozice a vybavení,
jedna z pronajímaných nemovitostí – pozemek č. parc. 1995 – nebyl ve
vlastnictví žalobců,
omylu dovolatelky při uzavření nájemní smlouvy, o kterém žalobci museli vědět,
neboť byli původci závadného stavu vily;
žalovaný nárok je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobci poskytovali vědomě a
úmyslně žalované vadné plnění, které ji a její rodinu ohrožovalo na zdraví a
životě, přičemž žádosti žalované o nápravu ignorovali, a přesto se domáhají
úhrady nájemného v plné výši.
Žalobci ve svém vyjádření navrhli odmítnutí dovolání s tím, že je nepřípustné,
neboť nejde o posouzení věci v rozporu s hmotným právem.
C. Přípustnost
Dovolací soud zjistil, že dovolání je včasné, podané oprávněnou osobou
prostřed¬nictvím advokáta a splňuje formální obsahové znaky předepsané § 241a
odst. 1 o. s. ř.
Protože odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v rozhodované
věci, a nejde o případ vázanosti soudu prvního stupně právním názorem soudu
odvolacího ve smyslu § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., může být pří¬pustnost
dovolání založena jen za podmínky upravené v § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.,
tj. pokud dovolací soud, za použití hledisek příkladmo uvedených v ustanovení §
237 odst. 3 o. s. ř., dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí je zásadního
právního významu. Ten je podle § 237 odst. 3 o. s. ř., ve znění před 1. 7.
2009, dán zejména tehdy, jestliže napadené rozhodnutí řeší právní otázku, která
v rozhodování dovolacího soudu ještě nebyla řešena, která je odvolacími nebo
dovolacím soudem řešena rozdílně, nebo vyřešil-li odvolací soud určitou právní
otázku v rozporu s hmotným právem. V projednávané věci dospěl dovolací soud k
závěru, že odvolací soud rozhodl v rozporu s hmotným právem, a proto je
dovolání přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
D. Důvodnost
K námitce (ad a/) nesprávného posouzení nároku na neplacení nájemného, resp. na
slevu z nájemného.
Podle § 664 obč. zák., pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci
ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven,
užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat.
Podle § 673 obč. zák. nájemce není povinen platit nájemné, pokud pro vady věci,
které nezpůsobil, nemohl pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým, nebo
nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci […]. Podle §
674 obč. zák., může-li nájemce užívat pronajatou věc z důvodů uvedených v § 673
pouze omezeně,[…] má nájemce nárok na přiměřenou slevu z nájemného.
Pronajímatel si však musí započíst náklad, který ušetřil, a cenu výhod, které
měl z toho, že nájemce věc užíval jen omezeně. Podle § 675 obč. zák. právo na
prominutí nebo na poskytnutí slevy z nájemného musí být uplatněno u
pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebude-li uplatněno do
šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu „z cit. ustanovení vyplývá, že
občanský zákoník určuje pouze obecně důvody, pro které je možno neplatit
nájemné vůbec, nebo v nižší než dohodnuté částce. Co se rozumí \"slevou\",
zákon blíže nevysvětluje, v obecném pojetí ji však lze chápat především jako
každou možnost dlužníka poskytnout věřiteli nižší než původně dohodnuté plnění
[…]. Na tomto základě lze za uplatnění práva na poskytnutí slevy v nájemním
vztahu pokládat též oznámení nájemce, že pro (řádně vytčené) vady předmětu
nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat sjednané nájemné v plné výši
(případně i to, že část nájemného, které takto zadržel, doplatí po odstranění
vad předmětu nájmu). Posouzení takového postupu jako uplatnění práva na
poskytnutí slevy nebrání okolnost, že pronajímateli by se nakonec dostalo
úhrady nájemného v plné výši; podstatný je tu fakt, že část nájemného není
pronajímateli (věřiteli) vyplácena v určených lhůtách (včas), přičemž důvod,
proč se tak děje (jsou-li zde pro dobu, po kterou byla část nájemného
zadržována, vskutku vady omezující nájemce v užívání předmětu nájmu), zbavuje
pronajímatele možnosti postupovat způsobem, který se obecně pojí s prodlením s
placením peněžitého dluhu (nemůže vymáhat příslušenství pohledávky apod.).
Současně nemůže být přehlédnuto, že je-li doplacení zadržované části nájemného
podmíněno odstraněním vytčených vad, znamená to, že nebudou-li vady
pronajímatelem odstraněny vůbec, neobdrží na doplatku nájemného ničeho. V
konečném důsledku tedy i tímto způsobem nájemce pronajímateli sděluje, že po
dobu trvání vad hodlá platit nájemné v nižší než dohodnuté částce (to jest, že
uplatňuje právo na slevu)“ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9.
2001, sp. zn. 20 Cdo 2295/99, uveřejněný pod č. 25 v sešitě č. 2 z roku 2002
časopisu Soudní judikatura).
Dovolací soud se na základě výše uvedeného ztotožňuje se závěrem odvolacího
soudu, že dopis dovolatelky ze dne 17. ledna 2001 lze považovat za uplatnění
práva neplatit nájemné podle § 673 obč. zák., popř. (za situace, kdy by byly
soudem shledány pouze vady omezující žalovanou v užívání, a nikoli vady užívání
znemožňující) právo na přiměřenou slevu z nájemného dle § 674 obč. zák.
Odvolací soud však nesprávně posoudil otázku prekluze nároku neplatit nájemné,
popř. nároku na slevu z nájemného podle § 675 obč. zák.
Dovolací soud předesílá, že závěry jeho předchozího rozsudku ze dne 27. 7.
2007, č. j. 33 Odo 655/2005-174, se týkají výlučně úprav (popř. vad, které je
iniciovaly) uvedených v dodatku č. 2 nájemní smlouvy. Z citovaného rozsudku (a
ani z ustanovení nájemní smlouvy) neplyne, že by se žalovaná vzdala práva
neplatit nájemné, popř. práva na slevu z nájemného, které by ji ze zákona
vzniklo na základě vad, které nebyly příčinou úprav v dodatku č. 2 nájemní
smlouvy uvedených, zejména vad, které vznikly či se projevily až po převzetí
vily žalovanou. Z citovaného rozsudku ani z nájemní smlouvy nelze dovodit ani
výklad, že se žalovaná smluvně vzdala práva na slevu z nájemného za vady
související s úpravami dohodnutými v dodatku č. 2 nájemní smlouvy v případě,
kdy žalobci byli v prodlení s jejich provedením a žalobkyně byla vadami omezena
v užívání vily podle smlouvy.
„Zproštění povinnosti platit nájemné trvá od okamžiku, kdy nemožnost užívat
předmět nájmu nastala, do doby, kdy jsou vady předmětu nájmu odstraněny a
možnost užívat předmětu nájmu obnovena. Jestliže nájemné bylo placeno dopředu,
má nájemce právo na vrácení nájemného za příslušné období. Není ani vyloučeno,
že po období, kdy má nájemce právo není povinen platit nájemné, nastane období,
kdy má nájemce právo na slevu z nájemného.“ (Hulmák in: Švestka, Spáčil,
Škárová: Občanský zákoník, Komentář, II. díl, 2. vydání, Praha: C.H. Beck 2009,
str. 1921).
Lhůta bez zbytečného odkladu, ve které má nájemce uplatnit práva podle § 673 a
674 obč. zák., je lhůtou pořádkovou (srov. cit. dílo, str. 1924). Šestiměsíční
lhůta je lhůtou prekluzívní, tzn. není-li právo uplatněno u pronajímatele v
uvedené lhůtě, zaniká.
Je-li nájemce omezen v užívání předmětu nájmu, popř. nemůže-li předmět nájmu
užívat, po delší dobu, trvá jeho právo žádat slevu na nájemném, popř. nájemné
neplatit po dobu, dokud není vada předmětu nájmu odstraněna a obnovena možnost
věc ze strany nájemce řádně užívat. Po celou tuto dobu „dochází“ ve smyslu
druhé věty § 675 obč. zák. ke skutečnosti zakládající právo na slevu, resp.
právo neplatit nájemné. Nájemci ovšem prekluduje nárok na slevu z nájmu, popř.
nárok nájemné neplatit (resp., bylo-li již nájemné zaplaceno, nárok na jeho
vrácení) za dobu starší než šest měsíců před uplatněním nároku (např. oznámením
pronajímateli, že nájemce bude do odstranění protiprávního stavu platit nižší
nájemné nebo je nebude platit vůbec, popř. žádostí o vrácení zaplaceného
nájemného). Ustanovení § 675 obč. zák. neznamená prekluzi práva nájemce na to,
aby pronajímatel svým nákladem udržoval předmět nájmu ve stavu způsobilém
dohodnutému, popř. obvyklému způsobu jeho užívání (§ 664 obč. zák.). Výklad
zastávaný odvolacím soudem, podle něhož neuplatněním nároku nájemné neplatit,
resp. nároku na slevu na nájemném do šesti měsíců ode dne, kdy protiprávní stav
započal, nárok zaniká i za situace, kdy protiprávní stav trvá, a to jak za
období mladší šesti měsíců před uplatněním nároku, tak i do budoucna, by zbavil
nájemce možnosti uplatňovat vůči pronajímateli účinnou sankci a pronajímatel by
nebyl veden k plnění své povinnosti podle § 664 obč. zák. Systematický výklad
uvedených ustanovení proto vedl dovolací soud k závěru, že právní názor
odvolacího soudu je nesprávný.
V projednávané věci proto nárok žalované neplatit nájemné, resp. nárok na slevu
na nájemném, nezanikl prekluzí s výjimkou nároku na vrácení (části) nájemného
za dobu předcházející šesti měsícům před uplatněním nároku. Protože žalovaná
uvedený nárok uplatnila dopisem ze dne 17. 1. 2001, zanikl výlučně nárok na
slevu za období před 17.7.2000. Nárok nájemné neplatit, popř. nárok na slevu z
nájemného za období po 17. 7. 2000, však nezanikl.
K námitce (ad b/), že sjednaná výše nájemného neodpovídala stavu vily.
Nájemné bylo ve smlouvě určeno na základě zásady smluvní volnosti dohodou
stran. Ze samotné nájemní smlouvy pak plyne, že účastníci sjednávali smlouvu
vědomi si skutečnosti, že pro řádné užívání nemovitosti je třeba provést úpravy
vyjmenované v dodatku č. 2 nájemní smlouvy, a s přihlédnutím k této skutečnosti
byly sjednány i platební podmínky.
Ke skutečnosti, že žalovaná mohla vilu užívat pouze omezeně, popř. ji nemohla
užívat vůbec, přihlédne soud prvního stupně při posuzování výše slevy na
nájemném podle § 674 obč. zák. Při posuzování výše slevy přihlédne rovněž ke
skutečnosti, že vila byla pronajata jako luxusní nemovitost, čemuž odpovídala i
výše nájemného. Luxusní nemovitost se vyznačuje tím, že nad základní požadavky
na každý objekt bydlení (do objektu neteče a nefouká, teče voda, funguje topení
a elektřina, apod.) poskytuje svému uživateli nadstandardní pohodlí (velká
obytná plocha, sauna či bazén, ale např. i jednoduché a bezproblémové ovládání
všech zařízení). Možností užívat předmět nájmu pouze omezeně ve smyslu § 674
obč. zák. je proto u luxusní nemovitosti třeba rozumět rovněž situaci, kdy je
nájemce omezen v užívání nadstandardního zařízení, případně kdy správa a údržba
nemovitosti působí nájemci potíže nepřiměřené standardu luxusní nemovitosti.
K námitce (ad c/) rozporu části skutkových zjištění odvolacího soudu s
provedeným dokazováním.
Podle § 213 odst. 3 o. s. ř. k provedeným důkazům, z nichž soud prvního stupně
neučinil žádná skutková zjištění, odvolací soud při zjišťování skutkového stavu
věci nepřihlédne, ledaže by je zopakoval; tyto důkazy je povinen zopakovat, jen
jestliže ke skutečnosti, jež jimi má být prokázána, soud prvního stupně provedl
jiné důkazy, z nichž při zjišťování skutkového stavu vycházel.
V projednávané věci se soud prvního stupně při hodnocení důkazů nezabýval
otázkou, zda žalovaná při převzetí vily dne 10. 4. 2000 věděla o vadě vytápění
domu, neboť vzhledem k právnímu názoru, který zastával, považoval otázku vad
nemovitosti za nadbytečnou. Odvolací soud, aniž by opakoval dokazování (na
jediném jednání odvolacího soudu dne 22. 10. 2008 byly podle protokolu na č.l.
246 spisu přečteny pouze rozsudek soudu prvního stupně a vyjádření účastníků),
uzavřel, že žalované byly vady nemovitosti známy, a to včetně vady vytápění,
neboť v době převzetí vily musela být vila vytápěna. Odvolací soud tak v
rozporu s § 213 odst. 3 o. s. ř. učinil skutková zjištění, která nalézací soud
neučinil, aniž by opakoval dokazování, a zatížil tak řízení vadou, ke které
dovolací soud v případě přípustnosti dovolání přihlíží z úřední povinnosti (§
242 odst. 3 o. s. ř.). Uvedené zjištění je navíc v rozporu s obsahem spisu,
neboť sama žalovaná uváděla, že nedostatečné vytápění se projevovalo jen při
venkovních teplotách nižších než 5 °C, což je teplota, která se v polovině
dubna již běžně nevyskytuje. Otázka vytápění se ostatně objevuje až v dopise
žalované žalobci ze dne 18. 12. 2000. Z ustanovení dodatku č. 2 nájemní
smlouvy, podle něhož se žalobci zavázali provést „revizi elektrických rozvodů a
zařízení“, nelze bez dalšího dovodit vědomost účastníků o tom, že vilu nelze
při nízkých teplotách řádně vytápět.
K námitce (ad d/) nesprávného posouzení doby, za kterou je žalovaná povinna
poskytnout žalobcům náhradu za užívání vily.
Podle čl. VII. odst. 4 nájemní smlouvy „při ukončení nájmu je nájemce povinen
předat osobně prostory pronajímateli […]“.
Podle § 522 obč. zák. věřitel je v prodlení, jestliže nepřijal řádně nabídnuté
plnění nebo neposkytl v době plnění součinnost potřebnou ke splnění dluhu. V
takových případech je věřitel zejména povinen nahradit dlužníkovi náklady,
které mu tím vznikly. Dále na něj přechází nebezpečí nahodilé zkázy věci. Kromě
toho je dlužník oprávněn žádat od věřitele náhradu jiných škod způsobených mu
prodlením, lze-li věřiteli přičítat zavinění.
Ze skutkového stavu zjištěného v dosavadním řízení plyne, že žalovaná byla s
plněním své povinnosti vilu vyklidit a předat ji osobně pronajímateli v
prodlení od 1. 10. 2001, neboť ke dni 30.9.2001 nájemní vztah mezi účastníky
zanikl. Ode dne 1. 10. 2001 proto žalovaná užívala vilu bez právního důvodu a
byla povinna ve smyslu § 451 ve spojení s § 458 odst. 1 obč. zák. vydat
žalobcům peněžitou náhradu za užívání vily.
Jestliže se v dalším řízení prokáže, že žalovaná vilu vyklidila a žalobce k
jejímu převzetí vyzvala již dne 13. 11. 2001 (odvolací soud tvrzení žalované v
tomto směru považoval za nerozhodné a proto také žádná skutková zjištění
neuvedl), dostali se žalobci následujícího dne do prodlení věřitele, neboť
podle citovaného čl. VII. odst. 4 nájemní smlouvy byla při vyklizení a předání
bytu potřebná součinnost žalobců. Žalobci však součinnost poskytli až dne 21.
11. 2001. Po dobu, po kterou byli žalobci jako věřitelé v prodlení s
poskytnutím součinnosti při předání a převzetí vily, nemají nárok na vydání
bezdůvodného obohacení spočívajícího v náhradě za užívání vily, neboť by se
jednalo o náklad způsobený prodlením věřitele (srov. druhou větu § 522 obč.
zák.).
Vzhledem k výše uvedenému odvolací soud nesprávně právně posoudil námitku
žalované, že vilu vyklidila a žalobce k jejímu převzetí vyzvala již 13. 11.
2001, jestliže ji považoval za právně nerozhodnou.
K námitce (ad e/) neplatnosti nájemní smlouvy:
z důvodu (ad i/) nezpůsobilosti nemovitosti ke sjednanému účelu nájmu – bydlení.
„Neplatnost podle § 37 odst. 2 obč. zák. (je-li předmětem právního úkonu plnění
nemožné) předpokládá, že jde o počáteční, objektivní a trvalou nemožnost
plnění, a to buď právní nebo fyzickou. Jestliže je plnění fakticky i právně
možné, jiná než smluvená vlastnost či stav předmětu plnění nemá sama o sobě za
následek absolutní neplatnost právního úkonu […]“ (srov. např. usnesení
Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001).
Z dosavadního dokazování plyne, že vila byla jako objekt určený k bydlení
kolaudována v roce 1984. Naopak z něj neplyne, že by vila (po provedení úprav
dohodnutých v dodatku č. 2 nájemní smlouvy) nebyla k bydlení způsobilá.
Účastníci si byli při uzavírání nájemní smlouvy vědomi toho, že vila má určité
vady, a nájemní smlouva obsahuje ustanovení o jejich odstranění. Ze skutkového
stavu zjištěného odvolacím soudem (který dovolací soud není oprávněn doplňovat)
neplyne, že by předmětem smlouvy bylo plnění podle § 37 odst. 2 obč. zák.
nemožné v tom smyslu, že by pronajímatel nemohl zajistit žalobcům užívání vily
k dohodnutému účelu, tj. k bydlení.
z důvodu (ad ii/), že pozemek č. parc. 1995, jakožto jedna z pronajímaných
nemovitostí, nebyl ve vlastnictví žalobců.
Dle § 37 odst. 3 obč. zák. právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a
počtech, je-li jeho význam nepochybný. V řízení před soudem prvního stupně byl
proveden důkaz výpisem z katastru nemovitostí, čímž bylo prokázáno, že žalobci
měli k 5. 9. 2001 ve společném jmění pozemky parc. č. 1996/1, 1997 a 1998 v
katastrálním území D. Jestliže byl v nájemní smlouvě namísto pozemku parc. č.
1996/1 uveden pozemek parc. č. 1995, dovolací soud souhlasí se závěrem
odvolacího soudu, že se jedná o písařskou chybu, která důvodem neplatnosti
smlouvy není.
z důvodu omylu dovolatelky při uzavření nájemní smlouvy.
Podle § 49a obč. zák. je právní úkon neplatný, jestliže jej jednající osoba
učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění
rozhodující a osoba, které byl právní úkon určen, tento omyl vyvolala nebo o
něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto
osobou vyvolán úmyslně.
Jak již bylo uvedeno výše, žalovaná se při podpisu nájemní smlouvy seznámila se
stavem nemovitosti, včetně informací o způsobu použití technického vybavení a
seznámila se také s vadami, které byly v dodatku č. 2 nájemní smlouvy sepsány.
Co se týče ostatních vad vily, v dosavadním řízení nebylo prokázáno, že by
žalobci o jiných vadách (zejména a nefunkčnosti vytápění za nízkých teplot)
věděli.
V bodě 5. proto dovolací soud uzavírá, že ze skutkových zjištění dosud
učiněných odvolacím soudem nelze neplatnost nájemní smlouvy dovodit. Uvedená
skutková zjištění mohou ovšem v dalším řízení doznat změn.
S ohledem na výše uvedené, resp. za nastíněné procesní situace považuje
dovolací soud za předčasné zabývat se námitkou (ad f/) rozporu žalovaného
nároku s dobrými mravy.
Protože odvolací soud věc nesprávně právně posoudil a navíc zatížil řízení
vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud
rozsudek odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) podle § 243b
odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Vzhledem k tom, že důvody, pro
které byl rozsudek odvolacího soudu zrušen, platí i pro rozhodnutí soudu
prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i jeho rozsudek (§ 243b odst. 3 o. s. ř.)
a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V dalším řízení je soud prvního stupně vázán právními názory soudu dovolacího
(§ 243d odst. 1 ve sp. s § 226 odst. 1 o. s. ř.) V jeho rámci bude při
rozhodování o nákladech řízení brán zřetel i na náklady dovolacího řízení (§
243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 8. prosince 2009
JUDr. Iva B r o ž o v á, v. r.
předsedkyně senátu