26 Cdo 4307/2017-369
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v
právní věci žalobkyně RESIDOMO, s. r. o., se sídlem v Ostravě – Moravské
Ostravě, Gregorova 2582/3, IČO 05253268, zastoupené Mgr. Petrem Kaustou,
advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Čs. legií 1719/5, proti
žalovaným 1. P. P., narozenému XY, 2. Y. P., narozené XY, oběma bytem XY,
zastoupeným Mgr. Evou Vaňkovou, advokátkou se sídlem v Ostravě – Moravské
Ostravě, Husova 1285/2, o určení výše nájemného, vedené u Okresního soudu v
Ostravě pod sp. zn. 59 C 83/2012, o dovolání žalovaných proti rozsudku
Krajského soudu v Ostravě ze dne 24. ledna 2017, č. j. 11 Co 483/2016-323,
I. Dovolání se odmítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Žalovaní napadli dovoláním rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 24. 1.
2017, č. j. 11 Co 483/2016-323, v části, v níž potvrdil výrok rozsudku
Okresního soudu v Ostravě (soud prvního stupně) ze dne 20. 6. 2016, č. j. 59 C
83/2012-291, jímž určil, že obvyklé nájemné v tam specifikovaném bytě je ke dni
6. 6. 2012 (den podání žaloby) 6.236 Kč měsíčně.
Dovolání není podle ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění do 31. 12. 2013 (čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb.), dále jen
„o. s. ř.“, přípustné.
Práva a povinnosti účastníků týkající se úpravy nájemného z bytu dovolací soud
posuzoval podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do
31. 12. 2013, dále jen „obč. zák.“ (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem
zákona č. 89/2012, občanský zákoník, dále jen „o. z.“) – srovnej např. usnesení
Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015.
Dovolání není přípustné pro řešení otázky, zda soud v řízení o zvýšení
nájemného může zkoumat aktivní legitimaci žalobkyně. Nepochybně platí, že k
podání návrhu na zvýšení nájemného podle § 696 odst. 2, 3 obč. zák. je (jak
ostatně plyne i z výslovného textu tohoto ustanovení) legitimován pronajímatel
a lze i přisvědčit dovolatelům, že soud se může při posouzení otázky, kdo je
vlastníkem (zde domu, v němž se předmětný byt nachází), odchýlit od stavu
zapsaného v katastru nemovitostí; může tedy otázku vlastnictví řešit jako
otázku předběžnou (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2017,
sp. zn. 33 Cdo 4817/2016, ze dne 30. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 1242/2010);
opačné závěry odvolacího soudu tedy nejsou s touto ustálenou judikaturou v
souladu. Zároveň však nelze v poměrech dané věci přehlédnout, že s ohledem na
tehdy platnou právní úpravu o státním podniku (zákon č. 111/1990 Sb.), akciové
společnosti (zákon č. 104/1990 Sb.), smysl a význam přeměn státních podniků na
akciové společnosti, význam rozhodnutí č. 208/1990 ministra hospodářství ČSFR
ze dne 29. 12. 1990, č. j. 1804/401, a zejména s ohledem na dobu, která od
převodu nemovitostí (včetně domu, v němž se předmětný byt nachází) do
vlastnictví právního předchůdce žalobkyně uplynula, nejsou tvrzení dovolatelů
natolik relevantní, aby zpochybnila vlastnické právo žalobkyně zapsané v
katastru nemovitostí.
Dovolání není přípustné ani pro posouzení otázky stanovení výše obvyklého
nájemného.
Předně je třeba uvést, že námitkami, jimiž zpochybňují správnost a úplnost
skutkových zjištění a hodnocení provedeného dokazování, uplatnili dovolatelé
jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. Právní
posouzení věci učiněné odvolacím soudem tak zpochybňují i prostřednictvím
skutkových námitek. Soudy provedly všechny důkazy relevantní pro právní
posouzení věci, jejich skutková zjištění nevykazují jakýkoliv významný nesoulad.
Způsoby, jak zjistit výši obvyklého nájemného v řízeních vedených podle právní
úpravy do 31. 12. 2013, kdy je žádný právní předpis neupravoval (nařízení vlády
č. 453/2013 Sb. lze aplikovat až v řízeních, v nichž se postupuje podle o. z. –
srovnej např. rozsudek ze dne 18. 8. 2015, sp. zn. 26 Cdo 2291/2015), se již
Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích (viz např. rozsudek ze dne 3. 5. 2017, sp.
zn. 26 Cdo 4494/2015) zabýval. Zdůraznil, že je vždy na soudu, jakou metodu –
podle okolností v dané věci – zvolí. Ať již soud zjistí výši obvyklého
nájemného ze znaleckého posudku nebo porovnáním nájemného, které je placeno ve
stejné době v obdobných podmínkách, musí přihlédnout k umístění domu a bytu v
domě (zda jde o byt v rodinném domě, panelovém či jiném typu domu, zda jde o
byt přízemní, mezonetový apod.), zda jde o byt v novém či starším domě, v jakém
stavu budova je (zanedbaná údržba, modernizace), v jaké oblasti je dům umístěn,
k velikosti obytného prostoru, vybavení bytu, které poskytl nájemci
pronajímatel, atd. Z obsahu znaleckého posudku, z něhož soud při stanovení
obvyklé výše nájemného vycházel, je zřejmé, že znalec k těmto kritériím
přihlédl, a nelze přisvědčit námitkám dovolatelů, že by se jeho závěry opíraly
jen o byty ve vlastnictví žalobkyně a o zákon č. 151/1997 Sb.
V souladu s výslovným zněním § 696 odst. 2 poslední věta obč. zák. i s
ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu je i závěr odvolacího soudu, že nájemné
lze zvýšit (navrhuje-li to žalobce) již od podání žaloby (srovnej např.
odůvodnění usnesení ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015).
Pro právní posouzení věci není významný ani poukaz dovolatelů na právní úpravu
postavení spotřebitele, neboť smlouvu o nájmu nelze podle obč. zák. považovat
za smlouvu spotřebitelskou [viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 7.
2014, sp. zn. 33 Cdo 1536/2014 (ústavní stížnost podanou proti tomuto
rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 25. 9. 2014, sp. zn. III. ÚS
3141/14)].
Mají-li dovolatelé za to, že by dovolání mělo být přípustné pro posouzení
otázky, zda lze zamítnout žalobu na zvýšení nájemného, je-li v rozporu s
dobrými mravy, přehlíží, že na této otázce rozhodnutí odvolacího soudu
nespočívá. Odvolací soud totiž své rozhodnutí nezaložil na závěru, že nárok na
zvýšení nájemného nemůže být (obecně) v rozporu s dobrými mravy, ale touto
otázkou se zabýval a uzavřel, že v daném případě tomu tak není.
Protože dovolání není podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné, Nejvyšší soud
ho podle ustanovení § 243c odst. 1 věty první o. s. ř. odmítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle § 243c odst. 3,
§ 224 odst. 1, § 151 a § 146 odst. 3 o. s. ř. s přihlédnutím k tomu, že
vyjádření žalobkyně omezující se na souhlas s rozhodnutím odvolacího soudu a
návrh na odmítnutí dovolání, nelze považovat za účelně provedený úkon právní
služby.
Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 16. 1. 2019
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu