25 Cdo 2652/2021-276
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Roberta Waltra a soudkyň JUDr. Hany Tiché a JUDr. Martiny Vršanské v právní věci žalobkyně: D. H., narozená XY, bytem XY, zastoupená Mgr. Ing. Robertem Bochníčkem, advokátem se sídlem Americká 489/33, Plzeň, proti žalovaným: 1. R. E., narozený XY, 2. Š. E., narozená XY, oba bytem XY, oba zastoupeni Mgr. et Bc. Jakubem Šauerem, advokátem se sídlem Plovární 478/1, Plzeň, o 143 748 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Plzeň-město pod sp. zn. 20 C 130/2020, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 20. 4. 2021, č. j. 14 Co 36/2021-224, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému 1. a žalované 2. na náhradě nákladů dovolacího řízení každému 13 644 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám advokáta Mgr. et Bc. Jakuba Šauera.
Dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 20. 4. 2021, č. j. 14 Co 36/2021-224, jímž byl potvrzen zamítavý rozsudek Okresního soudu Plzeň-město ze dne 24. 11. 2020, č. j. 20 C 130/2020-190, není přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť napadené rozhodnutí je v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu. Ve sporu o náhradu škody způsobené ukončením jednání o uzavření kupní smlouvy bez spravedlivého důvodu ve smyslu § 1729 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o.
z.“) rozhodl odvolací soud v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu k tomuto ustanovení, reprezentovanou rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 25 Cdo 856/2018, ze dne 27. 5. 2021, sp. zn. 25 Cdo 15/2021, ze dne 21. 1. 2022, sp. zn. 23 Cdo 3689/2020, a ze dne 12. 10. 2022, sp. zn. 25 Cdo 2535/2021. Obecně platí, že při respektování zásady smluvní volnosti lze chování jednoho z potenciálních smluvních partnerů považovat za protiprávní (porušující obecné pravidlo o povinnosti jednat v právním styku poctivě, zakotvené v § 6 odst. 1 o.
z.) za předpokladu, že jednání o uzavření smlouvy dospělo do stadia, kdy jedna ze stran byla v důsledku chování druhé strany v dobré víře, že smlouva bude uzavřena (uzavření smlouvy se jí jevilo jako vysoce pravděpodobné), a druhá strana ukončila jednání o uzavření smlouvy, aniž k tomu měla spravedlivý důvod. Co je oním spravedlivým důvodem pro ukončení kontraktačního procesu, nelze říci obecně, vždy bude záležet na okolnostech konkrétního jednání. Z hlediska principu autonomie vůle je však zjevné, že vznik případné odpovědnosti za újmu vzniklou ukončením kontraktačního jednání bez spravedlivého důvodu má být spíše výjimkou, nikoli pravidlem, a posouzení spravedlivosti důvodu, a tudíž poctivosti či nepoctivosti jednání, nesmí být příliš přísné.
Jako spravedlivý důvod by měla být posouzena každá racionální úvaha jednající strany, vycházející z objektivní skutečnosti, ale i z obhajitelného subjektivního přesvědčení podloženého konkrétními okolnostmi v daném místě a čase. Uvedené judikatorní závěry odvolací soud respektoval v situaci, kdy měl zjištěno, že žalobkyně měla zájem o koupi bytové jednotky ve vlastnictví žalovaného 1, a proto mezi žalobkyní a žalovanými probíhala od 3. 3. 2020 do 19. 5. 2020 jednání o koupi této nemovitosti (nabízené prostřednictvím realitní kanceláře) a jejího movitého vybavení, a to přesto, že žalobkyně neuhradila realitní kanceláři tzv. blokační úhradu (rezervační zálohu), neboť zjistila, že v katastru nemovitostí jsou u předmětné nemovitosti evidovány zástavní právo ve prospěch úvěrující banky a zákaz zcizení.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní (nazvaná Dohoda o koupi nemovitosti – dále jen „Dohoda“) ze dne 3. 3. 2020 byla neuhrazením této zálohy zrušena a novou smlouvu strany neuzavřely. Strany spolu sice nadále jednaly, avšak úvahy o konkludentní změně Dohody vylučuje její čl. 14.1, podle nějž „veškeré změny dohody musejí být sjednány písemně“. Uzavření nové smlouvy dovodit nelze, neboť tu nejsou jasně vymezené podmínky, které by obě strany přijaly.
Žádný z návrhů kupních smluv, které byly žalobkyni předloženy do 29. 4. 2020 (celkem tři), žalobkyně neakceptovala, a proto byla upozorněna na to, že nemovitost bude nadále nabízena dalším zájemcům. Přesto strany i nadále pokračovaly v jednáních, dne 6. 5. 2020 dokonce společně navštívily banku, kde jim zástupce žalobkyně řekl, že „uzavření smlouvy až do doby jejího podpisu není nikdy jisté“. Žalovaný 1 následně uzavřel kupní smlouvu s třetí osobou dne 18. 5. 2020 a tuto skutečnost sdělil žalobkyni jako reakci na zaslání konečného znění kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově dne 19.
5. 2020. Dovodil-li tedy odvolací soud, že žalovaný 1 ukončil jednání o uzavření kupní smlouvy s žalobkyní ze spravedlivého důvodu, a to se zřetelem na nejistotu ohledně toho, zda žalobkyně kupní smlouvu skutečně uzavře a za jakých podmínek (tato nejistota byla způsobena jednáním žalobkyně, která opakovaně navrhovala změny smlouvy a trvala na ujištěních a zárukách), odpovídá takové jeho posouzení nastíněným východiskům ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Souhlasit lze s odvolacím soudem i v tom, že na realitním trhu (což je obecně známá skutečnost) poptávka převyšuje nabídku, takže není výjimkou, že prodávající paralelně jedná o koupi s více zájemci.
Taková situace pak bývá řešena složením tzv. blokační zálohy, čímž potencionální kupující stvrzuje vážnost svého zájmu kupní smlouvu uzavřít. Pokud v dané věci záloha složena nebyla, je uzavření následné smlouvy podstatně nejistější. A pakliže jednání nadále probíhala a mezi stranami byly rozpory ohledně znění kupní smlouvy a o to, zda uzavřít i smlouvu další (týkající se movitostí) a v jakém znění, lze chápat, že trpělivost stran se plynutím času a počtem navrhovaných znění smluv snižuje a nejistota ohledně uzavření kupní smlouvy narůstá.
V průběhu jednání navíc žalobkyně byla výslovně upozorněna na to, že nemovitost bude nadále nabízena dalším zájemcům. Tedy i závěr odvolacího soudu, že žalobkyni se uzavření kupní smlouvy nemělo jevit jako vysoce pravděpodobné, odpovídá výše zmíněné konstantní judikatuře dovolacího soudu.
Jestliže dovolatelka spatřuje nesprávné právní posouzení v závěru odvolacího soudu ohledně předsmluvní odpovědnosti podle § 1729 o. z., pak je navíc nadbytečné se touto otázkou zabývat ve vztahu k žalované 2. Pokud totiž dovolatelka ve svém dovolání nezpochybnila právní závěr odvolacího soudu, že žalovaná 2 není ve sporu pasivně věcně legitimovaná, přičemž sama tato skutečnost vede k závěru o nedůvodnosti uplatněného žalobního nároku vůči ní, nemůže se posouzení otázky, zda žalovaná 2 porušila svoji předsmluvní povinnost, v poměrech žalobkyně nijak projevit, neboť i v případě hypoteticky kladného řešení (jež však v projednávané věci nepřichází vzhledem ke skutkovým zjištěním v úvahu) by nemohlo zvrátit věcnou správnost rozhodnutí odvolacího soudu ve vztahu mezi žalobkyní a zmíněnou žalovanou.
Dovolání v části směřující proti rozhodnutí o nákladech řízení pak není podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. objektivně přípustné.
Ze všech těchto důvodů Nejvyšší soud podané dovolání podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1 a § 146 odst. 3 o. s. ř. V dovolacím řízení má každý z úspěšných žalovaných právo na náhradu nákladů, které se skládají z odměny advokáta ve výši 5 488 Kč podle § 1 odst. 2, § 6 odst. 1, § 7 bodu 5, § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. k) vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška“) za jeden úkon právní služby snížené o 20 % dle § 12 odst. 4 vyhlášky, spočívající ve vyjádření k dovolání žalobkyně, a z paušální náhrady hotových výdajů advokáta ve výši 300 Kč podle § 2 odst. 1 a § 13 odst. 4 vyhlášky rozdělené mezi oba žalované (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. 25 Cdo 1610/2014), to vše zvýšeno o náhradu za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % podle § 137 odst. 3 o. s. ř., celkem tedy 13 644 Kč pro každého z žalovaných. Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. 2. 2023
JUDr. Robert Waltr předseda senátu