22 Cdo 1733/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc.,
a soudců JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D., a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve věci
žalobkyně Pivovar Litovel a. s. se sídlem v Litovli, Palackého 934,
identifikační číslo osoby 47676914, proti žalované MILO tuky, a. s. v
likvidaci, se sídlem v Olomouci, Šantova 14, identifikační číslo osoby
25580663, o určení vlastnictví k nemovitosti, vedené u Okresního soudu v
Olomouci pod sp. zn. 21 C 228/2010, o dovolání žalobkyně proti rozsudku
Krajského soudu v Ostravě – pobočka v Olomouci ze dne 26. ledna 2012, č. j. 69
Co 347/2011-304, takto:
Rozsudek Okresního soudu v Olomouci ze dne 10. června 2011, č. j. 21 C
228/2010-278, a rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočka v Olomouci ze dne
26. ledna 2012, č. j. 69 Co 347/2011-304, se ruší a věc se vrací Okresnímu
soudu v Olomouci k dalšímu řízení.
Předmětem sporu je vlastnické právo k pozemku v k. ú. H. Jako vlastník pozemku
je v katastru nemovitosti zapsána žalovaná společnost, avšak společnost
žalující má za to, že vlastnické právo k pozemku vydržela, neboť jej držela v
dobré víře od roku 1996 do roku 2009. Držbu zakládá na usnesení své mimořádné
valné hromady, jímž bylo v roce 1996 rozhodnuto o tom, že společnost
Moravskoslezské pivovary Přerov a. s. formou nepeněžitého vkladu zvýší základní
jmění žalobkyně mimo jiné o soubor věcí tvořících „pivovar Olomouc“, který v
roce 1991 získala privatizací státního podniku Severomoravské pivovary, k. p.
Součástí tohoto souboru byly pozemky tvořící podle žalobkyně areál pivovaru
jakožto „uzavřený, ohraničený a oplocený celek.“ V o zvýšení základního jmění
byly tyto pozemky označeny parcelními čísly s tím, že jsou popsány a oceněny ve
znaleckém posudku Ing. J. F. Sporný pozemek vede středem areálu pivovaru a
nachází se na něm stavba vrátnice, prodejní stánek, parkoviště, zpevněné cesty
a vlečka.
Okresní soud v Olomouci jako soud prvního stupně žalobu o určení vlastnického
práva shora označeným rozsudkem zamítl, neboť na straně žalobkyně neshledal
dobrou víru „se zřetelem ke všem okolnostem.“ Při své úvaze považoval za
důležité, že vkládané pozemky byly v rozhodnutí o zvýšení základního jmění
vyjmenovány, a tudíž „nešlo o převod areálu jako celku, aniž by bylo zřejmé,
jakými konkrétními pozemky je tento areál tvořen.“ Žalobci proto chybí titul
držby. Soud byl názoru, že kupuje-li někdo pozemek, patří k běžným zvyklostem,
že se seznámí s jeho výměrou. Kupuje-li někdo věc hromadnou jako např. podnik,
popř. soubor věcí, které tvoří určitý celek, je obvyklé a obvyklé opatrnosti
odpovídající, že zkontroluje, jaké konkrétní věci daný soubor tvoří. Z
provedeného dokazování měl navíc za zřejmé, že k předání nemovitostí došlo
pouze účetním zaevidováním, k fyzickému předání za přítomnosti právního
předchůdce žalobkyně nedošlo. Dále považoval soud za významné, že žalobkyně se
chopila držby sporného pozemku, jehož výměra byla 7.699 m?, tj. více než 1/5
celkové plochy nabývaných pozemků v katastrálním území. Domníval se, že
žalobkyně se měla seznámit se skutečným stavem věcí např. nahlédnutím do
katastrální mapy. Navíc, pokud sporný pozemek pronajímala (přesněji jeho část,
a to parkoviště u vrátnice), měla alespoň při sepisu nájemních smluv zjistit,
že není jeho vlastníkem.
Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci jako soud odvolací k odvolání
žalobkyně shora označeným rozsudkem rozsudek soudu prvního stupně potvrdil,
jelikož jeho skutkové i právní závěry považoval za správné.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jelikož má za to, že
nalézací soudy rozhodly v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, že
daný případ neposoudily individuálně, ale podle „šablonovitého výkladu práva“.
Pokud soudy vycházely z toho, že součástí běžné opatrnosti je zkontrolovat
(přeměřit), co vlastně nabyla, domnívá se žalobkyně, že nepřihlédly ke všem
okolnostem dané věci, totiž k tomu, že areál pivovaru je oplocený a tvoří
uzavřený celek, že tomu tak historicky vždy bylo a vlastníkem sporného pozemku
byl vždy vlastník pivovaru, že v osmdesátých letech minulého století došlo k
administrativnímu převodu pozemku mezi dvěma státními podniky, aniž by to bylo
známo např. zaměstnancům v L. nebo O., dále k tomu, že privatizace státního
podniku Severomoravské pivovary probíhala „po pivovarech“ a že žalobkyně nabyla
„pivovar Olomouc“ od mateřské společnosti Moravskoslezské pivovary a. s., tedy
od osoby blízké. Za důležité dále žalobkyně považuje, že podle judikatury
Nejvyššího soudu je možné nabýt v omluvitelném omylu i více než 50 % celkové
plochy, že „pivovar O.“ tvoří jeden funkční celek a že ten, kdo byl jako
vlastník pozemku zapsán v katastru nemovitostí, se proti držbě žalobkyně nijak
nebránil. Konečně poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu, podle nějž ani
nepřesvědčení se o hranicích nabývaného pozemku nevylučuje dobrou víru.
Žalobkyně navrhla, aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc
vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná se k dovolání nevyjádřila.
Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání bylo podáno včas
oprávněnou a řádně zastoupenou osobou, dospěl k závěru, že dovolání je podle §
237 odst. 1 písm. c) a odst. 3 o. s. ř. přípustné a zároveň podle § 241a odst.
2 písm. b) o. s. ř. důvodné. Posouzení nalézacích soudů, zda žalobkyně sporný
pozemek držela v dobré víře, je totiž v rozporu s částí judikatury Nejvyššího
soudu a nebylo učiněno při zohlednění veškerých významných okolností případu.
To činí z napadeného rozsudku rozhodnutí po právní stránce zásadního významu a
zároveň rozhodnutí spočívající na nesprávném právním posouzení.
Soudy správně vycházely z toho, že dobrá víra oprávněného držitele, která je
dána se zřetelem ke všem okolnostem věci, se musí vztahovat i k titulu, byť
domnělému, na jehož základě mohlo držiteli vzniknout vlastnické právo [viz
např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. února 2002, sp. zn. 22 Cdo
1398/2000, uveřejněný pod C 1067 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek
Nejvyššího soudu, C. H. Beck (dále jen „Soubor“), nebo rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 24. února 2000, sp. zn. 22 Cdo 417/98, uveřejněný v časopise
Soudní rozhledy č. 8/2001, s. 270. Správně vycházely i z toho, že „kupuje-li
někdo pozemek, patří k běžným a zachovávaným zvyklostem, že se seznámí s jeho
výměrou“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. září 2002, sp. zn. 22 Cdo
2941/2000, uveřejněný na internetových stránkách www.nsoud.cz).
Nalézací soudy však ne zcela správně interpretovaly význam těchto východisek. Z
nich sice plyne požadavek, aby nabyvatel pozemku porovnal text smlouvy se svou
představou o identitě pozemku, který chce na základě smlouvy nabýt, nikoliv ale
nezbytný požadavek, aby text smlouvy a svou představu porovnal s katastrální
mapou nebo se zaměřením hranic pozemku. Tak přísný požadavek nelze na
nabyvatele pozemku klást, nejsou-li pro to zvláštní důvody (pochybnosti). Proto
také Nejvyšší soud konstatoval, že „oprávněnou držbu nemůže sama o sobě
vyloučit skutečnost, že se držitelé při nabytí nemovitostí nepřesvědčili o
hranici jimi nabývaných pozemků podle operátů tehdejší evidence nemovitostí.
Ostatně tento závěr dovolacího soudu je v souladu s jeho judikaturou v
případech držby nemovitostí "contra tabulas". Kdyby tomu tak nebylo, bylo by
prakticky nemožné, aby držitel nemovité věci nabyté do držby na základě
právního omylu v rozporu s údaji v katastru nemovitosti, mohl tuto věc
vydržet.“ (rozsudek ze dne 18. října 2011, sp. zn. 22 Cdo 1984/2009, uveřejněný
v elektronickém informačním systému ASPI; dále viz např. rozsudek Nejvyššího
soudu ze dne 22. května 2002, sp. zn. 22 Cdo 2211/2000, uveřejněný v Souboru
pod C 1181). Jinými slovy, omyl o geometrickém a polohovém určení pozemku může
být omluvitelný.
V daném případě soudy kladly důraz na to, že žalobkyně neověřila, zda nabyla i
sporný pozemek. To mohla stěží učinit jinak než nahlédnutím do katastrální
mapy; nahlédnutím do souboru popisných údajů katastru nemovitostí by to zjistit
nemohla. Z výše uvedeného však lze dovodit, že neporovnání textu nabývacího
titulu s katastrální mapou by žalobkyni mohly soudy klást k tíži jedině, pokud
by zjistily, že měla důvod pochybovat o tom, že areál pivovaru je tvořen
pozemky jediného vlastníka. Takové zjištění však v jejich rozsudcích zachyceno
není.
S výše uvedenými závěry judikatury Nejvyššího soudu souvisí jiný závěr, a to že
podle okolností se lze v dobré víře chopit i držby cizího pozemku nebo jeho
části, jehož nebo jejíž výměra přesahuje dokonce i 50 % výměry pozemku nabytého
(např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. června 2004, sp. zn. 22 Cdo
496/2004, uveřejněný v časopisu Soudní rozhledy č. 3/2005, s. 101). Skutečnost,
že výměra sporného pozemku tvoří více než pětinu výměry celého areálu, na což
poukazoval, soud prvního stupně, proto dobrou víru zpochybňovat nemusí.
Nalézací soudy nedocenily významnou okolnost, že „pivovar Olomouc“, jak se jeví
z jejich rozsudků, tvoří jeden ohrazený funkční celek, jenž byl jinak na
žalobkyni zcela převeden. A dále, že takovým funkčním celkem vždy byl, přestože
v době, v níž stát potlačoval vlastnické vztahy k půdě, došlo k převodu
„správy“ jedné z jeho částí (sporného pozemku) mezi dvěma státními podniky.
Právě tyto okolnosti mohly (spolu)zakládat dobrou víru žalobkyně, že sporný
pozemek nabyla, a to přesto, že v jejím nabývacím titulu nebyl označen (a s
ohledem na vlastnické právo právního předchůdce žalované ani být nemohl).
Pro srovnání lze odkázat na jiná rozhodnutí Nejvyššího soudu, v nichž šlo o
vydržení sousedního pozemku, přičemž jednou z významných skutečností bylo, že
sousedící pozemky tvořily „ohrazený ucelený funkční celek jako takový zjevně
řadu desetiletí užívaný” (rozsudek ze dne 8. dubna 2008, sp. zn. 22 Cdo
1261/2007, uveřejněný na internetových stránkách www.nsoud.cz; podobně např.
výše uvedený rozsudek sp. zn. 22 Cdo 496/2004)
Protože rozsudky nalézacích soudů spočívají na nesprávném právním posouzení
věci, dovolací soud je podle § 243b odst. 2 a 3 o. s. ř. zrušil a podle § 243b
odst. 3 věta první o. s. ř. věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Na tomto soudu, případně pak i na soudu odvolacím bude, aby při uplatnění výše
uvedených hledisek znovu uvážil, zda žalobkyně sporný pozemek držela v dobré
víře.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. června 2012
JUDr. Jiří Spáčil, CSc.
předseda senátu