23 Cdo 2666/2024-372
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horáka, Ph.D., a soudců JUDr. Pavla Tůmy, Ph.D., a Mgr. Jiřího Němce ve věci žalobců a) R. F. a b) K. F., obou zastoupených JUDr. Michalem Franěm, advokátem se sídlem v Praze, Truhlářská 1108/3, proti žalované Z. B., zastoupené Mgr. Michalem Mazlem, advokátem se sídlem v Praze, Belgická 276/20, o zaplacení 4.306.787 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 15 C 162/2021, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19. 3. 2024, č. j. 30 Co 76/2024-326, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. 3. 2024, č. j. 30 Co 76/2024-326, v části výroku I, v níž byl potvrzen výrok I rozsudku soudu prvního stupně, a ve výroku II, jakož i rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 27. 9. 2023, č. j. 15 C 162/2021-251, ve výrocích I (vyjma té části výroku I, kterou bylo rozhodnuto o úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 306.787 Kč od 29. 4. 2021 do 27. 7. 2021) a II, se ruší a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 4 k dalšímu řízení.
I. Dosavadní průběh řízení
1. Žalobci se po žalované domáhali zaplacení celkové částky 4.306.787 Kč s příslušenstvím složené z částky 4.240.787 Kč jako slevy z kupní ceny vadné nemovitosti a z částky 66.000 Kč jako náhrady nákladů účelně vynaložených při uplatnění práva z vadného plnění.
2. Obvodní soud pro Prahu 4 (dále též „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 27. 9. 2023, č. j. 15 C 162/2021-251, žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům 4.306.787 Kč s příslušenstvím ve výroku specifikovaným (výrok I) a
3. K odvolání žalované Městský soud v Praze (dále též „odvolací soud“) rozhodnutím označeným v záhlaví zrušil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I o zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 306.787 Kč za dobu od 29. 4. 2021 do 27. 7. 2021 a v tomto rozsahu řízení zastavil; jinak rozsudek soudu prvního stupně v tomto výroku a ve výroku III potvrdil (první výrok). Odvolací soud dále rozhodl o náhradě nákladů řízení (druhý výrok).
4. Soudy vyšly z toho, že žalobci koupili od žalované nemovitost (pozemek p. č. st. 598, jehož součástí je dům č. p. 412, a pozemek p. č. 304/2, vše v k. ú. Osnice, obec Jesenice) za sjednanou kupní cenu 9.100.000 Kč, kterou uhradili. Dopisem ze dne 22. 10. 2020 žalobci reklamovali vadu domu spočívající v kontaminaci omamnými a psychotropními látkami a požadovali slevu z kupní ceny. Soudy měly za prokázané, že zakoupený dům byl zasažen omamnými a psychotropními látkami násobně přesahujícími doporučený hygienický limit a že náklady na odstranění uvedené vady představují částku 4.240.787 Kč. Dle soudů žalovaná za tuto vadu odpovídá a žalobci mají nárok na slevu z kupní ceny. S přihlédnutím ke konkrétním okolnostem věci stanovily soudy přiměřenou slevu ve výši nákladů potřebných pro odstranění uvedené vady, tedy 4.240.787 Kč. Soudy žalobcům přiznaly také nárok na náhradu nákladů účelně vynaložených při uplatnění práva, tj. na náhradu za zaplacené znalečné znalcům ve výši 30.000 Kč, resp. 36.000 Kč.
5. Podle odvolacího soudu sjednanou kupní cenu je třeba považovat za cenu obvyklou odpovídající domu, který může bez dalšího sloužit svému účelu – bydlení. Není-li tomu tak, naopak je-li třeba pro dosažení předpokládaného účelu zakoupené věci vynaložit další náklady, pak v této výši lze uvažovat přiměřenou slevu z kupní ceny, neboť takové náklady je třeba vynaložit k tomu, aby byl splněn kupujícím rozumně předpokládaný účel zakoupené věci, tj. užívat dům pro bydlení.
II. Dovolání a vyjádření k němu
6. Proti rozsudku odvolacího soudu, „konkrétně proti jeho výroku č. I., jeho části za středníkem, jež zní ‚jinak se rozsudek soudu prvního stupně v tomto výroku potvrzuje‘ “, podala žalovaná (dále též „dovolatelka“) dovolání s tím, že je považuje za přípustné ve smyslu § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. V konkrétnosti dovolatelka
předkládá k posouzení otázky:
a) „zda je při stanovení výše přiměřené slevy z kupní ceny přiznávané z titulu odpovědnosti za vady potřeba přihlédnout ke konkrétním okolnostem daného případu, tedy zejm. k povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci a jiným obdobným hlediskům, tj. zejména k podstatnému zhodnocení věci v důsledku provedeného odstranění vady a k podílu hodnoty vadné části věci na její kupní ceně;“
b) „zda je soud povinen zajistit, aby z jím hodnoceného znaleckého posudku bylo seznatelné, ze kterých zjištění v posudku znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl, na základě jakých úvah došel ke svému závěru, a závěry znaleckého posudku v případě potřeby ověřovat i jinými důkazy a dále zda v případě, že existují pochybnosti o správnosti znaleckého posudku či je znalecký posudek nejasný a neúplný, přičemž tyto vady se nepodaří odstranit ani v rámci výslechu (vysvětlení) znalce, je soud povinen zadat ve smyslu ustanovení § 127 odst. 2 o. s. ř. zpracování revizního znaleckého posudku jinému znalci;“
c) „zda je porušením procesních pravidel dokazování a práva na spravedlivý proces, pokud soud neprovedl dovolatelkou navrhované důkazy, k některým navrhovaným důkazům se vůbec nevyjádřil, nerozhodl o nich či je nehodnotil (tzv. opomenuté důkazy), aniž by svůj postup dostatečně odůvodnil.“
7. U otázky shora označené písm. a) dovolatelka namítá, že se odvolací soud „odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu zakládající povinnost soudu přihlédnout ke konkrétním okolnostem daného případu, tedy zejména k povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci a jiným obdobným hlediskům“ (rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, či ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012). Dle dovolatelky odvolací soud nezohlednil zhodnocení předmětu koupě, k němuž dojde provedením opravy (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002), a podíl hodnoty vadné části předmětu koupě na kupní ceně (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, či usnesení ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016). V otázce shora označené písm. b) dovolatelka namítá nesrovnalosti ve znaleckém posudku, jehož předmětem bylo stanovení výše náhrady položkovým rozpočtem na uvedení do původního uživatelného stavu vč. sanace (dekontaminace). U otázky shora označené písm. c) dovolatelka nesprávný postup odvolacího soudu spatřuje v neprovedení navržených důkazů týkajících se nákladů na odstranění vady a cenové hladiny pozemků v lokalitě.
8. Dovolatelka se domnívá, že uvedené otázky soudy posoudily nesprávně. Navrhuje proto, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu v rozsahu části prvního výroku napadeného dovolatelkou a závislého druhého výroku, jakož i rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
9. Žalobci se k podanému dovolání vyjádřili tak, že je pokládají za nedůvodné i nepřípustné, a navrhli, aby je dovolací soud odmítl.
III. Přípustnost dovolání
10. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle o. s. ř. ve znění účinném od 1. 1. 2022 (viz čl. II a XII zákona č. 286/2021 Sb.).
11. Nejvyšší soud se jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno řádně a včas, osobou k tomu oprávněnou a řádně zastoupenou podle § 241 odst. 1 o. s. ř., zabýval přípustností dovolání.
12. Dle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
13. Dovolání je přípustné, neboť odvolací soud se v otázce způsobu určení výše slevy z kupní ceny odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
IV. Důvodnost dovolání 14. Dovolání je důvodné. 15. Dle § 2100 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též „o. z.“), právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. 16. Dle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy. 17. Dle § 2131 o. z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. 18. Z dosavadní rozhodovací praxe dovolacího soudu (srov. zejména rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 2. 10. 2024, sp. zn. 23 Cdo 201/2024, a ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023) vyplývá, že závěr o přiměřenosti slevy z kupní ceny vyžaduje komplexní úvahu soudu zohledňující individuální okolnosti případu. Vždy je však třeba vycházet z účelu práv z vadného plnění, z něhož vyplývá požadavek na nápravu poruchy ekvivalence vzájemných plnění. Při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny musí být vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. 19. Při posouzení, jaká výše slevy z ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění. Jinak řečeno smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod. 20. Přiměřená sleva z kupní ceny proto musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny). Určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez dalšího (bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci) takovým požadavkům nedostojí. Přiměřenou výši slevy z kupní ceny nelze relevantně určit bez přihlédnutí k tomu, jakým způsobem vada věci snižuje její použitelnost a možnost užívání, příp. její životnost oproti stavu předpokládanému při uzavření smlouvy (tj. oproti stavu bezvadného plnění, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena), zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou nebo naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, příp. zda věc po případné opravě bude svým stavem odpovídající stavu předpokládanému při uzavření kupní smlouvy, pro který byla sjednána konkrétní kupní cena apod. Například v případě prodeje věci za cenu nižší či vyšší, než je cena obvyklá, totiž bude při existenci vady věci výše přiměřené slevy způsobilé narovnat ekvivalenci plnění jiná (bude poměrně snížená či zvýšená) než v případě prodeje téže věci se stejnou vadou za cenu odpovídající obvyklé kupní ceně, neboť v obou z těchto případů bude slevou z kupní ceny dorovnávána ztráta jiné sjednané hodnoty plnění. Stejně tak obecně nelze stanovit jako přiměřenou výši slevy z kupní ceny (s přihlédnutím i k hodnotě opravy věci) stejnou částku v případě opravy vadné věci zcela nové, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost, které může být případnou opravou dosaženo, a v případě věci starší, v době koupě již blíže k hranici své životnosti, u níž případnou opravou oproti stavu očekávanému při koupi dojde k významnému prodloužení životnosti. V druhém z případů by totiž poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu nedošlo pouze k vyrovnání ekvivalence plnění, ale kupujícímu by se dostalo plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou. 21. Z dosavadní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu tedy nevyplývá jediná přípustná metoda výpočtu slevy z ceny. Výše uvedeným judikaturním požadavkům na stanovení přiměřené slevy z kupní ceny zpravidla může odpovídat tzv. relativní proporční metoda, při níž se výše slevy určuje podle poměru obvyklých cen vadného a bezvadného plnění. Snížení ceny zde totiž nastává právě podle toho, jak by (hypoteticky) určila vůle stran. Při využití této metody je nejprve nutné zjistit obvyklou cenu vadné věci i bezvadné věci. Podíl obvyklé ceny vadné věci a obvyklé ceny bezvadné věci se vynásobí skutečně ujednanou cenou věci. Výše slevy se v takovém případě tedy zjistí odečtením takto zjištěné částky od skutečně ujednané ceny. Matematicky vyjádřeno:
22. Jak již bylo vyloženo výše, není ale přitom vyloučeno, že za specifických okolností může být pro nápravu narušené ekvivalence plnění vhodnější jiná metoda určení výše slevy z ceny, kterou však soud také musí náležitě odůvodnit. Soud proto musí vždy řádně odůvodnit, proč zvolený způsob určení slevy z kupní ceny v konkrétních poměrech daného případu nejlépe vyrovnává poruchu ekvivalence plnění. 23. V nyní projednávaném případě soud výši slevy určil podle nákladů potřebných pro odstranění vady. Podle odvolacího soudu „pokud by kupující věděl o uvedené vadě domu, která pro uvedení do stavu způsobilého k užívání vyžaduje relativně vysoké náklady, kalkuloval by kupní cenu právě s ohledem na tyto náklady, resp. kupoval by dům za cenu sníženou o tyto nutné náklady“. Podle odvolacího soudu současně „takové náklady je třeba vynaložit k tomu, aby byl splněn kupujícím rozumně předpokládaný účel zakoupené věci, tj. užívat dům pro bydlení“. 24. Uvedené úvahy odvolacího soudu plně nezohlednily výše uvedené judikaturní závěry, neboť odvolací soud fakticky bez dalšího vyšel při určení výše slevy z kupní ceny pouze z výše nákladů potřebných na odstranění vady. Odvolací soud neposoudil, zda takto určená výše slevy z kupní ceny (takto zvolená metoda a nikoliv např. metoda jiná) nejlépe odpovídá požadavku na vyrovnání ekvivalence plnění právě v konkrétních poměrech dané věci. Nezohlednil totiž, že byl za konkrétní sjednanou cenu jako její ekvivalent kupován dům i s dalším pozemkem, přičemž zjištěná vada se vyskytovala pouze v části domu. Dostatečně se nezabýval ani tím, zda se poskytnutím slevy odpovídající nákladům na opravu domu případně nedostane kupujícímu plnění již nad rámec předpokládaný smlouvou. 25. S ohledem na neúplné, tudíž nesprávné posouzení základní otázky metody určení výše slevy z ceny se dovolací soud v konkrétnosti nezabýval dalšími dovolacími námitkami, jejichž vyřešení by v této fázi řízení bylo nadbytečné.
V. Závěr 26. Jelikož rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci a podmínky pro jeho změnu dány nejsou, Nejvyšší soud bez nařízení jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) rozsudek odvolacího soudu v části označené ve výroku zrušil podle § 243e odst. 1 o. s. ř., a to včetně závislých výroků o nákladech řízení, s výjimkou výroku III týkajícího se vrácení nespotřebované části zálohy na náklady důkazu (§ 243e odst. 2 věta třetí o. s. ř.). Důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí dílem také pro rozsudek soudu prvního stupně, Nejvyšší soud proto podle § 243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. zrušil v odpovídajícím rozsahu též výroky I a II tohoto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. 27. Právní názor dovolacího soudu je pro soudy nižších stupňů závazný (§ 243g odst. 1 část první věty za středníkem, ve spojení s § 226 odst. 1 o. s. ř.). 28. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 25. 6. 2025
JUDr. Pavel Horák, Ph.D. předseda senátu