USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve
věci žalobce M. P., XY, zastoupeného Mgr. Zuzanou Kratěnovou, advokátkou se
sídlem v Praze 2, Bělehradská 572/63, proti žalované městské části Praha 9, se
sídlem v Praze 9, Sokolovská 14/324, zastoupené Mgr. Františkem Steidlem,
advokátem se sídlem v Praze 1, Týnská 633/12, o přezkoumání oprávněnosti
výpovědi z nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 17 C
243/2017, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19.
července 2018, č. j. 70 Co 199/2018-40, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení
částku 3.388,- Kč k rukám Mgr. Zuzany Kratěnové, advokátky se sídlem v Praze,
Bělehradská 572/63, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
Obvodní soud pro Prahu 9 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 12. března
2018, č. j. 17 C 243/2017-15, vyhověl žalobě a určil, že je neoprávněná výpověď
žalované ze dne 11. září 2017 z nájmu žalobce k „bytu č. 16, o velikosti 0+1, v
domě č. p. XY, na adrese XY“ (dále jen „Výpověď“ a „byt“); současně rozhodl o
nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
19. července 2018, č. j. 70 Co 199/2018-40, rozsudek soudu prvního stupně
potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dovodil, že Výpověď je
neoprávněná ve smyslu § 2290 o. z. (zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve
znění pozdějších předpisů – dále opět jen „o. z.“), neboť pro neurčité skutkové
vymezení použitého výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 1 písm. a/ o. z.
(vymezeného tak, že „dle sdělení sousedů se to v bytě střídá, studenti, muž se
ženou apod.“) je namístě ji posoudit jako nicotné (správně zdánlivé) právní
jednání podle § 553 odst. 1 o. z.; žalovaná tak „naprosto obecnou formulací
výpovědního důvodu a absencí jakéhokoli časového vymezení znemožnila žalobci
možnost obrany (prokázání nepravdivosti či neexistence výpovědního důvodu)“,
jak to vyjádřil odvolací soud.
Dovolání žalované (dovolatelky) proti rozsudku odvolacího soudu, k němuž se
žalobce prostřednictvím své advokátky písemně vyjádřil, není z posléze
uvedených důvodů přípustné podle § 237 o.s.ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 296/2017 Sb. – dále opět je
„o.s.ř“).
V soudní praxi není pochyb o tom, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu je
jednostranným hmotněprávním jednáním a musí tudíž splňovat obecné náležitosti
právního jednání (viz § 545 a násl. o. z.). Kromě toho výpověď pronajímatele
musí obsahovat rovněž zvláštní náležitosti specifikované zejména v § 2286 a §
2288 odst. 3 o. z. (ve vztahu k výpovědi bez výpovědní doby viz též § 2291
odst. 3 o. z.). Vedle dalších zde uvedených náležitostí v ní musí být uveden
výpovědní důvod. Tomuto zákonnému požadavku pronajímatel dostojí nejen tím, že
v písemné výpovědi odkáže na ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 o. z. (příp.
ustanovení § 2291 odst. 1 a 2 o. z.), nýbrž především tím, že použitý výpovědní
důvod skutkově vymezí (uvede skutečnosti, které v poměrech dané věci
individualizují podmínky v zákoně uvedeného a ve výpovědi použitého výpovědního
důvodu, tj. skutečnosti, které ho v daném případě zakládají) tak, aby tento
skutek – zejména z důvodu perfektnosti výpovědi jako hmotněprávního jednání
pronajímatele a také z důvodů právní jistoty a možnosti obrany ze strany
nájemce – byl nezaměnitelný s jiným skutkem. Skutkovým vymezením výpovědního
důvodu jsou vázáni jak subjekty nájemního vztahu, tak i soud v řízení o
přezkoumání oprávněnosti výpovědi (a to z příčin, které již v minulosti – v
poměrech řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 5
/později odst. 4/ zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31.
října 2011 /resp. do 31. prosince 2013/ – vyložil Nejvyšší soud např. v
rozsudku z 21. dubna 2011, sp. zn. 26 Cdo 3260/2009). V řízení podle § 2290 o.
z. není tedy soud oprávněn uplatněný výpovědní důvod (jeho skutkové vymezení)
doplňovat, měnit či dokonce nahrazovat; může jej toliko vyložit postupem podle
§ 555 a násl. o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 25. září 2018, sp. zn.
26 Cdo 5114/2017, a v poměrech právní úpravy účinné do 31. prosince 2013
rozsudky Nejvyššího soudu z 15. července 2010, sp. zn. 26 Cdo 2950/2009,
uveřejněný pod č. 77/2011 časopisu Soudní judikatura, z 21. července 2011, sp.
zn. 26 Cdo 2024/2010, či z 15. října 2014, sp. zn. 26 Cdo 2596/2014 /ústavní
stížnost podanou proti tomuto rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 18.
prosince 2014, sp. zn. I. ÚS 3854/14/). Vzhledem k závěrům přijatým oběma soudy
nelze ani přehlédnout, že podle již ustálené soudní praxe neoprávněná je i
výpověď, která je neplatná či zdánlivá (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod č. 75/2018 Sbírky
soudních rozhodnutí a stanovisek).
Dovolatelka se prostřednictvím způsobilého dovolacího důvodu podle § 241a odst.
1 o.s.ř. předně domáhá odchýlení od výše uvedených judikatorních závěrů stran
určitosti vymezení výpovědního důvodu s poukazem na „zcela zásadní změnu na
trhu s byty …, pro kterou se vžil název Airbnb podle internetové služby
zprostředkovávající krátkodobé a často nelegální či v šedé zóně se odehrávající
podnájmy bytů“, jež pronajímatelům znemožňuje požadavkům na určitost výpovědi z
nájmu bytu dostát.
Z hlediska formulací použitých ve Výpovědi a z pohledu zjištěných skutečností
však nic nenasvědčovalo tomu, že v posuzované věci by právě o takový případ
mělo jít. Ve Výpovědi totiž dovolatelka odkázala na ustanovení § 2288 odst. 1
písm. a/ o. z., uvedla, že žalobce v bytě nebydlí, a s poukazem na ustanovení §
2276 o. z. zdůraznila, že ho přenechal do užívání třetí osoby bez jejího
souhlasu; použitý výpovědní důvod pak skutkově vymezila pouze tak, že „dle
sdělení sousedů se to v bytě střídá, studenti, muž se ženou apod.“ Taková
formulace logicky svědčí ve prospěch názoru, že zde mělo jít o „klasický“
nedovolený podnájem bytu ve smyslu § 2275 odst. 1 a 2 a § 2276 o. z. Pak ovšem
nelze ztratit ze zřetele, že v praxi pronajímatel k dání výpovědi z tohoto
důvodu přistoupí zpravidla tehdy, jsou-li mu známy osoby, jež bez jeho souhlasu
byt nájemce užívají; je tudíž schopen je individualizovat (jménem či alespoň
pohlavím, věkem, národností apod.). Avšak i za situace, kdy by nebylo možné
osoby pobývající v předmětném bytě konkrétně označit, je zapotřebí zmínit
kupříkladu alespoň časové období, v němž k danému porušení docházelo, případně
jiné okolnosti, jež by spolehlivě (nezaměnitelně) vymezily konkrétní závadné
chování žalobce, a umožnily mu tak na Výpověď kvalifikovaně reagovat. Z takto
ve Výpovědi užité obecné formulace však není zřejmé, jaké osoby měly byt
užívat, ani v jakém období (případně zda šlo o dlouhodobý stav, v němž k
porušování povinností ze strany nájemce docházelo) či jakým způsobem tvrzené
podnajímání předmětného bytu ve skutečnosti probíhalo. Ostatně ztížení
(nemožnost) kvalifikované obrany osvědčil i sám žalobce, který v žalobě na
Výpověď reagoval uvedením osob, které s ním žily před řadou let (viz č. l. 2
spisu). Nad rámec uvedeného dovolací soud podotýká, že z výpovědi dovolatelkou
navržené svědkyně ani nevyplývá, že by k tvrzenému závadnému chování ze strany
žalobce mělo docházet. S přihlédnutím k řečenému lze tudíž uzavřít, že vzhledem
ke zjištěným skutečnostem nejsou úvahy odvolacího soudu zjevně nepřiměřené, a v
takto zjištěných poměrech není ani důvod se od ustálené rozhodovací praxe
dovolacího soudu odchýlit.
Dále dovolatelka předkládá k dovolacímu přezkumu otázku, zda „osoba, jež byt
neužívá k bydlení, se může u soudu úspěšně domáhat zvýšené právní ochrany
zákonodárcem určené osobám realizujícím v bytě svou bytovou potřebu“. Tato
otázka však není způsobilá založit přípustnost dovolání, jelikož na jejím
vyřešení rozhodnutí odvolacího soudu nespočívá a z posléze uvedených důvodů ani
spočívat nemůže. Zde dovolací soud pouze připomíná, že není-li v poměrech
právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 neužívání bytu samo o sobě výpovědním
důvodem, jen stěží lze nájemci, jenž (údajně) byt neužívá k uspokojení své
bytové potřeby (a současně neporušuje své povinnosti z nájmu vyplývající),
přiznanou zákonnou ochranu odepřít, a to ani v situaci, kdy pronajímatelem je
obec; neužívání bytu nájemcem nelze v současných právních poměrech podřadit ani
pod výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. d/ o. z., neboť v něm použitou
obecnou klauzuli je třeba vykládat restriktivně.
Konečně dovolací soud nepřehlédl ani dovolatelčino sdělení, že dovoláním napadá
rozsudek odvolacího soudu i ve výroku o náhradě nákladů řízení. Zde však – z
důvodu stručnosti – pouze uvádí, že podle § 238 odst. 1 písm. h/ o.s.ř. není
dovolání proti této části rozhodnutí přípustné.
Vycházeje z předestřených závěrů dovolací soud neshledal dovolání proti
rozsudku odvolacího soudu přípustným podle § 237 o.s.ř., a proto je podle §
243c odst. 1 o.s.ř. odmítl – se souhlasem všech členů senátu (§ 243c odst. 2
o.s.ř.) – pro nepřípustnost.
Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího
řízení odůvodněno (srov. § 243f odst. 3 větu druhou o.s.ř.).
Poučení:Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné soudní rozhodnutí, může
oprávněný podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 16. 4. 2019
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu