33 Cdo 625/2024-112
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Horňáka a Mgr Ivy Krejčířové ve věci žalobce M. T., zastoupeného Mgr. Petrem Kafkou, advokátem se sídlem v Praze 2, Na Slupi 134/15, proti žalované Home Kozlík s.r.o., se sídlem v Praze 1, Revoluční 1403/28, identifikační číslo osoby 04460359, zastoupené Mgr. Kateřinou Turnhöfer, LL.M., advokátkou se sídlem v Praze 6, Evropská 2758/11, o zaplacení 150 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 35 C 263/2021, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. 10. 2023, č. j. 12 Co 217/2023-90, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. 10. 2023, č. j. 12 Co 217/2023-90, se ruší a věc se Městskému soudu v Praze vrací k dalšímu řízení.
Žalobce se po žalované domáhal zaplacení 150 000 Kč (s příslušenstvím) z titulu vrácení rezervačního poplatku, který zaplatil na základě smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti ze dne 17. 8. 2018.
Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 25. 4. 2023, č. j. 35 C 263/2021-58, zamítl žalobu o zaplacení 150 000 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,50 % od 25. 12. 2018 do zaplacení a rozhodl o nákladech řízení.
Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 10. 10. 2023, č. j. 12 Co 217/2023-90, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalovaná je povinna žalobci zaplatit 150 000 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,50 % od 25.
12. 2018 do zaplacení. Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že žalobce jako zájemce o koupi nemovitostí uzavřel s žalovanou jako zprostředkovatelkou dne 17. 11. 2018 „smlouvu o rezervaci“ a téhož dne jí zaplatil „rezervační poplatek“ 150 000 Kč. Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 10. 12. 2018. Účastníci se dohodli, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně prodávajícího, bude zájemci (tj. žalobci) rezervační poplatek vrácen a pro případ, že bude mařit nebo zmaří proces prodeje žalobce, zaplatí smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, kterou je žalovaná oprávněna započítat proti rezervačnímu poplatku.
K uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti do 10. 12. 2018 nedošlo. Zatímco soud prvního stupně na podkladě těchto zjištění uzavřel, že žalované vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, neboť žalobce zmařil proces prodeje nemovitosti tím, že - ačkoli byl seznámen se stavem nemovitosti - v průběhu trvání smluvního stavu ztratil o její koupi zájem, odvolací soud dovodil, že účastníci uzavřeli spotřebitelskou smlouvu, při jejímž výkladu je třeba postupovat podle § 555 odst. 1 a § 556 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.
z.“), a primárně zohlednit úmysl jednajícího. K uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze budoucí smluvní strany, nikoli zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě; proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022). Dle § 1815 o. z. se tak k ujednání o smluvní pokutě nepřihlíží a žalovaná je povinna vydat žalobci bezdůvodné obohacení odpovídající zaplacenému rezervačnímu poplatku. Přípustnost dovolání, kterým napadla rozsudek odvolacího soudu, spatřuje žalovaná v tom, že napadené rozhodnutí závisí na otázce hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Při posouzení možnosti sjednat smluvní pokutu v rezervační smlouvě uzavřené mezi realitní kanceláří (žalovanou) a zájemcem (žalobcem) za jeho úmyslné jednání, kterým mařil případně zmařil průběh procesu prodeje, odvolací soud podle názoru dovolatelky nerespektoval závěry dovozené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1272/2015. Dále prosazuje, že ujednání o smluvní pokutě, které bylo odvolacím soudem shledáno nepřiměřeným, mohlo být posouzeno jako smluvní klauzule utvrzující dluh (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29.
7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 272/2020). Žalobce se k dovolání nevyjádřil. Podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (dále jen „o. s.
ř.“), je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem posouzena jinak. Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění
vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž zohlednil všechny relevantní skutečnosti. Dovolání je přípustné, neboť odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, jestliže při posouzení platnosti ujednání o smluvní pokutě náležitě nezohlednil konkrétní povinnost zájemce o koupi nemovité věci, jejíž splnění smluvní pokuta zajišťuje. Podle § 1813 věty první o. z. se má za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. K nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá (§ 1815 o. z.). Ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda (§ 2048, věta první, o. z.). Podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu je třeba zajištění povinností účastníků rezervační smlouvy posuzovat jen ve vztahu k těm závazkům, které (typicky) smluvní strany rezervací přijímají; platí, že nelze zajistit závazek účastníka rezervační smlouvy (nebo smlouvy o zprostředkování) uzavřít s třetí osobou (potencionálním kupujícím či prodávajícím) do určité doby zprostředkovávanou smlouvu (srov. rozsudky ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, ze dne 30. 11. 2005, sp. zn. 33 Odo 824/2005, ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, ze dne 30. 5. 2013, sp. zn. 33 Cdo 571/2012, ze dne 27. 7. 2017, sp. zn. 33 Cdo 3055/2015). Odkaz odvolacího soudu na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, není přiléhavý, neboť se týkal jiné skutkové situace, kdy byla posuzována platnost ujednání v trojstranné smlouvě o rezervaci, uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem, vlastníky nemovitosti jako převodci a zájemci o koupi podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. V nyní posuzovaném případě byla uzavřena dvoustranná smlouva mezi zájemcem a zprostředkovatelem před účinností zákona o realitním zprostředkování. Smluvní pokuta, kterou účastníci sjednali v článku 3 smlouvy o rezervaci a poskytnutí součinnosti (smlouva o zprostředkování), nezajišťovala - jak se mylně domnívá odvolací soud - povinnost žalobce uzavřít do určité doby s třetí osobou (prodávajícím) kupní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ale povinnost nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti žalované a poskytovat jí součinnost potřebnou k uzavření realizační smlouvy s prodávajícím nebo jinak nezmařit uzavření smlouvy s prodávajícím. Dovolatelce lze rovněž přisvědčit, že z odůvodnění napadeného rozsudku není zřejmé, na základě jakých konkrétních skutečností dospěl odvolací soud (na rozdíl od soudu prvního stupně) s odkazem na § 1815 o. z. k závěru, že se k ujednání o smluvní pokutě nepřihlíží; pokud by totiž smluvní pokuta zajišťovala povinnost uzavřít realizační (kupní) smlouvu, povinnost zaplatit smluvní pokutu by vůbec nevznikla, neboť by nevznikla povinnost plnit, která by nemohla být porušena. O takový případ se s ohledem na shora uvedené nejedná. Protože závěr odvolacího soudu, že sjednaná smluvní pokuta odpovídající rezervačnímu poplatku zaplacenému žalobcem zajišťuje povinnost uzavřít realizační smlouvu, je nesprávný, je dovolání proti rozhodnutí odvolacího soudu nejen přípustné, ale i důvodné; Nejvyšší soud proto rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (243e odst. 1 o. s. ř.). Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný (§ 243g odst. 1, věta první, § 226 odst. 1 o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1, věta druhá, o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 16. 7. 2024
JUDr. Ivana Zlatohlávková předsedkyně senátu