33 Cdo 1136/2024-413
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobkyně I. B., zastoupené JUDr. Zdeňkou Vochyánovou, advokátkou se sídlem v Třebíči, Nerudova 1190/3, proti žalovanému F. M., zastoupenému Mgr. Veronikou Ščukovou, advokátkou se sídlem v Třebíči, Bráfova 764/50, o nahrazení prohlášení vůle žalovaného a o vzájemném návrhu žalovaného na zrušení smlouvy, vedené u Okresního soudu v Třebíči pod sp. zn. 5 C 304/2019, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 12. 12. 2023, č. j. 37 Co 354/2022-372,
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 12. 12. 2023, č. j. 37 Co 354/2022-372, se ruší a věc se vrací Krajskému soudu v Brně k dalšímu řízení.
Okresní soud v Třebíči (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 1. 11. 2022, č. j. 5 C 304/2019-324, nahradil projev vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu specifikovaného znění, kterou prodá a žalobkyně koupí za kupní cenu 2 120 000 Kč nemovitosti v obci a katastrálním území XY, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro kraj Vysočinu, Katastrálním pracovištěm XY, na LV č. XY, a to pozemek – st. parcela č. XY, jehož součástí je stavba čp. XY, objekt k bydlení a pozemek – parcela č. XY – zahrada (výrok I), zamítl vzájemný návrh, kterým se žalovaný domáhal vydání rozhodnutí, jímž bude smlouva o budoucí kupní smlouvě, kterou účastníci uzavřeli 25.
3. 2019 ohledně nemovitostí zapsaných na LV č. XY pro obec a katastrální území XY, zrušena (výrok II), a rozhodl o nákladech řízení (výroky III až V). Krajský soud v Brně (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 12. 12. 2023, č. j. 37 Co 354/2022-372, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku II. potvrdil; ve výroku I. „změnil“ tak, že soud určuje obsah smlouvy uzavírané mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako kupující, jíž se žalovaný zavazuje žalobkyni odevzdat a umožnit jí nabýt vlastnické právo ke specifikovaným nemovitým věcem, žalobkyně se zavazuje nemovitosti převzít a zaplatit žalovanému kupní cenu ve výši 2 120 000 Kč určeným způsobem za určených podmínek (výrok II.); současně odvolací soud rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že žalobkyně jako budoucí kupující a žalovaný jako budoucí prodávající uzavřeli dne 25. 3. 2019 smlouvu o budoucí kupní smlouvě, jíž se žalovaný zavázal ve lhůtě do 30. 9. 2019 uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, jíž jí prodá ve smlouvě specifikované nemovitosti za sjednanou kupní cenu 1 615 000 Kč, kterou žalobkyně uhradí tak, že 350 000 Kč poukáže na bankovní účet žalovaného nejpozději do 30. 9. 2019 a od 1. 4. 2019 za něho bude splácet úvěr poskytnutý Hypoteční bankou, a s., ve splátkách po 7 127 Kč měsíčně do úplného zaplacení a ponese veškeré náklady spojené s provozem domu.
K uzavření realizační (kupní) smlouvy však do 30. 9. 2019 (ani později) přes opakované výzvy žalobkyně (z 28. 8. 2019, 1. 10. 2019 a 7. 10. 2019) nedošlo. Žalobkyně z důvodu neposkytnutí součinnosti žalovaného plnila částku 350 000 Kč a další částku 49 889 Kč představující splátky hypotečního úvěru za dobu od 1. 4. 2019 do 31. 10. 2019 do soudní úschovy; Okresní soud v Třebíči částku 399 899 Kč do úschovy usnesením ze dne 3. 10. 2019, č. j. Sd 15/2019-21, přijal. Žalovaný projevil vůli předmětné nemovitosti převést na svou sestru J.
B., s níž uzavřel na podzim 2018 ústní formou smlouvu o budoucí smlouvě darovací a následně v listopadu 2019 písemnou darovací smlouvu. Ke vkladu vlastnického práva J. B. k předmětným nemovitostem do katastru nemovitostí podle uvedené darovací smlouvy nedošlo, neboť před provedením vkladu bylo žalovanému předběžným opatřením Okresního soudu v Třebíči ze dne 21. 1. 2020, č. j. 5 C 304/2019-62, zakázáno nakládat s předmětnými nemovitostmi; je tak v katastru nemovitostí nadále evidován jako jejich vlastník.
Podle znaleckého
posudku soudního znalce Ing. Tomáše Dostála, jehož závěry žádný z účastníků nezpochybnil, obvyklá cena předmětných nemovitostí ke dni 25. 3. 2019 činila 2 120 000 Kč. Na podkladě těchto zjištění odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dovodil, že smlouva uzavřená účastníky 25. 3. 2019 je platným právním jednáním a má všechny náležitosti smlouvy o budoucí kupní smlouvě, neboť obsah zamýšlené kupní smlouvy v ní byl sjednán určitě a srozumitelně. Žalovaný jako strana zavázaná povinností uzavřít realizační smlouvu bez zbytečného odkladu k výzvě
oprávněné strany (žalobkyně) podle smlouvy o smlouvě budoucí (§ 1786 zákona č. 89/ 2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů; dále jen „o. z.“), nesplnil; žaloba je tudíž důvodná. Odvolací soud nepřisvědčil námitce, že v důsledku zdravotní indispozice nebyl žalovaný schopen smlouvu o budoucí kupní smlouvě platně uzavřít; rozchod účastníků a události s tím spojené se sice negativně projevily na jeho psychickém stavu, nicméně ze znaleckého posudku MUDr. Čermákové se podává, že při uzavření smlouvy nejednal v duševní poruše, která by ho činila neschopným k právnímu jednání.
Důvodnou neshledal ani obranu žalovaného, že smlouvu o budoucí kupní smlouvě nemohl s žalobkyní uzavřít, jestliže předtím již uzavřel ústní smlouvu o budoucí darovací smlouvě ohledně týchž nemovitostí se svou sestrou Jiřinou Benešovou, s níž v listopadu 2019 uzavřel písemně darovací smlouvu. Konstatoval, že podle § 2057 odst. 1 o. z. při darování věci zapsané do veřejného seznamu, vyžaduje smlouva písemnou formu a podle § 1105 o. z. převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, nabývá se věc zápisem do takového seznamu.
Ústní smlouvou, kterou uzavřel na podzim 2018, nemohl žalovaný předmětné nemovitosti své sestře platně darovat; 25. 3. 2019 tudíž byl jejich vlastníkem a byl oprávněn s nimi disponovat. Podle písemné darovací smlouvy, kterou žalovaný uzavřel v listopadu 2019, nebylo vlastnické právo obdarované J. B. do katastru vloženo a žalovaný je podle výpisu z katastru nemovitostí z 3. 11. 2023 je v katastru uveden jako vlastník předmětných nemovitostí; je tak splněna nejen podmínka aktivní věcné legitimace žalobkyně, ale i podmínka pasivní věcné legitimace žalovaného.
Právní jednání žalovaného z listopadu 2018 a z listopadu 2019 nelze považovat za takové změny okolností, za nichž po něm nelze rozumně požadovat, aby realizační smlouvu s žalobkyní uzavřel (§ 1788 odst. 2 o. z.); pokud žalovaný uzavřel se svou sestrou smlouvu o budoucí darovací smlouvě v listopadu 2018, v době uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřené s žalobkyní 25. 3. 2019 se již nemohlo jednat o změnu okolností způsobilou vyvolat zánik povinnosti uzavřít realizační (kupní) smlouvu. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.
4. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1109/2018, z něhož se podává, že nový občanský zákoník reguluje otázku smluvního přímusu v případě smlouvy o smlouvě budoucí odlišně od zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013, odvolací soud konstatoval, že ustanovení § 1787 o. z.
žalobkyni
opravňuje domáhat se, aby soud určil obsah realizační smlouvy (namísto požadavku, aby soud nahradil projev vůle uzavřít realizační smlouvu). Hmotné právo výslovně povolává soud k tomu, aby podle kritérií v zákoně uvedených určil obsah smlouvy při zohlednění účelu i podmínek uzavření smlouvy o budoucí smlouvě uvedených v jejím písemném vyhotovení, a to tak, aby její text obsahoval zákonné náležitosti, byl formulován stručně a přehledně a vycházel z okolností uzavření budoucí smlouvy. Navrhla-li žalobkyně změnu ve znění realizační smlouvy (kupní cenu ve výši 2 120 000 Kč namísto 1 615 000 Kč) a soud ji akceptoval, ztratila opodstatnění námitka žalovaného, že realizační smlouvou by došlo k neúměrnému zkrácení prodávajícího, což by mohlo založit jeho právo domáhat se zrušení budoucí smlouvy.
V případě vzájemného plnění se považuje za hrubý nepoměr k tomu, co poskytla druhá smluvní strana, hranice zhruba jedné poloviny hodnoty (45 % až 55 %), což nebylo naplněno; žalobkyně nadto reálně projevila vůli kupní cenu, původně sjednanou ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, doplatit. Důvodnou odvolací soud neshledal námitku žalovaného, že neobdržel část kupní ceny ve výši 350 000 Kč, neboť v době, kdy převzal obnos ze soudní úschovy, jeho závazky ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě již zanikly a žalobkyně nebrojila proti tomu, aby si částku 350 000 Kč započetl na svou pohledávku, kterou měl vůči ní z titulu bezdůvodného obohacení, které na jeho úkor získala užíváním předmětných nemovitostí.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, na jehož přípustnost usuzuje z toho, že „odvolací soud při řešení (v dovolání nastíněných) otázek hmotného i procesního práva pochybil, protože je vyřešil chybně, přičemž se jedná o otázky, které v judikatuře Nejvyššího soudu dosud nebyly řešeny.“ Nesouhlasí především se závěrem odvolacího soudu, že smlouva, kterou s žalobkyní uzavřel 25. 3. 2019, je platná a účinná. Prosazuje, že uzavřel-li ohledně předmětných nemovitostí již dříve (tj. před datem 25.
3. 2019) smlouvu se svou sestrou, nemohl následně platně uzavřít kupní smlouvu s žalobkyní. Dále odvolacímu soudu vytýká, že nesprávně zjistil jeho zdravotní stav v době podpisu smlouvy o budoucí kupní smlouvě, resp. že dostatečně nereflektoval jeho špatný psychický stav, v němž nebyl způsobilý platně uzavřít smlouvu. Za nepřípustné považuje poučení, které odvolací soud poskytl žalobkyni v souvislosti se změnou žalobního petitu; je přesvědčen, že tímto postupem bylo porušeno jeho právo na spravedlivý proces, neboť žalobkyně byla oproti němu zvýhodněna.
Odvolacímu soudu dále vytýká, že zcela ignoroval námitku promlčení, kterou vznesl po připuštění změny žaloby z požadavku na nahrazení prohlášení jeho vůle na požadavek určení obsahu budoucí smlouvy (resp. že tuto otázku
„vlastně vůbec neřešil“), ačkoli pro právní posouzení věci je významné, zda při změně žaloby, může posléze vznesená námitka promlčení způsobit promlčení nového nároku v obecné promlčecí lhůtě. Dále v dovolání artikuluje otázku „možnosti zhojení hrubého nepoměru až následně po výzvě zaslané povinné straně k uzavření smlouvy“, tedy zda mu k výzvě žalobkyně vznikla povinnost uzavřít realizační smlouvu, jestliže podmínky splňující předpoklad poctivého uspořádání práv a povinností byly nastoleny teprve následně, kterou má za dosud v judikatuře dovolacího soudu neřešenou.
V poslední řadě oproti odvolacímu soudu prosazuje, že částka, kterou žalobkyně složila do soudní úschovy, nepředstavuje část kupní ceny nemovitostí. V okamžiku, kdy peníze ze soudní úschovy přijal, jeho závazky ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní již zanikly a částka z úschovy posloužila k úhradě pohledávky za žalobkyní z titulu bezdůvodného obohacení užíváním předmětných nemovitostí. Na přípustnost dovolání usuzuje i z toho, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu je nepřezkoumatelné z důvodu nedostatečného odůvodnění.
Žalobkyně navrhla, aby dovolání bylo jako nepřípustné odmítnuto. Námitka dovolatele, že smlouva o smlouvě budoucí kupní je neplatná, protože ji uzavřel ve špatném psychickém stavu, byla vyvrácena znaleckým posudkem MUDr. Čermákové. Nemožnosti uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě z důvodu dříve uzavřené smlouvy se podle § 579 odst. 1 o. z. nemůže dovolat ten, kdo ji způsobil, tedy žalovaný. Za nepřípadné má i námitky stran určení obsahu kupní smlouvy a splnění závazku ze soudní úschovy.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s. ř., není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. To, zda rozhodnutí odvolacího soudu je či není správné, nelze poměřovat výhradami, které vycházejí z jiného než odvolacím soudem zjištěného skutkového stavu, a to i kdyby šlo zprostředkovaně o námitky právní. Skutkový základ věci přezkumu v dovolacím řízení nepodléhá. Žalovaný sice zpochybnil právní závěr odvolacího soudu, že smlouva o smlouvě budoucí kupní je platným právním jednáním, učinil tak ale na podkladě vlastní skutkové verze, kdy oproti odvolacímu soudu, který vzal za prokázané, že v době uzavření posuzované smlouvy zdravotní stav žalovanému nebránil v tom, aby platně právně jednal, prosazuje, že jeho špatný psychický stav mohl způsobit takovou vadu právního jednání, která byla ve spojení s nevýhodnými podmínkami způsobilá vyvolat neplatnost právního jednání.
Uplatněním dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z jakého vyšel odvolací soud. Dovolací soud je vázán skutkovým stavem, který byl podkladem pro právní posouzení věci odvolacím soudem. Z toho, že na podkladě vlastního (subjektivního) hodnocení v řízení provedených důkazů (zde zejména znaleckého posudku) dovolatel předkládá vlastní verzi skutku, nelze dovozovat, že hodnocení důkazů odvolacím soudem je v extrémním rozporu s jím vyvozenými závěry (srov. nález Ústavního soudu z 26.
9. 2005, sp. zn. IV ÚS 391/05). Totéž pak platí i pro námitku dovolatele, že peníze složené žalobkyní do soudní úschovy byly určeny na úhradu pohledávky, kterou za ní měl z titulu jejího bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním předmětných nemovitostí (tzn., že nešlo o plnění části kupní ceny nemovitostí). Přípustnost dovolání není s to založit ani námitka žalovaného, že uzavřel-li ohledně předmětných nemovitostí na podzim 2018 ústní smlouvu o smlouvě budoucí darovací a následně v listopadu 2019 písemnou darovací smlouvu se svou sestrou, nemohl dne 25.
3. 2019 platně uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě s žalobkyní. Předně je třeba připomenout, že podle § 2057 odst. 1 o. z. se při darování věci zapsané do veřejného seznamu vyžaduje (pod sankcí neplatnosti), aby smlouva měla písemnou formu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 8. 2011, sp. zn. 30 Cdo 2315/2011); vlastnické právo k nemovité věci zapsané do veřejného seznamu se nabývá zápisem do takového seznamu. Žalovaný tak před uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě nemohl platně převést své sestře vlastnické právo k nemovitostem ústní darovací smlouvou, a to ani v případě, že by oba měli vůli takovou smlouvu uzavřít.
V době uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě (tj. na podzim 2018) byl žalovaný vlastníkem předmětných nemovitostí a byl oprávněn s nimi disponovat. Nadto, pokud učinil právní jednání směřující k uzavření smlouvy o budoucí darovací smlouvě se svou sestrou již v listopadu 2018, v době uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě s žalobkyní dne 25. 3. 2019 se již ve smyslu § 1788 odst. 2 o. z. nemohlo jednat o změnu okolností způsobilou vyvolat zánik povinnosti uzavřít realizační (kupní) smlouvu s žalobkyní.
Podle § 1793 odst. 1 o. z., zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla, ani vědět nemusela. Dovolatel prosazuje, že navýšení ceny nemovitostí zakládá nepoctivé uspořádání práv a povinností ve vztahu k němu coby budoucímu prodávajícímu.
Mýlí se přitom, že otázka hrubého nepoměru vzájemných plnění podle § 1793 odst. 1 o. z. nebyla dosud v praxi dovolacího soudu řešena. Již v rozsudku ze dne 15. 2. 2023, sp. zn. 33 Cdo 940/2022, Nejvyšší soud uzavřel, že v poměrech současné právní úpravy (§ 1793 o. z.), která nestanoví žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení (laesio enormis), lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice přibližně do poloviny vzájemných plnění, od níž se soud odchýlí jen tehdy, budou-li pro to zvláštní důvody.
Při porovnání vzájemných plnění (test disparity) se vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase (§ 492 o. z.). S odvolacím soudem lze tedy souhlasit, že v posuzovaném případě by realizační smlouvou uzavřenou v intencích smlouvy o budoucí kupní smlouvě nedošlo k neúměrnému zkrácení kupní ceny, jež by zakládala právo žalovaného domáhat se zrušení smlouvy o budoucí smlouvě. Odvolací soud také správně přihlédl k tomu, že žalobkyně v kontextu obvyklé kupní ceny stanovené znaleckým posudkem zcela jednoznačně projevila vůli původně sjednanou nižší kupní cenu doplatit.
Přisvědčit lze výtce, že odvolací soud pochybil, jestliže se nezabýval námitkou promlčení, kterou žalovaný uplatnil bezprostředně poté, kdy odvolací soud rozhodl o „změně“ žaloby, resp. že tuto námitku ignoroval, ačkoli zodpovězení otázky, zda nedošlo k promlčení práva žalobkyně (resp. zda vůbec šlo o změnu žalobou uplatněného práva na plnění ze smlouvy o smlouvě budoucí), je pro právní posouzení věci významné.
Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěry, aniž při jejich utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.
Jestliže se odvolací soud námitkou promlčení nezabýval, je jeho právní posouzení věci neúplné, a tudíž nesprávné a dovolacímu soudu nezbylo, než z tohoto důvodu napadený rozsudek podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušit a věc vrátit odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.). Námitkami žalovaného k postupu soudů při poučování účastníků řízení, ani jeho výhradami ke kvalitě zdůvodnění napadeného rozhodnutí (namítané nedostatky podle názoru dovolatele vedly k nepřezkoumatelnosti napadeného rozsudku i k porušení jeho práva na spravedlivý proces) se pro nadbytečnost již nezabýval.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. 1. 2025
JUDr. Ivana Zlatohlávková předsedkyně senátu