ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v
právní věci žalobce R., s. b. d., se sídlem XY, IČO XY, zastoupeného Mgr.
Jaroslavem Homolkou, advokátem se sídlem v Jihlavě, Palackého 5001/1, proti
žalované T. H., narozené dne XY, bytem XY, zastoupené Mgr. Janem Valihrachem,
advokátem se sídlem v Jihlavě, Žižkova 1934/12, o 149.145,97 Kč s
příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Jihlavě pod sp. zn. 12 C 163/2019, o
dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Brně – pobočky v Jihlavě ze
dne 23. 6. 2022, č. j. 72 Co 39/2022-195, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů dovolacího
řízení ve výši 8.760 Kč k rukám Mgr. Jaroslava Homolky, advokáta se sídlem v
Jihlavě, Palackého 5001/1, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
1. Žalobou došlou soudu dne 12. 6. 2019 se žalobce domáhal po žalované
zaplacení částky 149.145,97 Kč s příslušenstvím představující bezdůvodné
obohacení ve výši obvyklého nájemného za prosinec 2017 až únor 2019. Žalobu
odůvodnil tím, že žalovaná byla členkou družstva a nájemkyní bytové jednotky č.
4275/10 v budově č. p. XY, XY a XY na pozemku p. č. XY, zapsané na LV č. XY pro
obec a k.ú. XY (dále též jen „Byt“), po vyloučení z družstva a s tím spojeným
zánikem jejího členství a nájmu (družstevního) bytu, Byt nevyklidila a užívala
ho bez právního důvodu. Poté, co jí skončilo členství v družstvu a nájem Bytu,
měla až do vyklizení Bytu platit za jeho užívání úhradu ve výši nájemného
obvyklého v daném místě a čase, jehož výše činila minimálně 10.000 Kč.
2. Krajský soud v Brně (odvolací soud) rozsudkem ze dne 23. 6. 2022, č.
j. 72 Co 39/2022-195, rozsudek Okresního soudu v Jihlavě (soud prvního stupně)
ze dne 30. 11. 2021, č. j. 12 C 163/2019-150, potvrdil (ve správném znění) v
části, v níž uložil žalované zaplatit žalobci 73.146 Kč s úrokem z prodlení ve
výši 9,75 % ročně od 18. 3. 2019 do zaplacení, (výrok I.), v další části ho
ohledně částky 72.744,97 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně od 18. 3.
2019 do zaplacení změnil tak, že žalované uložil zaplatit žalobci i tuto částku
(výrok II.) a ohledně zbývající částky 3.255 Kč s úrokem z prodlení ve výši
9,75 % ročně od 18. 3. 2019 do zaplacení potvrdil výrok soudu prvního stupně o
zamítnutí žaloby (výrok III.); dále rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na
náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok IV.).
3. Odvolací soud (po doplnění dokazování) mj. zjistil, že žalovaná se
dne 5. 3. 2014 stala členkou žalobce (který je stavebním bytovým družstvem,
dále též jen „Družstvo“), uzavřela s ním smlouvu o nájmu Bytu, pro neplacení
nájemného byla posléze z Družstva vyloučena, členství a nájem Bytu jí zanikl
dne 24. 6. 2015, Byt však užívala i nadále, soud prvního stupně jí pak
rozsudkem ze dne 19. 11. 2019, č. j. 20 C 457/2018-88, uložil Byt vyklidit.
Dále zjistil, že v rozhodném období (12/2017–2/2019) činilo obvyklé nájemné v
Bytě více než 10.000 Kč měsíčně (což byla částka, kterou žalobce požadoval za
užívání Bytu po žalované). Žalovaná i v tomto období považovala za dostačující
úhradu za užívání Bytu ve výši naposledy ujednaného nájemného před skončením
nájmu.
4. Přisvědčil žalobci, že žalovaná se ve smyslu § 2991 zákona č. 89/2012
Sb. občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020 (dále též jen „o. z.“)
obohatila na jeho úkor, neboť v rozhodném období užívala Byt bez právního
důvodu, a že výše bezdůvodného obohacení odpovídá obvyklému nájemnému, tedy
nájemnému, kterého by mohl dosáhnout, pokud by jej pronajal nečlenovi družstva.
Nesouhlasil s žalovanou, že výše úhrady za užívání Bytu měla být po skončení
nájmu stanovena podle § 2295 o. z. ve spojení s § 741 odst. 1 zákona č. 90/2012
Sb., o obchodních společnostech a družstvu (zákon o obchodních korporacích), ve
znění účinném do 30. 6. 2020 – dále též jen „z. o. k.“, tj. ve výši sjednaného
nájemného, měl za to, že toto ustanovení se u družstevních bytů nepoužije.
Osoba, která je členem družstva a nájemcem bytu, má nárok, aby jí nájemné bylo
stanoveno podle § 744 z. o. k. ve výši odpovídající účelně vynaloženým nákladům
bytového družstva vzniklých při správě těchto bytů (včetně nákladů na opravy,
modernizace a rekonstrukce domu) a příspěvkům na tvorbu dlouhodobého finančního
zdroje na opravy a investice do těchto bytů. Výhody takto stanoveného nájemného
(oproti obvyklému nájemnému) svědčí toliko členům družstva (poukázal na
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4922/2009). Měl
také za to, že stanoví-li družstvo výši nájemného postupem podle § 744 z. o.
k., nelze dovodit, že by si strany dohodly jeho výši. Není ani důvod, aby
osoba, jíž zanikne členství v družstvu a nájem družstevního bytu, nadále těžila
z výhod propojenosti nájmu bytu s majetkovou účastí a členstvím v družstvu
(poukázal na nález Ústavního soudu ze dne 28. 3. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/03).
Placením „družstevního“ nájemného by navíc žalovaná získávala výhodu z
protiprávního stavu, který sama vyvolala a neměla by motivaci Byt vyklidit.
5. Rozsudek odvolacího soudu (vyjma výroku III., kterým bylo potvrzeno
částečné zamítnutí žaloby) napadla žalovaná dovoláním, jeho přípustnost
odůvodnila tím, že v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla (jednoznačně)
vyřešena otázka, zda po vyloučení z družstva má bývalý člen bytového družstva a
nájemce družstevního bytu, který byt nevyklidil a nadále ho užívá, povinnost
platit úhradu ve výši sjednaného nájemného ve smyslu § 2295 o. z., nebo
bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného ve smyslu § 2991 o. z. Měla za
to, že i v případě zániku nájmu družstevního bytu měl být aplikován § 2295 o.
z. (§ 741 odst. 1 z. o. k.), nejednalo se o situaci, kdy by Byt užívala od
počátku bez právního důvodu. Nejvyšší soud se aplikací § 2295 o. z. zabýval v
rozsudku ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 (uveřejněném pod číslem
33/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, podanou ústavní stížnost
odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 31. 10. 2019, sp. zn. II.ÚS 3230/19 – dále
též jen „R 33/2020“), aniž by rozlišoval, o jaký druh nájmu bytu se jednalo, z
rozhodnutí nevyplývá, že by se jeho závěry nevztahovaly na družstevní byty. I
když je výše nájemného u družstevních bytů stanovena specifickým postupem,
pořád se jedná o nájemné dohodnuté v nájemní smlouvě, které vychází ze souhlasu
obou účastníků smlouvy. Nesouhlasila ani se závěrem odvolacího soudu, že poté,
co byla z Družstva vyloučena a skončil jí nájem, ztratil Byt charakter bytu
družstevního, navíc ani správnost tohoto závěru nevylučuje aplikaci § 2295 o.
z. Má-li Družstvo zajišťovat bytové potřeby svých členů, v případě uvolnění
Bytu by jej mělo přenechat především jinému svému členovi, a to za nájemné
stanovené podle 744 z. o. k. (při splnění podmínek ve stanovách má žalobce
uzavřít nájemní smlouvu podle pořadí členů v pořadníku), teprve v případě, že
by žádný z členů neměl zájem, by ho mohl pronajmout třetí osobě za obvyklé
nájemné. Zdůraznila rovněž, že v případě posouzení věci podle § 2991 o. z., měl
žalobce prokázat její pasivní věcnou legitimaci, tj. zda, v jakém období a v
jakém rozsahu Byt skutečně užívala; tyto skutečnosti však předmětem dokazování
nebyly. Navrhla, aby dovolací soud zrušil v napadené části rozsudky soudů obou
stupňů a věc vrátil v tomto rozsahu soudu prvního stupně.
6. Žalobce se ve svém vyjádření ztotožnil s rozsudkem odvolacího soudu;
měl za to, že ve věci nelze aplikovat § 2295 o. z., neboť pouze člen družstva
má právo na to, aby mu bylo stanoveno nájemné postupem podle § 744 z. o. k.
Jednání žalované, která (i přes pravomocný rozsudek) odmítá Byt vyklidit a
domáhá se, aby platila nájemné nikoliv obvyklé, je navíc zjevným zneužitím
práva, které nepožívá právní ochrany (§ 8 o. z.). Navrhl, aby dovolání bylo
odmítnuto, popř. zamítnuto.
7. Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení
(§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších
předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241
odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno
odvolací řízení, je přípustné, neboť otázku, zda se § 2295 o. z. o placení
úhrady za užívání bytu po skončení nájmu ve výši ujednaného nájemného uplatní i
v případě skončení nájmu družstevního bytu, dovolací soud ve svých rozhodnutích
doposud výslovně neřešil; není však důvodné.
8. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí
odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán
uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a
b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci takových vad dovolatelka
nenamítala a nevyplynuly ani z obsahu spisu.
9. Dovolatelka zpochybnila správnost závěru odvolacího soudu (soudu
prvního stupně), že užívá-li po vyloučení z (bytového) družstva a skončení
nájmu družstevního bytu bývalý nájemce byt i nadále, zaplatí za jeho užívání
náhradu ve výši obvyklého nájemného, nikoliv náhradu ve výši (naposledy)
sjednaného nájemného podle § 2295 o. z.
10. Podle § 2295 o. z. má pronajímatel právo na náhradu ve výši
ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení
nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.
11. Výkladem § 2295 o. z., který upravuje jeden z důsledků prodlení
nájemce s odevzdáním bytu, se Nejvyšší soud již zabýval v R 33/2020 a uzavřel,
že pronajímatel má právo na náhradu za užívání bytu (bývalým) nájemcem ve výši
ujednaného nájemného podle § 2295 o. z., a to až do doby, kdy mu je byt
skutečně odevzdán (§ 2292 o. z.), bez ohledu na to, zda a jak ho nájemce užívá.
Z odůvodnění tohoto rozsudku je zřejmé, že závěr formuloval a odůvodnil ve
věci, v níž se jednalo o (skončený) obecný nájem bytu. Zdůraznil, že jde o
nárok, který vychází ze skutečnosti, že nájemce, ačkoliv již nájem skončil,
pokračuje v užívání bytu (není přitom významné jakým způsobem), pronajímatel s
ním nemůže po tuto dobu disponovat a pronajmout ho jinému nájemci, který by
platil nájemné. Úprava v § 2295 o. z. dává pronajímateli právo požadovat po
(bývalém) nájemci úhradu za užívání bytu ve výši naposledy sjednaného nebo
soudem stanoveného (§ 2249 o. z.) nájemného, ačkoliv již nájem skončil, a to až
do doby, kdy mu (bývalý) nájemce byt předá; jde přitom o nárok, který vyplývá
přímo ze zákona.
12. Tyto závěry formulované v R 33/2020 pro obecný („komerční“) nájem
bytu, se však nemohou prosadit u družstevního nájmu bytu.
13. Pojem družstevní byt je definován v § 729 z. o. k., zákon za
družstevní byt považuje byt ve vlastnictví bytového družstva, který současně
slouží k uspokojování bytových potřeb členů tohoto bytového družstva; není
přitom významné, zda jde o jednotku ve smyslu § 1159 o. z. nebo o byt v budově,
která na jednotky rozdělena nebyla. Nájem družstevního bytu je upraven v § 741
až 747 z. o. k., použijí se také ustanovení občanského zákoníku upravující
nájem bytu (§ 2235 a násl. o. z.) a ujednání stanov družstva (jsou-li v souladu
s kogentní úpravou nájmu bytu). Smlouvou o nájmu družstevního bytu se družstvo
jako pronajímatel zavazuje přenechat svému členovi družstevní byt k dočasnému
užívání a člen se jako nájemce zavazuje platit za to družstvu nájemné.
14. Nájemné družstevního bytu je upraveno v § 744 z. o. k. V tomto
ustanovení se promítá účel bytového družstva – zajišťování bytových potřeb jeho
členů neziskovým způsobem. Obecný princip, že nájemce bytu platí nájemné v
ujednané výši a není-li výše ujednána má pronajímatel právo na nájemné ve výši
obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy (§ 2246 o. z.), je tak tímto
ustanovením u družstevního nájmu modifikován. Je pravidlem, že z nájmu
družstevních bytů družstvo nevytváří zisk, člen – nájemce hradí pouze náklady
spojené s užíváním bytu, s provozem bytového domu, v němž se byt nachází,
případně poskytuje paušální příspěvek na náklady spojené s provozem bytového
družstva (srovnej např. ŠTENGLOVÁ, Ivana, HAVEL, Bohumil, CILEČEK, Filip, KUHN,
Petr, ŠUK, Petr. Zákon o obchodních korporacích. 2. vydání. Praha: C. H. Beck,
2017, s. 1089).
15. U bytových družstev tedy platí neziskový princip placení nákladů za
bydlení a placení nájemného jen ve výši účelně vynaložených nákladů je jedním z
významných práv člena bytového družstva. Proto se také u družstevních bytů
neuplatní úprava zvyšování nájemného stanovená v § 2248–2250 o. z. Naopak
úprava výše nájemného stanovená v § 744 z. o. k. se nepoužije, pronajme-li
(výjimečně) bytové družstvo byt v domě ve svém vlastnictví osobě, která není
jeho členem; v takovém případě totiž nejde o družstevní nájem.
16. Užívá-li bývalý člen družstva a bývalý nájemce (družstevního bytu)
byt i po skončení svého členství a s tím souvisejícím skončením nájmu, nemůže
mu již náležet dobrodiní v podobě placení úhrady za užívání bytu na neziskovém
principu, tedy jen ve výši účelně vynaložených nákladů. To je právem jedině
člena bytového družstva a stejně tak se povinnost družstva požadovat za užívání
bytu úhradu jen ve výši účelně vynaložených nákladů vztahuje pouze na jeho
členy.
17. Nepoužije-li se na stanovení výše úhrady za užívání bytu po skončení
družstevního nájmu do jeho vyklizení § 2295 o. z. a jiné – speciální –
ustanovení, z něhož by vyplýval způsob stanovení výše úhrady, neobsahuje ani
občanský zákoník, ani zákon o obchodních korporacích, je třeba výši úhrady
stanovit podle principů bezdůvodného obohacení (§ 2991, 2999 o. z.).
18. Ustálená judikatura Nejvyššího soudu (která s ohledem na obdobné
znění § 2991 o. z. vychází z judikatury přijaté při výkladu § 451 a násl.
zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 – viz
např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 12. 2020, sp. zn. 28 Cdo 3105/2020,
včetně rozhodnutí v něm citovaných) chápe závazek z bezdůvodného obohacení jako
povinnost toho, kdo se obohatil, vydat to, oč se obohatil, a to i při
bezdůvodném obohacení, které vzniklo užíváním bytu bez právního důvodu. Protože
obohacený samozřejmě není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva
užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou
formou. Výše peněžité náhrady vychází z finančního ocenění prospěchu, který
účastníku užíváním věci vznikl (§ 2999 odst. 1 o. z.). Majetkovým vyjádřením
tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným
obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla formou nájmu, a kterou
by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; tato náhrada se tak
poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu
ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, publikovaný ve Sbírce soudních
rozhodnutí a stanovisek pod č. 53/2000, ze dne 29. 3. 2022, sp. zn. 28 Cdo
214/2022).
19. Výše plnění za užívání cizí věci bez právního důvodu se přitom
odvozuje od prospěchu získaného obohaceným, který je povinen vydat vše (nikoliv
více), co sám získal, tedy prospěch, o nějž na úkor ochuzeného buď zvýšil svůj
majetkový stav, anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za
běžných okolností stalo (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11.
2018, sp. zn. 28 Cdo 3310/2018).
20. Nesplní-li bývalý člen družstva svou povinnost vyklidit a odevzdat
byt poté, co jeho nájem k družstevnímu bytu skončil, a byt užívá i nadále, má
povinnost zaplatit družstvu za jeho užívání peněžitou náhradu ve výši
nájemného, které je v daném místě a čase obvyklé – stejně jako by tomu bylo,
kdyby takový byt užíval rovněž jako nečlen družstva, ale nikoliv bez právního
důvodu, ale jako nájemce. Okolnost, zda by družstvo mohlo tento byt pronajmout
třetí osobě (tedy nikoli svému členovi) není za situace, kdy svým užíváním bez
právního důvodu brání družstvu v nakládání s tímto bytem, významná. Jak již
bylo zdůrazněno výše, pouze člen bytového družstva, který si sám financuje své
bydlení složením členského vkladu, má právo na placení nájemného jen ve výši
účelně vynaložených nákladů, toto právo nenáleží osobám, které nejsou členy
družstva. A takovou osobou (tedy nečlenem družstva) byla i žalovaná po
vyloučení z Družstva.
21. Obstát nemohou ani námitky dovolatelky týkající se její pasivní
legitimace. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích (viz např. rozsudek ze dne 25.
1. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2078/2022) formuloval a odůvodnil závěr, že nevyklidí-
li nájemce po skončení nájmu předmět nájmu a nepředá ho pronajímateli, není pro
vznik jeho povinnosti zaplatit peněžitou náhradu za užívání věci (§ 2991 o. z.)
významné (stejně jako po dobu trvání nájmu), zda ho (ne)užívá sám či jeho
užívání umožnil třetí osobě.
22. Lze tak uzavřít, že při stanovení výše úhrady za užívání bytu po
skončení družstevního nájmu do jeho vyklizení se nepoužije § 2295 o. z., výši
úhrady je třeba stanovit podle principů bezdůvodného obohacení (§ 2991, 2999 o.
z.).
23. Protože rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněných
dovolacích námitek správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§
243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d odst. 1 písm.
a) o. s. ř.].
24. O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle §
243b, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Procesně neúspěšnou dovolatelku
zavázal k náhradě nákladů dovolacího řízení, které vznikly žalobci v
souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím jeho zástupce z řad
advokátů. Výši nákladů dovolacího řízení stanovil dovolací soud podle vyhlášky
č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování
právních služeb (advokátní tarif), dále jen „AT“ (srov. nález Ústavního soudu
č. 116/2013 Sb., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo
3043/2010).
25. Zástupce žalobce učinil v dovolacím řízení jeden úkon právní služby
– vyjádření k dovolání – § 11 odst. 1 písm. k) AT, náleží mu tak náklady ve
výši celkem 8.760 Kč, sestávající z odměny podle § 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 8
odst. 1 AT ve výši 6.940 Kč (předmětem dovolacího řízení byla částka 145.890,97
Kč), z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300 Kč, jež stojí vedle
odměny (§ 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 4 AT), a náhrady za 21% daň z přidané
hodnoty ve výši 1.520 Kč (§ 137 odst. 1, 3 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalovaná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
žalobce podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 20. 6. 2023
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu