26 Cdo 2832/2024-229
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D. a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobkyně SiteOne, s.r.o., se sídlem v Praze 4 – Modřanech, Krouzova 3038/14, IČO 27398471, zastoupené Mgr. Petrem Sikorou, advokátem se sídlem v Praze 2, Fügnerovo náměstí 1808/3, proti žalovaným 1) městu Votice, se sídlem ve Voticích, Komenského nám. 700, IČO 00232963, zastoupenému JUDr. Martinem Vychopeněm, advokátem se sídlem v Benešově, Masarykovo náměstí 225, a 2) AGROFARMA spol. s r.o., se sídlem ve Voticích, Klášterní 430, IČO 46349669, zastoupené JUDr. Davidem Černeckým, advokátem se sídlem v Benešově, Masarykovo náměstí 225, o určení neplatnosti pachtovní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. 4 C 508/2022, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 8. 3. 2024, č. j. 27 Co 1/2024-184, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 8. 3. 2024, č. j. 27 Co 1/2024-184, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Žalobkyně se domáhala vůči žalovaným určení, že smlouva o propachtování zemědělských pozemků ze dne 31. 5. 2021 uzavřená mezi žalovaným 1) - městem Votice, a žalovanou 2) - AGROFARMA spol. s r.o. (dále též jen „předmětná smlouva“) je neplatná.
2. Okresní soud v Benešově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 10. 2023, č. j. 4 C 508/2022-145, žalobě vyhověl a určil, že předmětná smlouva
3. Vyšel z toho, že předmětná smlouva byla mezi žalovanými uzavřena, na dobu určitou od 1. 6. 2021 do 31. 12. 2026; předcházelo jí zveřejnění záměru žalovaným 1) dne 30. 11. 2020 dle § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění účinném do 31. 12. 2023 (dále též jen „zákon o obcích“) „uzavřít pachtovní smlouvu na dobu určitou s počátkem 1. 1. 2021“. Tento záměr se však týkal předchozí pachtovní smlouvy uzavřené žalovanými ohledně týchž pozemků dne 28. 12. 2020, na dobu určitou 5 let od 1. 1. 2021, jež však nebyla zveřejněna v registru smluv. Proto byla následně nahrazena předmětnou smlouvou. Nový záměr žalovaným 1) před jejím uzavřením však zveřejněn nebyl, ačkoliv toho bylo třeba, neboť předmětná smlouva „byla uzavřena na jiné období, než na jaké byl uveřejněn záměr, navíc obsahovala narovnání a uznání dluhu“. Ve zveřejněném záměru má být „uvedeno vše, co má být obsahem smlouvy“. Z uvedených důvodů uzavřel, že předmětná smlouva je absolutně neplatná.
4. Na základě odvolání žalovaných odvolací soud rozsudkem ze dne 8. 3. 2024, č. j. 27 Co 1/2024-184, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku II. změnil tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 27 176 Kč a lhůta k plnění se stanoví do tří dnů od právní moci rozsudku; jinak jej ve zbylém rozsahu výroku II. a ve výroku I. potvrdil (výrok I.) a současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II.).
5. Odvolací soud měl za to, že žalovaný 1) dne 30. 11. 2020 zveřejnil záměr propachtovat tam uvedené pozemky, avšak (odlišně od skutkového zjištění soudu prvního stupně) bez uvedení doby pachtu či výzvy, aby doba pachtu byla předmětem nabídky zájemců (dále též jen „předmětný záměr“). To bylo v souladu s předcházejícím usnesením rady města – žalované 1) ze dne 9. 11. 2020 i s následnou opravou jeho chyby ohledně výčtu katastrálních území (v nichž leží propachtovávané pozemky) usnesením ze dne 7. 12.
2020. První pachtovní smlouva uzavřená mezi žalovanými dne 28. 12. 2020 byla podle § 7 odst. 1 zákona č. 340/2015 Sb., o registru smluv, ve znění pozdějších předpisů, zrušena od počátku, neboť nebyla uveřejněna prostřednictvím registru smluv. Předmětem posouzení je smlouva další, ze dne 31. 5. 2021 – předmětná smlouva. Předeslal, že žalobkyně má na požadovaném určení její neplatnosti naléhavý právní zájem podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o.
s. ř.“). Žaloba totiž směřuje k naplnění povinnosti obce řádně a transparentně hospodařit s obecním majetkem. K posouzení otázky naléhavého právního zájmu proto postačí, jestliže požadované určení postaví najisto, zda obec své povinnosti při dispozicích s majetkem splnila či nikoliv. Žalobkyně navíc v reakci na předmětný záměr podala konkurenční nabídku, aktivní legitimace jí tudíž podle ustálené rozhodovací praxe svědčí. Ve vztahu k věci samé zdůraznil, že je nezbytné, aby zveřejněný záměr obce učinit dispoziční úkon obsahoval buď všechny podstatné, tedy nutné, a obvyklé náležitosti zamýšleného právního jednání, nebo výzvu, aby tyto náležitosti byly předmětem nabídek případných zájemců.
Jinak zůstává „část skutečného záměru obce skryta“ a nabídky ke srovnání nelze podat, resp. nelze transparentně zhodnotit, zda podané nabídky záměr obce splňují, a pokud ano, která je pro obec nejvhodnější. Počítá-li totiž záměr obce s podáním konkurenčních nabídek podle konkrétního kritéria, pak se bez zveřejnění takového kritéria obejít nelze. Jestliže se s určitým kritériem naopak nepočítá a jde o nutnou či obvyklou (zamýšlenou) součást smlouvy, musí být tato informace v záměru také zveřejněna, jinak nejde o řádné zveřejnění záměru.
To je případ předmětného záměru. V případě pachtu je totiž rozhodující též zamýšlená doba pachtu. Žalovaný 1) však takový údaj v předmětném záměru neuvedl, ani neučinil výzvu, že doba pachtu má být předmětem nabídek jednotlivých zájemců. Proto nelze posoudit, zda následné právní jednání žalovaného 1) - předmětná smlouva, zveřejněnému záměru odpovídá. Předmětná smlouva je proto absolutně neplatná dle § 580 a § 588 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o.
z.“), § 41 odst. 3 zákona o obcích, neboť žalovaný 1) nezveřejnil řádný záměr, jak požaduje § 39 odst. 1 zákona o obcích.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to v celém jeho rozsahu, podali žalovaní (dále též jen „dovolatelé“) obsahově shodná dovolání. Dovozují přípustnost svého dovolání podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět též jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2017, sp. zn. 29 ICdo 32/2016, ze dne 19. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1932/2008, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2005, sp. zn. 28 Cdo 516/2005. Namítají, že odvolací soud nesprávně vyžadoval jako povinnou náležitost zveřejnění záměru obce dle § 39 odst. 1 zákona o obcích uvedení doby pachtu. Povinností obce je zveřejnit toliko „záměr pachtu“. Náležitosti záměru nejsou zákonem stanoveny. Ze záměru musí plynout konkrétní zamýšlená vůle obce ve vztahu k určitému majetku. Nezbytnou náležitostí předmětného záměru nebylo uvedení doby pachtu ani jiných jeho podmínek. Takové neuvedení proto nezpůsobuje neplatnost předmětné smlouvy. Navrhují shodně změnu rozsudku odvolacího soudu tak, aby (rozsudek soudu prvního stupně byl změněn a žaloba byla zcela zamítnuta.
7. Žalobkyně považuje rozsudek odvolacího soudu za správný, předmětný záměr byl formulován neurčitě, náležité porovnání nabídky žalobkyně s nabídkou žalované 2) nebylo „pro nedostatek informací“ možné. Dispozice obcí se svěřeným majetkem musí být transparentní a přezkoumatelná, včetně dodržení předepsaných procesních postupů. Navrhuje odmítnutí, případně zamítnutí dovolání.
8. Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o nich podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět též jen „o. s. ř.“). Po zjištění, že dovolání byla podána včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
9. Dovolací soud je při přezkoumání rozhodnutí odvolacího soudu zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody (srov. § 242 odst. 3 o.s.ř.); vyplývá z toho mimo jiné, že při zkoumání přípustnosti dovolání dle § 237 o. s. ř. může posuzovat jen takové právní otázky, které dovolatel v dovolání označil.
10. Napadený rozsudek odvolacího soudu závisí mimo jiné (je založen) na hmotněprávní otázce (vytčené dovolateli), zda je povinnou náležitostí zveřejnění záměru obce dle § 39 odst. 1 zákona o obcích uzavřít ohledně konkrétních pozemků pachtovní smlouvu též buď uvedení doby takového pachtu, nebo učinění výzvy, že doba pachtu má být předmětem nabídek jednotlivých zájemců (neboť „v případě pachtu je rozhodující též zamýšlená doba pachtu“).
11. Při řešení této otázky se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, jak je vyloženo níže; proto je dovolání přípustné a též opodstatněné.
12. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud podle § 242 odst. 3 věta druhá o. s. ř. přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci takových vad dovolací soud neshledal a dovolateli nejsou ani namítány.
13. Z hlediska skutkového stavu bylo v projednávané věci soudy mimo jiné zjištěno (správnost zjištění soudů v tomto směru dovolatelé nezpochybňují a dovolacímu přezkumu nepodléhá), že žalovaný 1) – město Votice, dne 9. 11. 2020 usnesením rady města schválil záměr propachtovat tam uvedené pozemky, bez uvedení doby pachtu či výzvy, aby doba pachtu byla předmětem nabídky zájemců (dále opět též jen „předmětný záměr“); následným usnesením ze dne 7. 12. 2020 byla provedena oprava chyby ohledně výčtu katastrálních území (v nichž leží propachtovávané pozemky). Samotný záměr - v podobě schválené uvedeným usnesením (ve znění jeho následné opravy) – žalovaný 1) zveřejnil dne 30. 11. 2020. První pachtovní smlouva uzavřená mezi žalovanými dne 28. 12. 2020 nebyla uveřejněna prostřednictvím registru smluv. Následně byla uzavřena mezi žalovanými dne 31. 5. 2021 předmětná smlouva, sjednaná na dobu určitou od 1. 6. 2021 do 31. 12. 2026.
14. Jak bylo dovozeno v rozsudku Nevyššího soudu ze dne 30. 4. 2008, sp. zn. 28 Cdo 2600/2006, starosta není statutárním orgánem právnické osoby a úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva nebo rady, může činit až po jejím schválení, jinak jsou absolutně neplatné. Starosta obce nemůže vytvářet sám vůli obce, ale může pouze tuto vůli navenek sdělovat a projevovat.
15. Z toho se pro poměry dané věci podává, že žalovaný 1) – obec (město) měl právě a pouze takový záměr, který přijala (před jeho zveřejněním) výše uvedeným usnesením rada města. Tím totiž byla utvořena příslušná vůle žalovaného 1). Zveřejněný záměr obsahu takového usnesení (a tedy vůli obce) přitom odpovídal.
16. Nejde proto v dané věci o případ, že by snad měla být „část skutečného záměru obce skryta“ či že by „záměr obce počítal s podáním konkurenčních nabídek podle konkrétního kritéria“ (neuvedeného ve schváleném a zveřejněném záměru).
17. Z hlediska náležitostí záměru obce a jeho zveřejnění se při výkladu § 39 odst. 1 zákona o obcích z ustálené judikatury Nejvyššího soudu podává, že účelem požadavku publikace záměru obce je především informovat občany o dispozicích s obecním majetkem. Jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2017, sp. zn. 29 ICdo 32/2016, či ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007).
18. Náležitosti, resp. obsah záměru, vyplývají z § 39 odst. 1 zákona o obcích, přičemž z dikce zákona je zřejmé, že v daném ustanovení uvedené náležitosti jsou povinné. První z nich je vyjádření vůle obce v tom směru, že má v úmyslu nemovitý majetek ve vlastnictví obce prodat, směnit či darovat, pronajmout jej, propachtovat či poskytnout jako výpůjčku, anebo jej přenechat jako výprosu, nebo smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce; tedy zjednodušeně řečeno, ze záměru musí být jasné, jakým konkrétním způsobem hodlá obec s majetkem obce naložit. Další náležitosti pak vyplývají z části tohoto zákonného ustanovení, v níž je uvedeno, že „nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru“. V záměru musí být uvedeno, kterých konkrétních nemovitostí se týká, a současně toto jejich označení musí odpovídat zvláštnímu zákonu, jímž je zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Jiné povinné náležitosti záměru zákon nestanoví, a jeho povinné náležitosti tak nelze rozšiřovat na údaje zákonem nevyžadované a z jejich absence pak dovozovat absolutní neplatnost následně uzavřeného právního úkonu. Postačí proto, aby záměr obce obsahoval pouze zákonem stanovené uvedené základní informace. Jimi je určení zamýšlené majetkoprávní dispozice obce a jejího předmětu. Smyslem záměru je totiž „pouze“ informovat, že obec hodlá určitým způsobem s určitým majetkem obce naložit (srov. opět rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2017, sp. zn. 29 ICdo 32/2016, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2009, sp. zn. 30 Cdo 1932/2008).
19. Účel publikace záměru obce prodat nemovitost není naplněn pouze v případě, obsahuje-li listina obecné sdělení o záměru převést nemovitosti a výslovnou výzvu občanům k předložení jejich nabídek. Tento účel může být splněn i v případě, že je zveřejněn záměr obce prodat nemovitosti konkrétnímu zájemci, s jasnou a určitou identifikací nemovitostí a s výzvou občanům uplatnit v zákonné lhůtě připomínky k zamýšlenému převodu (srov. opět rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2017, sp. zn. 29 ICdo 32/2016 a ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007).
20. Záměrem žalovaného 1) v dané věci bylo - jak se podává z usnesení o jeho schválení, jemuž odpovídá zveřejněná podoba záměru - uzavření pachtovní smlouvy k tam uvedeným pozemkům, aniž byla obcí vymezena (omezena) doba trvání pachtu. Tato skutečnost byla vyjádřena postačujícím způsobem „jen“ tak, že předmětný záměr omezení doby trvání smluvního vztahu neobsahoval. Jinými slovy, nebylo základní náležitostí předmětného záměru výslovné učinění výzvy, že doba pachtu má být předmětem nabídek jednotlivých zájemců. Prostá skutečnost, že záměr obce o době trvání pachtu mlčí, znamená, že tato doba předmětem jednotlivých nabídek zájemců být může (a to též v různé délce u různých z nich).
21. Z toho se podává, že předmětný záměr obce obsahuje (splňuje) základní náležitosti uvedené výše. Je z něj zřejmé určení zamýšlené majetkoprávní dispozice obce (uzavření pachtovní smlouvy) a jejího předmětu (k vymezeným pozemkům). Takový záměr obecně umožňuje – též z hlediska (ne)určení doby trvání pachtu – potencionálním zájemcům se k předmětu záměru relevantně vyjádřit a případně předložit své nabídky, a to ohledně doby trvání pachtu bez obcí stanoveného omezení (zájemce má možnost projevit zájem o uzavření pachtovní na dobu neurčitou, nebo na konkrétně stanovenou dobu). Je na obci, aby pak takto učiněné nabídky – též z hlediska zájemci navrhované doby trvání pachtu – řádně vyhodnotila.
22. Sluší se dodat, že zákon o obcích též nestanoví žádnou lhůtu, v níž by po zveřejnění záměru (jeho sejmutí) měl být předmětný právní úkon učiněn. Obec sama může ve zveřejněném záměru stanovit lhůtu, v níž má být zamýšlený právní úkon učiněn. V takovém případě se uplatní závěry, k nimž dospěl Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 26. 1. 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010, v něm dovodil, že určení podmínek tzv. nabídkového řízení, není obligatorní náležitostí zveřejňovaného záměru, pokud však obec takové podmínky stanoví a zveřejní jako součást záměru o převodu nemovitostí, pak tyto podmínky jsou součástí zveřejněného záměru se všemi důsledky s tím spojenými a k platnosti právního úkonu podle § 39 odst. 1 zákona o obcích by bylo třeba, aby stanovená lhůta byla dodržena.
23. Není-li v záměru obce lhůta, v níž by po jeho zveřejnění (jeho sejmutí) mělo být předmětné právní jednání učiněno, stanovena, bylo Nejvyšším soudem dovozeno, že podmínka publikace záměru obce o nakládání s majetkem je splněna, je-li zachována časová kontinuita mezi zveřejněním záměru a realizací zamýšleného právního jednání. Není vyloučeno, aby mezi publikací záměru a rozhodnutím obce uplynula delší doba, avšak nesmí být s ohledem na konkrétní povahu zamyšlené dispozice nepřiměřeně dlouhá (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2012, sp. zn. 26 Cdo 4198/2011).
24. Ze shora uvedeného vyplývá, že napadený výrok I. rozsudku odvolacího soudu není z pohledu uplatněných dovolacích námitek správný (neobstojí). Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.) dovolatelé použili opodstatněně.
25. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu [§ 243d odst. 1 písm. b) o. s. ř.], napadený rozsudek odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), včetně závislého výroku II. o náhradě nákladů řízení [§ 242 odst. 2 písm. a) o. s. ř.], zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 243f odst. 4 o. s. ř.), a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).
26. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
27. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů, vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 17. 12. 2024
JUDr. Jitka Dýšková předsedkyně senátu