28 Cdo 2899/2005
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z
předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Františka
Ištvánka a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobce D. d. P. 6
zastoupeného advokátem, proti žalovanému JUDr. J. D., o vyklizení nebytových
prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 21 C 115/2002, o
dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 17. 3. 2005,
č.j. 64 Co 452/2004-115, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 17. 3. 2005, č. j. 64 Co
452/2004-115, jakož i rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 30. 4. 2004,
č. j. 21 C 115/2002-83, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 6 k
dalšímu řízení.
Městský soud v Praze rozhodl rozsudkem výše označeným tak, že potvrdil
rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6 (též viz označení výše), jímž se ukládá
žalovanému povinnost vyklidit do jednoho měsíce od právní moci rozsudku
nebytové prostory v suterénu a prvním nadzemním podlaží domu čp. 344 v Š. ulici
č. 1 v P., jak jsou podrobně popsány ve výroku I. rozsudku soudu prvního
stupně. Žalovaný byl zavázán, aby straně žalující nahradil náklady odvolacího
řízení.
Odvolací soud dospěl k závěru, že smlouva o nájmu nebytových
prostor, sjednaná dne 20. 2. 1991 mezi právním předchůdcem žalobce (Ú. s. p. –
D. d.) a žalovaným na dobu do 31. 12. 2011, je absolutně neplatná
podle § 39 občanského zákoníku a § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o
nájmu a podnájmu nebytových prostor, neboť nebyl nalezen soulad mezi stavebním
určením pronajatých prostor a sjednaným účelem nájmu; ostatními – žalobcem
tvrzenými – důvody neplatnosti smlouvy se odvolací soud nezabýval. Proto
žalovaný užíval nebytové prostory bez právního důvodu a stíhá ho povinnost je
vyklidit.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, v němž dovodil
zásadní právní význam napadeného rozhodnutí. Dovolatel obšírně shrnul průběh
celé věci ze svého pohledu a ve výčtu dovolacích důvodů vypsal celou řadu
důvodů (otázek), z nichž vyvozoval oprávněnost dovolání. Uvedl zejména, že v
souvislosti z uzavřením nájemní smlouvy v roce 1991 obstaral potřebné souhlasy
k prodeji v pronajatých prostorách, a že by případné nedodržení § 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb. (nesoulad stavebního určení prostor s účelem nájmu) mělo
jít k tíži žalobce a že předmětná smlouva tedy není absolutně neplatná. Navrhl,
aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu i rozsudek nižší instance a
věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce žádal ve vyjádření k dovolání, aby Nejvyšší soud
dovolání odmítl, neboť v něm není vymezena žádná hmotněprávní otázka, jež by
navozovala zásadní právní význam napadeného rozsudku.
Nejvyšší soud zjistil, že žalovaný podal dovolání včas (§ 240 odst. 1
o. s. ř.). Dovolání žalovaného svým obsahem odpovídalo dovolacímu důvodu podle
§ 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. (nesprávné právní posouzení věci); bylo však
nezbytné nejprve posoudit, zda je toto dovolání přípustné pro tvrzený zásadní
právní význam napadeného rozsudku odvolacího soudu, tedy podle § 237 odst. 1
písm. c/ o. s. ř.
Z alternativ přípustnosti dovolání pro zásadní právní význam
napadeného rozsudku, jak jsou vypočteny v § 237 odst. 3 o. s. ř., nebylo možné
shledat naplnění podmínek spočívajících v neexistenci nebo kontradikci
judikatury nižších soudů či soudu odvolacího – jde o skutkově specifický
případ, jehož právní řešení nevykazuje judikatorní přesah. Dovolací soud však
posoudil věc tak, že řešení dovolatelem nastolené právní otázky (neplatnost
nájemní smlouvy vzhledem k předchozímu kolaudačnímu určení prostor a nynějšímu
sjednání způsobu jejich užívání), jež je nepochybně pro věc samu určující, je v
rozporu s hmotným právem.
Posouzení žádoucího souladu mezi stavebním určením nebytových
prostor a účelem jejich nájmu, jak tento soulad požadovalo v době sjednání
nájemní smlouvy ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., vychází zajisté
z výkladového závěru, podle něhož lze smlouvu o nájmu nebytových prostor platně
uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu § 85 odst. 1
stavebního zákona určeny jako nebytové kolaudačním rozhodnutím případně
stavebním povolením, a to jen k účelu, jenž byl v takovém rozhodnutí nebo
povolení stanoven; změna způsobu užívání prostor by musela být podložena
rozhodnutím příslušného stavebního úřadu o této změně podle výše citovaného
ustanovení stavebního zákona (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8.
2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003).
Podle okolností případu však soud, byť z kolaudačního
rozhodnutí v zásadě vychází, nemusí být tímto rozhodnutím vázán za takového
stavu, kdy byly prostory, ač původně zčásti třeba i bytové, užívány po
desetiletí k určitému účelu jako nebytové s vědomím a souhlasem stavebního
úřadu (srov. závěry usnesení NS ze dne 28. 6. 2005, sp. zn. 28 Cdo 1321/2005, a
rozsudku téhož soudu ze dne 20. 2. 2003, sp. zn. 22 Cdo 333/2002).
Odvolací soud vycházel z kolaudačního rozhodnutí z 11. 9.
1924, podle něhož byly v suterénu domu sklepní prostory a v prvním nadzemním
podlaží byt správce a jídelna. Odbor výstavby příslušného ObNV však dne 12. 12.
1963 povolil provedení stavebních úprav sociálního zařízení, kuchyně a jídelny
v přízemí objektu, v souladu s projektovou dokumentací. Pokud byl ve smlouvě z
20. 2. 1991 sjednán účel nájmu „provozování prodejny smíšeného zboží s kantýnou
– tj. k účelům provozně výrobním, obchodním, skladovým, administrativním“, pak
dovolací soud není toho názoru, že by tu vznikl zásadní rozpor mezi dohodnutým
účelem nájmu a dokumentovaným stavebním určením předmětných prostor.
Nájemní smlouva ve svých ostatních dosud zjištěných
náležitostech vyhovovala ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. ve znění
platném v době jejího uzavření. Ke sporným otázkám zde třeba dodat, že smlouva
je zcela konkrétní včetně číslovaných dodatků, že právní subjektivitu
předchůdce žalobce a tím i věcnou legitimaci k jejímu sjednání posoudil s
kladným výsledkem již soud prvního stupně, a že také popis suterénních prostor
považuje dovolací soud – na rozdíl od soudu prvního stupně – za dostatečně
určitý.
Jedinou dosud neřešenou otázkou, jíž se ostatně bude nutno
zabývat v dalším průběhu řízení, je splnění podmínky souhlasu správního orgánu
s nájmem místností jako určených k provozování obchodu a služeb (§ 3 odst. 2
zákona č. 116/1990 Sb.). Žalobce tvrdil již v žalobě, že souhlas nebyl dán,
žalovaný však kontroval tvrzením o dopisu tehdejšího pronajímatele Obvodnímu
národnímu výboru v Praze 6 ze dne 13. 7. 1990 (čl. 13, k tomu jeho příloha č.
3). Nelze tedy vyloučit ani vyslovení zmíněného souhlasu, ani jeho nahrazení
zákonnou fikcí ve smyslu posledně citovaného ustanovení zákona o nájmu a
podnájmu nebytových prostor. Obojímu by nasvědčovala poměrně bohatá
korespondence se správním orgánem, kterou žalovaný předložil k aspektům
povolení prodeje v nebytových prostorách.
Pokud by i podmínka souhlasu správního orgánu s nájmem
nebytových prostor byla splněna, pak je důvod posoudit nájemní smlouvu ze dne
20. 2. 1991 jako platně uzavřenou, v souladu s § 3 zákona č. 116/1990 Sb. Z
toho by pak rezultoval i odlišný právní názor na požadavek vyklizení nebytových
prostor žalovaným.
Dovolání bylo tedy ve smyslu § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.
přípustné a také důvodné, neboť došlo podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. k
nesprávnému právnímu posouzení věci.
Nejvyšší soud proto rozhodl tak, že zrušil nejen dovoláním
bezprostředně napadený rozsudek odvolacího soudu, ale i rozsudek první
instance, trpící stejnou vadou, a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu
řízení (§ 243b odst. 2, 3 o. s. ř.).
V dalším průběhu řízení budou nižší instance, jež rozhodnou též o nákladech
tohoto dovolacího řízení, vázány právním názorem dovolacího soudu.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského
soudního řádu.
V Brně dne 14. září 2006
JUDr. Ludvík David, CSc., v. r.
předseda senátu