26 Cdo 2147/2016-385
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v
právní věci žalobců a) H. Ch., b) J. Ch., zastoupených JUDr. Věrou Chandryckou,
advokátkou se sídlem v Praze 2, Slezská 2033/11, c) P. F., d) J. F.,
zastoupených JUDr. Hanou Žižkovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Nerudova
239/35, proti žalované NA HROUDĚ 39, s. r. o., se sídlem v Praze 10, Na Hroudě
257/39, IČO 62412329, zastoupené Mgr. Janem Zapotilem, advokátem se sídlem v
Praze 1, Václavské náměstí 794/38, o nahrazení projevu vůle uzavřít smlouvu o
převodu bytových jednotek, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp zn. 16
C 50/2013, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 7.
prosince 2015, č. j. 68 Co 237/2015-300, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 7. prosince 2015, č. j. 68 Co
237/2015-300, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 10. března 2015,
č. j. 16 C 50/2013-230, se zrušuje a věc se vrací soudu prvního stupně k
dalšímu řízení.
Žalobci se žalobou došlou soudu dne 8. 3. 2013 domáhali nahrazení projevu vůle
žalované vyplývající ze smluv o převodech jednotlivých bytových jednotek do
jejich vlastnictví. Žalobu odůvodnili tím, že žalovaná, která je vlastnicí
nemovitosti spolu s pozemkem v katastrálním území S. (dále též jen „Dům“), dne
31. 1. 2011 s nimi uzavřela smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví
jednotek (dále též jen „Jednotky“), v prohlášení vlastníka budovy ze dne 6. 12.
2011 vymezila jednotky a společné části domu, k uzavření smluv mělo dojít
nejpozději do 12 měsíců ode dne rozhodnutí o zápisu vkladu práva v katastru
nemovitostí na základě prohlášení vlastníka, k převodu však nedošlo, neboť
současný většinový společník žalované [dalšími společníky jsou nyní žalobci a),
b)], která při privatizaci Dům koupila, Š. Š., rozhodl na valné hromadě dne 10.
12. 2012, že jednotky do vlastnictví převáděny nebudou; platnost usnesení byla
napadena žalobou u soudu.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 7. 12. 2015, č. j. 68 Co
237/2015-300, potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 10. 3.
2015, č. j. 16 C 50/2013-230, kterým žalobu zamítl, změnil výrok o náhradě
nákladů řízení a o povinnosti žalobců doplatit soudní poplatek a rozhodl o
náhradě nákladů odvolacího řízení.
Po doplnění a zopakování některých důkazů shodně se soudem prvního stupně
zjistil, že žalobci uzavřeli dne 31. 1. 2011 s žalovanou smlouvy o budoucí
smlouvě o převodu vlastnictví jednotek. Ve všech těchto smlouvách (dále též jen
„Smlouvy“) se dohodli, že smlouvy o převodu jednotek uzavřou nejpozději do 12
měsíců ode dne rozhodnutí o zápisu vkladu vlastnického práva v katastru
nemovitostí na základě prohlášení vlastníka, kterým budou v Domě určeny
jednotky a společné části domu (a tím dojde k dokončení privatizace), za
podmínky, že v té době již bude převeden pozemek (stavební parcela, na níž Dům
stojí) do vlastnictví budoucího prodávajícího; v článku II. se budoucí
prodávající (žalovaná) zavázal převést na budoucí kupující (žalobci) vlastnické
právo k jednotce spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a
pozemku, závazek se týkal jednotky, která bude vytvořena ze stávajícího bytu,
který byl ve Smlouvě specifikován jeho číslem, jehož nájemcem je budoucí
kupující (ten, který danou Smlouvu uzavíral), a že skutečná výměra podlahové
plochy, vybavení a součást jednotky, společné prostory a další povinné
náležitosti budoucí smlouvy stanovené v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví
bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen zákon o vlastnictví bytů),
budou dodatečně upřesněny podle obsahu prohlášení vlastníka; v článku III.
žalovaný potvrdil, že kupní cena již byla zaplacena a účastníci se dohodli, že
v budoucnu bude řešena budoucí povinnost budoucího kupujícího podílet se na
úhradě kupní ceny za stavební pozemek, na němž Dům stojí (jejíž výše bude
stanovena s ohledem na velikost spoluvlastnického podílu budoucího kupujícího
na pozemku a výši celkové kupní ceny), a na nákladech nutných k zajištění
převodu vlastnictví k jednotce a pozemku, a že na budoucího kupujícího bude
převeden spoluvlastnický podíl na stavebním pozemku. Účinky vkladu vlastnického
práva žalované k jednotkám a společným částem na základě prohlášení vlastníka o
rozdělení Domu na jednotky nastaly k 7. 12. 2011.
Za správný považoval i závěr soudu prvního stupně, že Smlouvy postrádají
podstatné náležitosti, a jsou proto neplatné. Poukázal na judikaturu Nejvyššího
soudu, podle níž smlouvy o budoucí smlouvě o převodu jednotky musí obsahovat
obligatorní náležitosti stanovené v § 6 zákona o vlastnictví bytů pro smlouvu o
převodu jednotky, tedy i určení společných částí domu, včetně určení, které
části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, a stanovení výše
spoluvlastnického podílu na společných částech. Povinnost uzavřít předmětné
smlouvy o převodu jednotek nestanoví žalované žádný právní předpis, závazek
žalované uzavřít smlouvy o převodu jednotek nevyplývá ani z jiných listin, na
něž poukazovali žalobci. Žalobcům tak nemůže svědčit legitimní očekávání na
převod jednotek do vlastnictví. Důvodem pro uzavření realizační smlouvy není
ani sama skutečnost, že žalobci c), d) vybudovali jednotku na vlastní náklady a
žalobci a), b) uhradili část kupní ceny Domu (odpovídající jejich pozdějšímu
podílu na společných částech) a splácí (svůj) podíl na kupní ceně pozemku.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání.
Žalobci a), b) poukázali na judikaturu Nejvyššího soudu (sp. zn. 33 Cdo
4404/2008, 30 Cdo 1244/99) a zdůraznili, že otázku náležitostí smlouvy o
budoucí smlouvě o převodu vlastnického práva k jednotce nově řešil v nedávné
době Ústavní soud v nálezu ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. II. ÚS 2124/2014. Účelem
smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva na základě této smlouvy
do katastru nemovitostí, proto postačuje, je-li předmět této smlouvy označen
tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Není důvod, aby všechny
obligatorní náležitosti vyžadované zákonem pro smlouvu o převodu jednotky
musela obsahovat už smlouva o smlouvě budoucí, zejména za situace, kdy nebylo
objektivně možné dostát požadavku na bližší konkretizaci v budoucnu převáděných
spoluvlastnických podílů ke společným částem v domě. Okolnost, že závazek
uzavření budoucí kupní smlouvy výslovně nezahrnuje povinnost převodu
spoluvlastnického podílu ke společným částem domu, není významná, neboť
spoluvlastnický podíl ke společným částem domu přechází podle § 8 odst. 1
zákona o vlastnictví bytů na nového vlastníka v souvislosti s převodem či
přechodem vlastnického práva k jednotce; výpočet spoluvlastnických podílů na
společných částech domu je kogentně upraven v § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví
bytů. Odvolacímu soudu vytýkali, že upřednostnil ryze jazykový, formální výklad
Smluv, aniž přihlédl k vůli smluvních stran. Navrhli, aby dovolací soud
rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobci c), d) namítali, že se ve Smlouvách dohodli o všech podstatných
náležitostech, což podle judikatury (poukázali např. na rozhodnutí Nejvyššího
soudu sp. zn. 30 Cdo 1244/98 nebo Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 2124/2014)
postačuje. Je ostatně běžné, že v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí není
často bližší konkretizace možná, neboť jednotky jsou např. teprve ve výstavbě.
Předmět převodu určili ve Smlouvách dostatečně, nebylo pochyb, ohledně kterých
jednotek (bytů) mají být uzavřeny smlouvy o převodu vlastnických práv. Smlouvou
o smlouvě budoucí lze zavázat povinnou stranu k převodu vlastnického práva i k
věcem, které teprve v budoucnu vzniknou. K vymezení jednotek došlo v prohlášení
vlastníka budovy a to již bylo vloženo do katastru nemovitostí, existuje tak i
reálný předmět převodu vlastnického práva. Měli za to, že odvolací soud v
rozporu s § 6 odst. 2 (§ 3030) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále
též jen „o. z.“), nesprávně poskytl žalované ochranu vlastnického práva, které
nenabyla poctivě, jednotku vybudovali vlastními náklady půdní vestavbou a měla
jim být v souladu se Smlouvou převedena do vlastnictví. Za nesprávný považovali
i závěr odvolacího soudu, že nepoctivé a protiprávní jednání žalované nebylo
prokázáno a že se nejednalo o eventuální petit (hlavním petitem se domáhala
nahradit projev vůle žalované ohledně uzavření smlouvy o převodu jednotky s
tím, že tato povinnost vyplývá ze Smlouvy, eventuálním petitem žádala, aby
žalované byla stanovena povinnost uzavřít smlouvu o bezúplatném převodu z
jiných důvodů). Vytýkali odvolacímu soudu, že je v rozporu s § 118a odst. 2
zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013
(dále též jen „o. s. ř.“), nevyzval k doplnění skutkových tvrzení a důkazů.
Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil a žalobě vyhověl,
případně ho zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve vyjádřeních k dovoláním ztotožnila se závěry odvolacího soudu o
neplatnosti Smluv, vyvracela dovolací námitky, popsala, jaká jsou (podle ní)
správná skutková zjištění, rozebrala všechny podstatné náležitosti smlouvy o
převodu vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů, jejich důležitost a
poukázala na skutečnost, že Smlouvy většinu těchto náležitostí neobsahují.
Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240
odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4
o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací
řízení, je přípustné, neboť při posouzení platnosti Smluv se odvolací soud
odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Nejvyšší soud projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (čl. II bod 2 zákona č.
293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve
znění pozdějších předpisů, a další související zákony), dále opět jen „o. s.
ř.”. Žalobci se domáhají splnění povinnosti uzavřít smlouvy o převodu jednotek
vyplývající ze Smluv, které byly uzavřeny dne 31. 1. 2011, tedy před účinnosti
o. z. Podle ustanovení § 3028 odst. 3 o. z. je proto třeba nárok žalobců i v
současné době posuzovat podle právních předpisů účinných do 31. 12. 2013,
zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31.
12. 2013, dále jen „obč. zák.“, a zákona o vlastnictví bytů.
Smlouvou o budoucí smlouvě (pactum de contrahendo) se zakládá mezi subjekty
smluvní (kontraktační) povinnost. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy
spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní volností
písemně shodně a tím závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou
smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Není-li do
dohodnuté doby budoucí (realizační) smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na
uzavření realizační smlouvy nepřijme vůbec či realizační smlouvu podle
předjednaných podmínek a náležitostí odmítá uzavřít, může se oprávněný subjekt
do jednoho roku od doby, kdy měla být realizační smlouva uzavřena, domáhat
ochrany u soudu (§ 50a odst. 2 obč. zák.).
Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (viz např. rozsudky ze dne 24. 2. 2011,
sp. zn. 33 Cdo 4404/2008, ze dne 28. 8. 2006, sp. zn. 25 Cdo 1497/2005, ze dne
26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, usnesení téhož soudu ze dne 13. 3. 2008,
sp. zn. 26 Odo 1337/2006) formuloval a odůvodnil závěr, že účelem smlouvy o
smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nýbrž
pouze uzavření budoucí (hlavní) smlouvy, a proto postačuje, je-li předmět
smlouvy o smlouvě budoucí označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem.
Není ani vyloučeno, aby se smlouva o smlouvě budoucí týkala věci, kterou
převodce do vlastnictví teprve nabude [viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze
dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo
3216/2010, ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3425/2007, usnesení Nejvyššího
soudu ze dne 30. 4. 2014, sp. zn. 33 Cdo 1483/2012 (ústavní stížnost podanou
proti tomuto usnesení odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 25. 3. 2015, sp. zn.
II. ÚS 2452/14)], případně která teprve v budoucnu vznikne (Občanský zákoník I,
II. 2. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2009, s. 439).
Je-li ve Smlouvách uvedeno, že předmětem budoucí smlouvy o převodu vlastnictví
jednotky má být jednotka, která vznikne (na základě prohlášení vlastníka
budovy) z bytu konkretizovaného číslem, jehož nájemcem je budoucí kupující,
jedná se o dostatečně určité vymezení předmětu smlouvy.
Platí-li obecně (pro všechny závazky), že pro závěr o platnosti smlouvy o
smlouvě budoucí postačí, dohodly-li se strany o podstatných náležitostech
budoucí smlouvy, a že na smlouvu o smlouvě budoucí nelze klást stejné nároky na
splnění zákonem stanovených podmínek pro uzavření realizační smlouvy, není
důvod, aby pro smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva
k jednotce platila jiná pravidla (jak vyplývá i z odůvodnění výše citovaného
rozsudku sp. zn. 33 Cdo 4404/2008).
Považoval-li v minulosti Nejvyšší soud v některých svých ojedinělých
rozhodnutích (na rozdíl od výše citované judikatury) za obligatorní náležitost
smlouvy o smlouvě budoucí o převodu jednotky i vymezení převáděných
spoluvlastnických podílů ke společným částem domu (viz usnesení Nejvyššího
soudu ze dne 9. 1. 2013, sp. zn. 28 Cdo 1556/2012), pak tuto jeho rozhodovací
praxi usměrnil nálezem Ústavní soud sp. zn. II. ÚS 2124/14 ze dne 26. 1. 2016
(N 13/80 SbNU 163). V něm zdůraznil, že „není důvod jakkoliv zpochybňovat účel
požadavku na vymezení převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem
domu coby obligatorní náležitosti smlouvy o převodu bytu, který spočívá
především v potřebě určení rozsahu, v jakém se vlastník bytové jednotky bude
podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu.
Současně nelze přisvědčit závěru, že uvedené podmínky (splnění obligatorních
náležitostí dle zákona o vlastnictví bytů) je třeba stejnou měrou klást jak na
samotnou smlouvu o převodu bytu, tak i na smlouvu o smlouvě budoucí, v níž
teprve smluvní strany vyjadřují svou vůli v budoucnu uzavřít kupní smlouvu
(smlouvu o převodu bytu), přičemž považují za vhodné a žádoucí již nyní vymezit
její některé klíčové parametry a podmínky. Ostatně v praxi se tento
kontraktační postup vyskytuje relativně často právě v souvislosti s prodejem
bytů v plánovaných či již započatých, nicméně zdaleka nedokončených projektech
výstavby nových bytových domů či komplexů, kdy již v průběhu realizace stavby
dochází k uzavírání příslušných smluv týkajících se převodu jednotlivých
bytových jednotek. Často by tak bylo objektivně téměř nemožné v době uzavírání
smlouvy o smlouvě budoucí vždy dostát požadavku na bližší a specifičtější
konkretizaci v budoucnu převáděných spoluvlastnických podílů ke společným
částem domu“.
Koneckonců při uzavírání smlouvy o převodu vlastnického práva k jednotce podle
zákona o vlastnictví bytů se nemohly strany smlouvy při ujednání o převodu
spoluvlastnického podílu společně s převodem nebo přechodem vlastnictví
jednotky a o velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu
odchýlit od ustanovení § 8 zákona o vlastnictví bytů. Bylo-li ze smlouvy o
smlouvě budoucí zřejmé, jaká jednotka má být předmětem budoucí smlouvy o
převodu vlastnictví, bylo zároveň zřejmé, že spolu s ní má dojít i k převodu
spoluvlastnického podílu na společných částech domu a že velikost tohoto
spoluvlastnického podílu se bude řídit vzájemným poměrem velikosti podlahové
plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě (§ 8 odst. 2 zákona o
vlastnictví bytů).
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích
námitek správný, Nejvyšší soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil. Jelikož
důvod, pro který bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozsudek
soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu
prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém
rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 15. února 2018
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu