22 Cdo 2222/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího
Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Zdeňka Pulkrábka,
Ph.D., ve věci žalobkyně CREDITEX HOLDING, a. s., identifikační číslo osoby
16193938, se sídlem v Praze 9, U Vysočanského pivovaru 701/3, zastoupené Mgr.
Danielem Schmiedem, advokátem se sídlem v Praze 2, Vinohradská 30, proti
žalované UNIMEX-INVEST, s. r. o., identifikační číslo osoby 25872117, se sídlem
v Ostravě-Porubě, Svojsíkova 2/1596, zastoupené Mgr. Gabrielou Nejedlíkovou,
advokátkou se sídlem v Ostravě-Moravská Ostravě, Husova 2/1285, o zaplacení
částky 14.240.822,20 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Ostravě
pod sp. zn. 30 C 37/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v
Ostravě ze dne 30. září 2010, č. j. 51 Co 267/2010-273, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 30. září 2010, č. j. 51 Co
267/2010-273, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Okresní soud v Ostravě („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 11. ledna 2010,
č. j. 30 C 37/2007-155, zamítl žalobu, aby žalovaná byla povinna zaplatit
žalobkyni částku 14.198.831,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 16 % ročně za dobu
od 9. 6. 1995 do zaplacení, a dále částku 41.991,20 Kč s úrokem ve výši 9 %
ročně za dobu od 21. 4. 2006 do 30. 6. 2006 a dále od 1. 7. 2006 do zaplacení s
úrokem ve výši, která v každém jednotlivém pololetí, ve kterém trvá prodlení
žalované, odpovídá v procentech součtu čísla sedm a výše repo-sazby stanovené
Českou národní bankou a vyhlášené ve Věstníku České národní banky a platí pro
první den příslušného kalendářního pololetí. Dále rozhodl o náhradě nákladů
řízení. Soud prvního stupně rozhodoval o návrhu žalobkyně (původně označené dřívějším
obchodním jménem O. R., a. s.), která se jako (bývalá) nájemkyně nebytových
prostor v obchodním domě L. v P. domáhala po žalované, na kterou po vydražení
nemovitosti přešla práva a povinnosti pronajímatele, jednak slevy na nájemném v
celkové výši 41.991,20 Kč za dobu, kdy jí bránila pronajaté prostory řádně
užívat, a dále vrácení peněžitého plnění - předplaceného nájemného - za dobu od
odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy ze dne 12. 5. 1995 z důvodů na straně
žalované do konce doby, na kterou byl nájem sjednán (do 30. 5. 2094), ve výši
14.198.831,- Kč s příslušenstvím. Soud vyšel ze zjištění, že 12. 5. 1995 byla uzavřena mezi společností S., v. o. s., a společností J. M., spol. s r. o. (právní předchůdkyní žalobkyně) nájemní
smlouva, kterou společnost S., v. o. s., pronajala nájemci, společnosti J. M.,
spol. s r. o., nebytové prostory určené pro podnikání v celkové výměře 1020,3
m2 v obchodním domě Luna v Písku. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 6. 1995 do 30. 5. 2094, roční nájemné činilo 161.616,20 Kč. Účastníci smlouvy
se dohodli na úhradě nájemného za celé dohodnuté období jednorázovou platbou ve
výši 16.000.000,- Kč. Nájemné nájemce uhradil pronajímateli v roce 1995. Stejné strany uzavřely téhož dne i „smlouvu o zřízení práva užívání části
nemovitosti jako věcného břemene“, která se týkala stejného předmětu jako
nájemní smlouva. Obě smlouvy byly zřízeny na dobu 99 let. Kapitalizovaná
hodnota práva odpovídajícího věcnému břemeni byla stanovena ve výši jednoho
ročního nájmu 161.616,20 Kč a byla zahrnuta v celkové ceně plnění z nájemní
smlouvy. Věcné břemeno bylo vloženo do katastru nemovitostí
Dále soud zjistil, že na majetek úpadce společnosti S., v. o. s., byl prohlášen
usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30. srpna 2002, č. j. 12 K 151/2001-106, konkurs. Na základě dražby podle zákona č. 26/2000 Sb., o
veřejných dražbách, se novým vlastníkem objektu obchodního domu L. P. stala
žalovaná. Žalobkyně pak od nájemní smlouvy odstoupila s tím, že jí žalovaná
znemožnila od 20. 4. 2006 užívat pronajaté prostory. Oznámení o odstoupení od
smlouvy ze dne 10. 7. 2006 bylo žalované doručeno 24. 7. 2006. Soud prvního stupně posuzoval, zda si smlouvy nájemní a o zřízení věcného
břemene z 12. 5. 1995 nekonkurují; dospěl k závěru, že obě smlouvy jsou platně
uzavřené a mohou vedle sebe obstát. Soud posoudil věc podle § 680 odst. 2
občanského zákoníku (dále „obč. zák.“) a dovodil, že nabyvatel - nový vlastník
pronajaté věci vstoupil do právního postavení původního pronajímatele (úpadce -
společnosti S., v. o. s.), nepřešla však na něj jeho veškerá práva a
povinnosti, zejména na něj nepřešly peněžité pohledávky a dluhy vzniklé za
trvání původního nájemního vztahu, a to ani pohledávky na splatném nájemném
nebo povinnost zaplatit splatnou pohledávku nájemce na slevu z nájemného. Nesouhlasil s názorem, že se žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila;
bezdůvodné obohacení musí podle § 451 odst.
1 obč. zák. vydat ten, kdo se na
úkor druhého obohatí, a to nebyla žalovaná, ale původní pronajímatel společnost
S., v. o. s. Právní vztah z bezdůvodného obohacení mezi žalobkyní a úpadcem
zůstal nedotčen. Žalovaná tedy v této věci není věcně legitimovaná (viz
rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 214/2005). Žalobkyně tím, že
zaplatila nájemné původnímu pronajímateli na dobu 99 let předem, splnila svůj
závazek k úhradě nájemného a její závazek splněním zanikl (§ 559 odst. 1 obč. zák.). Měla tedy právo v okamžiku změny vlastníka nemovitosti požadovat po
novém vlastníku, aby ji umožnil za sjednaných podmínek užívat pronajaté
nebytové prostory, neměla však vůči němu nárok na vydání bezdůvodného obohacení. Žalobu na slevu na nájemném za období od 20. 4. 2006 do 23. 7. 2006 shledal
soud prvního stupně rovněž nedůvodnou. Důvod pro odstoupení od nájemní smlouvy
žalobkyní ve smyslu § 48 a § 679 odst. 1 obč. zák. nebyl dán, neboť v době
odstoupení předmětné prostory již neužívala, neměla tam žádné zboží a
provozovnu supermarketu neprovozovala; nemovitost – nebytové prostory - však
byly ke smluvenému i obvyklému účelu užívání způsobilé. Soud rovněž neshledal
podstatné porušení nájemní smlouvy ani žádný důvod pro zánik podle ujednání ve
smlouvě. Odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy tak bylo neplatné. I kdyby
došlo k platnému odstoupení od smlouvy a smlouva o nájmu od počátku zanikla,
nemohla by být žaloba úspěšná, neboť plnění z nájemní smlouvy bylo vyplaceno
původnímu vlastníku nemovitosti (úpadci - společnosti S., v. o. s.), a nikoliv
žalované. Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudkem ze dne
30. září 2010, č. j. 51 Co 267/2010-273, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil
a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Krajský soud zopakoval část důkazů provedených soudem prvního stupně, zejména
spisem Okresního soudu v Písku sp. zn. 7 C 130/2006 a listinami smlouvy nájemní
a smlouvy o zřízení věcného břemene. Konstatoval, že ve smyslu § 159a odst. 1 a
4 občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“) jsou soudy, účastníci i jejich
právní nástupci vázáni pravomocným výrokem rozsudku soudu. Jestliže Krajský
soud v Českých Budějovicích ve výroku pravomocného rozsudku ze dne 28. srpna
2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, kterým změnil rozsudek Okresního soudu v Písku
ze dne 30. srpna 2007, č. j. 7 C 130/2006-152, určil, že nájemní smlouva z 12. 5. 1995 je neplatná, a zamítl žalobu na určení, že na budově na pozemku st. parc. v k. ú. P. nevázne věcné břemeno užívání části nemovitostí podle smlouvy
z 12. 5. 1995 s právními účinky vkladu k 5. 6. 1995, je odvolací soud tímto
rozhodnutím vázán (uvedený rozsudek byl zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu ze
dne 14. prosince 2011, č. j. 22 Cdo 1028/2009-367). Odvolací soud se však
necítil být vázán důvody výše uvedeného rozhodnutí a sám dovodil, že pro
posouzení dané věci není rozhodné, že účinnost těchto smluv nastala v jinou
dobu, a ani to, která ze smluv byla téhož dne uzavřena a podepsána jako první a
která jako druhá.
Podstatné je, že obě smlouvy byly uzavřeny téhož dne mezi
stejnými smluvními stranami a předmět nájmu se shodoval s předmětem zatíženým
věcným břemenem; oba tyto úkony již od okamžiku jejich podpisu zavazovaly
smluvní strany. Z těchto zjištění učinil závěr, že nájemní smlouva byla
absolutně neplatným právním úkonem od samého počátku, a to pro počáteční
nemožnost plnění (§ 37 odst. 2 obč. zák.), případně pro obcházení zákona (§ 39
obč. zák.), neboť pronajímatel týž den projevil vůli zatížit nebytové prostory,
které byly i předmětem nájemní smlouvy, právem odpovídajícím věcnému břemeni, a
vzdal se tak práva vlastníka k užívání těchto prostor. Tyto závěry opíral i o
rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 265/2003 a sp. zn. 20 Cdo 1265/98. Dále dospěl k závěru, že smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavřena
platně. Věcné břemeno je zapsáno v katastru nemovitostí ve prospěch jiné
nástupnické společnosti původní smluvní strany J. M., spol. s r. o. Mezi účastníky nebylo sporné, že právní předchůdkyně žalobkyně po sepsání
předmětných smluv zaplatila obchodní společnosti S., v. o. s. jednorázovou
platbou částku 16.000.000,- Kč. Tuto platbu na základě domnělého právního
titulu nájemní smlouvy obdržel subjekt odlišný od žalované. Nepřichází v úvahu,
že by žalovaná - vydražitelka a nová vlastnice nemovitosti - mohla vstoupit do
jakýchkoliv práv a povinností úpadce - předchozího vlastníka ve smyslu § 680
odst. 2 obč. zák. Odvolací soud uzavřel, že žalovaná v tomto řízení není
osobou, která se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila, neboť od ní nebo od
jejich právních předchůdců nepřijala žádné plnění z titulu domnělého nájemního
vztahu a není po ní možné požadovat ani plnění z důvodu slevy na nájemném. Žalovaná není v tomto sporu věcně legitimovaná. Odvolací soud tak posoudil
platnost nájemní smlouvy jinak, než soud prvního stupně, ale dospěl ke stejnému
závěru ohledně nedostatku věcné legitimace na straně žalované.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podává žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
opírá o § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., případně o § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., a uplatňuje dovolací důvody uvedené v § 241a odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. Uvádí, že ačkoliv se rozsudek odvolacího soudu formálně jeví jako
potvrzující, ve skutečnosti jde o rozsudek měnící, neboť odvolací soud posoudil
práva a povinnosti účastníků jinak než soud prvního stupně. Soud prvního stupně
považoval nájemní smlouvu z 12. 5. 1995 za platnou, zatímco odvolací soud ji
shledal absolutně neplatnou od samého počátku. Soud prvního stupně se necítil
vázán pravomocnými rozsudky vydanými v jiné věci (sp. zn. 7 C 130/2006), ve
kterých soudy rozhodovaly o platnosti smluv nájemní a o zřízení věcného břemene
z 12. 5. 1995 (tyto otázky i v této věci soudy řešily jako předběžné), odvolací
soud však z těchto rozhodnutí vycházel. Pokud by dovolací soud neshledal dovolání přípustným podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., dovolává se žalobkyně zásadního právního významu napadeného
rozhodnutí. Rozhodnutí odvolacího soudu řeší právní otázku přechodu práv a
povinností z nájemní smlouvy na nového pronajímatele v rozporu s hmotným právem
(§ 680 odst. 2 obč. zák.), neboť dovozuje, že na žalovanou jako novou vlastnici
nemovitosti nepřešel závazek plynoucí z nájemního vztahu. Za právní otázku
dovolacím soudem dosud neřešenou považuje žalobkyně otázku, jaká konkrétní
práva a povinnosti z nájemního poměru a v jakém rozsahu přecházejí podle § 680
odst. 2 obč. zák. na nového vlastníka nemovitosti – nového pronajímatele a jaká
práva a povinnosti zásadně nepřecházejí. Konkrétně v dané věci jde o to, zda na
nového vlastníka přechází závazek vydat „neodbydlené nájemné“ v důsledku
předčasného zániku nájemního vztahu z důvodu na straně pronajímatele, ke
kterému došlo až po převodu nemovitosti. Za další otázku zásadního právního významu, která nebyla dosud jednoznačně
judikaturou vyřešena, považuje řešení vztahu dvou soukromoprávních titulů k
užívání téže nemovitosti, tj. práva závazkového a práva věcného odpovídajícího
věcnému břemeni, za situace, kdy nájemní vztah, který byl podle vůle stran
primární a měl přednost před věcným břemenem, zanikl dříve, než bylo sjednáno v
nájemní smlouvě a byl oběma smluvními stranami dlouhodobě (po dobu 11 let)
naplňován. Titul věcněprávní měl ve vztahu k titulu obligačnímu zajišťující
charakter. Zda za určitých okolností nemůže jít o vztah koexistence. Zákon
nezná odvolacím soudem tvrzený důvod zániku nájemní smlouvy následným uzavřením
smlouvy o zřízení věcného břemene. Dovolacím důvodem podle § 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř. je podle žalobkyně
skutečnost, že odvolací soud porušil zásadu dvojinstančnosti, neboť soud
prvního stupně při posuzování otázky platnosti nájemní smlouvy se necítil být
vázán pravomocným rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. srpna 2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, ve věci vedené u Okresního soudu v Písku
pod sp. zn. 7 C 130/2006, a považoval toto rozhodnutí za skutkově nevýznamné.
Naopak odvolací soud se tímto rozhodnutím cítil vázán a posouzení nájemní
smlouvy jako neplatné opřel o toto rozhodnutí s odkazem na § 159a odst. 4 o. s. ř. Žalobkyně vytýká odvolacímu soudu zásadní pochybení, spočívající v tom, že
nepřerušil řízení z důvodu paralelně probíhajícího dovolacího řízení, v němž
byla řešena otázka, která měla pro rozhodnutí odvolacího soudu zásadní význam,
a to otázka platnosti nájemní smlouvy z 12. 5. 1995. Žalobkyně dále namítá, že odvolací soud nesprávně posoudil otázku platnosti
nájemní smlouvy z 12. 5. 1995 ve vazbě na smlouvu o zřízení věcného břemene z
téhož dne, jestliže nájemní smlouvu považoval za absolutně neplatnou od samého
počátku pro nemožnost plnění, popřípadě pro obcházení zákona. Poukazuje na to,
že již v nájemní smlouvě je stranami výslovně předvídáno uzavření smlouvy o
zřízení věcného břemene (čl. VII. odst. 5) a že ve smlouvě o zřízení věcného
břemene jsou strany označovány jako pronajímatel a nájemce, což spolu s dalšími
skutečnostmi svědčí o jednoznačně projevené vůli stran směřující ke vzniku
dlouhodobého nájemního práva k předmětným nebytovým prostorám, které bude v
krátké následné době posíleno a zajištěno zřízením práva odpovídajícího věcnému
břemeni, nekolidujícím s rozsahem užívání založeným nájemní smlouvou. Potřeba
zajištění závazku z užívacího práva a jeho ochrany logicky vyplývala ze
skutečnosti, že nájemce byl povinen nájemné za celé sjednané období 99 let
zaplatit pronajímateli jednorázově předem. Nájemní smlouva byla uzavřená
platně, neboť obsahovala všechny potřebné náležitosti stanovené zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a občanským zákoníkem. Na
tom nic nemění skutečnost, že již v této nájemní smlouvě byl sjednán závazek
následně uzavřít ve prospěch nájemce smlouvu o zřízení věcného břemene. Takové
ujednání je v souladu se zásadou smluvní autonomie (§ 2 odst. 3 obč. zák.). V
žádné z obou smluv není ujednání, že by smlouva o zřízení věcného břemene měla
měnit podmínky nájemní smlouvy nebo dokonce způsobit její zánik. To také
vyplývá i z následného chování stran, kdy nájemce z nájemní smlouvy v souladu s
čl. III. odst. 1 této smlouvy po vkladu práva odpovídajícího věcnému břemeni do
katastru nemovitostí uhradil pronajímateli dohodnuté nájemné ve výši
16.000.000,- Kč, a z toho, že pronajímatel a nájemce po dobu 11 let vykonávali
svá práva a plnili své povinnosti až do předčasného ukončení nájemního poměru v
důsledku odstoupení nájemce pro podstatné porušení povinností pronajímatele ke
dni 24. 7. 2006. Žalobkyně nesouhlasí s právním závěrem, že nájemní smlouva je neplatná z
důvodu počáteční nemožnosti plnění (§ 37 odst. 2 obč. zák.). Pokud by se vůbec
uvažovalo o neplatnosti jednoho z uvedených právních úkonů, mohla by neplatnost
stíhat právní úkon uzavřený následně. Vztah mezi nájemní smlouvou a smlouvou o
zřízení věcného břemene není vztahem konkurenčním, ale šlo o vztah vzájemné
koexistence. Není dán ani důvod neplatnosti nájemní smlouvy podle § 39 obč.
zák.; údajnou neplatnost odvolací soud nijak blíže nezdůvodnil a k danému
důvodu také nebyly v řízení zjištěny a prokázány žádné skutečnosti. Občanský
zákoník ani obecná doktrína neznají odvolacím soudem tvrzený důvod neplatnosti
nájemní smlouvy v důsledku následného uzavření smlouvy o zřízení věcného
břemene mezi týmiž účastníky a ke stejnému předmětu právního vztahu, ani v
důsledku přednosti práva věcného oproti právu obligačnímu. Žalobkyně uvádí, že mezi smluvními stranami nebylo dohodnuto, že dosavadní
obligační závazek bude nahrazen závazkem věcněprávním (§ 570 obč. zák.). Oba
účastníci projevili vůli být závazkovým vztahem po celou dobu nájmu vázáni a
oba již při uzavření nájemní smlouvy počítali s tím, že následně uzavřou
smlouvu o zřízení věcného břemene s úmyslem posílit právní postavení nájemce
při výkonu jeho užívacího práva. Užívací právo tak bylo nejen dřívější, ale od
počátku primární. I kdyby se ukázalo, že právo z věcného břemene má vždy za všech okolností
přednost před právem nájemním při shodném předmětu právních vztahů, pak
žalobkyně odkazuje na závěry nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 625/03 pro
výklad ve vztahu k platnosti či neplatnosti smluv a poukazuje na zásady
spravedlnosti, principy přirozeného práva a na zdravý rozum. Jestliže by
některý z uvedených právních úkonů měl být neplatný, pak je to následná smlouva
o zřízení věcného břemene. Žalobkyně se domnívá, že nelze přijmout jednoznačně závěr o absolutní přednosti
práva odpovídajícího věcnému břemeni před právem nájemním. To by mohlo vést ke
ztrátě právní jistoty, neboť nájemní vztah uzavřený na dobu určitou by bylo
možné kdykoliv, i bez vědomí nájemce, při stejném předmětu vztahu zrušit
zřízením věcného břemene. Závěr odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy
od samého počátku má dalekosáhlý negativní dopad do její majetkové sféry. Pronajímateli zaplatila v roce 1995 nájem na celou dobu trvání nájmu ve značné
výši 16.000.000,- Kč, jehož "neodužívané" části se v souladu s § 680 odst. 2
obč. zák. od roku 2006 domáhá po žalované, která v roce 2005 vstoupila v
souladu s výše uvedeným ustanovením do všech práv a povinností původního
pronajímatele. Nesprávné posouzení předběžné otázky postavilo žalobkyni do
neřešitelné situace, za které by se vydání „neodužívaného" nájemného měla
domáhat po původním pronajímateli. Na toho však byl již v roce 2002 prohlášen
konkurz a 4. 11. 2008 byl vymazán z obchodního rejstříku. Přitom se o
neplatnosti nájemní smlouvy mohla bez svého zavinění dozvědět nejdříve v
okamžiku vyhlášení rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 28. 8. 2008. Tehdy již bylo pozdě na uplatnění jakýchkoliv nároků vůči původnímu
pronajímateli. Žalobkyně je přesvědčena, že její nárok přešel podle § 680 odst. 2 obč. zák. na žalovanou, která vstoupila do právního postavení původního
pronajímatele. Nájemní vztah trval nadále a fakticky pokračoval a byl předčasně
ukončen až následně jeden rok po přechodu práv a povinností na žalovanou pro
porušení povinností z její strany. Napadené rozhodnutí odvolacího soudu je tak
založeno na nesprávné aplikaci § 451 a § 680 odst. 2 obč. zák.
Žalobkyně zaslala dovolacímu soud další dvě podání, v nichž dále rozvádí
dovolací důvod nesprávného právního posouzení přechodu práv a povinností na
nového vlastníka nemovitostí pole § 680 odst. 2 obč. zák. V této souvislosti
odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. listopadu 2010, sp. zn. 26 Cdo
410/2010, v němž je podle jejího mínění řešena typově podobná problematika. Dále poukazuje na rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. července 2011, č. j. 6 Co 967/2008-523, který jako přílohu zasílá, vydaný v
související věci vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 7 C 130/2006, v
němž je vyřešena otázka platnosti předmětné nájemní smlouvy. Žalobkyně navrhuje, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního
stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Žalovaná se k dovolání nevyjádřila.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod upravený v § 241a odst. 2 písm. b)
o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího
řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal
a zjistil, že dovolání je důvodné. Otázkou zásadního významu je posouzení
okamžiku, ke kterému se posuzuje platnost smlouvy. Ve smyslu § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán uplatněnými
dovolacími důvody [s výjimkou důvodu uvedeného v § 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.] včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Vázanost dovolacím
důvodem se v řízení o dovolání, jehož přípustnost je dána § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. projevuje tím, že dovolací soud je oprávněn přezkoumat jen ty
právní otázky, které dovolatel v dovolání označil. Proto se v této věci
dovolací soud nezabýval např. otázkou určitosti smluv, která je řešena ohledně
stejných smluv v řízení vedeném u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 7 C
130/2006. V dané věci jde o spor o plnění z nájemního vztahu, spočívající ve vrácení
části předplaceného nájemného a o poskytnutí slevy na nájemném. Sporné mezi
stranami je, zda nájemní smlouva z 12. 5. 1995 (dále jen „nájemní smlouva“)
byla uzavřena platně (tuto otázku posuzovaly soudy v nalézacím řízení
rozdílně), zda na trvání nájemního vztahu měla vliv smlouva o zřízení věcného
břemene, uzavřená mezi stranami později téhož dne a týkající se stejných
prostor, a konečně – pokud nájemní vztah řádně vznikl a trval i po 12. 5. 1995
– zda došlo k platnému odstoupení od nájemní smlouvy, příp. ke vzniku nároku na
slevu z nájemného. Z toho vyplývá, že jako předběžnou otázku je třeba řešit
platnost nájemní smlouvy a trvání nájemního vztahu. Jestliže by nájemní
smlouva byla od počátku neplatná, bylo by třeba věc posoudit podle § 457 odst. 1 obč. zák.; pokud by byla uzavřena platně, je třeba řešit, zda v době
tvrzeného porušení povinnosti pronajímatele nájemní vztah ještě trval. Odvolací soud považoval nájemní smlouvu za absolutně neplatnou; necítil se však
být vázán důvody rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 28. srpna 2008, č. j. 6 Co 967/2008-254, ve věci vedené u Okresního soudu v Písku
pod sp. zn. 7 C 130/2006. Podstatné podle něj je, že obě smlouvy byly uzavřeny
téhož dne mezi stejnými smluvními stranami a předmět nájmu se shodoval s
předmětem zatíženým věcným břemenem; oba tyto úkony již od okamžiku jejich
podpisu zavazovaly smluvní strany. Z těchto zjištění učinil závěr, že nájemní
smlouva byla absolutně neplatná od samého počátku, a to pro počáteční nemožnost
plnění (§ 37 odst. 2 obč. zák.), případně pro obcházení zákona (§ 39 obč. zák.), neboť pronajímatel týž den projevil vůli zatížit nebytové prostory,
které byly i předmětem nájemní smlouvy, právem odpovídajícím věcnému břemeni, a
vzdal se tak práva vlastníka k užívání těchto prostor. Tento názor dovolací
soud nesdílí. Platnost smlouvy je třeba posuzovat k okamžiku jejího uzavření; platné občanské
právo nezná institut dodatečné ztráty platnosti smlouvy.
Je-li smlouva uzavřena
platně, nemůže se stát neplatnou v důsledku později nastalé skutečnosti
(nejde-li o tzv. relativní neplatnost). Lze uvažovat jen o zániku práv a
povinností vzniklých na základě takové smlouvy (viz zejména § 48, § 559 a násl. obč. zák.). Protože je nepochybné, že nájemní smlouva byla uzavřena dříve než
smlouva o zřízení věcného břemene (která navíc k účinnosti vyžadovala vklad do
katastru nemovitostí), bylo v době jejího uzavření plnění z ní možné; nemohlo
tedy jít o neplatnost pro nemožnost plnění. Není ani zřejmé, v čem mělo
spočívat obcházení zákona. V této části tak rozhodnutí odvolacího soudu spočívá
na nesprávném právním posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Právní otázkou, na jejímž řešení je založeno rozhodnutí odvolacího soudu, se
dovolací soud zabýval již v rozsudku ze dne 14. prosince 2010, sp. zn. 22 Cdo
1028/2009, ve znění usnesení ze dne 15. března 2011, sp. zn. 22 Cdo 1028/2009;
jednalo se o spor mezi stejnými účastníky (k případné singulární sukcesi
nastalé po vyhlášení rozsudku odvolacího soudu nelze v dovolacím řízení
přihlížet), který se týkal stejné nájemní smlouvy. Odvolací soud tak v této
věci nemohl přihlížet k právnímu názoru dovolacího soudu, který byl obsažen až
v později vyneseném rozhodnutí. Nicméně právní úvahy obsažené ve zmíněném
rozsudku Nejvyššího soudu lze uplatnit i v této věci. Věcná břemena – jejich vznik, obsah a zánik - upravuje občanský zákoník v §
151n a násl. obč. zák. Smlouva o nájmu nebytových prostor a vztahy mezi
nájemcem a pronajímatelem se řídí zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu
nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Vznik, obsah i zánik užívání
nebytových prostor na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni na straně
jedné a na základě smlouvy o pronájmu nebytových prostor na straně druhé se
liší (např. práva a povinnosti účastníků a způsob zániku právního vztahu). To
ostatně vyjadřuje i právní názor, který vyslovil Nejvyšší soud v rozsudku
publikovaném jako R 19/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podle
kterého vedle sebe nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) nemohou
obstát. Z hospodářského hlediska však tyto smlouvy směřují ke stejnému cíli –
využívání užitné hodnoty cizí věci. Účastníci mohou dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti. Nevyplývá-li z
dohody nepochybně, že sjednáním nového závazku má dosavadní závazek zaniknout,
vzniká nový závazek vedle dosavadního závazku, jsou-li pro jeho vznik splněny
zákonem požadované náležitosti (§ 516 odst. 1 a 2 obč. zák.). Judikatura
Nejvyššího soudu pak dospěla k závěru, že vedle sebe nájem a věcné břemeno (při
shodném předmětu užívání) nemohou obstát (rozhodnutí publikované pod R 19/2002
Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Občanské soudní řízení je ovládáno zásadou projednací, podle které
tvrdit skutečnosti a navrhovat pro ně důkazy je věcí účastníků řízení a na nich
též zásadně leží iniciativa při shromažďování důkazů. Protože účastníci
nenavrhli jiné důkazy pro posouzení jejich úmyslu při uzavírání smlouvy o
zřízení věcného břemene, nezbývá než vycházet z obsahu této smlouvy.
Z něj
vyplývá návaznost na smlouvu nájemní (strany smlouvy se mimo jiné označují jako
„pronajímatel“ a „nájemce“), totožnost předmětu užívání a také to, že hodnota
věcného břemene je stanovena obdobnou částkou jako nájemné s tím, že „tato
hodnota bude mezi účastníky vypořádána podle smlouvy o nájmu nebytových prostor
a je zahrnuta v celkové ceně plnění nájemce“ (viz článek III. smlouvy o zřízení
věcného břemene). Postup, při kterém by oprávněný z věcného břemene jako práva
silnějšího (pokud jde o jistotu oprávněného a jeho postavení vůči vlastníkovi
zatížené věci) chtěl být i nadále vázán dříve uzavřenou nájemní smlouvou, by
postrádal rozumný důvod; jediné přijatelné (a tvrzené) vysvětlení je, že šlo o
zajištění práva nájemce. I v tomto případě pak po zřízení věcného břemene
odpadl rozumný důvod pro pokračování užívání stejné věci z titulu nájmu. Je též
třeba přihlédnout k tomu, že objektivně oba vztahy vedle sebe při shodném
předmětu nájmu nemohly existovat. Za této situace lze přisvědčit závěru, který
– ohledně stejné smlouvy o zřízení věcného břemene – učinil Krajský soud v
Českých Budějovicích v rozsudku ze dne 28. července 2011, sp. zn. 6 Co
967/2008, že šlo o privativní novaci, při které nájemní vztah zanikl; nelze ani
přehlédnout, že tímto rozsudkem byla pravomocně zamítnuta žaloba na určení, že
sporné věcné břemeno na objektu „L.“ nevázne. Z tohoto hlediska se odvolací soud věcí nezabýval; jeho rozhodnutí je tak
předčasné a je proto dán dovolací důvod, upravený v § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Lze dodat, že jednání účastníků, resp. jejich předchůdců by bylo nezvyklé a
nelogické, pokud by chtěli být vázáni současně nájemní smlouvou i smlouvou o
zřízení věcného břemene, zatěžujícího stejné prostory. Smlouvu o věcném břemeni
lze totiž sjednat se stejným obsahem, který může mít smlouva nájemní, ovšem s
tím rozdílem, že věcné břemeno poskytuje oprávněnému podstatně větší jistotu,
pokud jde o možnost ukončení právního vztahu. Je pochopitelné, že nájemce,
který předem zaplatil nájemné ve značné výši za celou dobu trvání nájmu, se
snažil své právní postavení učinit pevnějším; to může vysvětlit zřízení věcného
břemene (byť je poněkud nestandardní, že obě smlouvy byly uzavřeny téhož dne). Věcné břemeno opravňující k užívání cizích nebytových prostor však není
institutem sloužícím k zajištění závazku, ale slouží k užívání věci. Svědčí-li
někomu věcné břemeno zatěžující věc, pak tu není důvod pro to, aby tuto věc
užíval ještě na základě nájemní smlouvy s prakticky stejným obsahem, a ostatně
to ani není dobře možné, má-li být ve vztazích mezi účastníky zachován alespoň
nějaký řád. Proto judikatura dospěla k závěru, že vedle sebe nájem a věcné
břemeno (při shodném předmětu užívání) nemohou obstát. Takový „kombinovaný“
právní vztah, zahrnující mezi stejnými účastníky nájem a věcné břemeno užívání
stejné věci, by jen vytvořil nejistotu o tom, jaká jsou vlastně práva a
povinnosti účastníků vztahu, co účastníci vlastně chtěli a zda jejich vůle byla
určitá. Odkaz na „zdravý rozum“ tak vede spíše k opačnému závěru, než jaký z
něj dovozuje dovolatelka.
Polemikou se závěrem „o absolutní přednosti práva odpovídajícího věcnému
břemeni před právem nájemním“ se dovolací soud nezabýval, neboť ani toto, ani
předchozí rozhodnutí dovolacího soudu z uvedeného názoru nevychází. Ani dalšími dovolacími námitkami se dovolací soud z důvodu procesní ekonomie
nezabýval; ty by se totiž staly významnými až v případě, že by odvolací soud v
dalším řízení učinil závěr, že nájemní vztah trval i po uzavření smlouvy o
zřízení věcného břemene a zanikl způsobem tvrzeným dovolatelem. Jestliže
odvolací soud tento závěr učiní, poskytne dovolateli za splnění zákonných
podmínek možnost uplatnit tyto námitky i v odvolacím řízení. To platí i o námitce porušení zásady dvojinstančnosti. „Odvolací soud, který
potvrdil rozsudek soudu prvního stupně z jiného důvodu, než byl důvod zamítnutí
žaloby soudem prvostupňovým, aniž by před vydáním potvrzujícího rozsudku
seznámil účastníky řízení se svým právním názorem - odlišným od právního názoru
soudu prvního stupně, a neumožnil jim se k němu vyjádřit, tedy porušil zásadu
dvojinstančnosti řízení a tím ve svých důsledcích zasáhl do stěžovatelova práva
na spravedlivý proces ve smyslu čl. 36 odst. 1 a čl. 38 odst. 2 Listiny
základních práv a svobod“ (nález Ústavního soudu ze dne 22. října 2008, sp. zn. I. ÚS 129/06). I kdyby tedy k porušení uvedené zásady došlo, dovolatelka nyní
ví, že v dalším řízení bude soud vycházet z rozhodnutí vydaných jinými soudy ve
věci týkající se stejných prostor a smluv, a tak má možnost se vyjádřit a
rozhodnutí odvolacího soudu v této části nemůže být pro ni překvapivým. Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí
odvolacího soudu zrušit a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§ 243b
odst. 2, 3 o. s. ř.). Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.