22 Cdo 1958/2007
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího
Spáčila, CSc., a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Marie Rezkové ve věci
žalobce JUDr. L. K., zastoupeného advokátem, proti žalovaným: 1) V. Ch., 2)
nesvéprávné D. K., zastoupené opatrovnicí a 3) J. K., zastoupeným advokátem, o
určení vlastnictví k nemovitostem, vedené u Okresního soudu ve Žďáře nad
Sázavou pod sp. zn. 6 C 24/2001, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského
soudu v Brně ze dne 7. února 2006, č. j. 15 Co 336/2004-63, ve znění usnesení
ze dne 5. dubna 2007, č. j. 15 Co 336/2004-77, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 7. února 2006, č. j. 15 Co 336/2004-63,
ve znění usnesení ze dne 5. dubna 2007, č. j. 15 Co 336/2004-77, se zrušuje a
věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobce se domáhal, aby soud určil, že je vlastníkem níže uvedených nemovitostí
(dále „sporné nemovitosti“), které koupil v roce 1975 od manželů K., jimž
uhradil kupní cenu. Z jemu neznámých důvodů nedošlo k zápisu jeho vlastnického
práva do tehdejší evidence nemovitostí, ačkoliv administrativní úkony spojené s
koupí nemovitostí svěřil advokátovi. V katastru nemovitostí jsou jako vlastníci
sporných nemovitostí zapsáni manželé K., jejich vnučky (žalované) podaly návrh
na dodatečné projednání dědictví. Žalobce je přesvědčen, že vlastnické právo ke
sporným nemovitostem nabyl vydržením.
Okresní soud ve Žďáře nad Sázavou (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne
30. června 2004, č. j. 6 C 24/2001-47, určil, „že žalobce je vlastníkem
nemovitostí, a to objektu bydlení číslo popisní 36 na pozemku st. 50 a pozemku
st. 50 zastavěná plocha, st. 77/1 zastavěná plocha, p. č. 12/2 ostatní plocha,
manipulační plocha a pozemku ve zjednodušené evidenci – parcely původ.
pozemkový katastr (PK) číslo 183/2, vše zapsáno na LV pro obec a katastrální
území V.“, a rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně konstatoval, že žalobce v roce 1975 sporné nemovitosti od
manželů K. koupil a zaplatil jim dohodnutou kupní cenu stanovenou znaleckým
posudkem. K. poté nemovitosti dobrovolně vyklidili a začal je užívat žalobce.
Od té doby až do roku 2000 nikdo jeho vlastnictví nezpochybňoval a výkon jeho
vlastnického práva nerušil. Kupní smlouvu žalobce k dispozici nemá, ale
existuje „dotazník a čestné prohlášení“ z oné doby obsahující všechny podstatné
náležitosti identifikující sporné nemovitosti včetně vyjádření vůle smluvních
stran ohledně převodu jejich vlastnictví a podpisů smluvních stran. Písemnosti
týkající se koupě nemovitostí žalobce předal svému advokátovi k provedení
příslušných úředních úkonů, ale jejich „další osud ani přesný obsah“ se soudu
nepodařilo zjistit. I žalované až do roku 2000, kdy je žalobce navštívil, byly
přesvědčeny, že vlastníkem sporných nemovitostí je on. Soud uzavřel, že žalobce
byl od roku 1975 ve smyslu 129 odst. 1 a § 130 odst. 1 občanského zákoníku
(„ObčZ“) oprávněným držitelem sporných nemovitostí, nakládal s nimi jako s
vlastními, se zřetelem ke všem okolnostem byl v dobré víře, že mu patří a
vlastnické právo ve smyslu § 134 ObčZ vydržel.
Krajský soud v Brně jako soud odvolací k odvolání žalovaných rozsudkem ze
dne 7. února 2006, č. j. 15 Co 336/2004-63, ve znění opravného usnesení ze dne
5. dubna 2007, č. j. 15 Co 336/2004-77, změnil rozsudek soudu prvního stupně
tak, že se zamítá „návrh, aby bylo určeno, že žalobce je vlastníkem
nemovitostí, a to objektu bydlení číslo popisné 36 na pozemku st. 50 a pozemku
st. 50 zastavěná plocha, st. 77/1 zastavěná plocha, p. č. 12/2 ostatní plocha,
manipulační plocha a pozemku ve zjednodušené evidenci – parcely původ.
pozemkový katastr (PK) č. 183/2, vše zapsané na LV pro obec a katastrální území
V.“. Dále rozhodl o nákladech řízení.
Odvolací soud uvedl, že jedním z předpokladů nabytí vlastnictví nemovitostí
vydržením je jejich oprávněná držba. Pro její posouzení nestačí subjektivní
přesvědčení držitele, že mu věc patří, neboť je k tomu třeba posuzovat všechny
objektivní okolnosti. Důkazy provedené soudem prvního stupně odvolací soud
zhodnotil tak, že oprávněnou držbu sporných nemovitostí žalobce neprokázal.
Konstatoval, že z porovnání výpisu z katastru nemovitostí s dotazníkem a
čestným prohlášením vyplývá odlišný způsob vymezení úmyslu prodat nemovitosti,
konkrétně domu čp. 36 se stavební parcelou č. 50. V dotazníku a čestném
prohlášení nejsou blíže specifikovány další pozemky v užívání socialistické
organizace, které měly být předmětem kupní smlouvy. Nemá-li žalobce k dispozici
kupní smlouvu, je tím dána nejasnost jejího obsahu. Bylo na žalobci, aby si tak
závažnou věc, jako je nabytí vlastnictví ke sporným nemovitostem, ověřil.
Pakliže mu advokát, jemuž svěřil další řízení, kupní smlouvu registrovanou
státním notářstvím nepředložil, nelze usuzovat o zachování opatrnosti, která je
v takovýchto řízeních obvyklá. Jako důkaz o oprávněné držbě nemohou sloužit
svědecké výpovědi usedlíků z obce, či skutečnost, že žalobce v užívání
nemovitostí nebyl nikým rušen. Uzavřel, že žalobce vlastnické právo ke sporným
nemovitostem nevydržel, protože nemohl být v dobré víře, že je jejich
oprávněným držitelem.
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalobce dovolání, jehož přípustnost
opírá o § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu („OSŘ“). Uvádí, že
odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně, přičemž vycházel z důkazů,
jež soud prvního stupně provedl; od soudu prvního stupně se odchýlil v
hodnocení toliko jediného důkazu, a to dotazníku a čestného prohlášení z 12. 9. 1997. Dospěl k závěru, že v dotazníku byly nemovitosti vymezeny odlišně od
předmětu sporu a že toto vymezení nemá oporu ve výpisu z katastru nemovitostí. V konfrontaci s takovým hodnocením dovolatel uvádí, že dotazník a čestné
prohlášení je, byť významným, nikoliv pouze jediným důkazem ohledně uzavření
kupní smlouvy; dotazník byl podepsán oběma původními vlastníky nemovitosti, byl
potvrzen orgány tehdejší státní správy a s prodejem vyslovilo souhlas i bývalé
JZD R. Tyto orgány považovaly vymezení nemovitostí za jednoznačné a určité. Odvolací soud se mýlí i v tom, že zemědělské pozemky v užívání socialistické
organizace nebyly blíže specifikovány. Dotazník a čestné prohlášení však
obsahuje odkaz na bližší určení nemovitostí ve znaleckém posudku, kde je znalec
specifikoval číselným označením a výměrou. Tvrzení odvolacího soudu, že
vymezení nemovitostí nemá oporu ve výpisu katastru nemovitostí je neúplné nebo
nevýznamné. Pokud měl na mysli katastr nemovitostí, je rozpor naprosto
přirozený, protože dotazník a čestné prohlášení byl vypracován 12. 9. 1975 a
katastr nemovitostí byl založen až zákonem č. 344/1992 Sb. ze 7. 5. 1992 a ve
dvacetiletém období došlo ke změně v evidenci nemovitostí, což dovolatel v
podrobnostech dále rozvádí. Odvolací soud pak došel k závěru, že dotazník a
čestné prohlášení nemá oporu ve výpisu z evidence nemovitostí z roku 1975; není
však zřejmé, v čem tento rozpor spatřuje, když výpis z evidence nemovitostí
jako důkaz proveden nebyl. Dovolatel dále namítá, že odvolací soud posoudil
odlišně od soudu prvního stupně otázku existence oprávněné držby. Proč se od
soudu prvního stupně odchýlil, není v odůvodnění jeho rozsudku uvedeno. Odvolací soud pouze konstatoval, že žalobce při zachování obvyklé opatrnosti
nemohl být v dobré víře, že je vlastníkem nemovitostí, když mu nebyla vrácena
kupní smlouva a neměl doklad o její registraci státním notářstvím. Výtku
nedostatku obvyklé opatrnosti nelze však přijmout, jestliže z výpovědi žalobce,
svědka Sobola a dalších důkazů bylo zřejmé, že žalobce a K. uzavřeli kupní
smlouvu, že byla zaplacena kupní cena a že věc byla předána Dr. K., který
žalobci sdělil, že je věc vyřízena, zvláště pak za situace, kdy K., jejich syn,
jejich vnučky a orgány státní správy s žalobcem jednali jako s vlastníkem. V
roce 1975 nebylo běžné vystavování výpisu z listu vlastnictví po registraci
kupní smlouvy, nebylo možné nahlédnout prostřednictvím internetu do evidence
nemovitostí a zápis v evidenci nemovitostí nepožíval takového významu jako v
současné době. Po dobu 25 let byl žalobce nerušeným užíváním nemovitostí
utvrzen v závěru, že je vše v pořádku.Vlastnictví sporných nemovitostí nebylo
projednáváno ani po úmrtí A. K., ani F.
K., ani v případě úmrtí jejich syna,
otce současných žalovaných. Žádný z dědiců nepožadoval, aby předmětem dědického
řízení byly sporné nemovitosti, neboť všichni věděli, že K. nemovitosti žalobci
prodali. Jako jejich vlastník žalobce vystupoval i vůči státním orgánům při
placení domovní daně nebo daně z nemovitostí. Dovolatel uzavírá, že rozsudek
odvolacího soudu je nejen nesprávný, ale krajně nespravedlivý; je v rozporu s §
130 odst. 1 ObčZ (domněnka oprávněnosti držby v pochybnostech). Připomíná, že
jestliže žalované a jejich právní předchůdci 25 let respektovali držbu
nemovitostí žalobcem a teprve poté, kdy chtěl napravit rozpor mezi skutečným
stavem a stavem v katastru nemovitostí, se žalované dověděly o tom, že by
otázka vlastnictví mohla být sporná, nelze než pokládat odepření soudní ochrany
žalobci za nespravedlivé. Způsob jak věc vyložil odvolací soud vylučuje reálnou
aplikaci § 134 ObčZ. Navrhuje, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího
soudu a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm.
a) OSŘ, že je uplatněn dovolací důvod upravený v § 241a odst. 2 písm.
b) OSŘ a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího
řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 odst. 1 OSŘ), napadené rozhodnutí
přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné.
Podle § 134 odst. 1, 2 ObčZ se oprávněný držitel stává vlastníkem věci, má-li
ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti
let, jde-li o nemovitost. Je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré
víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V
pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná (§ 130 odst. 1 ObčZ, viz též §
132a odst. 1 ObčZ ve znění před novelou č. 509/1991 Sb.).
Vydržet vlastnické právo může jen oprávněný držitel, tj. ten, kdo s věcí
nakládá jako se svou a je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu
věc patří jako vlastníkovi. Posouzení, je-li držitel v dobré víře či nikoli, je
třeba vždy hodnotit objektivně a nikoli pouze ze subjektivního hlediska
(osobního přesvědčení) samotného účastníka. K tomu srov. například rozsudek
Nejvyššího soudu z 27. 2. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1398/2000, publikovaný v Souboru
rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaném nakladatelstvím C. H. B. (dále jen
„Soubor“), pod C 1067, svazek 15.
Oprávněným držitelem ve smyslu § 130 odst. l ObčZ je držitel, který
věc drží v omluvitelném omylu, že mu věc patří. Omluvitelný je omyl, ke kterému
došlo přesto, že držitel postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se
zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat (rozsudek
ze dne 11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 2190/2000, publikovaný v Souboru pod
č. C 1304, svazek 18).
Pokud byla v době, kdy vlastnictví k nemovitosti přecházelo již na základě
samotné smlouvy, uzavřena smlouva o převodu nemovitosti, která se nedochovala,
lze její existenci prokázat i nepřímými důkazy. Při tom je třeba přihlížet také
k chování účastníků po uzavření tvrzené smlouvy (rozsudek Nejvyššího soudu ze
dne 6. února 2003, sp. zn. 22 Cdo 1176/2001, Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu
č. C 1689).
V dané věci je zřejmé, že žalobce se ujal držby alespoň některých
nemovitostí, o které jde; je tedy jejich držitelem (otázkou, kdy a
které nemovitosti, mezi nimiž byly i pozemky v užívání socialistické organizace
– k tomu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2005, sp. zn. 22 Cdo
1824/2004, Soubor rozhodnutí NS č. C 3321 – žalobce do držby uchopil, se v
dovolacím řízení vzhledem k jeho přezkumné povaze nebylo možno zabývat). Bylo
tedy třeba se zabývat otázkou, zda tato držba byla oprávněná, a to s
přihlédnutím k zásadě, že v pochybnostech se držba považuje za oprávněnou.
Podle zjištění soudu prvního stupně, od kterého se odvolací soud neodchýlil,
se žalobce ujal držby na základě kupní smlouvy, uzavřené s právními předchůdci
žalovaných, přičemž podle výpovědi svědka JUDr. M. S. měl žalobce zaplatit i
kupní cenu. Tomu, že předmětná smlouva byla uzavřena a cena zaplacena, napovídá
i chování účastníků po jejím uzavření; žalobce začal dům užívat a jeho právní
předchůdci mu v tom nijak nebránili a neuplatňovali vůči němu žádné nároky. Je
tedy třeba zabývat se otázkou, zda žalobce mohl jednat v omluvitelném omylu
přesto, že smlouva nebyla registrována. Podle tvrzení žalobce, které nebylo v
řízení vyvráceno, předal žalobce potřebné dokumenty – smlouvu a dotazník a
čestné prohlášení – advokátovi JUDr. K., který měl zařídit registraci smlouvy a
„vše dokončit“. JUDr. K. tak však neučinil, nicméně žalobci počaly docházet
složenky, týkající sporných nemovitostí, na jeho jméno, a úřady s ním jednaly
jako s vlastníkem; neměl proto pochybnost, že vlastníkem také je.
V dané věci tedy nejednal žalobce jako držitel v právním omylu o tom, že by k
převodu nemovitostí nebyla v rozhodné době potřebná registrace smlouvy o jejich
převodu státním notářstvím, ale jednal v omylu skutkovém, když se domníval, že
advokát, kterému věc předal k vyřízení, potřebné náležitosti vyřídil. Jeho omyl
vyvolávala také skutečnost, že úřady s ním jednaly jako s vlastníkem a ani
prodávající si vůči němu nečinili žádné nároky. Je skutečností, že žalobce
nežádal od advokáta potvrzení o registraci, ovšem vlastnické právo mohl nabýt
bez ohledu na vydání takového potvrzení. Pokud tedy nabyvatel nemovitosti
uzavřel smlouvu o jejím převodu, zaplatil kupní cenu, pověřil vyřízením
formálních náležitostí převodu advokáta jako osobu povolanou právními předpisy
k poskytování právní pomoci (viz § 3 odst. 1 tehdy platného zákona č. 57/1963
Sb., o advokacii), ujal se držby, a následně se vůči němu převodce i státní
orgány začaly chovat jako k vlastníkovi nemovitosti, byl se zřetelem ke všem
okolnostem věci v dobré víře, že vlastníkem je, i když ve skutečnosti k převodu
vlastnictví vzhledem k vadnému postupu advokáta nedošlo; to platí, nejsou-li tu
další okolnosti, které by dobrou víru držitele vylučovaly. Takovou okolností
nejsou nesrovnalosti v označení nemovitostí v dotazníku a čestném prohlášení;
dovolací soud opětovně vyslovil, že je možná i oprávněná držba v rozporu s
údaji ve veřejné knize a že nabyvatel není povinen ověřit stav podle katastru
nemovitosti se stavem skutečným (viz např. rozsudek ze dne 16. června 2003,
sp. zn. 22 Cdo 702/2002, Soubor rozhodnutí NS č. C 1993).
Z uvedeného je zřejmé, že dovolací důvod upravený v § 241a odst. 2 písm. b) OSŘ
je dán a že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího
soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (243b odst. 2, 3 OSŘ)
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 30. srpna 2007
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.
předseda senátu