ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla
Příhody a soudců JUDr. Hany Gajdziokové a JUDr. Miroslava Galluse ve věci
žalobců a) Ing. L. H., a b) I. S., obou zastoupených prof. JUDr. Jaroslavem
Fenykem, Ph.D., DSc., advokátem, se sídlem v Brně, Vackova 82, proti žalovaným
1) Město Žďár nad Sázavou, se sídlem ve Žďáru nad Sázavou, Žižkova 227/1,
identifikační číslo osoby 00295841 a 2) Občanské sdružení NEUMANN, se sídlem ve
Žďáru nad Sázavou, Neumannova 13, identifikační číslo osoby 48898546,
zastoupenému JUDr. Jiřím Juříčkem, advokátem, se sídlem v Brně, Údolní 5, o
určení neplatnosti kupní smlouvy, vedené u Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou
pod sp. zn. 11 C 34/2007, o dovolání druhého žalovaného proti rozsudku
Krajského soudu v Brně ze dne 3. listopadu 2009, č. j. 15 Co 129/2008-285,
I. Dovolání se zamítá.
II. Druhý žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradu nákladů
dovolacího řízení částku 15.960,- Kč, a to k jejich ruce společné a nerozdílné
do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejich advokáta prof. JUDr.
Jaroslava Fenyka, Ph.D., DSc., se sídlem v Brně, Vackova 82.
Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou určil rozsudkem ze dne 31. října
2007, č. j. 11 C 34/2007-239, že kupní smlouva ze dne 7. srpna 1996 s účinky
vkladu vlastnického práva ke dni 2. prosince 1996 uzavřená mezi žalovanými o
prodeji domu č. p. 2045, 2046 a 2047 s pozemky St. p. č. 1269/1, 1269/2 a
1269/3, to vše zapsáno na listu vlastnictví pro obec Žďár nad Sázavou a
katastrální území Město Žďár, je neplatná, a rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně zjistil, že městské zastupitelstvo prvního
žalovaného rozhodlo dne 22. června 1995 o privatizaci obecního bytového fondu,
též předmětných nemovitostí, a to formou odprodeje celých obytných domů v
souladu se Zásadami privatizace obecního bytového fondu. Záměr této privatizace
vyvěšený dne 1. října 1995 stanovil podmínky pro uplatnění žádosti o převod
obytného domu tak, že žádost bude městskému úřadu doručena nejpozději v den
uzávěrky záměru, tj. 31. prosince 1995, že žádost podá pouze jedna skupina
žadatelů, která prokazatelně zahrne všechny zájemce o koupi bytového domu z řad
nájemců bytů, a že nájemci bytů sdružení ve skupině žadatelů uhradí na účet
prvního žalovaného nejpozději v den uzávěrky záměru zálohu ve výši 3.000,- Kč
za každý byt v domě. Žalobci, kteří byli oba řádnými nájemníky, zaplatili dne
27. prosince 1995 zálohu a dopisem ze dne 28. prosince 1995 doručeným téhož dne
požádali prvního žalovaného o odprodej předmětného domu v souladu se zásadami
privatizace a zveřejněným záměrem. Dne 6. února 1996 byly členskou schůzí
schváleny stanovy druhého žalovaného, jehož členy se mohli stát uživatelé bytů
v předmětném domě; registrovány ministerstvem vnitra byly dne 23. února 1996. Žalobci se členy druhého žalovaného nestali. Dne 7. srpna 1996 byla uzavřena
kupní smlouva, jíž první žalovaný převedl předmětné nemovitosti do vlastnictví
druhého žalovaného. Vázán právním názorem vyjádřeným v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 30. ledna 2007, č. j. 32 Odo 850/2004-198, soud prvního stupně především uzavřel,
že žalobci jako neúspěšní účastníci nabídkového řízení mají ve smyslu
ustanovení § 80 písm. c) občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“)
naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy o převodu nemovitostí ve
vlastnictví obce, kterou obec uzavřela s jiným zájemcem o koupi. Dovodil dále,
že nedílnou součástí vyhlášeného záměru byly i podmínky prodeje, obsažené
jednak v záměru samotném, jednak v zásadách privatizace, a že oba žalobci tyto
podmínky splnili, první žalovaný však neuzavřel kupní smlouvu s nimi, nýbrž s
druhým žalovaným, který ke dni 31. prosince 1995 ještě neexistoval, nesplnil
tedy podmínku podání žádosti a složení zálohy k uvedenému datu, a protože
žalobci nebyli jeho členy, nezahrnoval ani všechny zájemce o koupi domu z řad
nájemníků bytů. Na základě toho soud prvního stupně uzavřel, že první žalovaný
nedodržel podmínky privatizace obecního bytového fondu, které sám schválil. Z
ustanovení § 36a odst. 4 zákona č.
367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení),
soud prvního stupně dovodil, že převod obecního majetku se musí uskutečnit v
souladu s vyhlášeným záměrem a v jeho v mezích; pokud by se tak nestalo a obec
by převedla obecní majetek za jiných podmínek, než které byly obsaženy v záměru
jeho převodu, byla by občanům odňata možnost se k němu vyjádřit a předložit
svoje nabídky. Na základě závěru, že první žalovaný převedl obecní majetek na
druhého žalovaného v rozporu s vyhlášeným záměrem, soud prvního stupně posoudil
kupní smlouvu jako absolutně neplatnou podle ustanovení § 39 občanského
zákoníku (dále též jen „obč. zák.“) pro rozpor se zákonem č. 367/1990 Sb. Zároveň ji shledal neplatnou pro rozpor s dobrými mravy, neboť je podle jeho
mínění nepřijatelné, aby obec ve vztahu ke svým občanům porušovala pravidla,
která prostřednictvím svého zastupitelstva sama přijala. K odvolání obou žalovaných Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 3. listopadu 2009, č. j. 15 Co 129/2008-285, rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud vyšel ze
skutkového stavu věci zjištěného soudem prvního stupně a v podstatě se
ztotožnil též s jeho právním posouzením. Význam ustanovení § 36a odst. 4 zákona
č. 367/1990 Sb. shledal v tom, že pokud obec jako veřejnoprávní korporace má v
úmyslu převést nemovitý majetek, musí tento záměr transparentně deklarovat tak,
aby všichni občané měli stejné podmínky pro předložení svých nabídek; účelem
úpravy je zamezit diskriminaci některých subjektů a zvýhodňování jiných
subjektů. Na základě toho odvolací soud dovodil, že je sice na obci, aby si
vybrala toho, komu případně nemovitý majetek převede, v tomto směru je však
vázána podmínkami, které sama vymezí. Není nutné, aby v záměru byly tyto
podmínky dopodrobna uvedeny, avšak jsou-li v něm vymezeny, není možno se od
nich bez dalšího odklonit a majetek převést za jiných podmínek. Pokud tedy
první žalovaný v záměru vymezil základní podmínky převodu předmětných
nemovitostí v rámci privatizace svého bytového fondu, tj. že musí být
předložena žádost do 31. prosince 1995, že do stejného data musí být zaplacena
záloha ve výši 3.000,- Kč za každý byt a že obytné domy budou převedeny pouze
jedné skupině žadatelů, která musí zahrnovat veškeré zájemce o byt mezi
nájemníky, bylo nutno striktně tyto podmínky dodržet anebo, pokud by
zastupitelstvo dospělo k jinému názoru, bylo nutno předepsaným způsobem uvedený
záměr změnit a znovu jej zveřejnit. Ač ke změně záměru nedošlo, první žalovaný
převedl nemovitosti na druhého žalovaného za jiných podmínek než těch, jež byly
v záměru uvedeny. Odvolací soud uzavřel, že je-li podle judikatury Nejvyššího soudu
považován za neplatný právní úkon, který byl učiněn v rozporu s ustanovením §
36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., tedy že byl převeden nemovitý majetek obce
bez předchozího zveřejnění záměru, je nutné vztáhnout tento důsledek i na
situace, kdy došlo k převodu nemovitého majetku v rozporu s původně zveřejněným
záměrem, neboť takovou situaci lze posoudit obdobně, jako kdyby obec převedla
majetek bez zveřejnění záměru.
Jestliže totiž obec do svého záměru stanoví
podrobnější podmínky převodu, a to i ty, které nemusí být v záměru uvedeny,
stávají se tyto podmínky součástí vyhlášeného záměru a nelze tedy bez dalšího
postupovat rozporu s nimi. Rozsudek odvolacího soudu napadl druhý žalovaný dovoláním, jehož přípustnost
spatřoval v ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. a jež odůvodnil tím, že
napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§ 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.] a že vychází ze skutkového zjištění, jež nemá oporu v
provedeném dokazování [§ 241a odst. 3 o. s. ř.]. Otázku zásadního právního významu dovolatel shledává ve způsobu, jímž odvolací
soud vyložil ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. ohledně povinnosti
obce zveřejnit záměr o převodu nemovitého majetku v jejím vlastnictví. Podle
jeho přesvědčení není zákonného důvodu pro rozšiřující výklad tohoto ustanovení
v tom směru, že je lze uplatnit i na případ, kdy došlo k převodu v rozporu se
zveřejněným záměrem. Odvolací soud měl pochybit již v názoru, že kupní smlouva uzavřená nikoliv
přesně v mezích vyhlášeného záměru je právním úkonem, který odporuje zákonu,
ačkoliv za právní úkon odporující zákonu se považují takové úkony, které
porušují výslovný zákaz obsažený v obecně závazném právním předpise, a
ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. žádný zákaz neobsahuje. Dovolatel zpochybnil též závěr odvolacího soudu, že záměr zveřejněný prvním
žalovaným byl v rozporu s později uzavřenou kupní smlouvou. Argumentoval, že
obec nemá povinnost zveřejňovat návrhy smluv se všemi náležitostmi nebo nabídky
týkající se konkrétních smluvních vztahů, nýbrž má pouze povinnost zveřejnit
záměr převést nemovitý majetek. Při prodeji svého nemovitého majetku vystupuje
jako kterýkoliv jiný vlastník a omezena je pouze v tom, že rozhodování o
uzavření smlouvy je upraveno zákonem o obcích, včetně ustanovení § 36a odst. 4;
toto ustanovení je odlišné od předpisů práva soukromého, proto na ně nelze
„aplikovat stejný výklad, jaký se používá při výkladu soukromoprávních
ustanovení § 43 a násl. obč. zák.“, a požadovat, aby zveřejněný záměr měl
stejné náležitosti jako návrh na uzavření smlouvy. Obecní zastupitelstvo při
zveřejnění záměru privatizovat obytné domy stanovilo určitý postup, kterým by
se mělo při realizaci prodeje postupovat, a termíny, ve kterých by měly být
jednotlivé kroky provedeny, tento postup však není předepsanou náležitostí
záměru a jedná se proto pouze o doplňující informaci, která je bez významu při
posuzování platnosti smlouvy z hlediska souladu s ustanovením § 36a odst. 4
zákona č. 367/1990 Sb. Odvolací soud podle mínění dovolatele nesprávně uzavřel,
že toto ustanovení lze aplikovat i na případy, kdy záměr převodu nemovitostí je
řádně zveřejněn, obec jej dodrží, co se týká vymezení nemovitostí, stanovení
termínů či formy prodeje, a dojde k určitým nevýznamným změnám ve vlastním
postupu při uzavírání smlouvy.
Za chybný dovolatel označil i závěr, že
nepožádal o koupi obytného domu; argumentoval, že je „nástupcem jednotlivých
zájemců, kteří o privatizaci požádali ještě jako fyzické osoby, nebo-li nájemci
bytů“. Dovolatel rovněž namítl, že žaloba ani další podání žalobců neobsahovala
tvrzení o neplatnosti kupní smlouvy pro rozpor s ustanovením § 36a odst. 4
zákona č. 367/1990 Sb. a že závěr soudu prvního stupně o neplatnosti smlouvy ze
zcela jiných než v žalobě uplatněných důvodů znamená porušení rovnosti stran. Dovolatel totiž neměl důvod vést dokazování v tom směru, aby prokázal, že
podmínky uvedené v zásadách privatizace byly řádně splněny. Odůvodnění
rozhodnutí soudů obou stupňů označil dovolatel za nepřezkoumatelné, neboť v
nich není uvedeno, v čem konkrétně spočívá rozpor mezi chováním prvního
žalovaného a zveřejněným záměrem. Dovolatel podrobil kritice též správnost skutkových zjištění a skutkových
závěrů soudů nižších stupňů, jež podle jeho mínění vycházejí z kusého
dokazování a jsou v rozporu s objektivní pravdou, a předložil tvrzení
představující jeho verzi skutkového stavu věci. Dovolatel navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc
vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Žalobci ve společném vyjádření k dovolání navrhli, aby Nejvyšší soud dovolání
odmítl, neboť otázka povinnosti obce zveřejnit záměr o převodu nemovitého
majetku byla jeho judikaturou vyřešena, popřípadě aby dovolání zamítl. V
podrobné argumentaci se ztotožnili s právním posouzením, na němž je založeno
napadené rozhodnutí. Zdůraznili, že pokud obec přesto, že jí to zákon neukládá,
ve zveřejněném záměru výslovně stanoví konkrétní podmínky, které museli
žadatelé o převod majetku splnit, jsou takové podmínky pro obec závazné. Argumentovali, že postup obce jakožto orgánu veřejné správy při hodnocení, zda
jednotlivé žádosti splňují požadavky vyhlášené v záměru, musí být v souladu se
zásadou předvídatelnosti rozhodování orgánů veřejné moci; jde o princip rovného
zacházení s žadateli. Po zjištění, že dovolání bylo podáno ve lhůtě stanovené v § 240 odst. 1 o. s. ř. oprávněnou osobou (účastníkem řízení) řádně zastoupenou advokátem, jímž bylo
dovolání též sepsáno (§ 241 odst. 1, 4 o. s. ř.), se Nejvyšší soud jako soud
dovolací (§ 10a o. s. ř.) zabýval nejdříve otázkou, zda je dovolání v této věci
přípustné. Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon
připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.). Protože napadený rozsudek odvolacího soudu
je rozsudkem potvrzujícím a protože rozhodnutí soudu prvního stupně
nepředcházelo rozhodnutí, jímž by tento soud rozhodl jinak a jež by bylo
zrušeno odvolacím soudem, může být dovolání přípustné jen při splnění
předpokladů stanovených v § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., tj. jestliže
dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po
právní stránce zásadní význam.
Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy,
řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla
vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím
soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným
dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a § 241a odst. 3 se nepřihlíží. Nejvyšší soud se problematikou týkající se výkladu ustanovení § 36a odst. 4
zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších
předpisů, účinného do 12. listopadu 2000, popřípadě obdobného ustanovení § 39
nyní platného zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), zabýval v
celé řadě svých rozhodnutí, avšak otázku povahy podmínek pro uplatnění žádosti
o převod nemovitostí, stanovených ve zveřejněném záměru, a navazující otázku
platnosti převodu majetku obce, jenž byl uskutečněn v rozporu se zveřejněným
záměrem, dosud neřešil. Z toho pak vyplývá závěr o zásadním významu rozhodnutí
odvolacího soudu po právní stránce, zakládajícím přípustnost dovolání podle
ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Důvodné však dovolání není. V prvé řadě je třeba konstatovat, že dovolací důvod, jehož prostřednictvím lze
namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu
spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování, pod nějž je možno
dovolací námitky zpochybňující správnost skutkových zjištění a závěrů soudů
nižších stupňů podle jejich obsahu podřadit, lze podle ustanovení § 241a odst. 3 o. s. ř. uplatnit pouze tehdy, je-li dovolání přípustné podle ustanovení §
237 odst. 1 písm. a) a b), popřípadě podle obdobného užití těchto ustanovení (§
238 a § 238a). V řízení, v němž je dovolání shledáno přípustným podle
ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., je dovolací soud vázán skutkovým
stavem zjištěným soudy nižších stupňů a při přezkumu správnosti dovoláním
zpochybněného právního posouzení z něho vychází; zkoumá přitom, zda zjištěný
skutkový stav věci umožňuje učinit ty právní závěry, na nichž spočívá napadené
rozhodnutí odvolacího soudu. To platí beze zbytku též v tomto dovolacím řízení.
Dovoláním zpochybněné právní posouzení odvolacího soudu je správné. Podle ustanovení § 39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem
nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Podle ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní
zřízení), ve znění zákona č. 485/1991 Sb. (jež bylo účinné od 29. listopadu
1991), záměry obce převést nemovitý majetek a pronajmout nemovitý majetek, s
výjimkou pronájmu bytů, musí být v obci vhodným způsobem zveřejněny nejméně po
dobu 30 dnů před projednáním v orgánech obce, aby se k nim mohli občané
vyjádřit a předložit své nabídky. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích vyložil, že účelem požadavku publikace
záměru obce stanoveného v § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. (obdobně též v §
39 zákona č. 128/2000 Sb.) je především informovat občany o dispozicích s
obecním majetkem; jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se
o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení
či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci (srov. např. rozsudek ze dne 16. července 2008,
sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, in www.nsoud.cz). Zdůraznil, že obec ani jakožto
účastníka soukromoprávního vztahu nelze vyjmout z požadavků kladených na správu
věcí veřejných. Obec jakožto veřejnoprávní korporace má při nakládání se svým
majetkem určité zvláštní povinnosti vyplývající právě z jejího postavení
jakožto subjektu veřejného práva, proto hospodaření s majetkem obce musí být
maximálně průhledné, účelné a veřejnosti přístupné, jak jsou tyto zásady
výslovně vyjádřeny v ustanovení § 2 odst. 2 či § 38 odst. 1 zákona č. 128/2000
Sb. (srov. rozsudek ze dne 8. dubna 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008, uveřejněný
pod č. C 7277 Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck, svazek
CD-10/2009). V usnesení ze dne 26. dubna 2001, sp. zn. 20 Cdo 899/99,
uveřejněném pod č. C 448 Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck, svazek 5/2001, pak Nejvyšší soud upřesnil, že smysl zveřejnění záměru
obce k převodu nemovitého majetku tkví v tom, aby všichni potenciální zájemci o
koupi tohoto majetku měli rovnou příležitost svůj zájem efektivně uplatnit a
aby před uplynutím stanovené lhůty orgány obce neučinily taková opatření, pro
která by ke včasné nabídce zájemce jiného již nemohlo být přihlédnuto (srov. shodně též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. března 2007, sp. zn. 30 Cdo
2452/2006, in www.nsoud.cz). V rozsudku ze dne 19. května 2009, sp. zn. 30 Cdo 1932/2008, uveřejněném pod č. C 7372 Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck, svazek CD-10,
a v časopise Právní rozhledy číslo 16, ročník 2009, str.
593, pak Nejvyšší soud
zdůraznil, že zákon o obcích přesně stanoví, jaké povinné náležitosti záměru
obce k nakládání s majetkem obce musí být splněny, a že jeho povinné
náležitosti tedy nelze rozšiřovat na údaje zákonem nevyžadované a z jejich
absence pak dovozovat absolutní neplatnost následně uzavřeného právního úkonu;
naprosto postačí, aby záměr obce obsahoval pouze zákonem stanovené základní
informace, když jeho smyslem je pouze informovat o tom, že obec hodlá určitým
způsobem s určitým majetkem obce naložit. V usnesení ze dne 3. září 2009, sp. zn. 28 Cdo 4108/2008, uveřejněném pod č. C 7599 Souboru civilních rozhodnutí
Nejvyššího soudu, C. H. Beck, svazek CD-10, v němž dospěl k témuž závěru,
Nejvyšší soud dodal, že splnění dalších podmínek není při převodu vlastnického
práva k nemovitosti na straně obce zákonem vyžadováno, jestliže však obec
stanovila poměrně detailním způsobem kritéria výběru zájemce o koupi, může být
tento postup plně srozumitelný v případech, kdy obec jakožto prodávající má
zájem na tom, aby nemovitost nabyl takový subjekt, u něhož budou naplněny
předpoklady finančně zajištěného a řádného hospodáře. Takový postup Nejvyšší
soud neshledal ani v rozporu s právními předpisy. Akcentoval obecný požadavek,
aby tzv. nabídkové řízení probíhalo v souladu s dobrými mravy a principy
slušnosti, tedy aby předem stanovená kritéria nebyla chápána pouze jako záminka
pro výběr předem stanoveného zájemce, a uzavřel, že by nebylo možné přijmout
ani takový postup, při němž by byl vybrán zájemce, jenž předem stanovená
kritéria nesplňoval, a to na úkor jiného zájemce, jenž daným podmínkám dostál. Již v rozsudku ze dne 29. dubna 1999, sp. zn. 2 Cdon 1659/97, uveřejněném v
časopise Soudní judikatura č. 12, ročník 1999, pod číslem 121, Nejvyšší soud
vyjádřil názor, že právní úkon, který sice neodporuje výslovnému zákazu zákona,
jenž však ke stavu, který se zákonem v rozporu je, směřuje svými důsledky, je
právním úkonem, jímž se zákon obchází, a že takovýmto - podle ustanovení § 39
obč. zák. neplatným – právní úkonem je i smlouva o převodu nemovitého majetku
obce, byla-li uzavřena bez předchozího zveřejnění záměru obce vyžadovaného
ustanovením § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb., byť toto ustanovení výslovný
zákaz takového převodu neobsahuje. K těmto závěrům se přihlásil Nejvyšší soud i
v rozsudku uveřejněném pod č. 9/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. V návaznosti na uvedené judikatorní závěry, od nichž nemá důvod se odchýlit,
Nejvyšší soud shodně s odvolacím soudem dovozuje, že určení podmínek, jež musí
splňovat zájemce o nabytí nemovitého majetku obce (podmínek tzv. nabídkového
řízení), není předepsanou (obligatorní) náležitostí zveřejňovaného záměru ve
smyslu ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. Pokud však obec takové
podmínky stanoví a zveřejní je v rámci záměru o převodu nemovitostí jako jeho
součást, pak tyto podmínky jsou součástí zveřejněného záměru se všemi důsledky
s tím spojenými.
Namítá-li dovolatel, že obec nemá povinnost zveřejňovat návrhy smluv se všemi
náležitostmi nebo nabídky týkající se konkrétních smluvních vztahů, respektive
že nelze požadovat, aby zveřejněný záměr měl stejné náležitosti jako návrh na
uzavření smlouvy, pak zpochybňuje právní názor, který odvolací soud nezaujal. Neobstojí ani jeho snaha bagatelizovat podmínky stanovené v záměru, jež musí
splňovat zájemce (a jež v tomto případě předurčují možný okruh zájemců), na
úroveň doporučeného postupu při uzavírání smlouvy či na pouhou doplňující
informaci organizační či technické povahy; zakomponováním takových podmínek do
záměru a jeho zveřejněním (tedy prostřednictvím instrumentu veřejného práva)
obec sama sebe – prakticky vzato – omezuje ve smluvní volnosti. Jestliže obec ve zveřejněném záměru stanoví podmínky, jež musí splňovat zájemce
o nabytí nemovitého majetku obce, kupní smlouvu však uzavře se subjektem, který
tyto podmínky nesplňoval, jde o kupní smlouvu uzavřenou v rozporu se
zveřejněným záměrem. Kupní smlouva, kterou obec uzavře v rozporu se zveřejněným záměrem, sice
neodporuje výslovnému zákazu zákona, ba dokonce zákonnému požadavku zdánlivě, z
čistě formálního hlediska vyhovuje, z věcného však nikoliv, neboť jí byl
realizován jiný záměr než ten, který byl zveřejněn, a svými důsledky –
netransparentností při nakládání s majetkem obce jakožto veřejným majetkem a
porušením zásady rovnosti přístupu k zájemcům o jeho nabytí (jejich
diskriminací), zákonu (tj. ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb.),
jeho účelu a smyslu (ratio legis) odporuje, tudíž jej obchází. Proto též kupní
smlouva, jež byla uzavřena v rozporu se zveřejněným záměrem, je právním úkonem
neplatným pro obcházení zákona podle ustanovení § 39 obč. zák. K tomu lze pro úplnost dodat, že v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. března
2004, sp. zn. 28 Cdo 865/2003, uveřejněném pod č. C 2580 Souboru civilních
rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck, svazek 29, byl vysloven právní názor,
že jestliže orgán obce schválil kupní smlouvu uzavřenou za podmínek odlišných
od podmínek předvídaných interní směrnicí obce o zásadách postupu obce při
prodeji a pronájmu nemovitého majetku, nelze z toho dovozovat neplatnost
smlouvy pro rozpor se zákonem nebo obcházení zákona (shodně též rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 25. července 2007, sp. zn. 28 Cdo 1483/2005, uveřejněný
pod č. C 5538 Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck, svazek
CD-8, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. ledna 2010, sp. zn. 33 Cdo
1680/2008, in www.nsoud.cz). Je zřejmé, že tento závěr odpovídá jiné otázce než
je ta, na jejímž řešení spočívá rozhodnutí odvolacího soudu v projednávané
věci, v níž jde o vztah mezi uzavřenou kupní smlouvou a zveřejněným záměrem,
nikoliv (pouhými, do zveřejněného záměru nepromítnutými) interními směrnicemi
obce. Pro správnost tohoto pohledu svědčí ostatně i závěry, které senát 28 Cdo
zaujal v pozdějším shora citovaném rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 4108/2008. Důvodnost nelze přiznat ani kritice právního posouzení odvolacího soudu
založené na argumentaci absencí výslovného zákazu v zákoně.
Skutečnost, že
odvolací soud zmínil (toliko v rámci odkazu na závěry citovaného rozsudku
Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 1659/97) právní úkon učiněný v rozporu se
zákonem, k závěru o nesprávnosti jeho právního posouzení nevede. V rozporu se
zákonem je nejen ten právní úkon, který se ocitl v rozporu s výslovným
imperativem (zákazem, příkazem) formulovaným v zákoně, nýbrž též takový právní
úkon, který je v rozporu s imperativem obsahovým, tj. sice expressis verbis
neformulovaným, ale ze zákona přímo vyplývajícím (srov. např. rozhodnutí
Nejvyššího soudu uveřejněné pod č. 30/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek). Otázka, zda soud shledal důvod neplatnosti kupní smlouvy v rozporu
se zákonem (s výslovným či obsahovým zákazem) či v obcházení zákona, je ostatně
pro posouzení správnosti napadeného rozhodnutí bez věcného významu; podstatné
je, že je správný závěr o absolutní neplatnosti kupní smlouvy z důvodu jejího
rozporu se zveřejněným záměrem. Neobstojí ani dovolatelova argumentace, že stanovené podmínky splnil. Z čeho
dovozuje, že je právním nástupcem nájemců bytů, kteří podali ve lhůtě žádost o
převod nemovitostí (a též v této lhůtě složili stanovené zálohy), dovolatel
neuvádí a takový závěr nevyplývá ani z obsahu spisu. Nad rámec dovolací
argumentace lze doplnit, že i kdyby snad bylo možno dovolatele jako občanské
sdružení, jež je podle ustanovení § 2 odst. 3, věty první, zákona č. 83/1999
Sb., o sdružování občanů, právnickou osobou, tedy právním subjektem odlišným od
jeho členů, považovat za „skupinu žadatelů, v níž se sdružili nájemci bytů“,
nebyla by splněna podmínka, že skupina žadatelů zahrne všechny zájemce o koupi
domu z řad nájemců bytů, jestliže žalobci, ač byli řádnými nájemci bytů v domě,
kteří projevili zájem o koupi, členy tohoto sdružení nebyli. Nedůvodné jsou též námitky, jimiž je (podle jejich obsahu) odvolacímu soudu
vytýkáno, že zatížil řízení vadami, které mohly mít za následek nesprávné
rozhodnutí ve věci, a jejichž prostřednictvím dovolatel uplatnil dovolací důvod
stanovený v § 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř. V projednávané věci není důvod pro závěr, že rozhodnutí soudu prvního stupně
bylo rozhodnutím překvapivým a došlo tudíž k porušení zásady předvídatelnosti
rozhodnutí, která podle ustálené judikatury Ústavního soudu patří k postulátům
ústavně zaručeného práva na spravedlivý proces (srov. např. nález ze dne 30. listopadu 2006, sp. zn. III. ÚS 411/2005, uveřejněný pod č. 214 Sbírky nálezů a
usnesení Ústavního soudu, svazek 43, a z poslední doby nález ze dne 25. března
2010, sp. zn. III. ÚS 2001/2009, in www.usoud.cz). Za překvapivé
(nepředvídatelné) je v ustálené rozhodovací praxi soudů považováno takové
rozhodnutí, jež z pohledu předcházejícího řízení originálním způsobem posuzuje
rozhodovanou věc a jehož přijetím je účastník řízení zbaven možnosti skutkově a
právně argumentovat (srov. např. nálezy Ústavního soudu ze dne 12. června 2001,
sp. zn. III. ÚS 729/2000, a ze dne 11. června 2007, sp. zn. IV. ÚS 321/2007,
oba in www.usoud.cz, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. září 2007, sp. zn.
22
Cdo 2125/2006, uveřejněný v časopise Právní rozhledy č. 24, ročník 2007, a
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. března 2010, sp. zn. 32 Cdo 1019/2009,
uveřejněný v časopise Soudní rozhledy č. 9, ročník 2010). V projednávané věci
takováto situace nenastala; dovolateli nelze přisvědčit, že soud prvního stupně
založil závěr o neplatnosti kupní smlouvy na jiných než žalobou uplatněných
důvodech. Jestliže žalobci již v žalobě (doplněné podáním ze dne 26. června
2000) argumentovali podmínkami stanovenými prvním žalovaným pro uplatnění
žádosti o převod nemovitostí (týmiž, které byly zakomponovány do zveřejněného
záměru), jakož i tím, že nemovitosti byly prodány druhému žalovanému, ač tyto
podmínky nesplnil, a jestliže se na tomto skutkovém základě domáhali určení
neplatnosti kupní smlouvy, pak žalovaní nemohli být právním posouzením, k němuž
na takto zcela zřetelně vymezeném terénu soud prvního stupně dospěl, nikterak
zaskočeni (srov. v té souvislosti např. argumentaci nálezu Ústavního soudu ze
dne 6. května 2004, sp. zn. III. ÚS 258/2003, uveřejněného pod č. 66/2004
Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazek 33). Nelze ostatně přehlédnout
ani to, že Nejvyšší soud již ve svém usnesení ze dne 30. ledna 2007, sp. zn. 32
Odo 850/2004, jímž zrušil předchozí rozhodnutí soudů nižších stupňů v této
věci, výslovně označil jako skutečnost, z níž vyplývá naléhavý právní zájem
žalobců na požadovaném určení, že jim mělo být znemožněno účastnit se
privatizace obecního bytového fondu podle podmínek vydaných prvním žalovaným. Nedůvodná je též námitka vytýkající napadenému rozhodnutí nepřezkoumatelnost
pro nedostatek důvodů. Odvolací soud zcela zřetelně vyložil, v čem spatřuje
rozpor mezi postupem prvního žalovaného při realizaci prodeje a zveřejněným
záměrem. Protože z hlediska uplatněných dovolacích důvodů, jimiž je dovolací soud v
zásadě vázán, včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil (srov. § 242 odst. 3, větu první, o. s. ř.), je rozsudek odvolacího soudu správný a dovoláním
neuplatněné vady řízení, k nimž u přípustného dovolání dovolací soud přihlíží z
úřední povinnosti (srov. § 242 odst. 3, větu druhou, o. s. ř.), se ze spisu
nepodávají, Nejvyšší soud bez jednání (§ 243 odst. 1, věta první, o. s. ř.)
dovolání podle ustanovení § 243b odst. 2, část věty před středníkem, o. s. ř. zamítl. Žalobci, kteří byli v dovolacím řízení zcela úspěšní, mají podle ustanovení §
142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 a § 243b odst. 5, věty první, o. s. ř. vůči neúspěšnému dovolateli právo na náhradu nákladů, které v dovolacím řízení
vynaložili a které spočívají v odměně jejich advokáta za zastupování a v jeho
hotových výdajích (§ 137 odst. 1, 3 o. s. ř.). Advokát žalobců učinil v
dovolacím řízení pouze jeden úkon právní služby – vyjádřil se k dovolání. Vzhledem k ustanovení § 10 odst. 3 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění
pozdějších předpisů, se odměna advokáta určuje podle ustanovení § 5 písm. b) ve
spojení s § 18 odst. 1, věty první, a § 19a uvedené vyhlášky a činí 13.000,-
Kč.
Advokátovi dále náleží paušální náhrada hotových výdajů za jeden úkon
právní služby ve výši 300,- Kč podle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů. K odměně a hotovým výlohám v
celkové výši 13.300,- Kč je třeba připočíst částku odpovídající dani z přidané
hodnoty ve výši 20%, tj. částku 2.660,- Kč, kterou bude advokát jako plátce
této daně povinen z odměny a z náhrad odvést a která podle ustanovení § 137
odst. 3 o. s. ř. rovněž patří k nákladům řízení. Celkovou náhradu ve výši
15.960,- Kč je dovolatel povinen zaplatit žalobcům ve lhůtě tří dnů od právní
moci tohoto rozsudku k rukám jejich advokáta (§ 243c odst. 1 ve spojení s § 149
odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinní dobrovolně, co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, mohou
oprávnění podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně 26. ledna 2011
JUDr. Pavel P ř í h o d a
předseda senátu