33 Cdo 2291/2021-364
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců
JUDr. Václava Dudy a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně M. U., bytem v
XY, zastoupené JUDr. Alešem Janů, advokátem se sídlem v Táboře, Nerudova 3184,
proti žalované B. B., bytem v XY, zastoupené JUDr. Petrem Pavlíkem, advokátem
se sídlem v Praze 8, Křižíkova 159/56, za účasti vedlejších účastnic na straně
žalované 1) A. M. J., bytem XY, a 2) K. O., bytem tamtéž, o návrhu na určení
obsahu smlouvy, vedené u Okresního soudu v Táboře pod sp. zn. 9 C 253/2018, o
dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích -
pobočky v Táboře ze dne 29. 4. 2021, č. j. 15 Co 48/2021-316, t a k t o:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích - pobočky v Táboře ze dne 29.
4. 2021, č. j. 15 Co 48/2021-316, se ruší a věc se tomuto soudu vrací k dalšímu
řízení.
Okresní soud v Táboře rozsudkem ze dne 2. 12. 2020, č. j. 9 C 253/2018-280,
zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala určení obsahu kupní smlouvy, a
rozhodl, že žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů řízení. Výhradní
dohodu o zprostředkování ze 17. 4. 2018 vyložil podle pravidel ustanovení § 555
a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších
předpisů (dále jen „o. z.“), tak, že realitní kancelář M&M reality holding a.s. (dále jen „zprostředkovatelka“), za niž jednal realitní makléř, a žalovaná
neměly vůli „uzavřít smlouvu, která by obsahovala přímé zmocnění realitní
kanceláře k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě“ zavazující žalovanou k
přijetí návrhu na uzavření smlouvy ze strany žalobkyně. Vůle smluvních stran –
pokračoval soud prvního stupně – směřovala pouze k obstarání příležitosti
uzavřít smlouvu s třetí osobou (§ 2445 odst. 1 o. z.). Nebyla-li
zprostředkovatelka žalovanou zmocněna uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní,
nezavazovala dohoda o koupi nemovitých věcí ze 17. 8. 2018 žalovanou k právnímu
jednání, tj. k přijetí nabídky žalobkyně (kupující). Krajský soud v Českých Budějovicích - pobočka v Táboře rozsudkem ze dne 29. 4. 2021, č. j. 15 Co 48/2021-316, změnil rozhodnutí soudu prvního stupně tak, že
určil obsah kupní smlouvy, žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni na
náhradě nákladů řízení před soudy všech stupňů 195.627,45 Kč a vůči vedlejším
účastnicím žalobkyni nepřiznal náhradu nákladů řízení. Po právní stránce
uzavřel, že platná smlouva o zprostředkování ze 17. 4. 2018 obsahovala určité a
jednoznačné ujednání zprostředkovatelky a žalované, podle něhož
zprostředkovatelka jako zmocněnkyně je ve vymezeném rozsahu oprávněna zastoupit
žalovanou (zmocnitelku), tj. uzavřít jejím jménem s vyhledaným zájemcem smlouvu
o budoucí smlouvě kupní (§ 441 o. z.). Žalovaná projevila vůli zmocnit
zprostředkovatelku k vymezenému právnímu jednání. Z rozsahu zástupčího
oprávnění v bodu 6 smlouvy ze 17. 4. 2018 nevyplývá omezení zprostředkovatelky
ve výběru zájemce, s nímž jménem žalované uzavře smlouvu o smlouvě budoucí
kupní. Předchozí odsouhlasení konkrétní osoby zájemce žalovanou nebylo
sjednáno. Smlouva o budoucí smlouvě kupní ze 17. 8. 2018 se nepříčí dobrým
mravům (§ 588 o. z.) a skutečnosti, které nastaly po jejím uzavření, nemohou
vést k závěru o neplatnosti pro rozpor s dobrými mravy podle § 580 odst. 1 o. z. (právní jednání z hlediska jeho souladu s dobrými mravy se posuzuje k
okamžiku a podle okolností existujících v době, kdy bylo učiněno). Zavázaná
strana (žalovaná) se nemůže dovolávat změn okolností – investice vedlejších
účastnic do předmětu koupě a jejich užívání nemovitých věcí –, k nimž došlo
poté, co se dostala do prodlení se splněním povinnosti uzavřít kupní smlouvu;
akceptovala-li by včas nabídku žalobkyně, byly by změny okolností nerozhodné (§
6 odst. 2, § 1788 odst. 2 o. z.).
Při určení obsahu realizační kupní smlouvy
vyšel odvolací soud z předchozích právních jednání účastnic a
zprostředkovatelky, jinak řečeno obsah vtělený do výroku odpovídá situaci, jako
kdyby žalovaná kupní smlouvu „zajištěnou realitní kanceláří“ podepsala. To, že
obsah kupní smlouvy zahrnuje i součinnost zprostředkovatelky při placení kupní
ceny a při vkladovém řízení, se podle odvolacího soudu neprotiví § 1787 o. z. V dovolání, jímž napadla rozhodnutí odvolacího soudu, žalovaná – mimo jiné -
namítla, že výrok, jímž odvolací soud určil obsah smlouvy, ukládá povinnosti
zprostředkovatelce, a to přesto, že pro ni není ve smyslu § 159a odst. 1
občanského soudního řádu závazný. Převzetí textu kupní smlouvy vypracovaného
zprostředkovatelkou rovněž nepředstavuje „poctivé uspořádání práv a povinností
stran (včetně vedlejších účastnic na straně žalované)“, neboť neodpovídá
právnímu ani faktickému stavu v době vyhlášení rozsudku, jímž odvolací soud
určil obsah smlouvy. Navrhla, aby dovolací soud změnil napadené rozhodnutí tak,
že potvrdí rozhodnutí soudu prvního stupně. Žalobkyně se s rozhodnutím odvolacího soudu ztotožnila. Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního
řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí
odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí
závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se
odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo
která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím
soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní
otázka posouzena jinak (§ 237 o. s. ř.). Podle § 241a odst. 1, věty první, o. s. ř. lze dovolání podat pouze
z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. § 239 o. s. ř.). Poté, co opakoval listinné důkazy, vyšel odvolací soud z toho, že žalovaná
uzavřela 17. 4. 2018 se zprostředkovatelkou „Výhradní dohodu o
zprostředkování“, jíž se zprostředkovatelka zavázala obstarat žalované
příležitost uzavřít se zájemcem smlouvu o smlouvě budoucí kupní, z níž bude
vyplývat povinnost žalované nejpozději do jednoho měsíce uzavřít na výzvu
zájemce kupní smlouvu. Žalovaná se zavázala neuzavřít kupní smlouvu s třetí
osobou vyjma zájemce obstaraného zprostředkovatelkou. V bodu 6 smlouvy žalovaná
zmocnila zprostředkovatelku, aby jejím jménem uzavřela s vyhledaným zájemcem
smlouvu o budoucí smlouvě kupní, z níž bude pro ni vyplývat „povinnost uzavřít
na výzvu zájemce kupní smlouvu nejpozději do 1 měsíce od vyzvání.“
Dne 17. 8. 2018 uzavřely žalovaná (zastoupená zprostředkovatelkou) a žalobkyně
(budoucí kupující) smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jejímž předmětem byly
specifikované nemovité věci za sjednanou kupní cenu. Žalobkyně se zavázala
vyzvat žalovanou nejpozději do 17. 10.
2018 k uzavření kupní smlouvy a žalovaná
se zavázala na výzvu žalobkyně nejpozději do jednoho měsíce od výzvy kupní
smlouvu uzavřít. Žalobkyně 20. 8. 2018 složila zálohu kupní ceny – 120.000 Kč –
u zprostředkovatelky, která ji měla vrátit poté, co zaplatí na označený účet
zprostředkovatelky sjednanou kupní cenu (2.720.000 Kč); částku 2.600.000 Kč pak
měla zprostředkovatelka převést na účet žalované. Zprostředkovatelka se také
zavázala po úhradě provize a kupní ceny „doručit“ návrh na zahájení řízení o
povolení vkladu vlastnického práva příslušnému katastrálnímu úřadu. Výzvě z 29. 8. 2018 – doručené 31. 8. 2018 –, jíž žalobkyně požádala o uzavření
realizační kupní smlouvy, žalovaná nevyhověla a smlouvami z 21. 8. 2018 a 10. 10. 2018 prodala nemovité věci K. O., resp. A. M. J. (řízení o vkladu
vlastnického práva katastrální úřad přerušil). Otázka hmotného práva – s jakými okolnosti je podle § 1788 odst. 2 o. z. spojen
zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu – přípustnost dovolání nezakládá,
protože odvolací soud ji vyřešil v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího
soudu vztahující se k § 50a odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku,
ve znění účinném do 31. 12. 2013, a k § 289 a násl. zákona č. 513/1991 Sb.,
obchodního zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obch. zák.“),
která je plně použitelná i při výkladu 1788 odst. 1 a 2 ve spojení s § 6 o. z. Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana
požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li
jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud (odstavec 1/). Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy
zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem,
za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a
povinnosti stran byly poctivě uspořádány (odstavec 2/). Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě
budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně
požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká (§
1788 odst. 2, věta první, o. z.). Důvodová zpráva k občanskému zákoníku připomíná, že „nový“ občanský zákoník
přejímá – s drobnými úpravami – normativní konstrukce ustanovení § 289 a násl. obch. zák., včetně úpravy zániku povinnosti uzavřít realizační smlouvu, změní-
li se rozhodné okolnosti. Ke kterému okamžiku je nutno změnu okolností, z nichž strany při vzniku závazku
ze smlouvy o smlouvě budoucí vycházely, posuzovat a dokdy tedy může dojít tímto
způsobem k zániku povinnosti smlouvu uzavřít, zákon výslovně neřeší, ale
předpokládá, že „ … v případě řádného plnění povinností vyplývajících pro
smluvní strany ze smlouvy o budoucí smlouvě bude zamýšlená smlouva uzavřena
nejpozději do konce sjednané doby. Je-li budoucí smlouva takto uzavřena, nemůže
mít následná změna okolností splňující kritéria § 50a odst. 3 ObčZ za následek
zánik závazku, neboť ten již byl splněn a neexistuje.
Okamžikem, dokdy může být
změna okolností relevantní, je tedy v takovém případě uzavření smlouvy. Z
tohoto pohledu pak lze přisvědčit žalobcům, že není žádného důvodu zvýhodňovat
tu smluvní stranu, která není ochotna své závazky ze smlouvy o budoucí smlouvě
plnit dobrovolně a v důsledku toho probíhá soudní řízení, a okamžik, dokdy bude
mít změna okolností vliv na trvání závazku, posouvat až do doby rozhodnutí
soudu v tomto řízení; to platí tím spíše, že by žalovaná strana – v očekávání
změny – mohla řízení záměrně protahovat.“ Platí tedy, že „změna okolností ve
smyslu § 50a odst. 3 ObčZ může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí
smlouvě pouze v případě, že k ní došlo od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do
uplynutí doby, do níž měla být smlouva uzavřena. Pozdější změna okolností, byť
i taková, jakou má na mysli § 50a odst. 3 ObčZ, již zánik závazku ze smlouvy o
budoucí smlouvě za následek nemá“ (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 22. 3. 2007, sp. zn. 33 Odo 343/2005, ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1960/2013,
a ze dne 23. 3. 2010, sp. zn. 23 Cdo 2869/2009). Pro řešení otázky procesního i hmotného práva – zda lze určit obsah realizační
smlouvy tak, že zahrnuje i povinnosti spjaté se součinností zprostředkovatelky
při placení kupní ceny a při vkladovém řízení – shledal dovolací soud dovolání
přípustným, protože se při jejím řešení odvolací soud odchýlil od ustálené
rozhodovací praxe dovolacího soudu. Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný
skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní
předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní
předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění
vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li
úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil
všechny relevantní skutečnosti.
Podle ustanovení § 159a odst. 1 /§ 211/ o. s. ř. je výrok pravomocného rozsudku
- nestanoví-li zákon jinak – závazný jen pro účastníky řízení. Vůči tomu, kdo
nebyl účastníkem řízení a u něhož ani zákon nestanoví, že by pro něj bylo
pravomocné rozhodnutí soudu závazné, nepůsobí. Taková osoba pak může uplatňovat
svá práva bez zřetele k tomu, jak o nich bylo pravomocně rozhodnuto v jiném
řízení, a ani soud nemůže vůči ní vycházet ze závěru, že o nich bylo v jiném
řízení pravomocně rozhodnuto (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 9.
2003, sp. zn. 21 Cdo 1724/2003, ze dne 24. 5. 2001, sp. zn. 22 Cdo 311/2001, ze
dne 31. 3. 2010, sp. zn. 20 Cdo 65/2008, a ze dne 4. 5. 2004, sp. zn. 22 Cdo
636/2004).
Na rozdíl od právní úpravy platné do 31. 12. 2013, podle níž soud svým výrokem,
tj. k již dříve budoucími smluvními stranami dohodnutému obsahu smlouvy (k
jejich obsahově jednoznačně projevené shodné vůli), nahrazoval chybějící
akceptaci povinné strany (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 4. 2020,
sp. zn. 33 Cdo 1109/2018), je podle § 1787 o. z. povolán k tomu, aby podle
zákonných kritérií přímo stanovil obsah smlouvy. Princip relativity závazků (§
1759, věta třetí, o. z.) spočívající v tom, že „smlouva zakládá zákon jenom
mezi stranami a zásadně nezavazuje nikoho vně tohoto vztahu“ [srov. ŠVESTKA,
J., DVOŘÁK, J., FIALA, J., Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§
1721-2520)], se nutně uplatní i v případě, kdy soud určuje obsah realizační
smlouvy. Odvolací soud v projednávané věci správně při určení obsahu kupní
smlouvy přihlédl k tomu, co si účastnice ujednaly ve smlouvě o budoucí smlouvě
kupní ze 17. 8. 2018, která vytváří závazný rámec povinnosti k uzavření
smlouvy, jejíž obsah se určuje, ale pochybil, pokud způsob úhrady kupní ceny a
zahájení vkladového řízení spojil s povinnostmi tehdejší zástupkyně žalované
(zprostředkovatelky), která smluvní stranou nebyla a vůči níž rozsudek není
exekučním titulem.
Lze uzavřít, že odvolací soud při určení obsahu kupní smlouvy žalobkyně
(kupující) a žalované (prodávající) pochybil tím, že k plnění povinností
zavázal (i) subjekt, který nebyl stranou smlouvy. Nejvyšší soud – aniž se
zabýval skutkovými výhradami a dalšími námitkami dovolatelky, které shledal
nepřípadnými, popř. konfuzními – napadené rozhodnutí podle § 243e odst. 1 o. s.
ř. zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2, věta
první, o. s. ř.).
Soudy nižších stupňů jsou vázány právním názorem dovolacího soudu (§ 243g odst.
1, věta první, § 226 odst. 1 o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém
rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1, věta druhá, o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 6. 4. 2022
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu