Česká republika
USNESENÍ
Ústavního soudu
Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedy Zdeňka Kühna (soudce zpravodaje), soudkyně Lucie Dolanské Bányaiové a soudce Josefa Fialy o ústavní stížnosti stěžovatelky obchodní společnosti M & M reality holding a. s., sídlem Krakovská 583/9, Praha 1 – Nové Město, zastoupené Mgr. Peterem Harmečkem, advokátem, sídlem Macharova 302/13, Ostrava, proti usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. ledna 2025 č. j. 33 Cdo 1870/2024-246 a rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 11. března 2024 č. j. 21 Co 32/2024-225, za účasti Nejvyššího soudu a Krajského soudu v Hradci Králové, jako účastníků řízení, a Davida Šafránka, jako vedlejšího účastníka řízení, takto: Ústavní stížnost se odmítá.
1. Stěžovatelka se ústavní stížností domáhá zrušení v záhlaví označených rozhodnutí. Tvrdí, že civilní soudy porušily celou řadu jejích ústavně zaručených práv.
2. Z ústavní stížnosti a přiložených rozhodnutí plyne následující. Stěžovatelka, vedlejší účastník a prodávající vlastnice nemovitosti dne 10. 12. 2020 písemně uzavřeli „dohodu o koupi nemovitosti“. Prodávající byla zastoupena stěžovatelkou, na straně druhé figuroval vedlejší účastník jako zájemce o nemovitost (vůči stěžovatelce byl v postavení spotřebitele) a na straně třetí opět stěžovatelka jako realitní kancelář a zprostředkovatel. V dohodě bylo ujednáno, že jde o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na základě níž se prodávající a zájemce zavazují uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář vykonávat činnosti sjednané v dohodě. Uzavřením dohody realitní kancelář obstarala prodávající a zájemci příležitost k uzavření smlouvy a vznikl jí tím nárok na provizi sjednanou s prodávající v dohodě o zprostředkování. Pokud nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně zájemce či jeho vinou dojde k odstoupení prodávající od smlouvy, zavazuje se zájemce místo prodávající uhradit realitní kanceláři provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy ve výši blokační úhrady. Splatnost provize není vázána na uzavření smlouvy a zánikem dohody není dotčeno právo realitní kanceláře na provizi. Pokud zájemce do sedmi pracovních dnů neuhradí realitní kanceláři blokační úhradu ve výši 195 000 Kč a bude v prodlení s její úhradou déle než 5 kalendářních dnů, je povinen realitní kanceláři uhradit smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady (tj. 58 500 Kč), přičemž dohoda se uplynutím této doby ruší. Realitní kancelář se taktéž zavazuje neuzavřít obdobnou dohodu týkající se téže nemovitosti se třetí osobou a může být činná pro zájemce i prodávající. Prodávající se zavazuje k pozemku neuzavřít smlouvu se třetí osobou a uzavřít smlouvu na výzvu zájemce a zájemce se zavazuje nemařit zprostředkovatelskou činnost realitní kanceláře a vyzvat prodávající k uzavření smlouvy. Vedlejší účastník blokační úhradu nezaplatil a právní vztah z dohody v prosinci 2020 vypověděl.
3. Stěžovatelka poté podala k Okresnímu soudu v Rychnově nad Kněžnou žalobu, kterou se domáhala zaplacení smluvní pokuty ve výši 58 500 Kč. Okresní soud rozhodl, že vedlejší účastník je povinen zaplatit stěžovatelce částku 20 000 Kč s úrokem z prodlení představující moderovanou smluvní pokutu (výrok I), ve zbytku žalobu zamítl (výrok II) a uložil stěžovatelce povinnost nahradit vedlejšímu účastníkovi náklady řízení (výrok III).
4. K odvolání stěžovatelky a vedlejšího účastníka Krajský soud v Hradci Králové napadeným rozsudkem potvrdil zamítavý výrok II rozsudku okresního soudu a výrok I okresního soudu změnil tak, že se žaloba zamítá (výrok I) a uložil stěžovatelce povinnost nahradit vedlejšímu účastníkovi náklady řízení (výrok II). Krajský soud se ztotožnil se skutkovými závěry okresního soudu, neztotožnil se ale se závěry právními. Přisvědčil totiž námitce vedlejšího účastníka, že dohoda je neplatná pro rozpor s § 14 a 15 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). Od uvedených ustanovení se nelze smluvně odchýlit. Dohoda nepřípustně kombinuje smlouvu o realitním zprostředkování a smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, tj. smlouvy o smlouvě budoucí kupní k nemovitosti, což je v rozporu se zákonem. Jestliže je pro rozpor se zákonem neplatná dohoda uzavřená mezi účastníky (hlavní závazek), pak je neplatné i ujednání o smluvní pokutě v ní obsažené (vedlejší závazek).
5. Stěžovatelka podala proti rozsudku krajského soudu dovolání, které Nejvyšší soud napadeným usnesením odmítl, neboť krajský soud rozhodl v souladu s judikaturou. K argumentaci stěžovatelky Nejvyšší soud podal detailní argumentaci. Dohoda je svým obsahem mimo jiné smlouvou o realitním zprostředkování. Text dohody obsahuje odbornou terminologii dle zákona o realitním zprostředkování a výslovně uvádí, že stěžovatelka své úkony činí při své zprostředkovatelské činnosti. Na dohodu se tedy vztahuje § 14 zákona o realitním zprostředkování zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Účelem tohoto ustanovení je zajistit, že zájemce musí mít (vůči realitnímu zprostředkovateli) právo realitní smlouvu neuzavřít, z čehož logicky vyplývá, že neuzavření realitní smlouvy nemůže být předmětem sankce ve prospěch realitního zprostředkovatele. Podobně je třeba vykládat § 15 zákona o realitním zprostředkování, jehož cílem je zajistit, aby nebyl § 14 zákona o realitním zprostředkování obcházen třístrannými dohodami. Ustanovení § 15 zákona o realitním zprostředkování nerozlišuje mezi realitní smlouvou a smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy (která je realitní smlouvou) je realitní smlouvou ve smyslu zákona. Stěžovatelka proto v dovolání vymezila otázky, na kterých posuzovaná věc nespočívá, neboť jde o smlouvu o realitním zprostředkování v kombinaci s realitní smlouvou. Z judikatury i z právní úpravy nadto vyplývá, že smluvní pokuta utvrzující povinnost uzavřít smlouvu může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. K uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoli zájemce ve smlouvě zprostředkovatelské.
6. Stěžovatelka v ústavní stížnosti upozorňuje, že v dovolání předestřela řadu otázek hmotného práva, které Nejvyšší soud dosud neřešil a v napadeném usnesení se s nimi přesto nevypořádal. Zaprvé, dohoda byla jiným smluvním typem, než jakým se zabývá civilními soudy citovaná judikatura. Je totiž smlouvou o smlouvě budoucí (smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy), nikoliv smlouvou o realitním zprostředkování a neobsahuje odbornou terminologii podle zákona o realitním zprostředkování, ale pouze obecnou terminologii. Na dohodu proto nedopadá zákon o realitním zprostředkování. Zadruhé, dohoda nenaplňuje ani jeden atribut smlouvy o realitním zprostředkování. Je zcela vyloučené, aby ohledně téhož předmětu vykonávala stěžovatelka realitní zprostředkování pro dvě různé osoby. Dohoda plně odpovídá znakům smlouvy o smlouvě budoucí podle občanského zákoníku. Ale i porušení § 14 zákona o realitním zprostředkování by nezpůsobilo neplatnost celé dohody. Neplatné by bylo jen ujednání, jehož obsahem je povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Účelem sankce nebylo potrestat neuzavření realitní smlouvy, ale nezaplacení blokační úhrady. Zákon o realitním zprostředkování nelze interpretovat tak, aby znemožňoval realitním kancelářím podnikat. Argumentace civilních soudů poskytuje ochranu nepoctivosti vedlejšího účastníka. Zatřetí, civilní soudy pochybily v tom, že § 15 zákona o realitním zprostředkování vztáhly i na smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy, a že uvedly, že taková smlouva je realitní smlouvou ve smyslu tohoto zákona.
7. Ústavní stížnost byla podána včas oprávněnou stěžovatelkou. Ústavní soud je k jejímu projednání příslušný. Stěžovatelka je řádně zastoupena (§ 29 až 31 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu) a vyčerpala všechny zákonné procesní prostředky k ochraně svých práv (§ 75 odst. 1 téhož zákona). Ústavní stížnost je tedy přípustná.
8. Ústavní soud nejprve připomíná, že mu nepřísluší přehodnocovat skutkové a právní závěry obecných soudů, neposuzuje proto v zásadě ani výklad zákonů, nejde-li o otázky ústavněprávního významu. Do rozhodovací činnosti obecných soudů je Ústavní soud oprávněn zasáhnout jen tehdy, pokud by postup těchto orgánů byl excesivní do té míry, že by překročil meze ústavnosti [srov. např. nález ze dne 8. 7. 1999 sp. zn. III. ÚS 224/98 (N 98/15 SbNU 17)]. O takovou situaci však v posuzované věci nejde.
9. Stěžovatelka opakuje argumenty, které již uplatnila v řízení před civilními soudy a na které jí civilní soudy přesvědčivě odpověděly. Celé věci se detailně (byť kvazimeritorně) věnoval též Nejvyšší soud. Civilní soudy vysvětlily, proč se na „dohodu o koupi nemovitosti“ má vztahovat zákon o realitním zprostředkování, proč naplňuje všechny znaky smlouvy o realitním zprostředkování a proč se některé otázky předestřené v dovolání míjí s podstatou věci. Civilní soudy smlouvu posoudily podle jejího obsahu a došly k závěru, že jde o zakázanou třístrannou kombinaci smlouvy o realitním zprostředkování a budoucí realitní smlouvy v jedné listině dle § 14 a 15 zákona o realitním zprostředkování, důsledkem čehož je smlouva neplatná jako celek. Tento závěr plyne z toho, že smlouvu uzavřely tři osoby, tj. prodávající, zájemce a realitní kancelář. Zájemce se zavázal zaplatit realitní kanceláři úplatu (ve formě rezervačního poplatku) za zprostředkování, případně jeho zmaření a s tím spojenou smluvní pokutu, a současně se zavázal s prodávající uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Smlouva obsahuje odbornou terminologii zákona o realitním zprostředkování a ve svém textu výslovně uvádí, že jde o zprostředkovatelskou činnost. Tento závěr je v souladu s civilními soudy citovanou judikaturou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023 sp. zn. 33 Cdo 1507/2022) a není na něm nic neústavního.
10. Argument stěžovatelky, že ohledně téhož předmětu není možné vykonávat realitní zprostředkování pro dvě různé osoby, civilní soudy vyvrátily. Možnost realitního zprostředkování pro dvě různé osoby ke stejnému předmětu totiž podle nich plyne (mimo jiné) z § 11 odst. 1, § 12 odst. 3 a § 14 zákona o realitním zprostředkování. V posuzované věci civilní soudy podrobně vysvětlily, že „dohoda o koupi nemovitosti“ je typická tzv. trojstranná rezervační smlouva.
11. Civilní soudy taktéž vysvětlily, že § 15 zákona o realitním zprostředkování je třeba interpretovat ve světle § 14 téhož zákona a za realitní smlouvu považovat i smlouvu o smlouvě budoucí realitní. Vzhledem ke smyslu a účelu zákona se musí pojem realitní smlouvy obsažený v § 2 písm. d) zákona o realitním zprostředkování vztahovat i na smlouvy o smlouvě budoucí realitní. Důsledkem toho se § 15 téhož zákona vztáhne i na „dohodu o koupi nemovitosti“. Na takovém výkladu není nic neústavního.
12. Ústavní soud nezjistil žádné porušení stěžovatelčiných základních práv. Ústavní stížnost je návrhem zjevně neopodstatněným, Ústavní soud ji proto mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků odmítl [§ 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu].
Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné. V Brně dne 11. června 2025
Zdeněk Kühn v. r. předseda senátu