26 Cdo 1094/2008

26 Cdo 1094/2008

ROZSUDEK

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.

Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc.,

ve věci žalobkyně EUROFORM spol. s r. o., IČ: 45241716, se sídlem v Praze 1, Na

Příkopě 1047/17, zastoupené Mgr. Helenou Peychlovou, advokátkou se sídlem Praze

1, Na Příkopě 1047/17, proti žalované ASKO - NÁBYTEK, spol. s r. o., IČ:

41193946, se sídlem v Praze 10, Nákupní 444/6, zastoupené Mgr. Václavem Vlkem,

advokátem se sídlem v Praze 1, Platnéřská 2, o zaplacení částky 3.620.000,- Kč

s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 12 C

31/2005, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26.

října 2007, č. j. 69 Co 344/2007-117, takto:

I. Dovolání se zamítá.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení

částku 66.180,- Kč k rukám Mgr. Heleny Peychlové, advokátky se sídlem Praze 1,

Na Příkopě 1047/17, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Žalobou ze 7. 10. 2005 se žalobkyně domáhala, aby jí žalovaná zaplatila částku

3.975.536,- Kč s příslušenstvím. Požadovala dlužné nájemné za pronájem budov s

nebytovými prostorami za rok 2001 a první čtvrtletí roku 2002 ve výši 319.281,-

Kč, dále částku 36.255,- Kč, kterou zaplatila na dani z pronajatých nemovitostí

za roky 1999 až 2001, a smluvní pokutu 3.620.000,- Kč (denně 20.000,- Kč za

dobu od 1. 1. 2003 do 30. 6. 2003), neboť žalovaná nevyklidila pronajaté

nemovitosti ke dni skončení nájmu 31. 12. 2002.

Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem z 8. 3. 2007, č. j.

12 C 31/2005-79, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení.

Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastnice uzavřely 8. 10. 1997

smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byly blíže specifikované

nemovitosti (budovy) v kat. území T. s uvedením jejich účelového určení podle

katastru nemovitostí. V něm byla také žalobkyně zapsána jako spoluvlastnice

objektu trafostanice na parc. č. 1449/10 s podílem ideální 3 a výlučná

vlastnice zbývajících nemovitostí. Nemovitosti byly pronajaty za účelem

prodeje, skladování, kancelářského provozu, případně garážování a oprav

dopravních prostředků či jiných zařízení užívaných žalovanou. Žalobkyně

prohlásila, že předmět nájmu je vhodný k uvedenému účelu, přičemž v opačném

případě byly dohodnuty podmínky rekolaudace části předmětu nájmu. Nájem byl

sjednán na dobu určitou od 1. 10. 1997 do 31. 12. 2007 a k tomuto dni se

žalovaná zavázala předmět nájmu žalobkyni vyklizený předat. Pro případ

nesplnění této povinnosti byla sjednána smluvní pokuta ve výši 20.000,- Kč za

každý den prodlení. Nájemné bylo pro zbytek roku 1997 a rok 1998 dohodnuto ve

výši 3.650.000,- Kč, pro rok 1999 ve výši 2.000.000,- Kč a počínaje rokem 2000

ve výši 4.000.000,- Kč bez DPH, přičemž od roku 1999 se mělo každoročně

zvyšovat o index růstu spotřebitelských cen. Dne 28. 12. 2001 účastnice

uzavřely dodatek č. 2 ke smlouvě z 8. 10. 1997, v němž se s účinností od 7. 3.

2002 dohodly na zúžení předmětu nájmu pouze na prostory ve stavbách umístěných

na parc. č. 1449/4, 1449/12, 1449/6 a v části stavby umístěné na parc. č.

1449/7 s tím, že nájem skončí 31. 12. 2002 a že nájemné pro rok 2002 se

sjednává ve výši 100.000,- Kč včetně DPH. Výslovně v tomto dodatku prohlásily,

že veškerá ujednání nájemní smlouvy z 8. 10. 1997, která nejsou dotčena obsahem

dodatku, zůstávají v platnosti. Z kolaudačních rozhodnutí, přehledu o

provedených kolaudacích a seznamu kolaudovaných budov soud prvního stupně dále

zjistil, že pronajaté budovy byly v letech 1986 až 1989 kolaudovány a k jakému

účelu a že rozhodnutími ze 14. 7. 1999 a z 19. 6. 1998 bylo povoleno užívání

stavby Sklad nábytku ASKO, T., na parc. č. 1449/11, 1449/13, 1449/7, 1449/5 a

1449/6 a užívání stavby Prodejna nábytku ASKO, T., na parc. č. 1449/7, 1449/6,

1449/13 a 1449/45 jako staveb dočasných do 31. 12. 2007.

Na základě těchto zjištění dospěl soud prvního stupně k závěru, že platnost

nájemní smlouvy z 8. 10. 1997 je třeba posuzovat také podle ustanovení § 3

odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění

účinném do 30. 12. 2002, které vyžadovalo soulad mezi účelem nájmu a stavebním

určením pronajatých prostor. To i v případě, že budova byla pronajata jako

celek podle § 663 a násl. občanského zákoníku (dále „obč. zák.“), jestliže její

součástí byly rovněž nebytové prostory. Tento požadavek dovozoval soud prvního

stupně i z § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním

řádu (stavební zákon), ve znění účinném do 31. 12. 2006, podle něhož bylo možné

stavbu užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve

stavebním povolení. V opačném případě jde o nájemní smlouvu neplatnou pro

rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák. (k tomu odkázal na rozhodnutí

Vrchního soudu v Praze z 20. 3. 1996, sp. zn. 11 Cmo 13/96). Souhlasil s

námitkou žalobkyně, že účel nájmu nemusí být vymezen přesně v souladu se

stavebním určením nemovitosti, avšak jen za předpokladu, že není třeba

rozhodnutí stavebního úřadu o povolení změny v užívání stavby (odkaz rozhodnutí

Krajského soudu v Hradci Králové z 11. 12. 2001, sp. zn. 30 Ca 180/2001).

Stavební určení budov na parc. č. 1449/5 a 1449/7 kolaudovaných jako armovna a

výrobní hala tak odporovalo sjednanému účelu nájmu, neboť podle vyhlášky č.

83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, se jedná o stavby

pro průmysl. Rozpor účelu nájmu se stavebním určením pronajatých prostor

vyplýval podle soudu prvního stupně i z následné rekolaudace budov v letech

1998 a 1999, které bez stavebních úprav nebylo možné užívat dohodnutým

způsobem. Z těchto důvodů považoval nájemní smlouvu z 8. 10. 1997 včetně jejího

dodatku z 28. 12. 2001 za neplatnou pro rozpor se zákonem podle § 39 obč. zák.,

a to v celém rozsahu, neboť není zřejmé, že by smluvní strany měly zájem o

samostatný nájem zbývajících budov.

K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem z 26.

10. 2007, č. j. 69 Co 344/2007-117, změnil rozsudek soudu prvního stupně v

napadeném zamítavém výroku o zaplacení smluvní pokuty tak, že žalované uložil,

aby zaplatila žalobkyni částku 3.620.000,- Kč s příslušenstvím do 15 dnů od

právní moci rozsudku. Dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.

Odvolací soud se ztotožnil se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně,

avšak nikoliv s jeho právním posouzením věci. Konstatoval, že předmětem nájmu

podle smlouvy z 8. 10. 1997 byl soubor objektů v uzavřeném areálu, které byly

přesně popsány. Bez ohledu na to, že se v nich nacházely nebytové prostory,

které ovšem nebyly pronajímány samostatně, nemohlo se jednat o nájem nebytových

prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., a smlouvu je třeba posuzovat podle obecné

úpravy nájmu v občanském zákoníku (§ 663 a násl. obč. zák.). Na rozdíl od nájmu

nebytových prostor (§ 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.) ustanovení § 664 obč.

zák. vyžaduje, aby předmět nájmu byl ve stavu způsobilém smluvenému užívání.

Žalovaná nájemní smlouvu uzavřela s vědomím, k čemu jsou pronajímané objekty

určeny, a že má právo provádět stavební úpravy za účelem jejich přizpůsobení

svým potřebám, čehož také využila. Po dobu nájmu je užívala a k jejich

způsobilosti ke smluvenému užívání neměla žádné výhrady. Předmět nájmu tedy

užívala ve stavu způsobilém smluvenému užívání a smlouva nemůže být považována

za neplatnou pro rozpor účelu nájmu se stavebním určením pronajatých prostor

nebo pro neurčitost z hlediska účelu nájmu. Její neplatnost nezpůsobuje ani

skutečnost, že žalobkyně sama jako spoluvlastnice budovy bez č. p. (objekt

trafostanice) na parc. č. 1449/10 rozhodla o jejím pronájmu, neboť tak učinila

jako většinová spoluvlastnice v souladu s § 139 odst. 2 obč. zák. Žalovaná

nesplnila povinnost předat předmět nájmu žalobkyni k 31. 12. 2002, a to ani k

30. 6. 2003, což ve své výpovědi před soudem prvního stupně 9. 11. 2006

potvrdil sám ředitel žalované A. D. G. Její námitka, že došlo k údajné ústní

dohodě o možnosti užívat některé objekty i po 31. 12. 2002, neobstojí, protože

písemně uzavřenou nájemní smlouvu by bylo možné změnit pouze písemně (§ 40

odst. 1 a 2 obč. zák.).

Smluvní pokutu jako prostředek zajišťující závazek podle § 544 obč. zák., v

daném případě sjednanou ve výši 20.000,- Kč za každý den, kdy byla žalovaná v

prodlení se splněním povinnosti předat předmět nájmu žalobkyni, považoval

odvolací soud za přiměřenou. Poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 27. 2.

2007, sp. zn. 33 Odo 236/2005, podle kterého na nepřiměřenost smluvní pokuty

nelze usuzovat z její celkové výše, je-li důsledkem dlouhodobého prodlení a s

tím spojeným navyšováním o jinak přiměřenou „denní sazbu“. Žalovaná byla již za

rok 2001 povinna platit žalobkyni nájemné 4.000.000,- Kč, takže žalobkyně denně

získávala z pronájmu areálu více jak 10.000,- Kč. Žalovaná tím, že včas

pronajaté nemovitosti nevyklidila, znemožňovala žalobkyni jejich pronájem další

osobě, přestože tato skutečnost byla zřejmá z obsahu dodatku č. 2 ze dne 28.

12. 2001. Proto také došlo ke zkrácení původně sjednané doby nájmu s tím, že

žalobkyně se zavázala zaplatit žalované odstupné 5.200.000,- Kč. Odvolací soud

uzavřel, že celková výše smluvní pokuty je výsledkem dlouhodobého prodlení

žalované se splněním zajištěné povinnosti, přičemž žalobkyní byla požadována

pouze do 30. 6. 2003, ačkoliv k úplnému vyklizení pronajatých prostor došlo

mnohem později.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání s odůvodněním, že

rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§ 241a odst. 2 písm.

b) občanského soudního řádu].

Namítá, že smlouva o nájmu nebytových prostor z 8. 10. 1997 je neplatná pro

rozpor sjednaného účelu nájmu se stavebním určením pronajatých prostor podle §

39 obč. zák. Je přesvědčená, že v případě nájmu budov, v nichž jsou umístěny

nebytové prostory, je třeba aplikovat § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., podle

něhož se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně

určeny. Usuzuje tak z toho, že v takovém případě byl také potřeba předchozí

souhlas městského úřadu k pronájmu nemovitostí podle uvedeného zákona, jak

vyplývá z rozsudků Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 1502/97 a 20 Cdo 255/99. Odkázala také na rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 21 Co

342/98, z něhož vyplývá, že stavební určení nemovitosti musí být dané

příslušným správním rozhodnutím a nelze vycházet pouze z jejího faktického

užívání nájemcem. Také podle § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., stavební

zákon, bylo možné užívat stavbu jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí,

popřípadě ve stavebním povolení. Předmětné prostory nebyly zkolaudovány pro

účel prodeje, skladování, kancelářského provozu, ani garážování a oprav

dopravních prostředků a jiných zařízení užívaných nájemcem, tj. pro účel

uvedený v nájemní smlouvě. Ve zjevném rozporu je prohlášení žalobkyně, že

předmět nájmu je vhodný ke sjednanému účelu užívání, se závazkem žalované

provést případnou rekolaudaci. Smyslem nájemní smlouvy je, aby nájemce mohl

předmět nájmu užívat po celou dobu nájemního vztahu. Pokud předmět nájmu není

stavebně určen (kolaudován) k užívání podle účelu nájmu, nájemce není s to

předmět nájmu užívat právně konformním způsobem. V takovém případě přichází v

úvahu jedině sjednání smlouvy o budoucí nájemní smlouvě anebo nájemní smlouvy s

odloženou účinností či odkládací podmínkou. Považuje proto za správný závěr

soudu prvního stupně, že uvedený rozpor způsobil neplatnost nájemní smlouvy

(odkaz dále na rozhodnutí Vrchního soudu v Praze sp. zn. 11 Cmo 13/96). Ten

přitom nelze překlenout ani ujednáním o budoucí rekolaudaci prostor nájemcem. Připomíná rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, v němž Nejvyšší

soud zdůraznil, že dovolenost předmětu právního úkonu je nutno posuzovat podle

právního stavu v době, kdy byl právní úkon učiněn. Dodatečné zhojení

prostřednictvím rekolaudace tedy nepřichází v úvahu. Pak nemůže být platné ani

ujednání o smluvní pokutě. Současně je podle žalované nájemní smlouva neplatná

pro neurčitost § 37 obč. zák., neboť postrádá specifikaci účelu nájmu

jednotlivých prostor. Takového ujednání je nutnou náležitostí smlouvy i v

případě, že by byla podřízena občanskému zákoníku. Dalším důvodem neplatnosti

smlouvy je skutečnost, že na straně pronajímatele vystupuje pouze žalobkyně,

ačkoliv z obsahu smlouvy vyplývá, že jedna z budov je v podílovém

spoluvlastnictví. Přestože je žalobkyně majoritní spoluvlastnicí, je nutné, aby

smlouva byla uzavřena všemi spoluvlastníky. Namítá také, že ujednání o smluvní

pokutě je neplatné pro rozpor s dobrými mravy.

Její výše 20.000,- Kč za každý

den prodlení je ve zjevném nepoměru k nájemnému 100.000,- Kč ročně, sjednanému

dodatkem z 28. 12. 2001. Týmž dodatkem bylo také ujednáno odškodnění, které se

jí zavázala žalobkyně zaplatit za předčasné ukončení smluvního vztahu, ve výši

5.200.000,- Kč. Odvolací soud aktuální výši nájemného vůbec nevzal do úvahy. Žalovaná navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu

vrátil k dalšímu řízení.

Žalobkyně ve vyjádření k dovolání uvedla, že se ztotožňuje se závěry rozsudku

odvolacího soudu, a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.

Vzhledem k tomu, že rozsudek odvolacího soudu byl vydán před 1. 7. 2009,

Nejvyšší soud jako soud dovolací projednal a rozhodl o dovolání podle zákona č.

99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č.

7/2009 Sb. (čl. II bod 12 tohoto zákona) – dále „o. s. ř.“. Přípustné dovolání

bylo podáno včas, řádně zastoupeným oprávněným subjektem – účastnicí řízení.

Podle § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání,

ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatelka vymezila.

Je-li dovolání přípustné, odvolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229

odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným

vadám, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2

písm. a) o. s. ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny. Existence obligatorně

posuzovaných vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu nevyplývá.

Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu

nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval a bral z ní užitky.

Při posouzení smlouvy z 8. 10. 1997, jejímž předmětem byl nájem (celých) budov,

odvolací soud správně vycházel z toho, že jde o smlouvu podléhající právnímu

režimu nájemního vztahu podle § 663 a násl. obč. zák. Ke stejnému závěru dospěl

Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 30. 11. 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, v němž

uvedl, že „režim nájemního vztahu je podřízen § 663 a násl. obč. zák., je-li

nemovitost pronajata jako celek“. Naproti tomu pokud nebyla pronajata celá

nemovitost, šlo o nájem nebytových prostor, upravený podle § 720 obč. zák.

zvláštním zákonem, jímž je zákon č. 116/1990 Sb. Ten se podle § 1 písm. a) a b)

vztahoval na místnosti nebo soubor místností, jež jsou podle rozhodnutí

příslušného úřadu určeny k jinému účelu než bydlení, nebo na byty, u kterých

byl udělen souhlas k jinému užívání než bydlení. Z tohoto zvláštního předpisu

platil pro nájem celých nemovitostí, pokud se v nich nacházely nebytové

prostory sloužící k provozování obchodu a služeb., § 3 odst. 2 věta druhá a § 3

odst. 4, které pod sankcí neplatnosti nájemní smlouvy vyžadovaly k pronájmu

předchozí souhlas národního výboru (po účinnosti zákona č. 367/1990 Sb., o

obcích, souhlas obce). Zákonem č. 302/1999 Sb. s účinností ode dne 3. 12. 1999

však byl § 3 odst. 2 věta druhá zákona č. 116/1990 Sb. zrušen a § 3 odst. 4

tohoto zákona již platnost smlouvy na předchozí souhlas obce nevázal.

Podle § 664 obč. zák. je pronajímatel povinen přenechat pronajatou nemovitost

ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání

smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji udržovat.

Podle § 37 odst. obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě

a srozumitelně.

Podle § 39 obč. zák. je neplatný první úkon, který svým obsahem nebo účelem

odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

Právnímu závěru odvolacího soudu o nájemní smlouvě z 8. 10. 1997 jako právním

úkonu platném nelze nic vytýkat. A to jak z hlediska jeho určitosti (§ 37 obč.

zák.), kdy nemovitosti byly ve smlouvě uvedeny v souladu s jejich označením v

katastru nemovitostí (bylo seznatelné, které nemovitosti jsou předmětem nájmu),

tak toho, že smlouva odpovídala citovanému § 664 obč. zák. (tedy neodporovala

zákonu podle § 39 obč. zák.). Podle zjištění soudu prvního stupně, které

odvolací soud převzal, byly nemovitosti ke dni uzavření smlouvy kolaudovány,

byly tedy právně schopné užívání podle stavebního zákona. Na užívání těchto

nemovitostí se žalovaná s žalobkyní dohodla současně s tím, že je oprávněna

provést rekoulaudaci některých z nich za součinnosti žalobkyně (k čemuž

skutečně došlo). Pak obstojí závěr odvolacího soudu, že žalobkyně přenechala

nemovitosti žalované do užívání ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání. Jak

rovněž správně uvedl odvolací soud, jako většinová spoluvlastnice jedné z budov

byla také žalobkyně oprávněna podle § 139 odst. 2 obč. zák. rozhodnout o

hospodaření se společnou věcí - jejím pronájmu, když z ničeho nevyplývá, že by

její rozhodnutí bylo v extrémním nesouladu se zájmem menšinového spoluvlastníka

(srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 9. 2002, sp. zn. 25 Cdo 2608/2000,

uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 34/2003, usnesení

Nejvyššího soudu ze dne 21. 12. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2033/2005, publikovaný na

internetových stránkách www.nsoud.cz. a nález Ústavního soudu České republiky

ze dne 21. 10. 2008, sp. zn. IV. ÚS 1735/07).

Podle § 544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li si strany pro případ porušení smluvní

povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán

pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku nevznikne škoda.

Nejvyšší soud uvedl v rozsudku ze dne 23. 6. 2004, sp. zn. 33 Odo 588/2003, že

právní úkon podle § 39 obč. zák. „se příčí dobrým mravům, jestliže se jeho

obsah ocitne v rozporu s obecně uznávaným míněním, které ve vzájemných vztazích

mezi lidmi určuje, jaký má být obsah jejich jednání, aby bylo v souladu se

základními zásadami mravního řádu demokratické společnosti. Dobré mravy netvoří

společenský normativní systém, nýbrž jsou spíše měřítkem etického hodnocení

konkrétních situací odpovídajícím obecně uznávaným pravidlům slušnosti,

poctivého jednání apod. Dobré mravy jsou vykládány jako souhrn společenských,

kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou

neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující

částí společnosti a mají povahu norem základních. Ke konkretizaci takto obecně

stanovených pravidel je třeba užít dalších vodítek, ze kterých lze usoudit, co

je ve vztahu ke smluvní pokutě v souladu se společenskými, kulturními a

mravními normami. Při zkoumání platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska

dobrých mravů je nutno uvážit funkce smluvní pokuty (preventivní, uhrazovací a

sankční). Přiměřenost sjednané výše smluvní pokuty je třeba posoudit s

přihlédnutím k celkovým okolnostem úkonu, jeho pohnutkám a účelu, který

sledoval. V úvahu je třeba rovněž vzít výši zajištěné částky, z níž lze také

usoudit na nepřiměřenost smluvní pokuty s ohledem na vzájemný poměr původní a

sankční povinnosti.“

V souladu s uvedenými hledisky odvolací soud přiměřenost smluvní pokuty (tedy

otázku, zda se příčí dobrým mravům) sjednané pro zajištění závazku žalované

vyklidit nemovitosti, které zůstaly předmětem nájmu podle dodatku č. 2 k

nájemní smlouvě z 28. 12. 2001, také posuzoval. Vzal v úvahu zvláštnosti daného

případu - že původně podle smlouvy z 8. 10. 1997 byl předmětem nájmu uzavřený

areál nemovitostí, z něhož žalobkyně plynulo v roce 2001, kdy došlo k uzavření

dodatku č. 2, nájemné 4.000.000,- Kč s inflační přirážkou, že ke změně nájemní

smlouvy došlo z podnětu žalobkyně, která měla na pronájem nemovitostí dalšího

zájemce, že od 7. 3. 2002 do konce roku 2002 tak byl omezen počet nemovitostí

pronajatých žalobkyni, že pro celý rok 2002 bylo sjednáno nájemné ve výši

100.000,- Kč a žalobkyně se zavázala zaplatit žalované částku 5.200.000,- Kč z

titulu „odškodnění vzniku nákladů s realizací dodatku“. Z těchto okolností je

zřejmý značný zájem žalobkyně na skončení pronájmu areálu nemovitostí žalované

do konce roku 2002 včetně jejich včasného vyklizení. Smluvní pokutu sjednanou

ve výši 20.000,- Kč denně tak lze považovat za přiměřenou významu povinnosti,

jejíž splnění zajišťovala, kterého si žalovaná musela být vědoma při akceptaci

nájemného pro rok 2002 a odškodnění v částce 5.200.000,- Kč. Namístě je třeba

připomenout, že dovolací soud již dospěl k závěru, že i smluvní pokutu

sjednanou ve formě úroku převyšujícího i několikanásobně 100 % zajištěné

pohledávky ročně (v daném případě význam /hodnotu/ zajištěné povinnosti), lze

považovat za přiměřenou, tedy odpovídající dobrým mravům (např. usnesení

Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 2247/99). Odvolací soud

také správně poukázal na to, že na nepřiměřenost smluvní pokuty nelze usuzovat

z její celkové výše, která je výsledkem doby, po kterou žalovaná povinnost

zajištěnou pokutou neplnila.

Protože rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného dovolacího důvodu

správný, Nejvyšší soud dovolání podle § 243b odst. 2 a 6 o. s. ř. dovolání

zamítl.

Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází z toho, že dovolání žalované

bylo zamítnuto a žalobkyni vznikly náklady (§ 243b odst. 5, § 224 odst. 1, §

151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř.). Ty představují odměnu advokátky za

vyjádření k dovolání podané podle § 3 bodu 5. a odst. 3, § 10 odst. 3, § 16 a §

18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb. a čl. II vyhl. č. 277/2006 Sb. ve výši

54.850,- Kč, paušální náhradu hotových výdajů 300,- Kč podle § 13 odst. 3 vyhl.

č. 177/1996 Sb. a čl. II vyhl. č. 276/2006 Sb. a činí celkem včetně daně z

přidané hodnoty ve výši 20% (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) 66.180,- Kč. Platební

místo a lhůta k plnění vyplývají z § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.

Nesplní-li žalovaná dobrovolně povinnost uloženou jí tímto rozhodnutím, může

žalobkyně podat návrh na výkon rozhodnutí.

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 28. července 2010

JUDr. Marie Rezková, v. r.

předsedkyně senátu