USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně M & M reality holding, a. s., se sídlem v Praze 1, Krakovská 583/9 (identifikační číslo: 274 87 768), zastoupené Mgr. Peterem Harmečko, advokátem se sídlem v Ostravě, Macharova 302/13, proti žalovanému D. Š., zastoupenému JUDr. Šárkou Veskovou, advokátkou se sídlem v Hradci Králové, Brněnská 300/31, o zaplacení 58 500 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou pod sp. zn. 7 C 177/2021, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 11. 3. 2024, č. j. 21 Co 32/2024-225, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů dovolacího řízení 4 550 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám JUDr. Šárky Veskové, advokátky.
Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 21. 9. 2023, č. j. 7 C 177/2021-185, ve znění opravného usnesení ze dne 15. 11. 2023, č. j. 7 C 177/2021-190, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni 20 000 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,25 % od 28. 12. 2020 do zaplacení, v části požadující dalších 38 500 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,25 % žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Krajský soud v Hradci Králové (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 11.
3. 2024, č. j. 21 Co 32/2024-225, rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku potvrdil, ve výroku ukládajícím žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni 20 000 Kč s 8,25 % úroky z prodlení jej změnil tak, že žalobu i v této části zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že 10. 12. 2020 byla uzavřena „Dohoda o koupi nemovitosti“ (dále jen „Dohoda“), ve které jsou jako smluvní strany označeni J. Š. jako prodávající zastoupená žalobkyní, a žalovaný jako zájemce; z Dohody se dále podává, že se jí účastní žalobkyně jako realitní kancelář („RK“).
Dohoda je podepsána žalovaným v rubrice kupující, I. B. J. v rubrice prodávající a I. B. J. v rubrice zprostředkovatel a je uzavírána na dobu do 10. 2. 2021. V Dohodě se výslovně uvádí, že je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, že prodávající a zájemce (smluvní strany) se na jejím základě zavazují uzavřít kupní smlouvu, podle které zájemce od prodávající koupí parcelu č. XY, v katastrálním území XY, zapsanou na LV č. XY, za kupní cenu 1 995 000 Kč, a že RK se zavazuje vykonávat činnosti v dohodě sjednané.
V článku 5 odst. 5.1 Dohody smluvní strany prohlašují, že uzavřením Dohody jim RK obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy a vznikl jí tak nárok na provizi; provize je sjednána s prodávající v dohodě o zprostředkování. V článku 5 odst. 5.2 Dohody se uvádí, že pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, případně jestliže vinou zájemce dojde k odstoupení prodávající od kupní smlouvy či jinému jejímu ukončení, zavazuje se zájemce místo prodávající uhradit RK provizi za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy s prodávající ve výši blokační úhrady, že splatnost provize není vázána na uzavření kupní smlouvy, a že zánikem Dohody není dotčeno právo RK na provizi.
V článku 6 Dohody se uvádí, že blokační úhrada slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce, že RK ji zájemci vrátí, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, vyjma čl. 5 odst. 5.2. Dohody a že zájemce se zavazuje uhradit blokační úhradu z vlastních prostředků. Výše blokační úhrady je v článku 7 Dohody sjednána ve výši 195 000 Kč s tím, že pokud je zájemce v prodlení s její řádnou úhradou déle než 5 kalendářních dnů, je povinen zaplatit RK smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady (tj. 58 500 Kč) a Dohoda se uplynutím této lhůty ruší.
V článku
10 Dohody jsou uvedeny povinnosti RK, v jejím článku 11 povinnosti prodávající (mimo jiné povinnost uzavřít na výzvu zájemce nejpozději do 1 měsíce od vyzvání kupní smlouvu) a v článku 12 povinnosti zájemce (mimo jiné vyzvat prodávající nejpozději do konce trvání dohody o koupi nemovitosti k uzavření kupní smlouvy a prokázat svou solventnost). Žalovaný blokační úhradu nezaplatil, Dohodu v prosinci 2020 vypověděl a žalobkyně po něm vymáhá smluvní pokutu ve výši 58 500 Kč. Na podkladě těchto zjištění soud prvního stupně – vázán závazným právním názorem vyjádřeným v usnesení ze dne 22.
2. 2023, č. j. 21 Co 82/2023-140, jímž odvolací soud zrušil jeho předchozí (v pořadí první) rozsudek ze dne 7. 11. 2022, č. j. 7 C 177/2021-126, - dospěl k závěru, že Dohoda je platným právním jednáním, a dále se zabýval pouze otázkou přiměřenosti smluvní pokuty a jejího případného snížení ve světle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022. Po zhodnocení všech okolností případu shledal přiměřenou smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč s tím, že obsáhne škodu, která žalobkyni zrušením Dohody vznikla, a současně dostatečně motivuje případného zájemce k uzavření kupní smlouvy.
Oproti soudu prvního stupně odvolací soud dospěl k závěru, že právní jednání ze dne 10. 12. 2020 je neplatné pro rozpor se zákonem, konkrétně s ustanoveními § 14 a § 15 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů („zákon o realitním zprostředkování“), od nichž se z povahy věci nelze smluvně odchýlit. Ačkoli smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (pro účely zákona o realitním zprostředkování jsou smlouvy uvedené v jeho § 2 písm. b), souhrnně vymezeny jako „realitní smlouva“), v posuzovaném případě tomu tak je, resp. Dohoda nepřípustně obsahuje jednak znaky smlouvy o realitním zprostředkování a dále smlouvy o budoucí realitní (kupní) smlouvě.
Přestože § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě (srov. závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022), právní jednání z 10. 12. 2020 tento zákaz nerespektuje. Jedná se tak o zákonem zakázanou (třístrannou) kombinaci smlouvy o realitním zprostředkování a budoucí realitní smlouvy v jedné listině. Jestliže je (pro rozpor se zákonem) neplatná Dohoda, pak je neplatné i v ní obsažené ujednání o smluvní pokutě.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, na jehož přípustnost usuzuje z toho, že „napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4097/2019, a ze dne 6. 4. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2291/2021, především prosazuje, že Dohoda není obsahem smlouvou o rezervaci, ani smlouvou o realitním zprostředkování, přičemž akcentuje, že v Dohodě vystupuje pouze v postavení vedlejšího účastníka, jehož závazky jsou ryze administrativní povahy a jehož hlavním závazkem je neuzavřít právní jednání týkající se nabízené nemovitosti s třetí osobou.
V první řadě požaduje vyřešit (coby dosud neřešenou) otázku vztahu smlouvy o realitním zprostředkování a smlouvy o budoucí realitní smlouvě, resp. zodpovědět, zda zákon o realitním zprostředkování dopadá na smlouvu o budoucí realitní smlouvě, byť je jejím vedlejším účastníkem realitní zprostředkovatel. S poukazem na § 15 zákona o realitním zprostředkování prosazuje, že toto zákonné ustanovení počítá s neplatností smlouvy o realitním zprostředkování pouze pro případ, že je obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (nikoli smlouva o budoucí realitní smlouvě); protože právní jednání z 10.
12. 2020 je obsahem mimo jiné smlouvou o budoucí realitní smlouvě, nelze na daný případ aplikovat § 15 zákona o realitním zprostředkování. K dovolacímu přezkumu dovolatelka předkládá dále otázku, zda v případě, že smlouva o realitním zprostředkování uzavřená se zájemcem, který je spotřebitelem, obsahuje ujednání, jehož obsahem je povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o budoucí realitní smlouvě, má takové ujednání za následek neplatnost celé smlouvy o realitním zprostředkování. Je přesvědčena, že obsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování závadné ujednání, má to za následek neplatnost toliko tohoto závadného ujednání, nikoli celé smlouvy.
Protože její nárok na smluvní pokutu stojí mimo a nezávisle na zákonem o realitním zprostředkování zakázaných ujednáních, i v případě, že by se na Dohodu vztahoval zákon o realitním zprostředkování, je ujednání, z něhož dovozuje svůj nárok, platné. Žalovaný se ztotožnil se závěry odvolacího soudu a jeho rozsudek považuje za věcně správný. Odvolací soud postupoval v souladu s dosavadní soudní judikaturou i právními předpisy, správně posoudil Dohodu jako smlouvu o realitním zprostředkování podléhající zákonu o realitním zprostředkování, případně na ni aplikoval § 14 a § 15 zákona o realitním zprostředkování.
Žalovaný připomněl, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci, který je spotřebitele, uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Podle § 237 o. s.
ř., není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Podle § 241a odst. 1 věty první o.
s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, poznamenal, že již v rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019, s odkazy na právní teorii uzavřel, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Uvedl, že „ustanovení § 555 odst. 1 o.
z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.“ „Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním).
Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov).
Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.“ Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět.
Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6.
2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018). Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování se z ujednání obsažených v Dohodě zcela bez pochybností podává, že žalobkyně se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalovanému jakožto zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu [ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování]; úplatu žalovaný uhradil ve formě rezervačního poplatku. Oproti mínění dovolatelky je Dohoda obsahem (mimo jiné) smlouvou o realitním zprostředkování [§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování].
Samotný text Dohody obsahuje odbornou terminologii zákona o realitním zprostředkování, nadto v jejím článku 9 odst. 9.2 je uvedeno, že žalobkyně své úkony činí v rámci své zprostředkovatelské činnosti a v článku 12 odst. 12.1 je uvedeno, že zájemce nesmí mařit její zprostředkovatelskou činnost. Prosazuje-li dovolatelka, že se jednalo (pouze) o smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, podpořila svou argumentaci odkazy na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 4097/2019 a sp. zn. 33 Cdo 2291/2021, která na danou věc nedopadají, neboť v nich byla řešena situace, kdy zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování nebyl ještě platný ani účinný.
Je tedy správný závěr odvolacího soudu, že na posuzované právní jednání (Dohodu) se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě (tuto povinnost žalovanému ukládá článek 7 Dohody). Ustanovení § 14 zákona č. 39/2020 Sb. navázalo na dlouhodobou judikaturu (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 694/2011 nebo rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. II ÚS
3261/2015), jejíž závěry lze shrnout tak, že „zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do budoucna uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy“. Právě pro smlouvy uzavírané realitním zprostředkovatelem s třetí osobou (kterou vyhledal na základě předchozí smlouvy o realitním zprostředkování se zájemcem – potenciální protistranou dané třetí osoby) je uvedený zákaz relevantní.
Účelem § 14 zákona o realitním zprostředkování je zajistit, že zájemce musí mít (vůči realitnímu zprostředkovateli) právo realitní smlouvu neuzavřít, z čehož logicky vyplývá, že neuzavření realitní smlouvy nemůže být předmětem sankce ve prospěch realitního zprostředkovatele. V kontextu s § 14 zákona o realitním zprostředkování je třeba vykládat i jeho § 15, jehož cílem je zajistit, že zákaz stanovený v § 14 nebude obcházen pomocí třístranných dohod o realitním zprostředkování. Ustanovení § 15 zákona o realitním zprostředkování nerozlišuje mezi realitní smlouvou a smlouvou o uzavření budoucí realitní smlouvy; smlouva o uzavření budoucí smlouvy (která je realitní smlouvou) je realitní smlouvou ve smyslu zákona.
Namítá-li žalobkyně, že výklad Dohody podaný odvolacím soudem nereflektuje její skutečný úmysl vést smluvní strany (prodávající a žalovaného) k uzavření smlouvy o budoucí realitní (kupní) smlouvě, a že její postavení v rámci Dohody bylo pouze postavení vedlejšího účastníka, pak zcela účelově své postavení v tomto třístranném právním jednání bagatelizuje.
Je-li přípustnost dovolání spojována s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, musí jít o takové otázky, na nichž byl výrok rozsudku odvolacího soudu z hlediska právního posouzení skutečně založen. Další v dovolání formulované otázky takovými otázkami nejsou, protože na jejich posouzení napadené rozhodnutí nespočívá.
Dovolací soud konstatuje, že veškerá dovolací argumentace zcela pomíjí, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy smluvní pokuta utvrzující povinnost uzavřít smlouvu může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, ne že se k tomu zaváže zájemce ve smlouvě zprostředkovatelské. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít realitní smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15).
Nadto je vhodné uvést, že zabýval-li se odvolací soud otázkou kumulace smluv dle § 15 zákona o realitním zprostředkování, činil tak nad rámec nezbytného právního posouzení, neboť již přijetí a odůvodnění závěru, že Dohoda je smlouvou o realitním zprostředkování, opodstatnil odkaz na § 14 zákona o realitním zprostředkování, který zakazuje ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Ačkoli žalobkyně v dovolání výslovně uvedla, že jím brojí proti všem výrokům rozsudku odvolacího soudu, ve vztahu k nákladovým výrokům napadeného rozhodnutí žádné výhrady nekonkretizovala; ostatně proti nákladovým výrokům není dovolání podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. přípustné.
Protože dovolatelka nepředložila k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., Nejvyšší soud dovolání odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
Výrok o nákladech dovolacího řízení nemusí být zdůvodněn (§ 243f odst. 3 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
V Brně dne 29. 1. 2025
JUDr. Ivana Zlatohlávková předsedkyně senátu