Žalobou podanou dne 3.7.1996 a doplněnou dne 9.9.1996 domáhal se žalobce vydání
rozsudku, jímž se určuje, že nájemcem garáže blíže popsané v petitu žaloby je
žalobce.
Obvodní soud pro Prahu 4 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 23.11.2000,
č.j. 28 C 208/97-97, ve spojení s usnesením téhož soudu ze dne 3.7.2001, č.j.
28 C 208/97-105, žalobu zamítl. K odvolání žalobce Městský soud v Praze
usnesením ze dne 16.11.2001, č.j. 51 Co 509/2001-113, rozsudek soudu prvního
stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 5.3.2004, č.j. 28 C 208/97-172, ve
spojení s opravným usnesením téhož soudu ze dne 7.10.2004, č.j. 28 C
208/97-186, žalobu zamítl. Po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že předmětná
garáž byla žalobci přidělena rozhodnutím ONV v P., na základě kterého byla
uzavřena nájemní smlouva mezi Lidovým bytovým družstvem (dále LBD) v P. a
žalobcem o jejím pronájmu. Vzal za prokázané, že žalobce se stal dne 19.5.1995
členem žalovaného, jehož předmětem činnosti je pronájem nemovitostí, bytových a
nebytových prostor a poskytování základní služby spojené s pronájmem. Dále
zjistil, že žalovaný se vyčlenil z LBD v P., uzavřel s ním dohodu o vypořádání
majetku a přešlo na něj vlastnictví objektu, ve kterém se nachází předmětná
garáž. Též vzal za prokázané, že dne 29.5.1995 vyzval žalobce žalovaného k
převedení garáže do vlastnictví a dopisem žalovaného ze dne 12.9.1995,
doručeným žalobci dne 11.10.1996, byla žalobci dána výpověď z nájmu předmětné
garáže. Dále zjistil, že představenstvo družstva dne 16.3.1998 rozhodlo, že
nebytové prostory nebudou převáděny do vlastnictví. Shledal naléhavý právní
zájem na požadovaném určení, neboť určení nájemce by posílilo právní postavení
žalobce v případném uplatňování nároků na vyklizení garáže nebo jejího
převedení do vlastnictví. Dovodil, že obsah výpovědi z nájmu není v rozporu s
ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb. Věc posoudil ve smyslu ustanovení § 23, 24
odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. Zaujal názor, že ke vzniku nároku na převedení
garáže do vlastnictví postačí prokázání, že nájemní vztah vznikl na základě
skutečností stanovených zákonem a že žadatel je členem družstva, přičemž otázka
splacení členského podílu u LBD nepřichází v úvahu. V této souvislosti
odkazoval na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 780/2003 a 28 Cdo
477/2003. Dospěl k závěru, že žalobci vznikl nárok na převedení garáže do
vlastnictví. Uzavřel, že vypovězení nájmu po podání výzvy je tedy úkonem
obcházejícím ustanovení § 23, 24 zákona č. 72/1994 Sb. a je ve smyslu
ustanovení § 39 o.z. úkonem neplatným. Dále vyslovil, že výpověď z nájmu jako
reakce na výzvu k převedení jednotky je rovněž úkonem, který je neplatný pro
rozpor s ustanovením § 3 o.z. Podle soudu prvního stupně výpověď z nájmu garáže
je neplatná a nájemní poměr žalobce tedy nadále trvá.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
16.3.2005, č.j. 54 Co 614/2004-194, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve
znění usnesení téhož soudu ze 7.10.2004 tak, že zamítl žalobu na určení, že
žalobce je nájemce garáže v P. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně,
která doplnil o zjištění z dohody ze dne 18.3.1985, z níž zjistil, že smlouva
byla uzavřena mezi pronajímatelem LBD a nájemcem – žalobcem, kde v článku 2. je
uveden pojem ,,užívací právo“ a v článku 7. ,,nájem.“ Odvolací soud shodně se
soudem prvního stupně posoudil existenci naléhavého právního zájmu na daném
určení. Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně, že nájemní smlouvu
je nutno považovat za platnou. Vyslovil, že žalobci vzniklo právo osobního
užívání garáže na základě rozhodnutí o jejím přidělení ze dne 25.1.1985 a
nájemní smlouvy ze dne 18.3.1985 (§ 196 a § 197 odst. 1 o.z. v tehdy
platném znění). Podle odvolacího soud rozhodný je obsah dohody ve smyslu
ustanovení § 41 odst. 2 o.s.ř. platného v rozhodné době, z něhož je zřejmé, že
se jedná o dohodu o užívání garáže a podle ustanovení § 871 odst. 1 a 3 o.z. se
vzniklé právo osobního užívání garáže žalobcem změnilo dnem 1.1.1992 na nájemní
právo. Konstatoval, že ustanovení § 23 odst. 1, 2 zákona č. 72/1994 Sb. ukládá
družstvu, v jejímž vlastnictví je budova, povinnost uzavřít smlouvu o převodu
bytu na fyzickou osobu – člena družstva, který je nájemcem bytu, pokud byly
splněny další podmínky a v odstavci 3 upravuje převod nebytových prostorů, u
nichž se na financování podílela svým členským podílem pouze fyzická osoba –
člen družstva, který je nájemcem. Na rozdíl od soudu prvního stupně zaujal
názor, že ustanovení § 24 zákona č. 72/1994 Sb. upravuje převody, na které není
právní nárok a proto je odůvodněno právo družstva rozhodnout, zda v daném
případě garáž, pokud nebyla financována konkrétním družstevníkem a zároveň
nájemcem, na něj převede bezúplatně, tedy, zda jednomu členu družstva přizná na
úkor ostatních družstevníků výraznou majetkovou výhodu nebo zda garáž nepřevede
a bude s ní nakládat způsobem prospěšným družstvu i všem jeho členům. Dospěl k
závěru, že žalobci nárok na převod vlastnictví garáže nevznikl a výpověď proto
nelze považovat za úkon neplatný pro obcházení zákona ani pro rozpor s
ustanovením § 3 o.z.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podal žalobce včas dovolání, jehož
přípustnost dovozoval z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Tvrdil
existenci dovolacího důvodu podle ustanovení § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.,
neboť rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Odkazoval na
rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 79/2002. Podle dovolatele získal
garáž do nájmu jako člen někdejšího LBD, které bylo v té době vlastníkem garáže
a bylo jím i ke dni 1.1.1992 a výzva k převedení garáže do vlastnictví
byla podána ve lhůtě dané zákonem č. 72/1994 Sb. právnímu nástupci LBD
(žalovanému), proto má právo na bezplatné převedení garáže do svého
vlastnictví. Poukazoval též na skutečnost, že ve stanovách družstva bylo
dohodnuto, že nájem bytů i nebytových prostor skončí jejich převedením do
vlastnictví jejich nájemců. V této souvislosti poukazoval na rozsudek
Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.7.2000, sp.zn. 30 Cdo 1244/99. Navrhl proto
zrušení rozhodnutí odvolacího soudu a vrácení věci k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací zjistil, že dovolání
bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení řádně
zastoupeným advokátem (§ 240 odst. 1 o.s.ř., § 241 odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost
dovolání v této věci vyplývá z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť
směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu
prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek
odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání nelze upřít opodstatnění.
Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 2 písm.
b) o.s.ř. může spočívat buď v tom, že soud posoudí projednávanou věc podle
nesprávného právního předpisu nebo si použitý právní předpis nesprávně vyloží
(viz k tomu z rozhodnutí uveřejněného pod č. 3/1998 Sbírky soudních rozhodnutí
a stanovisek, text na str. 13/45).
S přihlédnutím k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b)
o.s.ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení o posouzení
správnosti právních závěrů odvolacího soudu, nesoucích se k výkladu ustanovení
§ 23 odst. 2, 3, § 24 odst. 1, 2, 3, 4 zákona č. 72/1994 Sb., a to pokud jde
o posouzení nebytového prostoru způsobilého podle citovaného zákona k převodu
do vlastnictví fyzických osob.
Podle ustanovení § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. je družstvo povinno
uzavřít smlouvu o převodu bytu uvedeného v § 24 odst. 1 a 2 s fyzickou
osobou – členem družstva, která je nájemcem bytu a která vyzvala družstvo podle
§ 24 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání
majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření Předsednictva
Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb., nebo vyzve družstvo do 30. června 1995
k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k tomuto bytu. Smlouva musí být
uzavřena nejpozději do 31. prosince 1995, není-li dohodnuto jinak.
Podle ustanovení § 23 odst. 3 téhož zákona obdobně se postupuje i u nebytových
prostorů, u nichž se na financování podílela svým členským podílem pouze
fyzická osoba - člen družstva, která je nájemcem, nebo její právní předchůdce.
Podle ustanovení § 24 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé
spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a
nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví), ve znění
účinném od 1. 7. 2000, (dále jen „zákon“), jsou-li s převáděny byty, garáže a
ateliéry v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev, na
jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle
zvláštních předpisů, do vlastnictví členů těchto družstev – fyzických osob,
jejichž nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru vznikl po splacení členského
podílu družstvu těmito členy nebo jejich právními předchůdci, jsou tyto převody
bezplatné.
Podle § 24 odst. 2 zákona ustanovení odstavce 1 platí i pro převody bytů,
garáží a ateliérů v budovách, které k datu účinnosti tohoto zákona byly ve
vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev, označovaných podle dřívějších
předpisů jako lidová bytová družstva, pokud se převádějí z vlastnictví,
popřípadě spoluvlastnictví uvedených družstev do vlastnictví členů – fyzických
osob, jejichž nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru vznikl na základě
skutečností stanovených zákonem.
Podle § 24 odst. 3 zákona ustanovení odstavce 1 platí i pro převody nebytových
prostorů vzniklých na základě rozhodnutí o změně užívání stavby z bytů, garáží
a ateliérů uvedených v odstavcích 1 a 2.
Podle § 24 odst. 4 zákona, je-li v budově ve vlastnictví, popřípadě ve
spoluvlastnictví družstva nebytový prostor vzniklý na základě rozhodnutí o
změně užívání stavby ze společných prostorů budovy, převede družstvo na základě
smlouvy tento nebytový prostor při převodu jednotek podle odstavců 1 a 2 do
podílového spoluvlastnictví vlastníků jednotek bezplatně. Velikost
spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy
jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě, přičemž se nepřihlíží
i k podlahové ploše nebytového prostoru uvedeného ve větě první. Obdobně, jak
je uvedeno v předcházejících dvou větách, se postupuje u nebytových prostorů, u
nichž se na financování podíleli členskými podíly pouze nájemci jednotek v
budově, popřípadě domě, nebo jejich právní předchůdci. Ustanovení odstavce 1
platí i pro tyto převody vlastnictví nebytových jednotek.
Dovolací soud nemá důvod odchýlit se od závěrů své dosavadní výkladové praxe
vztahující se k uvedené problematice. V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne ze
dne 28. února 2002, sp. zn. 28 Cdo 79/2002, (zveřejněného v Souboru rozhodnutí
Nejvyššího soudu, svazek 14, str. 149 a násl., vyd. C.H.Beck, Praha, 2002),
rovněž i v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. března 2002, sp. zn. 28 Cdo
477/2003 a ze dne 17.12.2003, sp.zn. 28 Cdo 780/2003 byly formulovány právní
závěry k výkladu § 23, 24 zákona č. 72/1994 Sb.
Ve vztahu k bytovým družstvům označovaným podle dřívějších předpisů jako
„lidová bytová družstva“ postačuje ve smyslu § 24 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb.
ke vzniku práva na bezplatný převod členovi družstva prokázání existence
nájemního vztahu k bytu, garáži a ateliéru, který musí svědčit fyzické osobě
jako členu družstva, jakož i prokázání existence o tom, že nájemní vztah
skutečně vznikl na základě skutečností stanovených zákonem. V poměrech těchto
oprávněných osob tak předpoklad splacení členského podílu nepředstavuje platný
předpoklad vzniku práva na bezplatný převod zmíněných nebytových prostor.
Povinnost bytového družstva, k bezplatnému převodu nebytového prostoru
uvedeného v § 24 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., zavazovala to družstvo, které
ku dni podání platné žádosti člena bylo vlastníkem či spoluvlastníkem domu, v
nichž se takový prostor nacházel. Tato povinnost ve stejném rozsahu ze zákona
přecházela na další právní nástupce takového povinného subjektu, spolu s
vlastnictvím budovy, v níž se předmětný nebytový prostor nacházel.
Z výše uvedených právních závěrů vycházel dovolací soud i v daném případě. Na
rozdíl od odvolacího soudu je tedy dovolací soud toho názoru, že v projednávané
věci vznikl žalobci nárok na převedení garáže do vlastnictví. Shora zdůvodněný
závěr zdůrazňující ze zákona vzniknuvší povinnost družstva k bezplatnému
převodu nebytového prostoru uvedeného v § 24 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb.,
nemohla být platně odklizena jednostranným postupem žalovaného, v daném případě
výpovědí danou žalobci dne 12. 9. 1995. Obsahově šlo totiž o obcházení zákona
ve smyslu § 39 o.z. Stejné hodnocení se vztahuje na postup představenstva
družstva, které dne 16. 3. 1998 rozhodl, že nebytové prostory nebudou převáděny
do vlastnictví. Smysl shora citovaného ustanovení zákona by při respektování
uvedeného postupu družstva byl zcela popřen.
Z uvedeného je zřejmé, že dovolací důvod podle ustanovení § 241a odst. 2 písm.
b) o.s.ř. byl uplatněn důvodně. Dovolací soud nemohl tedy dospět k závěru, že
je rozsudek odvolacího soudu správný, jak to má na zřeteli ustanovení § 243 b)
odst. 2 o.s.ř. Přikročil proto ke zrušení rozhodnutí odvolacího soudu v plném
rozsahu podle ustanovení § 243b odst. 2 a 6 o.s.ř. a věc vrátil tomuto soudu k
dalšímu řízení.
V dalším řízení bude odvolací soud vázán právním názorem dovolacího soudu
(§ 243d odst. 1, věta za středníkem o.s.ř.), přičemž rozhodne také o
dosavadních nákladech řízení včetně řízení odvolacího a dovolacího (§ 243d
odst. 1, věta třetí o.s.ř. ).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 22. prosince 2005
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu