33 Cdo 2989/2024-470
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Horňáka a JUDr. Heleny Novákové ve věci žalobců a) R. R. a b) N. K., zastoupených Mgr. Ondřejem Krotilem, advokátem se sídlem v Praze 4, Hvězdova 1716/2b, proti žalovanému V. D., zastoupenému Mgr. Tomášem Pertotem, advokátem se sídlem v Praze 5, U Trezorky 921/2, o zaplacení 386 855 Kč, vedené u Okresního soudu v Pardubicích pod sp. zn. 8 C 25/2020, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích, ze dne 13. 2. 2024, č. j. 23 Co 310/2023-433, takto:
Dovolání se odmítá.
Okresní soud v Pardubicích (dále jen „soud prvního stupně“) mezitímním rozsudkem ze dne 21. 8. 2023, č. j. 8 C 25/2020-399, výrokem I rozhodl, že žalobní nárok je důvodný co do základu, tj. co do odpovědnosti žalovaného za ve výroku popsané vady bytové jednotky XY o dispozici 2+kk, vymezené v budově čp. XY stojící na pozemku parc. č. st. XY v katastrálním území XY, obec XY, která byla na žalobce převedena kupní smlouvou ze dne 14. 2. 2019 spolu se spoluvlastnickým podílem 5359/385217 na společných částech domu a pozemku; výrokem II zastavil řízení co do požadavku na zaplacení 6 770 Kč s úroky z prodlení ve výši 10 % ročně od 29.
8. 2010 do zaplacení. Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 13. 2. 2024, č. j. 23 Co 310/2023-433, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v napadeném výroku I ve správném znění, že je dán základ nároku žalobců na slevu z kupní ceny, jako práva z vadného plnění spočívajícího ve vadách příček projevujících se jejich prasklinami a průsakem tekutiny do příčky mezi koupelnou a kuchyní a prokvětem omítky, to vše u jednotky č. XY v budově čp. XY stojící na pozemku st.
p. č. XY, v katastrálním území XY, obci XY, která byla na žalobce převedena kupní smlouvou ze dne 14. 2. 2019, spolu se spoluvlastnickým podílem 5359/385217 na společných částech domu a pozemku. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že žalobci jako kupující a žalovaný jako prodávající uzavřeli dne 14. 2. 2019 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl spoluvlastnický podíl žalovaného o velikosti ? k bytové jednotce č. XY o dispozici 2+kk, vymezené v budově čp. XY (bytový dům), stojící na pozemku parc.
č. st. XY, v katastrálním území XY, obci XY, spolu se spoluvlastnickým podílem 5359/385217 na společných částech domu a pozemku. Vlastnické právo žalobců bylo podle kupní smlouvy uzavřené 14. 2. 2019 vloženo do katastru nemovitostí 6. 4. 2019. K předání bytové jednotky došlo 25. 2. 2019 na základě dohody o užívání. Dne 26. 2. 2019 započal žalobce s výmalbou, při které zjistil praskliny v rozích obývacího pokoje a ložnice. Nechal je opravit, avšak po třech týdnech až měsíci se objevily opětovně. V průběhu března 2019 se vyskytly praskliny v dalších částech bytu (praskliny přibývaly).
Dne 12. 4. 2019 při jednání účastníků v kanceláři advokátky Mgr. Matrkové žalobci žalovanému vytkli vady bytové jednotky spočívající v prasklinách. Opakovaně tak učinili 2. 5. 2019, kdy vytkli dále vadu spočívající v prosakování vody ve stěně mezi kuchyní a koupelnou. V písemnostech ze 7. 6. 2019 a 7. 8. 2019 žalobci žalovanému sdělili, že si zvolili právo na slevu z kupní ceny. Ze znaleckého posudku ze dne 13. 3. 2022 a z výpovědi znalce Ing. Chaloupského, jakož i z odborného vyjádření autorizovaného technika pro pozemní stavby T.
Š. a jeho výslechu se podává, že příčinou vzniku trhlin v příčkách bytu je nadměrný průhyb stropní konstrukce; původ trhlin vznikl již v době výstavby domu, neboť konstrukce neodpovídá požadavkům normy ČSN EN 1992-1-1 kapitola 7.
Trhliny v bytě byly vizuálně zakrývány štukováním a výmalbou, avšak toto opatření bylo funkční vždy pouze po dobu 6 měsíců, maximálně 2 let. Příčinou vzlínání kapaliny ve svislé konstrukci mezi obývacím pokojem s kuchyňským koutem a koupelnou je zatékání mezi vanou a obkladem způsobené nevhodně provedenými detaily a nedostatečnou hydroizolací v rozích. Tato vada nevznikla užíváním, ale nevyhovujícím řešením detailu, které nastalo již v době výstavby. Na podkladě těchto zjištění odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dovodil, že žalovaný je ve sporu pasivně legitimován, neboť jako prodávající odpovídá za to, že kupujícím odevzdá předmět koupě v příslušné jakosti, bez vad; vady, za které prodávající (žalovaný) odpovídá, měla bytová jednotka již v době předání bytu kupujícím (žalobcům).
Z hlediska odpovědnosti žalovaného za vady bytu nebylo rozhodné, co bylo jejich příčinou, neboť jako prodávající odpovídá i za vady na společných částech budovy, protože kupní smlouvou byl převáděn i podíl na nich. K přechodu nebezpečí škody na věci na žalobce došlo předáním bytu na základě dohody o užívání dne 25. 2. 2019; již v té době trpěla převáděná věc vadami. Odvolací soud přisvědčil soudu prvního stupně, že vytknuté vady bytu jsou vadami skrytými, neboť je nebylo možné zjistit při běžné prohlídce, ale teprve za použití destrukčních metod.
Správným shledal rovněž závěr soudu prvního stupně o tom, že žalobci vytkli vady včas; námitku žalovaného o opožděné notifikaci hodnotil jako nedůvodnou. Akcentoval, že praskliny stěn byly (opakovaně) zakryty výmalbou, projevovaly se postupně, takže vytkli-li je žalobci poprvé 12. 4. 2019, učinili tak – s přihlédnutím k okolnostem případu – bez zbytečného odkladu, jak jim ukládá zákon. Nadto dovodil, že žalovanému námitka opožděného vytknutí vad nepříslušela, neboť v době odevzdání bytu musel vědět, že v příčkách se opakovaně vyskytují trhliny, které byly zakrývány výmalbou.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, na jehož přípustnost usuzuje z přesvědčení, že při řešení otázky včasnosti vytknutí vad se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, konkrétně od rozhodnutí ze dne 27. 9. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2370/2022, v němž Nejvyšší soud dovodil, že oznámil-li účastník vadu po více než měsíci od doby, kdy měl k dispozici zjištění potřebná k jejímu uplatnění, nelze mít jeho oznámení za včasné. V dalších rozhodnutích, v nichž se vyjadřoval k lhůtě „bez zbytečného odkladu“, Nejvyšší soud dovodil, že lhůty 28 dní, 39 dní nebo téměř dva měsíce neodpovídají požadavku uplatnění vady bez zbytečného odkladu.
Protože nebezpečí škody na žalobce přešlo dne 25. 2. 2019 a vady byly žalovanému oznámeny až 12. 4. 2019, tedy po 45 dnech od přechodu nebezpečí škody, nebyla lhůta „bez zbytečného odkladu“ dodržena. Za nesprávný dovolatel považuje rovněž závěr odvolacího soudu, že měl vědomost o tom, že praskliny byly zakrývány výmalbou a štukováním (věděl o skrytých vadách věci), a proto nemohl namítat jejich pozdní vytknutí. Připomněl, že podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 2014, sp. zn. 32 Cdo 1519/2012, se vědomost prodávajícího neváže k vadám zboží (či jejich projevům), nýbrž ke skutečnostem, jichž jsou vady důsledkem.
V posuzované věci byly příčiny vzniku prasklin příček v bytové jednotce a průsaku tekutiny do příčky zjištěny teprve v průběhu řízení před soudem prvního stupně ze znaleckého posudku. Vědomost o příčině vad tedy neměl. Jako dovolacím soudem dosud neřešenou dovolatel formuluje otázku, zda prodávající může odpovídat za vady bytové jednotky, tkví-li jejich příčina ve společných částech domu, za jejichž správu a opravy odpovídá ze zákona společenství vlastníků jednotek. Rozhodnutí Nejvyššího soudu, kterými své rozhodnutí podpořil odvolací soud, má za nepřiléhavá, neboť řeší odpovědnost prodávajícího za vady na společných částech domu při prvopřevodu vlastnického práva k bytové jednotce.
Akcentuje, že společenství vlastníků jednotek má právní osobnost a svéprávnost, nejedná z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2016, sp. zn. 26 Cdo 5610/2015, prosazuje, že v souzené věci je pasivně legitimované společenství vlastníků jednotek, nikoli prodávající. Žalobci považují dovolání za nepřípustné. Souhlasí se závěrem, že žalovanému nesvědčila námitka pozdního vytčení vad a pouze jako obiter dictum dodávají, že vady vytkli bez zbytečného odkladu, jak ukládá zákon.
Správný je i závěr odvolacího soudu o pasivní legitimaci žalovaného, neboť předmětnou bytovou jednotku koupili od něho a právní vztah odpovědnosti za vady může vzniknout toliko stranám smlouvy. Rozhodnutí ze dne 25. 8. 2016, sp. zn. 33 Cdo 2914/2014, v němž se Nejvyšší soud vyjadřoval také k vadě společné části domu (střechy), která zavdala vznik vad určité jednotky, je skutkově přiléhavé. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.
s. ř.“).
Podle § 237 o. s. ř., není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 239 o. s. ř. přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud; ustanovení § 241b odst. 1 a 2 tím nejsou dotčena. Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Pojem lhůta „bez zbytečného odkladu“ přímo neurčuje, v jakém konkrétním c?asove?m okamžiku je třeba konat. Nemusí nutně znamenat, že je třeba konat ihned, na druhou stranu u jakéhokoliv odkladu konání, který nastane, je třeba v každém jednotlivém případě zjišťovat, zda se nejedna? o odklad zbytečný, a to s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30.
7. 2015, sp. zn. 30 Cdo 530/2014). Závěr odvolacího soudu, že žalobci (kupující) vytkli (skryté) vady bytu žalovanému (prodávajícímu) bez zbytečného odkladu, je správný. Trhliny totiž byly zakryty výmalbou a přeštukováním tak, aby nebyly na první pohled seznatelné, objevovaly se postupně a byly završeny vadou spočívající v průsaku tekutiny v příčce bytu. Po žalobcích nebylo možné spravedlivě požadovat, aby bezprostředně poté, co se do bytu nastěhovali, rozpoznali, že trpí takovými nedostatky, které bude namístě reklamovat.
Jako laici potřebovali čas na vyhodnocení závažnosti zjištěných nedostatků a jejich následné vytčení prodávajícímu. Konkrétní okolnosti případu umožňují uzavřít, že byly-li první trhliny zjištěny po předání bytu (k němuž došlo 25. 2. 2019), a to v souvislosti s novou výmalbou, při které byla stávající výmalba odstraněna, a žalovanému byly vytčeny 12. 4. 2019, konali žalobci bez zbytečného odkladu. Odkaz žalovaného na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 2014, sp. zn. 32 Cdo 1519/2012, je nepřiléhavý; předně v něm přijaté závěry se týkají odpovědnosti za vady v režimu zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění účinném do 31.
12. 2013, a nadto zde uvedené závěry jsou založeny na zcela odlišném skutkovém základu. Dovolatel se mýlí, usuzuje-li, že právní otázka, zda prodejce odpovídá za vady bytové jednotky, tkví-li jejich příčina ve společných částech domu, nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu řešena. Prosazuje-li, že za správu a opravy bytové jednotky odpovídá společenství vlastníků jednotek a nikoli žalovaný, pak lze shodně s odvolacím soudem konstatovat, že zaměňuje předpoklady odpovědnosti za škodu s nárokem z odpovědnosti za vady, resp. pomíjí závazkový vztah účastníků z kupní smlouvy.
V řízení bylo prokázáno, že již v době předání měla bytová jednotka vady vytýkané žalobci; za tyto vady odpovídá žalovaný jako prodávající.
Neodevzdal-li žalovaný žalobcům převáděnou věc v přiměřené jakosti, porušil tím svou smluvní povinnost z kupní smlouvy. Z hlediska odpovědnosti žalovaného za vady předmětu kupní smlouvy není rozhodné, co je příčinou vad, ani to, zda se vady týkají pouze bytové jednotky či také společných částí domu, neboť odpovědnost žalovaného jako prodávajícího za vady předmětu prodeje by byla dána i v případě vad na společných částech budovy, protože kupní smlouvou byl převáděn i podíl na společných částech budovy.
Odkazy dovolatele na rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se problematiky společenství vlastníků jednotek jsou liché. Dosavadní judikatura dovolacího soudu vyjadřující se k odpovědnosti prodávajícího za vady jednotky a společných částí domu převáděných s jednotkou je na danou věc nadále použitelná, tím spíše pokud žalovaný o vadě věděl či vědět měl a mohl (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 11. 2017, sp. zn. 26 Cdo 3075/2016, ze dne 27. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 4615/2017, ze dne 25. 8. 2016, sp. zn. 33 Cdo 2914/2014, ze dne 25.
1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2792/2016). Protože dovolatel nepředložil k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., Nejvyšší soud je odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 9. 4. 2025
JUDr. Ivana Zlatohlávková předsedkyně senátu