33 Cdo 2779/2024-209
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horňáka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Pavla Krbka ve věci žalobců a) R. Š., a b) M. Š., obou zastoupených JUDr. Ing. Petrou Dolečkovou, LL.M., advokátkou se sídlem Praha, Jičínská 1786/49, proti žalované NEXT REALITY GROUP a.s., se sídlem Praha 2, Vinohrady, Anglická 583/11, identifikační číslo osoby 24671614, zastoupené Mgr. Jiřím Trunečkou, advokátem se sídlem Praha, Moravská 1553/52, o zaplacení 317 625 Kč, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 44 C 59/2022, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. 5. 2024, č. j. 55 Co 61/2024-177, t a k t o:
I. Dovolání se odmítá. II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
(dle § 243f odst. 3 o. s. ř.)
1. Žalobci se žalobou domáhají po žalované zaplacení 317 625 Kč z titulu vrácení rezervačního poplatku uhrazeného na základě smlouvy o rezervaci.
2. Obvodní soud pro Prahu 2 rozsudkem ze dne 16. 8. 2023, č. j. 44 C 59/2022-145, ve znění opravného usnesení ze dne 10. 11. 2023, č. j. 44 C 59/2022-149, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a
3. Soud prvního stupně vyšel z následujících skutkových zjištění: Ve smlouvě o rezervaci ze dne 14. 7. 2021, jejímž předmětem bylo zprostředkování příležitosti (žalovanou) pro žalobce koupit specifikované nemovitosti včetně jejich rezervace, žalobci deklarovali zájem nabýt vlastnické právo k předmětným nemovitostem za kupní cenu ve výši 5 000 000 Kč, žalovaná jako zprostředkovatel se zavázala po dobu rezervační lhůty (tj. do 30. 8. 2021) nenabízet nemovitosti dalším zájemcům a tyto rezervovat pro žalobce.
Dále se zavázala vykonávat činnost směřující k tomu, aby žalobci mohli uzavřít smlouvu o převodu, zejména informovat prodávajícího o zájmu žalobců o koupi nemovitostí, poskytovat součinnost k uzavření smlouvy o převodu, kterou se rozumí kupní smlouva nebo smlouva o budoucím uzavření kupní smlouvy, bude-li se mezi prodávajícím a žalobci na základě jejich dohody uzavírat. Jako výraz vážného zájmu o rezervaci se žalobci zavázali převést žalované na účet rezervační poplatek ve výši 317 625 Kč (čl. I odst. 2, 3, čl.
II, III a IV smlouvy). Dále bylo ve smlouvě ujednáno, že podpisem smlouvy o převodu vzniká žalované nárok na uhrazení odměny za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku. Účastníci se dohodli, že pohledávka žalované na úhradu odměny bude přednostně uspokojena vzájemným zápočtem s dříve složeným rezervačním poplatkem (čl. V odst. 2 smlouvy). V případě, že prodávající bude vyvíjet činnost, na základě které do konce rezervační lhůty nedojde k podpisu smlouvy o převodu nemovitosti, bude rezervační poplatek neprodleně vrácen žalobcům (čl.
V odst. 3 smlouvy). Nárok na odměnu za rezervaci a zprostředkování příležitosti uzavřít smlouvu o převodu ve výši rezervačního poplatku vzniká žalované také tehdy, pokud žalobci nevyužijí zprostředkovanou příležitost k uzavření smlouvy o převodu, tedy pokud od koupě nemovitostí upustí nebo pokud zmaří uzavření smlouvy o převodu v rezervační lhůtě nebo nabytí vlastnického práva k nemovitostem (aniž se jedná o případ popsaný v odst. 3) [čl. V odst. 4 smlouvy]. Žalobci byli ve smlouvě o rezervaci ve smyslu § 19 odst. 2 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „zák. o realitním zprostředkování“), poučeni a vzali na vědomí, že splatnost odměny žalované může nastat dříve než účinností kupní smlouvy (není na ni vázána), a to uzavřením smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy nebo v případě neuzavření smlouvy o převodu z důvodu na straně žalobců dle čl.
V odst. 4 smlouvy (čl. VI odst. 3 smlouvy). Žalobci zaplatili žalované rezervační poplatek ve výši 317 625 Kč. Před uzavřením smlouvy o rezervaci žalobci věděli, že k předmětným nemovitostem existuje přístup pouze přes pozemky M. Říhové, které nejsou předmětem zprostředkovávané koupě. Přípisem z 16. 8. 2021 žalobci odstoupili od smlouvy o rezervaci dle § 2002 odst. 1 zák. č. 89/2021 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), proto, že nebyli žalovanou informováni o tom, že k nemovitostem není zajištěn volný přístup z veřejné komunikace.
Uvedli, že pokud by byli před podpisem smlouvy řádně poučeni o nutnosti zřízení věcného břemeně příjezdové cesty, popř.
uzavření nájemní smlouvy s vlastníkem pozemku, přes který je zajištěn přístup z veřejné komunikace, neměli by vůbec zájem koupi realizovat; současně žádali o vrácení rezervačního poplatku. Smlouva, kterou by žalobci nabyli vlastnické právo k nemovitostem, uzavřena nebyla, žalovaná žalobcům rezervační poplatek nevrátila.
4. Po právní stránce soud prvního stupně uvedl, že účastníci uzavřeli smlouvu o zprostředkování dle § 2445 a násl. o. z., resp. smlouvu o realitním zprostředkování dle zák. o realitním zprostředkování. Smlouva o rezervaci byla uzavřena na dobu určitou do 30. 8. 2021. Dnem 31. 8. 2021 žalovaná pozbyla právní titul ke složenému rezervačnímu poplatku a plnění přijaté jako rezervační poplatek se stalo bezdůvodným obohacením ve smyslu § 2991 odst. 2 o. z. jako majetkový prospěch získaný plněním z právního důvodu, který odpadl. Takový prospěch je žalovaná povinna žalobcům vydat. Pokud jde o právo žalované na provizi, kdy pohledávku z tohoto titulu započítala vůči pohledávce žalobců z důvodu vrácení rezervačního poplatku, soud prvního stupně uvedl, že žalobci uzavřeli smlouvu o rezervaci jako spotřebitelé. Vztahuje se tak na ně zákaz uložení povinnosti uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy dle § 14 zák. o realitním zprostředkování. S odkazem na § 19 odst. 2 zák. o realitním zprostředkování soud prvního stupně uvedl, že ve smlouvě účastníci mohli sjednat vznik práva na provizi k dřívějšímu datu, než je den uzavření realitní smlouvy, tj. nejdříve k okamžiku obstarání příležitosti žalovanou k uzavření realitní smlouvy žalobci. Ve smlouvě je rovněž deklarováno, že jejím předmětem je zprostředkovat příležitost koupit předmětné nemovitosti. Podle čl. V odst. 2 smlouvy o rezervaci však byl vznik práva na provizi primárně navázán na uzavření realitní smlouvy. Jestliže pak vznik práva na provizi již za zprostředkování příležitosti k uzavření smlouvy o převodu byl ve smlouvě upraven jen pro případ, kdy žalobci takto zprostředkovanou příležitost z důvodu na jejich straně nevyužijí, jedná se o obcházení zákazu upraveného v § 14 zák. o realitním zprostředkování, resp. ve smyslu § 555 odst. 2 o. z. o zastřené sjednání povinnosti žalobců jako spotřebitelů uzavřít zprostředkovanou realitní smlouvu. Soud prvního stupně konstatoval, že uvedeným způsobem vázaný vznik práva na provizi již na zprostředkování příležitosti představuje ve skutečnosti sankci pro žalobce za neuzavření zprostředkované smlouvy, tj. zastřenou smluvní pokutu. Ujednání odporující ustanovení § 14 zák. o realitním zprostředkování je neplatným právním jednáním dle § 580 odst. 1 o. z., resp. se k němu dle § 1812 odst. 2 o. z. nepřihlíží. Ujednáním o smluvní pokutě pak nemohlo být platně zajištěno splnění neplatně sjednané smluvní povinnosti, resp. povinnosti, k jejímž sjednání se nepřihlíží. Soud prvního stupně uzavřel, že žalované neuzavřením realitní smlouvy nevzniklo právo na zaplacení provize/smluvní pokuty dle čl. V odst. 4 smlouvy o rezervaci. Jelikož jí nevznikla pohledávka, kterou by mohla započíst, a pohledávka žalobců z titulu bezdůvodného obohacení v důsledku zápočtu nezanikla, shledal žalobu důvodnou.
5. K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 15. 5. 2024, č. j. 55 Co 61/2024-177, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (první výrok) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (druhý výrok).
6. Odvolací soud shledal právní posouzení věci soudem prvního stupně správným. Uvedl, že povinnost k uzavření budoucí realitní smlouvy je ve smlouvě o zprostředkování uváděna, přestože judikatura dovolacího soudu označuje takové jednání za neplatné. V daném případě žalovaná vystupovala jako realitní zprostředkovatel nejen ve vztahu k prodávajícímu, s nímž měla uzavřenou samostatnou smlouvu, ale i ve vztahu k žalobcům jako zájemcům o koupi nemovitostí. Dále uvedl, že speciální úprava § 14 zák. o realitním zprostředkování má přednost před obecnou úpravou v občanském zákoníku a že žalobci ve vztahu k žalované vystupovali v postavení spotřebitelů.
Poznamenal, že podle § 1812 odst. 2 věta první o. z. se k ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele (včetně těch, jež obsahuje zákon o realitním zprostředkování) nepřihlíží. K tomu je soud povinen přihlédnout bez ohledu na to, zda žalobci na nesoulad s ustanoveními sloužícími k ochraně spotřebitele poukázali.
7. Proti rozsudku odvolacího soudu, výslovně v celém rozsahu, podala
žalovaná (dále též „dovolatelka“) dovolání, jehož přípustnost vymezuje tak, že napadený rozsudek závisí na vyřešení otázek procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a to konkrétně otázky předvídatelnosti soudního rozhodnutí, zákazu překvapivosti rozhodnutí a právní jistoty a zásady legitimního očekávání. Dále má dovolatelka za to, že napadený rozsudek závisí na vyřešení otázky hmotného práva v rozhodování dovolacího soudu dosud nevyřešené, zda lze sjednání odměny za obstarání příležitosti dle § 19 zák. o realitním zprostředkování považovat za porušení povinnosti dle § 14 cit. zákona.
8. Odvolacímu soudu vytýká, že o možném posouzení ujednání smlouvy o rezervaci jako neplatného (či zastřeného) nebyla poučena a tento názor soudu jí byl předestřen poprvé až v odůvodnění rozhodnutí; navíc námitku neplatnosti ujednání o povinnost hradit odměnu žalobci nevznesli. Je proto přesvědčena, že byl porušen princip předvídatelnosti soudního rozhodnutí, resp. zákaz vydání překvapivého rozhodnutí. S odkazem na rozhodnutí Ústavního soudu namítá, že v důsledku postupu soudu prvního stupně jí byla odepřena možnost argumentovat ve vztahu k otázce platnosti smlouvy o rezervaci. S poukazem na rozhodnutí Krajského soudu v Praze a Městského soudu v Praze odvolacímu soudu rovněž vytýká, že v rozporu s § 13 odst. 1 o. z. nezdůvodnil, proč totožné ustanovení smlouvy o rezervaci posoudil odlišně. Dále prosazuje, že sjednání odměny za obstarání příležitosti není ve smlouvě uzavřené se spotřebitelem vyloučeno.
9. Žalobci se k dovolání nevyjádřili.
10. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 1. 1. 2022, dále jen „o. s. ř.“ (viz čl. II a XII zákona č. 286/2021 Sb.).
11. Po zjištění, že dovolání bylo podáno ve lhůtě stanovené v § 240 odst. 1 o. s. ř. oprávněnou osobou při splnění podmínek povinného zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) se dovolací soud zabýval otázkou jeho přípustnosti.
12. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
13. Přípustnost dovolání nezakládají výhrady dovolatelky k postupu odvolacího soudu ani výtky týkající se zdůvodnění odlišného posouzení dotyčného smluvního ujednání, jimiž dovolatelka nenapadá žádný právní závěr vyplývající z hmotného či procesního práva, na němž je rozhodnutí o věci založeno, ale vytýká odvolacímu soudu, že zatížil řízení vadou, která má za následek nesprávné rozhodnutí. K vadám řízení však – pokud by jimi bylo řízení skutečně postiženo – dovolací soud smí přihlédnout pouze v případě, že se jedná o dovolání přípustné (§ 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř.); tento předpoklad v projednávané věci splněn není. Jinak řečeno - není namítána otázka správnosti právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 o. s. ř., tedy otázka, na jejímž řešení napadené rozhodnutí závisí (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20.2. 2014, sp.zn. 23 Cdo 2758/2013, nebo ze dne 29. 7. 2014, sp. zn. 32 Cdo 842/2014). Dovolatelka navíc ani v této části dovolání nevymezila ustálenou rozhodovací praxi dovolacího soudu, od níž se podle jejího názoru měl odvolací soud odchýlit.
14. Otázka, zda lze ve smlouvě sjednat odměnu za obstarání příležitosti, ani otázka, zda sjednání takové odměny ve smlouvě o zprostředkování je v kolizi s § 14 zákona o realitním zprostředkování, přípustnost dovolání nezakládá. Na řešení první z nich není napadené rozhodnutí založeno, neboť odvolací soud možnost sjednání provize vázané na obstarání příležitosti zájemci uzavřít smlouvu s třetí osobou nevyloučil. Jeho závěr, že dotyčné ujednání o splatnosti provize již obstaráním příležitosti v případě neuzavření realitní smlouvy žalobci (sjednané vedle ujednání o provizi vázané na uzavření realitní smlouvy) obchází zákaz uvedený v § 14 zákona o realitním zprostředkování, je v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu, podle níž (i podle zákona) nelze požadovat smluvní pokutu v případě, že zájemce o koupi - spotřebitel – neuzavře realitní smlouvu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022).
15. Protože dovolatelka nepředložila k řešení žádnou otázku hmotného či procesního práva, jež by ve smyslu § 237 o. s. ř. zakládala přípustnost dovolání, Nejvyšší soud dovolání odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
16. Výrok o nákladech dovolacího řízení nemusí být zdůvodněn (§ 243f odst. 3 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 22. 10. 2025
JUDr. Pavel Horňák předseda senátu