ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Blanky Moudré a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně
obce Myštice se sídlem obecního úřadu Blatná, Myštice 15, identifikační číslo
002 51 542, zastoupené JUDr. Vladimírem Kyselákem, advokátem se sídlem Příbram
I, Pražská 140, proti žalovaným 1) J. G., a 2) S.-F. G., zastoupeným JUDr.
Zdeňkem Lacinou, advokátem se sídlem Strakonice, Bezděkovská 53, o 203.948,-
Kč, vedené u Okresního soudu ve Strakonicích pod sp. zn. 8 C 434/2009, o
dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze
dne 4. května 2012, č. j. 5 Co 932/2012-248, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení
částku 7.615,-Kč a žalovaný částku 3.808,- Kč, oba do tří dnů od právní moci
tohoto rozsudku k rukám JUDr. Vladimíra Kyseláka, advokáta se sídlem Příbram I,
Pražská 140.
Žalobkyně se domáhala po žalovaných přiměřené slevy z kupní ceny s odůvodněním,
že bytové prostory nacházející se v objektu, který byl předmětem koupě,
vykazovaly vady.
Okresní soud ve Strakonicích rozsudkem ze dne 25. června 2010, č. j. 8 C
434/2009-91, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 22. září 2010, č. j. 8 C
434/2009-107, zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala zaplacení slevy z kupní
ceny ve výši 283.500,- Kč, a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků a
státu. Z provedených důkazů zjistil, že účastníci uzavřeli dne 5. 2. 2009 kupní
smlouvu, jíž bylo na žalobkyni převedeno vlastnické právo k nemovitostem ve
spoluvlastnictví žalovaných za kupní cenu 4,100.000,- Kč (§ 588 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v rozhodném znění - dále jen „obč. zák.“). Ujednání v kupní smlouvě, podle něhož se předmětné nemovitosti převádějí „jak
stojí a leží“, shledal neplatným, neboť jedná-li se o předmět prodeje, který
není určen úhrnně (tak jako v posuzované věci), nelze si smluvně sjednat režim
§ 501 obč. zák. Dopis žalobkyně ze dne 12. 6. 2009, který zaslala žalovaným
poté, co zjistila, že byt v převedeném domě je využíván jako pěstírna konopí a
v důsledku toho vykazuje vady spočívající v „katastrofální devastaci bytového
prostoru“, soud prvního stupně nepovažoval za řádné vytknutí vad; v dopise není
uveden výčet vad a ani neobsahuje odkaz na k němu připojený znalecký posudek
popisující vady. Uzavřel, že žalobkyně vytkla vady až v žalobě, která však byla
podána po uplynutí šestiměsíční prekluzivní lhůty (§ 599 obč. zák.). Krajský soud v Českých Budějovicích usnesením ze dne 3. prosince 2010, č. j. 5
Co 2466/2010-119, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k
dalšímu řízení. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně i s
jeho právním závěrem, že v dané věci, kdy předmětem kupní smlouvy byly věci
individuálně určené, se ustanovení § 501 obč. zák. neuplatní. Oproti němu však
dovodil, že žalobkyně dopisem ze dne 12. 6. 2009, který byl žalovaným doručen v
šestiměsíční lhůtě podle § 599 obč. zák., řádně vytkla vady z hlediska jejich
konkretizace a uplatnila právo z odpovědnosti za vady. Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 28. července 2011, č. j. 8 C
434/2009-202, ve spojení s doplňujícím rozsudkem ze dne 20. prosince 2011, č. j. 8 C 434/2009-228, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku
135.965,30 Kč a žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 67.982,70 Kč,
oběma s 8,5 % úroky z prodlení z těchto částek od 19. 10. 2009 do 31. 12. 2009
a za dobu od 1. 1. 2010 do zaplacení ve výši, která v každém jednotlivém
kalendářním pololetí trvání prodlení odpovídá v procentech součtu čísla 7 a
výše limitní sazby pro dvoutýdenní repo operace České národní banky vyhlášené
ve Věstníku České národní banky a platné vždy k prvnímu dni příslušného
kalendářního pololetí, ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (výroky I. a
II.), žalobu o zaplacení částky 25.472,- Kč spolu s požadovanými úroky z
prodlení zamítl (výrok III.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků a
státu (výroky IV. - VIII.). Odvolací soud rozsudkem ze dne 4. května 2012, č. j. 5 Co 932/2012-248,
rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil ve výrocích I. a II. a ve výrocích VI. až VIII. o náhradě nákladů řízení státu, změnil jej ve výrocích IV. a V. o
náhradě nákladů řízení účastníků; současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího
řízení. Oba soudy vyšly ze zjištění, že žalobkyně (kupující) uzavřela dne 5. 2.
2009 se
žalovanými (prodávajícími), kteří byli podílovými spoluvlastníky (žalovaná v
rozsahu 2/3 a žalovaný v rozsahu 1/3) nemovitostí, a to domu na stavební
parcele č. 8/1, stavební parcely č. 8/1, ostatní plochy č. parc. 159/1 a č. parc. 159/22 a zahrady č. parc. 164/2 a č. parc. 164/3, zapsaných u
Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Strakonice na LV
č. 479 pro k. ú. M. (dále jen „předmětné nemovitosti“, resp. „nemovitosti“),
kupní smlouvu, jíž nabyla do svého vlastnictví předmětné nemovitosti za kupní
cenu 4,100.000,- Kč. V kupní smlouvě (článku IV.) bylo s odkazem na § 501 obč. zák. uvedeno, že prodávající přenechávají nemovitosti „jak stojí a leží“ a že
neodpovídají za vady prodávaných nemovitostí. Dále se ve smlouvě uvádí, že
prodávající neujistili kupující o zvláštní vlastnosti nemovitostí a ta si také
žádné nevymínila. Smluvní strany prohlásily, že objekt je plně funkční a
způsobilý k užívání. Veškeré rozvody elektrických energií, pitné, užitkové
(teplé i studené) vody a odpadních vod jsou funkční. Veškerá sanitární
technika, jež je součástí prodeje, je funkční a způsobilá k dalšímu užívání. Žalovaní tím ujistili žalobkyni, že dům má určité vlastnosti, přičemž toto
ujištění se posléze ukázalo nepravdivým. Žalovaní žalobkyni na žádné vady
neupozornili. Žalobkyně si prohlédla dům až na byt pronajatý M. P., jehož
prohlídku nebyli žalovaní schopni zajistit. Teprve po zpřístupnění bytu policií
žalobkyně zjistila, že byt byl využíván jako pěstírna konopí. V důsledku toho
vykazoval v době převzetí nemovitostí (tj. dne 17. 3. 2009) vady popsané ve
znaleckém posudku Ing. Roberta Flandera, který žalobkyně připojila k dopisu ze
dne 12. 6. 2009, v němž vytkla vady domu spočívající v devastaci bytu ve velkém
rozsahu. Zničeno bylo veškeré zařízení bytu; zcela chybí vnitřní dveře, zcela
zničené jsou kuchyňská linka, podlahové krytiny a sociální zařízení včetně
rozvodů vody, omítky jsou poškozené mechanicky, vlhkostí a plísní, příčky jsou
odstraněné, ve stěnách jsou průrazy, poškozená jsou okna a nefunkční otopný
systém. Žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny v celkové výši 283.500,- Kč. Vytýkací dopis byl žalovaným doručen dne 26. 6. 2009. Podle soudem ustanoveného
znalce Ing. Hoška připadala z celkové sjednané kupní ceny na dům, v němž se
nacházel zdevastovaný byt, částka 4,054.900,- Kč. Znalec stanovil podíl bytu na
kupní ceně částkou 298.846,- Kč. Podíl bytu na celkovém obestavěném prostoru
domu činil 7,37 %. Byt byl kompletně zrekonstruován v roce 1976-1978 a stav
jeho zařízení neodpovídal běžné míře opotřebení; vzhledem k tomu, že bylo zcela
zničeno, je třeba ho vyměnit za nové. Cenu prací a dodávek nutných k výměně
zničených prvků a konstrukcí znalec ohodnotil na 441.437,- Kč. Zůstatkovou
hodnotu poničených prvků bytu ocenil na 212.017,- Kč. Odvolací soud se ztotožnil i s právním posouzením věci soudem prvního stupně. Ve shodě s ním dospěl k závěru, že žalobkyni vzniklo právo z odpovědnosti za
vady, a to na přiměřenou slevu z kupní ceny podle § 597 odst. 1 obč. zák.
Zdůraznil, že žalovaní ujistili žalobkyni, že dům, jehož součástí byl i
pronajatý byt, je plně funkční a schopný užívání, tedy že je bez vad. Již proto
na danou věc nedopadá § 500 obč. zák. Vady bytu navíc nepovažoval za vady
zjevné za situace, kdy žalobkyně je při běžné prohlídce domu nemohla zjistit -
na její výslovnou žádost žalovaní nebyli schopni zajistit vstup do bytu. Na
vady bytu, které vyšly najevo až dodatečně (po zpřístupnění bytu policií dne
17. 3. 2009), žalovaní žalobkyni ve smyslu § 596 obč. zák. neupozornili. Odvolací soud - s odkazem na ustálenou judikaturu (rozsudek Nejvyššího soudu ze
dne 29. 2. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1430/2010) - zopakoval, že § 501 obč. zák. vylučující odpovědnost za vady věci se vztahuje pouze na věci určené úhrnně,
tedy „jak stojí a leží“, nikoli na věci určené individuálně. Na tom nic nemění,
že účastníci učinili obsahem kupní smlouvy nejen prohlášení, že se věci
přenechávají „jak stojí a leží“, ale i prohlášení, že prodávající neodpovídají
za vady prodaných nemovitostí, tedy dopad ustanovení § 501 obč. zák. na
odpovědnost za vady. Smluvním ujednáním totiž nelze vyloučit aplikaci
kogentního ustanovení § 597 obč. zák. Přisvědčil závěru (vyslovenému již v
usnesení ze dne 3. 12. 2010, č. j. 5 Co 2466/2010-119), že žalobkyně vady
nemovitosti vytkla žalovaným řádně a včas v šestiměsíční lhůtě podle § 599 obč. zák. Ve shodě se soudem prvního stupně shledal slevu z kupní ceny ve výši
203.948,- Kč přiměřenou konkrétním okolnostem případu. Kromě hlediska nákladů
nutných k uvedení bytu do stavu běžného opotřebení ke dni uzavření kupní
smlouvy, jež především bral v potaz soud prvního stupně, přihlédl i k tomu, že
žalobkyně koupila dům s bytem, který byl naprosto nefunkční, a že vynaložila na
opravu bytu 350.000,- Kč. Za této situace není sleva, která činí přibližně 5 %
z celkové ceny všech nemovitostí, nepřiměřená. Tomuto závěru odpovídá i to, že
podíl bytu na celkovém obestavěném prostoru domu je 7,37 %.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, jehož přípustnost
dovozují z § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. a důvodnost z § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Oproti soudům mají za to, že dopis žalobkyně ze dne 12. 6. 2009
nebyl řádným vytknutím vad, neboť žalobkyně v něm vady neoznačila ani
nepopsala. Učinila tak až v žalobě po uplynutí prekluzivní šestiměsíční lhůty
podle § 599 obč. zák. Nejsou srozuměni ani se skutkovými závěry, že vady bytu
nebyly vadami zjevnými a že žalobkyni v kupní smlouvě ujistili, že věc je bez
vad. Jelikož vady bytu jsou vadami zjevnými, tj. při běžné prohlídce
zjistitelnými (okolnost, zda si kupující věc skutečně prohlédl, je
nepodstatná), názor odvolacího soudu, že § 500 obč. zák. na danou věc nedopadá,
není správný. I nadále prosazují názor, že zákon nezapovídá smluvním stranám
možnost - v rámci autonomie vůle - sjednat si, že prodávající za vady předmětu
koupě neodpovídá. Mají výhrady i k výši přiznané slevy z kupní ceny, která je
stanovena nepřiměřeně, jako by se byt v objektu vůbec nenacházel, přičemž
zdevastované byly pouze jeho některé zařizovací prvky. Navrhují, aby dovolací
soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Žalobkyně se ztotožňuje se skutkovými i právními závěry odvolacího soudu a
navrhuje dovolání zamítnout. V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského
soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2012 - dále jen „o. s. ř.“ (srovnej
čl. II bod 7. zákona č. 404/2012 Sb.). Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas k tomu
oprávněnými subjekty, za splnění podmínky jejich advokátního zastoupení (§ 240
odst. 1, § 241 odst. 1, 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. b/
o. s. ř. Vady vyjmenované v § 242 odst. 3 větě druhé o. s. ř. žalovaní nenamítají a
jejich existence nevyplývá ani z obsahu spisu; Nejvyšší soud (§ 10a o. s. ř.)
se proto zabýval jen dovolacími důvody, jak je žalovaní v dovolání obsahově
vylíčili (§ 242 odst. 3 věta první o. s. ř.). Námitky směřující proti skutkovým závěrům, že žalobkyně vytkla vady předmětu
koupě v dopisu ze dne 12. 6. 2009, že kupní smlouva obsahuje jejich prohlášení,
že dům je plně funkční a způsobilý k užívání, a že žalobkyni v kupní smlouvě
ujistili, že věc je bez vad, vystihují dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového
zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném
dokazování. Žalovaní totiž vlastní interpretací obsahu dopisu ze dne 12. 6. 2009 a kupní smlouvy dovozují, že žalobkyně v dopisu neoznačila a nepopsala
jednotlivé vady bytu a že kupní smlouva neobsahuje jejich prohlášení, že dům je
plně funkční a způsobilý k užívání, a jejich ujištění, že dům je bez vad
(srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97,
uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 73/2000, nebo
rozsudek ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99, dále rozsudek ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněný pod č. 46 v sešitě č.
3 z roku
2002 časopisu Soudní judikatura, či usnesení ze dne 25. 9. 2003, sp. zn. 26 Cdo
1682/2003, ze dne 25. 3. 2004, sp. zn. 20 Cdo 261/2003, a ze dne 6. 1. 2005,
sp. zn. 26 Cdo 728/2004; v nich Nejvyšší soud vyslovil právní názor, podle
něhož zjišťuje-li soud obsah smlouvy, tj. činí-li z obsahu smlouvy zjištění o
tom, co bylo jejími účastníky ujednáno, a to i pomocí výkladu projevů vůle ve
smyslu § 35 odst. 2 obč. zák., jde o skutkové zjištění). Za skutkové zjištění, které nemá oporu v provedeném dokazování, je třeba
rozumět výsledek hodnocení důkazů soudem, který neodpovídá postupu
vyplývajícímu z § 132 o. s. ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z
provedených důkazů nebo přednesů účastníků nevyplynuly a ani jinak nevyšly za
řízení najevo, protože soud pominul rozhodné skutečnosti, které byly
provedenými důkazy prokázány nebo vyšly za řízení najevo, nebo protože v
hodnocení důkazů, popřípadě poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo
které vyšly najevo jinak, z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti,
pravdivosti, eventuálně věrohodnosti je logický rozpor. Skutkové zjištění nemá
oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, týká-li se skutečností,
které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného práva. Dovolacím
důvodem podle § 241a odst. 3 o. s. ř. lze napadnout výsledek činnosti soudu při
hodnocení důkazů, na jehož nesprávnost lze usuzovat - jak vyplývá ze zásady
volného hodnocení důkazů - jen ze způsobu, jak k němu soud dospěl. Nelze-li
soudu v tomto směru vytknout žádné pochybení, není možné ani polemizovat s jeho
skutkovými závěry. Znamená to, že hodnocení důkazů, a tedy ani skutkové
zjištění jako jeho výsledek, z jiných než výše uvedených důvodů nelze dovoláním
úspěšně napadnout. Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat
nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo
právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. předpokládá, že o obsahu právního úkonu může
vzniknout pochybnost, a pro ten případ formuluje výkladová pravidla, která
ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření
právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být vykládáno nejprve prostředky
gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů),
logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z
hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Zjištění, zda dopis ze dne 12. 6. 2009 obsahuje vytknutí vad předmětu koupě, je
významné pro posouzení, zda nedošlo k zániku práv žalobkyně z odpovědnosti za
vady pro nesplnění včasné notifikace vad ve smyslu § 599 obč. zák. Žalobkyně, resp. její zástupce na základě udělené plné moci, žalovaným v dopise
ze dne 12. 6. 2009 mimo jiné sděluje, že před ani po podpisu kupní smlouvy
neměla žádné informace o stavu bytových prostorů v domě užívaných M. P. O
jejich skutečném stavu se dozvěděla až v souvislosti se zásahem policie dne 17. 3.
2009, kdy „v objektu byla odhalena dlouhodobě provozovaná pěstírna konopí za
účelem výroby marihuany. Tímto způsobem užívání došlo ke katastrofální
devastaci bytového prostoru, kdy tento stav nechala …. podchytit znaleckým
posudkem Roberta Flandery, který znalecky vyčíslil způsobenou škodu na bytových
prostorách částkou 378.000,- Kč včetně DPH. Tento znalecký posudek si dovoluji
v příloze zaslat pro Vaši orientaci ve věci.“ Znalec ve znaleckém posudku,
který byl přílohou dopisu, popsal poškození bytu a posoudil jeho rozsah tak, že
„je zcela zničeno veškeré zařízení bytu (sociální zařízení, zařízení kuchyně,
dveře, podlahové krytiny). Dále jsou poškozeny veškeré povrchové úpravy stěn a
to jak mechanicky, tak vlhkostí a plísněmi. Další poškození plyne z provedených
bouracích prací. Jednak je zcela odstraněná část příčky a dále řada průrazů ve
stěnách,…..vlhkem jsou poškozena i dřevěná okna,….zcela poškozen a nefunkční je
otopný systém.“
Odvolací soud postupoval v posuzovaném případě v souladu se shora popsanými
metodami výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy v dopise ze dne 12. 6. 2009. Žalobkyně sice v dopise popsala vady bytu pouze obecně slovním spojením
„katastrofální devastace bytového prostoru“, a za příčinu jejich vzniku
označila „dlouhodobě provozovanou pěstírnu konopí za účelem výroby marihuany“,
avšak konkrétní popis a rozsah jednotlivých vad bytu vyplývá z připojeného
znaleckého posudku. I když žalobkyně v dopise - pokud jde o výčet vad - na
znalecký posudek výslovně neodkázala (neužila výraz „odkazuji“), smysl a účel
jeho připojení k dopisu mohl být jediný, a sice konkretizovat jednotlivé vady
bytu, jež žalobkyně žalovaným vytýká. Proto také žalobkyně upozornila žalované,
že stav bytu nechala podchytit ve znaleckém posudku, který je přílohou jejího
dopisu. Jelikož se žalovaným nepodařilo zpochybnit správnost skutkového závěru, že
žalobkyně dopisem (s přílohou) ze dne 12. 6. 2009, který jim byl doručen dne
26. 6. 2009 (tj. před uplynutím šestiměsíční prekluzivní lhůty), vytkla
jednotlivé vady bytu, je správný právní závěr, že právo žalobkyně z
odpovědnosti za vady nezaniklo prekluzí ve smyslu § 599 obč. zák. Zjištění, zda kupní smlouva obsahuje prohlášení žalovaných, že dům je plně
funkční a způsobilý k užívání, a že (tudíž) žalovaní ujistili žalobkyni, že věc
je bez vad, je sice obecně relevantní pro závěr, zda uplatnění nároku z
odpovědnosti za zjevné vady vylučuje § 500 obč. zák. či nikoli, avšak uvedené
ustanovení na posuzovaný případ nedopadá; je totiž jedním z těch (§ 499 až §
510 obč. zák.), které obsahují obecnou úpravu institutu odpovědnosti za vady,
jež se uplatní jen tam, kde zákon speciální úpravu odpovědnosti za vady u
jednotlivých smluvních typů neobsahuje. Tak tomu není v případě odpovědnosti za
vady koupené věci, která je upravena speciálně v § 596 až § 600 obč. zák. Ustanovení § 597 obč. zák. se přitom týká (objektivní) odpovědnosti
prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní
smlouvy (§ 588 obč. zák.), na které prodávající ve smyslu § 596 obč. zák.
kupujícího neupozornil (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2011,
sp. zn. 33 Cdo 896/2010, a Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a
kol. Občanský zákoník II. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, 1512 s. a 1736 s.). Protože v případě práva z odpovědnosti za vady koupené věci je ve
smyslu § 597 obč. zák. bez významu, zda jde o vadu zjevnou nebo skrytou (na
rozdíl od úpravy provedené v § 500 obč. zák.), bylo nadbytečné posuzovat
správnost závěrů odvolacího soudu, že vady bytu byly vadami skrytými a že
žalovaní v kupní smlouvě ujistili žalobkyni, že dům je plně funkční, způsobilý
k užívání, a tudíž bez vad. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. žalovaní zpochybnili závěr, že ujednáním smluvních stran nelze platně vyloučit
odpovědnost prodávajícího za vady prodané věci (§ 499 obč. zák.). I nadále
prosazují názor, že zákon nezapovídá smluvním stranám možnost - v rámci
autonomie vůle - sjednat si, že prodávající za vady předmětu koupě neodpovídá.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže soud posoudil věc podle právní
normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu - sice správně
určenou - nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně
aplikoval.
Podle § 499 obč. zák. kdo přenechá jinému věc za úplatu, odpovídá za to, že věc
v době plnění má vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, že je ji možno
použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co účastníci ujednali, a
že věc nemá právní vady.
Podle § 501 obč. zák. přenechá-li se věc jak stojí a leží, neodpovídá zcizitel
za její vady, ledaže věc nemá vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má,
nebo kterou si nabyvatel výslovně vymínil.
Podle § 596 obč. zák. má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen
kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit.
Podle § 597 odst. 1 části věty před středníkem obč. zák. jestliže dodatečně
vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující
právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady.
Podle § 574 odst. 2 obč. zák. dohoda, kterou se někdo vzdává práv, jež mohou v
budoucnosti teprve vzniknout, je neplatná.
Lze souhlasit s odvolacím soudem, že ujednání obsažené v článku IV. kupní
smlouvy, podle něhož prodávající (žalovaní) neodpovídají za vady, bezprostředně
navazuje na prohlášení, že žalovaní přenechávají nemovitosti žalobkyni ve stavu
„jak stojí a leží“, a že tak text této pasáže kupní smlouvy, jehož části jsou
vzájemně provázány, zjevně koresponduje právní úpravě provedené v § 501 obč.
zák. Ostatně ve smlouvě se výslovně uvádí, že jde o ujednání podle tohoto
ustanovení. Je zjevné, že ujednání o vyloučení odpovědnosti žalovaných za vady
souvisí výlučně s přenecháním nemovitostí „jak stojí a leží“. Dopad § 501 obč.
zák. se ovšem na případy převodu věcí individuálně určených nevztahuje;
umožnění převodu věcí určených individuálně nebo druhově s doložkou „jak stojí
a leží“ by totiž odporovalo smyslu zákonné odpovědnosti prodávajícího za vady
prodané věci a výrazně by znevýhodňovalo kupujícího, neboť by nemohl uplatnit
svůj nárok z odpovědnosti za vady (srovnej Švestka, J., Spáčil, J., Škárová,
M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání.
Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1362 - 1363, dále rozsudky Nejvyššího soudu ze dne
12. 12. 2000, sp. zn. 25 Cdo 1741/98, ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 32 Odo
441/2003, a odvolacím soudem zmiňovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 2.
2012, sp. zn. 33 Cdo 1430/2010). I kdyby si účastníci sjednali vyloučení
odpovědnosti žalovaných za vady bez souvislosti s přenecháním nemovitostí „jak
stojí a leží“, nebylo by takové ujednání ničím jiným než dohodou, kterou se
strana smlouvy vzdává práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout, a tu pod
sankcí neplatnosti zakazuje ustanovení § 574 odst. 2 obč. zák., jež ve
výjimečných případech omezuje smluvní volnost. Jelikož v dané věci by šlo o
případ bezvýjimečného vyloučení uplatnění práva z odpovědnosti za vady - vzdání
se práva z odpovědnosti za vady jako celku, bylo by takové ujednání ve smyslu §
574 odst. 2 obč. zák. neplatné.
Neopodstatněná je rovněž výhrada žalovaných proti právnímu posouzení
přiměřenosti výše slevy z kupní ceny.
Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze
sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní)
hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním
předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém
jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem
neomezeného okruhu okolností (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2.
2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007). Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a
komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny ve smyslu § 597 odst. 1
obč. zák. na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na
snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném
způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných
hlediscích (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32
Odo 956/2002, a ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, a Švestka, J.,
Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880.
Komentář. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, 1737 s.).
Odvolací soud při úvaze o přiměřenosti slevy z kupní ceny přihlédl nejen k výši
nákladů nutných k odstranění vad bytu, ale též poměřil plochu bytu s celkovou
zastavěnou plochou domu, v němž se byt nachází, vzal v úvahu podíl bytu na
zaplacené kupní ceně, jakož i rozsah vad a nemožnost užívání bytu bez jeho
celkové opravy. Závěr odvolacího soudu, že sleva z kupní ceny ve výši 203.948,-
Kč je přiměřená povaze a rozsahu vad, je správný.
Vzhledem k tomu, že žalovaným se nepodařilo prostřednictvím uplatněných
dovolacích důvodů zpochybnit správnost napadeného rozsudku, Nejvyšší soud
jejich dovolání podle § 243b odst. 2 část věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
Podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1
o. s. ř. jsou žalovaní, kteří neměli ve věci úspěch, povinni nahradit žalobkyni
náklady dovolacího řízení, které vynaložila v souvislosti s vyjádřením k
dovolání sepsaném advokátem. Poté, co Ústavní soud zrušil vyhlášku č. 484/2000
Sb. (srovnej nález ze dne 17. 4. 2013, sp. zn. Pl.ÚS 25/12, publikovaný ve
Sbírce zákonů České republiky pod č. 116/2013), dovolací soud určil výši
mimosmluvní odměny podle § 1 odst. 1, 2, § 2, § 6 odst. 1, § 7 bodu 6., § 8
odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. k/ vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a
náhradách advokátů za poskytování právních služeb, v rozhodném znění (dále jen
„advokátní tarif“), tj. částkou 9.140,- Kč. Součástí nákladů je paušální částka
náhrady za úkon právní služby (vyjádření k dovolání) ve výši 300,- Kč (§ 13
odst. 1, 3 advokátního tarifu) a částka 1.983,- Kč odpovídající 21% dani z
přidané hodnoty (§ 137 odst. 3, § 151 odst. 2 o. s. ř.). Podle poměru účasti
žalovaných na řízení (žalovaná 2/3, žalovaný 1/3) uložil dovolací soud
žalovaným povinnost nahradit žalobkyni náklady dovolacího řízení ve výši
uvedené ve výroku tohoto usnesení; platební místo a lhůta ke splnění uložené
povinnosti vyplývají z § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li žalovaní dobrovolně, co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
žalobkyně podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
V Brně 24. října 2013
JUDr. Blanka M o u d r á
předsedkyně senátu