26 Cdo 178/2025-386
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobce Ladislava Hájka, bytem v Praze 3, Ondříčkova 2166/14, zastoupeného Mgr. Karlem Machánkem, advokátem se sídlem v Praze 2, Fügnerovo náměstí 1808/3, proti žalované Krijcos Reality s.r.o., se sídlem ve Všenorech, Květoslava Mašity 409, IČO 07754507, zastoupené Mgr. Ivem Kroužkem, advokátem se sídlem v Praze 5, Kroftova 3370/20, o 1 120 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 34 C 5/2021, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. 7. 2024, č. j. 28 Co 90/2024-315, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů dovolacího řízení 15 826,80 Kč k rukám Mgr. Ivo Kroužka, advokáta se sídlem v Praze 5, Kroftova 3370/20, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 1 120 000 Kč s příslušenstvím (v podobě úroku z prodlení) z titulu dlužného nájemného z nebytových prostor nacházejících se v přízemí budovy č. p. 1075, objekt k bydlení, jež je součástí pozemku stavební parcela č. 355, zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci Mladá Boleslav (dále též jen „předmětné nebytové prostory“), za období od července 2020 do srpna 2021, po 80 000 Kč měsíčně. Svůj nárok opíral o smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor, kterou dne 12. 12. 2016 uzavřel s právní předchůdkyní žalované společností OMEGA Krijcos, a.s.
2. Okresní soud Praha-západ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 11. 2023, č. j. 34 C 5/2021-201, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 1 120 000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení do tří dnů od právní
3. Na základě odvolání žalované Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 11. 7. 2024, č. j. 28 Co 90/2024-315, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu o zaplacení částky 1 120 000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků před soudy obou stupňů (výrok II).
4. Po doplnění dokazování vyšel ze zjištění, podle nichž smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 10. 2011 (dále jen „smlouva č. 1“) žalobce pronajal předmětné nebytové prostory společnosti Krijcos CS, a.s. (první právní předchůdkyni žalované) za účelem provozování baru (sportbaru) a herny. Dne 31. 12. 2013 uzavřela společnost Krijcos CS, a.s. jako pronajímatelka se společností OMEGA Krijcos, a.s. jako nájemkyní smlouvu o nájmu části podniku, na jejímž základě jí přenechala část svého podniku včetně nebytových prostor a podnikání souvisejícího s provozováním herny, kasina a sázkové kanceláře.
Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 12. 12. 2016 (dále jen „smlouva č. 2“) přenechal žalobce nebytové prostory k užívání společnosti OMEGA Krijcos, a.s. (druhé právní předchůdkyni žalované) za účelem provozování loterií a podobných her podle zákona č. 202/1991 Sb., o loterijních a jiných podobných hrách (dále jen „loterijní zákon“), a/nebo hazardních her podle zákona č. 186/2016 Sb., o hazardních hrách (dále jen „hazardní zákon“), a dále pohostinské činnosti, za nájemné ve výši 80 000 Kč splatné vždy k 20.
dni příslušného kalendářního měsíce, na dobu určitou do 31. 12. 2021, s automatickým prodloužením na dalších pět let za tam uvedených podmínek. Nájemkyně má právo při ukončení nájmu požadovat na pronajímateli finanční vyrovnání podle míry zhodnocení nebytových prostor vzniklého v důsledku provedení stavebně technických úprav v souladu se smlouvou (čl. 7 odst. 11 smlouvy č. 2). Na základě čl. 8 odst. 3 bodu (i) smlouvy č. 2 je nájemkyně oprávněna od smlouvy odstoupit, pokud bude vydána obecně závazná vyhláška obce nebo jiný právní předpis zakazující nebo omezující provozování loterií a jiných podobných her ve smyslu loterijního zákona a/nebo hazardních her ve smyslu hazardního zákona a/nebo zařízení definovaných v čl.
9.1 smlouvy. Účinky odstoupení nastávají dnem doručení písemného oznámení o odstoupení druhé smluvní straně (čl. 8 odst. 4 smlouvy č. 2). Dne 12. 12. 2016 uzavřel žalobce se společností OMEGA Krijcos, a. s. rovněž vedlejší ujednání ke smlouvě o nájmu nebytových prostor, v němž smluvní strany deklarovaly uzavření smlouvy č. 1 a zájem na jejím prodloužení do 31. 12. 2021 s tím, že od 1. 1. 2017 se nájem bude řídit smlouvou č. 2; s ujednáním projevil souhlas též člen představenstva společnosti Krijcos CS, a.s.
Žalovaná vznikla rozdělením ve formě odštěpení od společnosti Krijcos CS, a.s. na základě projektu rozdělení ze dne 23. 10. 2018 s tím, že na ni přešly mimo jiné závazky ze smlouvy č.
2. Dodatkem ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 14. 10. 2011, datovaným dnem 24. 9. 2019, si strany ujednaly dobu trvání nájmu do 31. 12. 2022, s automatickým prodloužením na dalších pět let za tam uvedených podmínek. Dopisem ze dne 8. 4. 2020, doručeným žalobci dne 20. 4. 2020, žalovaná od smlouvy č. 2 odstoupila s odkazem na její čl. 8 odst. 3 bod (i), a s odůvodněním, že v důsledku nouzového stavu a usnesení vlády ČR ze dne 12. 3. 2020 (č. 199) došlo k zákazu (omezení) provozování hazardních her ve smyslu hazardního zákona (dále jen „předmětné odstoupení“).
Žalobce považoval předmětné odstoupení za neplatné. Dopisem ze dne 29. 4. 2020 žalovaná žalobci sdělila, že trvá na tom, že odstoupení učinila po právu a odkázala jak na usnesení vlády ČR č. 199 ze dne 12. 3. 2020, tak na usnesení vlády ČR č. 211 ze dne 14. 3. 2020. Nájem proto zanikl ke dni doručení předmětného odstoupení žalobci, tj. dnem 21. 4. 2020. Žalovaná z procesní opatrnosti zaslala žalobci další dvě listiny označené jako odstoupení od smlouvy o nájmu, a to dne 22. 9. 2021 a dne 9. 12. 2021.
V katastru nemovitostí byl evidován jako vlastník nebytových prostor s účinností ke dni 17. 7. 1995 žalobce, s právními účinky ke dni 1. 9. 2021 následně společnost CENTRUM MB s.r.o. Při ústním jednání konaném před soudem prvního stupně dne 24. 6. 2022 žalovaná vznesla námitku započtení v částce 803 000 Kč představující jí provedené technické zhodnocení předmětných nebytových prostor. K úhradě této částky však žalobce nevyzvala. Od května roku 2020 žalovaná žalobci sjednané nájemné neplatila.
5. Po právní stránce se odvolací soud nejprve ztotožnil s postupem soudu prvního stupně, jenž smlouvu č. 2 posuzoval podle § 2201 ve spojení s § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), tj. jako smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání. Poté přistoupil k výkladu jejího čl. 8 odst. 3 bod (i). Uvedl, že si je vědom, že „touto otázkou se již zabýval Krajský soud v Praze v rozsudku ze dne 31. 8. 2021, č. j. 17 Co 128/2021-156 (dovolání podané proti tomuto rozhodnutí Nejvyšší soud odmítl usnesením ze dne 8.
3. 2022, č. j. 26 Cdo 137/2022-212), se závěrem, podle něhož výklad čl. 8 odst. 3 bod (i) smlouvy č. 2 v tom smyslu, že obsahuje subjektivní právo odstoupit od smlouvy, bude-li její účel zmařen vyšší mocí, je extenzivní a neodpovídá výkladu projevu vůle vyjádřeného slovy“. Zdůraznil však, že „v nyní projednávané věci žalovaná již v řízení před soudem prvního stupně tvrdila, že vůle stran smlouvy č. 2 směřovala ke sjednání možnosti nájemkyně od ní odstoupit v návaznosti na jakýkoliv veřejnoprávní akt, kterým by jí bylo omezeno nebo znemožněno provozování loterií, her a sázek v nebytových prostorech“.
Protože se soud prvního stupně tímto tvrzením nezabýval a nepoučil žalovanou o důkazní povinnosti jí z něj plynoucí, napravil tuto vadu řízení odvolací soud. Přitom měl za prokázané, že úmyslem druhé právní předchůdkyně žalované vskutku bylo sjednat jako jeden z důvodů odstoupení od smlouvy č. 2 ze strany nájemkyně situaci, kdy bude veřejnoprávním aktem omezeno nebo znemožněno provozování podnikání podle loterijního zákona a hazardního zákona, tedy nikoliv jen v důsledku změn zmíněných právních předpisů a nikoliv jen definitivně, přičemž tento úmysl byl žalobci znám a účastníci s uvedeným výkladem dotčeného ujednání pracovali i v roce 2019.
O tomto úmyslu a způsobu jeho projednání se žalobcem vypovídali vyslechnutí svědci, které neshledal nevěrohodnými. S poukazem na tam citovanou judikaturu Nejvyššího soudu rovněž zdůraznil, že takto zjištěnou vůli účastníků, která byla tomu druhému známa, je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem, včetně objektivního významu užitých slov. Následně uzavřel, že předmětné odstoupení žalované učiněné v návaznosti na usnesení vlády ČR č. 199 o zákazu vstupu veřejnosti do zábavních zařízení v souvislosti s pandemií, které je veřejnoprávním aktem omezujícím/ znemožňujícím její podnikání v nebytových prostorech ke sjednanému účelu, naplňuje důvod vymezený v čl.
8 odst. 3 bod (i) smlouvy č. 2; bylo tak učiněno po právu, jeho účinky nastaly ke dni jeho doručení žalobci, tj. 20. 4. 2020, a spolu se smlouvou č. 2 tím zanikla i povinnost žalované platit žalobci nájemné. Pro úplnost dodal, že z tam vyslovených důvodů nehodnotil projev vůle žalované ze dne 29. 4. 2020 i listiny ze dne 22. 9. 2021 a 9. 12. 2021 jako odstoupení od smlouvy č. 2 a že smlouva č. 2 nezanikla ani podle § 2006 o. z. pro nemožnost plnění.
Konečně přičinil, že v návaznosti na takto učiněné závěry se obrana žalované v podobě námitky započtení stala nadbytečnou; ostatně její pohledávka se ani nestala splatnou, neboť před uplatněním této procesní obrany nevyzvala žalobce k jejímu zaplacení. Proto odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dovolatel) dovolání, jehož přípustnost opřel o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“) s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2000, sp. zn. 25 Cdo 5/2000, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 48/2001, nebo ze dne 29.
6. 2006, sp. zn. 33 Odo 1031/2005. Namítá, že odvolací soud měl být vázán výsledky předcházejícího řízení (vedeného u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 36 C 179/2020 (a rozhodnutími v něm vydanými), v němž se žalobce vůči žalované domáhal dlužného nájemného za užívání předmětných nebytových prostor na základě totožné nájemní smlouvy za předcházející období května a června 2020 a v němž bylo pravomocným rozsudkem Okresního soudu Praha-západ ze dne 2. 2. 2021, č. j. 36 C 179/2020-124, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne 31.
8. 2021, č. j. 17 Co 128/2021-156, jeho žalobě vyhověno, a to na základě závěru, že předmětné odstoupení učiněno po právu nebylo, jeho účinky proto nenastaly a povinnost žalované hradit sjednané nájemné proto trvala i po jeho doručení žalobci. Tato otázka tím dle žalobce byla vyřešena závazně i pro nyní vedené řízení; žalobce na základě výsledků předcházejícího řízení zahájil předmětné řízení pro nájemné za navazující období. Rozhodnutím odvolacího soudu, jenž již „nebyl oprávněn otázku platnosti odstoupení od smlouvy zkoumat“, byl narušen „princip právní jistoty a legitimního očekávání“.
Pokládá otázku, zda „je možné, aby odvolací soud svým pozdějším rozhodnutím v úplně totožné věci fakticky prolomil či upřel nárok v minulosti přiznaný předchozím soudním rozhodnutím, a to jen na základě jiného posouzení údajně nově vzneseného tvrzení, které však už bylo v minulosti posouzeno“, na základě názoru odvolacího soudu na výklad ustanovení smlouvy. Žalovaný však již takovým výkladem smlouvy (tam neúspěšně) argumentoval v předcházejícím řízení; nešlo proto o nové tvrzení žalovaného. Přitom v předcházejícím řízení bylo rozhodováno též dovolacím soudem; usnesením Nejvyššího soudu ze dne 8.
3. 2022, sp. zn. 26 Cdo 137/2022, bylo dovolání žalované proti rozsudku odvolacího soudu odmítnuto; se závěrem, že výklad smlouvy provedený soudy nebyl zjevně nepřiměřený. Rovněž odvolacím soudem provedené hodnocení důkazů k výkladu nájemní smlouvy je „v rozporu se základy a pravidly logiky a přímým důsledkem tohoto vadného hodnocení důkazů je nesprávnost napadeného rozhodnutí“. Výklad smlouvy provedený odvolacím soudem tak je nesprávný, nemá oporu v provedeném dokazování. Odvolací soud se navíc ohledně článku 8 odst. 3 bod (i) smlouvy č. 2 dopouští nepřípustně extenzivního výkladu; pravidlem je restriktivní výklad; odkázal na nález Ústavního soudu ze dne 6.
4. 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04.
7. Žalovaná ve vyjádření k dovolání považuje rozhodnutí odvolacího soudu za správné. Odvolací soud při svém rozhodnutí vycházel z jiného skutkového stavu. V předcházejícím řízení nebylo o otázce platnosti a účinků předmětného odstoupení rozhodováno výrokem, šlo o otázku předběžnou; její posouzení tak závazné není (zde odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 4004/2011). Nepovažuje dovolání za přípustné a navrhuje jeho odmítnutí.
8. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval otázkou jeho přípustnosti, z posléze uvedených důvodů jej však přípustným neshledal.
9. Právní závěr odvolacího soudu, že se mohl odchýlit od rozhodnutí vydaných v předcházejícím řízení (vedeném u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 36 C 179/2020 ohledně tam přijatého závěru, že předmětné odstoupení učiněno po právu nebylo, jeho účinky proto nenastaly a povinnost žalované hradit sjednané nájemné proto trvala i po jeho doručení žalobci, je v souladu s judikaturou dovolacího soudu, od níž není důvodu se odchýlit. Tato otázka měla v předcházejícím řízení (stejně jako v řízení přítomném, které - protože se týká jiného rozhodného období požadovaného nájemného - není řízení totožným) povahu „pouze“ otázky předběžné (ve vztahu k uplatněnému nároku na zaplacení nájemného za přecházející období); jinými slovy nebyla řešena ve výroku rozhodnutí.
10. Proto se zde prosadí ta rozhodovací praxe dovolacího soudu, dle níž řešení předběžných otázek není pro soudy v dalších řízeních závazné (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 3. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 4004/2011, ze dne 22. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3619/2014, ze dne 27. 8. 2018, sp. zn. 28 Cdo 4166/2017, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 5. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1462/2016). Jinými slovy, řešení otázky, která nebyla přímo předmětem sporu v jiném řízení a o níž proto jiný soud nerozhodoval ve výroku (srov. § 159a odst. 1, 3 o. s. ř.), nýbrž se s ní (jako s otázkou předběžnou) pro účely svého rozhodnutí vypořádal toliko v odůvodnění svého rozhodnutí, pro soud v jiném řízení závazné není.
11. Z hlediska požadavku na celkovou harmonii soudních rozhodnutí podmiňující důvěru v právo (srov. § 13 o. z.; též nález Ústavního soudu ze dne 27. 8. 2004, sp. zn. I. ÚS 647/02) je podstatné, že v předmětné věci odvolací soud učinil z hlediska výkladu nájemní smlouvy - též v důsledku jiné procesní aktivity účastníků – jiná skutková zjištění o příslušných právně významných skutečnostech. Mimo jiné doplnil dokazování o výslechy svědků. Své odlišné závěry o dané otázce současně odvolací soud náležité odůvodnil, přesvědčivě vysvětlil a dovolací soud je jimi vázán.
12. Na základě takto (nově) zjištěného skutkového stavu pak vyložil příslušná ustanovení nájemní smlouvy v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu; kladl důraz především na vůli účastníků smlouvy. Platí totiž, že pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Srov. též např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019.
13. Námitky dovolatele směřující k hodnocení skutkového stavu (výpovědí svědků) coby podkladu pro provedený výklad smlouvy představují námitky (polemiku dovolatele) proti správnosti (úplnosti) zjištěného skutkového stavu, jež nejsou způsobilým dovolacím důvodem (srov. § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario). Nadto skutková zjištění, k nimž odvolací soud (soud prvního stupně) dospěl, nejsou vadná v tom smyslu, že by ve svém důsledku představovala porušení práv garantovaných čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod; nešlo zde tedy o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (viz stanovisko pléna Ústavního soudu z 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sb.). Naopak skutkové závěry soudů obou stupňů jsou dle dovolacího soudu logickým výsledkem hodnocení provedených důkazů opírajícím se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v ustanovení § 132 o. s. ř. Je na zvážení soudu, kterému důkaznímu prostředků přizná větší vypovídací schopnost a věrohodnost [srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2018, sp. zn. 33 Cdo 3328/2018 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. III. ÚS 3938/18)]. Důkazům, které byly v řízení provedeny, odvolacím soudem přijatý závěr o skutkovém stavu odpovídá; není zde tedy „extrémní rozpor“ mezi skutkovými zjištěními a provedenými důkazy a hodnocení důkazů není založeno na libovůli. Dovolatel svými námitkami pouze prosazuje vlastní subjektivní úsudek o závažnosti, pravdivosti a věrohodnosti v řízení provedených důkazů. O výjimečný případ, kdy skutková otázka je, s ohledem na její průmět do základních lidských práv a svobod, způsobilá založit přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. (srov. nález Ústavního soudu ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. I. ÚS 3093/13, či jeho usnesení ze dne 26. 5. 2015, sp. zn. IV. ÚS 985/15), tak v projednávané věci nejde.
14. Ze shora uvedených důvodů proto Nejvyšší soud dovolání dovolatelky proti rozsudku odvolacího soudu podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř. odmítl.
15. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.); proto se výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení neodůvodňuje. Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 29. 4. 2025 JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu