28 Cdo 3297/2008
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského
a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., ve věci
žalobce m. F. L., zastoupeného advokátem, proti žalované
d. W. s. r. o., zastoupené advokátem, o vyklizení nemovitosti, vedené u
Okresního soudu v Chebu pod sp. zn. 11 C 82/2007, o dovolání žalobce proti
rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 1. 4. 2008, č. j. 14 Co 30/2008- 60,
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 1. 4. 2008, č. j. 14 Co 30/2007-60,
se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Soud prvního stupně v rozsudku ze dne 21. 11. 2007, č. j. 11 C 82/2007-34
uložil žalované povinnost vyklidit parkoviště blíže identifikované v témže
rozhodnutí. Soud dospěl k závěru, že dodatky k nájemní smlouvě uzavřené mezi
účastníky řízení původně na dobu 10 let dne 7. 12. 1996 prodlužující dobu nájmu
parkoviště nejprve
o 5 let (dodatek ze dne 5. 3. 1997) a následně ještě o další rok (dodatek ze
dne 23. 9. 2004) jsou absolutně neplatné pro obcházení § 36a odst. 4 zákona č.
367/1990 Sb.,
o obcích, ve znění účinném do 12. 11. 2000 (dále jen „zákon č. 367/1990 Sb.“) a
§ 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen
„zákon
č. 128/1990 Sb.“), neboť záměr uzavřít tyto dodatky nebyl zveřejněn.
Odvolací soud k odvolání žalované změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že
žalobu zamítl. Soud prvního stupně správně zjistil skutkový stav věci, avšak
odvolací soud se netotožnil s jeho právní interpretací citovaných ustanovení
zákona č. 367/1990 Sb. a zákona č. 128/2000 Sb. Z těchto ustanovení totiž podle
názoru odvolacího soudu nevyplývá povinnost obce seznamovat občany s obsahem
konkrétní nájemní smlouvy, tedy ani s tím, že má v úmyslu prodloužit dobu
trvání nájmu nemovitosti, jak tomu bylo v souzeném případě. Po té, co obec
seznámí občany se záměrem nakládání majetkem obce a umožní jim se k tomuto
záměru vyjádřit a předložit své nabídky, je již věcí příslušného orgánu obce,
jak dále bude zveřejněný zájem realizován. Odvolací soud tak měl za to, že oba
dodatky k dotčené nájemní smlouvě jsou platnými právními úkony, jimiž došlo k
prodloužení původně dohodnuté doby trvání nájemního vztahu do
1. 3. 2012. Nájemní poměr žalovaného k nemovitosti trvá, a proto se žalobce
nemůže úspěšně domáhat ochrany svého vlastnického práva podle § 126 odst. 1
zákona
č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen
„obč. zák.“).
Proti tomuto rozsudku podal žalobce dovolání, jehož přípustnost dovozuje obecně
z § 237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve
znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) a pokládá jej za důvodné, neboť
odvolací soud měl napadené rozhodnutí založit na nesprávném právním posouzení
věci.
Dovolatel nezpochybňuje skutkový základ rozhodnutí, k němuž oba soudy dospěly a
jenž byl ostatně mezi účastníky nesporný. Své dovolání zakládá na posouzení
právní otázky, zda je třeba „zveřejnit záměr obce s nakládáním svého majetku,
pokud dochází ke změně původně zveřejněným záměrem nepředvídané“. Požadavek
zakotvený v citovaných ustanovení zákona č. 367/1990 Sb. a zákona č. 128/1990
Sb. sleduje racionální cíl, jímž je umožnění občanům zúčastnit se nabídkového
řízení o nájmu obecního majetku. Okolnost, že záměr obce pronajmout majetek
nebyl zveřejněn vůbec, umožňuje zpochybnit platnost smlouvy všem potencionálním
zájemcům o nájem nemovitého majetku, kteří se pro porušení povinnosti podle
citovaného ustanovení
o tomto záměru ani nedozvěděli, ale i účastníků smlouvy. Není rozumného důvodu
zákonem sledovaný cíl obcházet způsobem uzavírání dodatků po uzavření nájemní
smlouvy. Opačný výklad by vedl k situaci, kdy by dodatky k nájemní smlouvě
nebylo možno napadat. Právní názor krajského soudu by bylo možno přijmout pouze
v případě, pokud by před uzavřením smlouvy zveřejněný záměr obsahoval možnost
dalšího prodlužování doby nájmu. Orgány obce jsou povinny vždy naplňovat zájmy
a potřeby právě svých občanů ve smyslu zákona o obcích. Jestliže má obec záměr
změnit podstatnou náležitost smlouvy, může tak učinit, jen když respektuje
zájem občanů města na plnění daného smyslu zákona. Je namístě dát přednost
takovému výkladu zákona, který je rozumný a odpovídá přirozenému smyslu pro
spravedlnost. Z tohoto důvodu žalobce navrhuje, aby Nejvyšší soud rozsudek
odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
K dovolání se vyjádřila žalovaná s tím, že dovolání žalobce považuje za
nedůvodné a neztotožňuje se s jeho tvrzením o absolutní neplatnosti dodatků k
nájemní smlouvě. I žalobce konstatoval, že citovaná zákonná ustanovení
neukládají povinnost obci zveřejnit záměr ke sjednání dodatku k majetkoprávnímu
úkonu. Výklad podávaný žalobcem je způsobilý přivodit právní povinnosti nad
rámec zákonných ustanovení. Dohoda stran o změně závazku nemá za následek zánik
původního závazkového právního vztahu. V daném případě se tedy nezměnil právní
důvod vzniku závazku. Odvolací soud tak zaujal správný právní názor a žalovaná
navrhla, aby Nejvyšší soud dovolání žalobce zamítl.
Jak zjistil Nejvyšší soud jakožto soud dovolací (§ 10a o. s. ř.), dovolání bylo
podáno řádně a včas, osobou k tomu oprávněnou, řádně zastoupenou podle § 241
odst. 1 o. s. ř. Lze se proto zabývat jeho přípustností.
Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí
odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.
V daném případě je dovolání přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř.,
neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí
soudu prvního stupně ve věci samé.
Dovolání je důvodné.
Je-li dovolání shledáno přípustným, zabývá se Nejvyšší soud z úřední povinnosti
nejprve tím, zda řízení není postiženo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, odst.
2 písm. a), b) a odst. 3 o. s. ř., jakož i jinými vadami řízení, které mohly
mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 242 odst. 3 o. s. ř.). V daném
případě však vady řízení nebyly ze strany dovolatele namítány a ze spisu se
nepodávají, pročež se dovolací soud mohl zabývat právním posouzením věci samé.
V daném případě dospěl odvolací soud z názoru, že § 36a odst. 4 zákona
č. 367/1990 Sb., ani § 39 zákona č. 128/2000 Sb., neukládá obci povinnost
zveřejnit záměr uzavření dodatku k nájemní smlouvě (jejímž nepřímým předmětem
je nemovitost), prodlužujícího dobu nájmu. Z tohoto důvodu se pak nemůže jednat
o právní úkon jsoucí v rozporu se zákonem či zákon obcházející. S tímto názorem
se však Nejvyšší soud neztotožňuje.
Pro právní posouzení daného případu jsou klíčová následující ustanovení:
a) § 39 obč. zák., jenž stanoví, že „neplatný je právní úkon, který svým
obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým
mravům.“
b) § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., jenž stanoví, že „záměry obce převést
nemovitý majetek a pronajmout nemovitý majetek, s výjimkou pronájmu bytů, musí
být v obci vhodným způsobem zveřejněny nejméně po dobu 30 dnů před projednáním
v orgánech obce, aby se k nim mohli občané vyjádřit a předložit své nabídky.“
c) § 39 zákona č. 128/2000 Sb., jenž stanoví, že „záměr obce prodat, směnit
nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku
obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce
vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit
a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě
obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný.
Nemovitost se
v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění
záměru.“
Účelem požadavku publikace záměru obce vymezeného v posledně dvou citovaných
ustanoveních je podle již ustálené judikatury především informovat občany
o dispozicích s obecním majetkem. Jde o to, aby příslušné úkony probíhaly
transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli
upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby
měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci (viz obdobně
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007,
veřejnosti dostupný na internetových stránkách Nejvyššího soudu, www.nsoud.cz).
Je zřejmé, že obec ani jakožto účastníka soukromoprávního vztahu nelze vyjmout
z požadavků kladených na správu věcí veřejných. Obec jakožto veřejnoprávní
korporace má při nakládání se svým majetkem určité zvláštní povinnosti
vyplývající právě z jejího postavení jakožto subjektu veřejného práva. Proto i
zde platí, že hospodaření s majetkem obce musí být maximálně průhledné, účelné
a veřejnosti přístupné. Tyto zásady jsou ostatně vyjádřeny i v některých
ustanoveních zákona č. 128/2000 Sb. (např. § 2 odst. 2 či § 38 odst. 1). Zásady
průhlednosti a účelnosti nakládání s majetkem se však hroutí při představě, že
záměr obce prodloužit nájemní smlouvu (jejímž nepřímým předmětem je navíc
nemovitost sloužící veřejným potřebám) není třeba zveřejňovat, není třeba s ní
seznámit občany obce běžně takovou nemovitost využívající či že není dána
možnost jiným subjektům předkládat jiné (výhodnější) nabídky.
Ačkoliv tedy v dotčených ustanoveních není výslovně (expressis verbis)
zakotvena povinnost obce zveřejňovat i záměr uzavření dodatku k nájemní smlouvě
obsahujícího prodloužení doby nájmu, lze tuto povinnost nepochybně dovodit z
výše uvedeného teleologického výkladu. Prodloužení doby nájmu se ostatně týká
samotné existence závazkového právního vztahu. Jiná interpretace citovaných
ustanovení dovedená ad absurdum by mohla vést též k závěru, že závazkový právní
vztah, jehož předmětem je pronájem nemovitosti ve vlastnictví obce na dobu
jednoho roku, lze bez zveřejnění záměru prodloužit třeba i o dalších padesát
let. Nepřijatelnost takového výsledku je zcela evidentní.
V této souvislosti lze poukázat též na Stanovisko odboru dozoru a kontroly
veřejné správy Ministerstva vnitra č. 34/2005, ze dne 29. 11. 2005, v němž je
uvedeno, že „výrazy záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout nebo
vypůjčit nemovitý majetek nelze redukovat pouze na případy úmyslu obce uzavřít
konkrétní smlouvu
(tj. konstituovat mezi obcí a třetí osobou určitý právní vztah). Tuto povinnost
je třeba vztáhnout též na veškeré případy změn v již konstituovaných právních
vztazích, které se týkají další existence těchto právních vztahů (s výjimkou
jejich zániku), případně které se týkají podstatných náležitostí existujícího
právního vztahu (např. změna kupní ceny).“ S tímto závěrem se Nejvyšší soud z
důvodů výše uvedených zcela ztotožňuje.
Tento závěr tedy platí bez ohledu na to, že se nejedná o vznik nového
závazkového právního vztahu, ale toliko o změnu jeho obsahu dohodou stran ve
smyslu § 516 obč. zák. (tzv. kumulativní novace). Stejně jako v souzeném
případě nedochází k zániku původního závazkového právního vztahu a jeho
nahrazení závazkem novým, nýbrž se mění obsah závazkového právního vztahu
(konkrétně dochází ke změně práva nájemce užívat dotčenou nemovitost po delší
dobu a k tomu odpovídající změně v povinnosti pronajímatele přenechat
pronajatou věc nájemci po delší než původně stanovenou dobu). Nelze však
přehlédnout, že dohoda stan o změně závazkového právního vztahu je samostatným
právním úkonem, jenž musí vyhovovat všem požadavkům na právní úkony kladeným.
To mimo jiné znamená, že nesmí odporovat svým obsahem nebo účelem zákonu a ani
jej nesmí obcházet. Jinak je nutné považovat takový právní úkon za absolutně
neplatný.
Vzhledem k výše uvedenému je však možné připustit, že ne každá změna
existujícího závazkového právního vztahu, jejímž předmětem je nemovitý obecní
majetek, podléhá požadavkům stanoveným v citovaných ustanoveních zákona
č. 367/1990 Sb. či jej nahradivšího zákona č. 128/2000 Sb. Na takový výklad by
bylo možno pohlížet jako na přepjatě formalistický. Povinnost zveřejnění záměru
se tak bude týkat především změn zasahujících pojmové znaky závazkového
právního vztahu – tzv. essentialia negotii (v případě nájmu to bude ujednání
vymezující nepřímý předmět nájmu a ujednání o ceně nájmu) – a dále některých
dalších ujednání – tzv. naturalia negotii (zejména ujednání o době trvání nájmu
a v případě podstatných změn též ujednání o způsobu užívání předmětu nájmu).
Naproti tomu nebude zpravidla zapotřebí zveřejňovat záměr obce uzavřít
například dodatek o způsobu placení nájemného, o povinnosti nájemce dát věc
pojistit, či dodatek o změnách důvodů pro odstoupení či výpověď atd. Při
posouzení toho, zda je třeba záměr obce publikovat či nikoliv, je nicméně v
každém jednotlivém případě nezbytné přihlédnout k výše uvedenému účelu
citovaných ustanovení; je nutné klást si zejména otázku, zda a jakým způsobem
se změna dotýká života obyvatel obce nebo zda a jakým způsobem se změna
závazkového právního vztahu týká účelnosti a hospodárnosti nakládání obecním
majetkem.
Negativním důsledkem nesplnění publikační povinnosti obce podle výše citovaných
ustanovení je pak absolutní neplatnost právního úkonu, jímž byla změna
existujícího závazkového právního vztahu provedena. Tato konsekvence se týká
jak v současnosti platné právní úpravy (§ 39 zákona č. 128/2000 Sb.), kde je
sankce absolutní neplatnosti výslovně zakotvena, tak i právní úpravy
předcházející (§ 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb.), kde byla absolutní
neplatnost právního úkonu učiněného bez předchozí publikace záměru obce
dovozena judikatorně (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 1999, sp. zn.
2 Cdon 1659/97, publikovaný v Soudní judikatuře, ročník 99, sešit č. 12).
V daném případě je proto třeba vztáhnout závěr o absolutní neplatnosti právního
úkonu jak na dodatek k dotčené nájemní smlouvě uzavřený účastníky tohoto řízení
dne 5. 3. 1997, tak i na dodatek uzavřený týmiž účastníky dne 23. 9. 2004.
Nad rámec odůvodnění tohoto rozsudku považuje Nejvyšší soud za účelné na tomto
místě poznamenat, že v případě neplatnosti právního úkonu z důvodu v tomto
rozhodnutí rozebraného je též třeba zvažovat, kdo je oprávněn se určení takové
neplatnosti domáhat. Přiléhavé argumenty k této problematice byly podány v
rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2509/2006
(veřejnosti dostupný na internetových stránkách Nejvyššího soudu,
www.nsoud.cz), v němž se zdejší soud zabýval problematikou, zda občan, který
tvrdí, že smlouva o převodu nemovitostí uzavřená mezi obcí a jiným zájemcem o
koupi těchto nemovitostí z majetku obce, je absolutně neplatná z důvodu, že
nebyl zveřejněn záměr města nemovitosti prodat, má ve smyslu § 80 písm. c) o.
s. ř. naléhavý právní zájem na určení, že město (obec) je vlastníkem těchto
nemovitostí.
V citovaném rozhodnutí dospěl Nejvyšší soud k závěru, že na takovém určení je
obecně naléhavý právní zájem dán, neboť v případě, že by dotčená kupní smlouva
byla neplatná podle § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. pro porušení povinnosti
města záměr zveřejnit, takže žalobce se o tomto záměru ani nedozvěděl (nemohl
dozvědět), byl by první žalovaný (obec) povinen záměr obce nemovitosti prodat
znovu zveřejnit po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu
obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci
vyjádřit a předložit své nabídky, a žalobce jako potencionální zájemce by se
tak mohl zúčastnit nového nabídkového řízení.
Ve svém dalším rozhodnutí Nejvyšší soud zdůraznil, že je v každém konkrétním
případě třeba zkoumat, zda ten, kdo se domáhá určení neplatnosti, byl
potencionálním účastníkem tzv. nabídkového řízení (v podrobnostech viz rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2008, sp. zn. 28 Cdo 2506/2008, veřejnosti
dostupný na internetových stránkách Nejvyššího soudu, www.nsoud.cz).
Dále též Nejvyšší soud upozorňuje na usnesení Ústavního soudu ze dne 27. 2.
2008, sp. zn. IV. ÚS 490/07, veřejnosti dostupný na internetových stránkách
Ústavního soudu, http://nalus.usoud.cz), v němž Ústavní soud v obdobném případě
dospěl k závěru, že „neplatnost smlouvy je objektivní skutečností, jež nemá
právní následky zamýšlené smluvními stranami bez ohledu na to, která ze
smluvních stran uzavřela smlouvu v dobré víře, přičemž případná odpovědnost za
škodu podle ustanovení § 420 občanského zákoníku tím není dotčena. Ochrana
dobré víry je subjektům v občanském zákoníku poskytována v různých konkrétních
souvislostech. Obecnou ochranu dobré víry v občanském zákoníku nenalezneme,
koncepčně je však občanský zákoník budován na předpokladu poctivosti účastníků
občanskoprávních vztahů (srov. Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné, 3.
vydání, Doplněk, Brno 2002, s. 20). Specifickým projevem zásady dobré víry je
princip, že se nikdo nemůže s úspěchem dovolávat vlastní nepoctivosti, kterýžto
princip se v občanském právu projevuje v omezené míře, a to
v ustanovení § 40a občanského zákoníku o relativní neplatnosti právních úkonů
stanovícím, že neplatnosti se nemůže dovolávat ten, kdo ji sám způsobil.
V projednávané věci by bylo ještě možno zvažovat, zda jednání žalobkyně
neodporuje dobrým mravům. Ústavní soud v nálezu II. ÚS 190/94 (Sb.n.u., sv. 4,
str. 313) konstatoval, že na základě ustanovení § 3 odst. 1 občanského
zákoníku, podle něhož výkon práv nesmí být v rozporu s dobrými mravy, nelze
aktem aplikace práva konstituovat dosud neexistující práva či povinnosti. Je-li
tedy smlouva o nájmu nebytových prostor absolutně neplatná, je stěžovatelku
nutno považovat za osobu, která právo nájmu nikdy neměla, a proto jí toto právo
nelze přiznat ani na základě ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku.“
Z výše uvedených důvodů považoval Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího
soudu za nesprávný, a proto jej za postupu podle § 243b odst. 2 část věty za
středníkem o. s. ř. zrušil a věc vrátil soudu odvolacímu k dalšímu řízení.
Odvolací soud je pak ve smyslu § 243d odst. 1 část první věty za středníkem
o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř. vázán právními názory dovolacího soudu v
tomto rozhodnutí vyslovenými.
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud
v rámci nového rozhodnutí o věci (§ 243 odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 8. dubna 2009
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu