26 Cdo 4494/2015
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka ve
věci žalobkyně RESIDOMO, s. r. o., se sídlem v Ostravě, Gregorova 2582/3, IČO
05253268, zastoupené Mgr. Lucií Kempnou, advokátkou se sídlem v Ostravě,
Preslova 361/9, proti žalovanému P. K., zastoupenému Mgr. Gabrielou
Nejedlíkovou, advokátkou se sídlem v Ostravě, Husova 1285/2, o určení výše
nájemného, vedené u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. 28 C 679/2012, o
dovolání žalobkyně a žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne
24. března 2015, č. j. 11 Co 575/2014-333, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 24. března 2015, č. j. 11 Co
575/2014-333, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalobou došlou soudu dne 2. 11. 2012 se právní předchůdkyně žalobkyně
(společnost RPG Byty, s. r. o.) domáhala určení, že nájemné za užívání bytu č.
2 v 1. nadzemním podlaží domu v K. – N. M., na ulici H., o velikosti 3+1 (dále
jen „Byt“), činí 5.124 Kč měsíčně. Tvrdila, že od 1. 1. 2007 postupně zvyšovala
žalovanému, který je nájemcem Bytu, nájemné v souladu se zákonem č. 107/2006
Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, a to až na částku 3.417 Kč měsíčně
(tedy 50,02 Kč za m2 podlahové plochy), kterou nyní žalovaný platí. Dopisem ze
dne 31. 5. 2012, který byl žalovanému doručen 6. 6. 2012, navrhla zvýšení
nájemného od září 2012 na částku 5.124 Kč, k dohodě o zvýšení nájemného však
nedošlo.
Okresní soud v Karviné (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 6. 2014, č.
j. 28 C 679/2012-223, určil, že nájemné z Bytu od 2. 11. 2012 činí 3.304 Kč
měsíčně, zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně domáhala určení výše
nájemného nad tuto částku o dalších 1.820 Kč měsíčně, a uložil žalobkyni do tří
dnů od právní moci rozhodnutí zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 37.646
Kč a státu náklady ve výši 10.257 Kč.
Po provedeném dokazování zjistil, že Byt byl žalovanému v roce 1987 přidělen
Městským národním výborem v Karviné, s OKR – Správou sídlišť uzavřel dohodu o
odevzdání a převzetí Bytu, původně se jednalo o byt podnikový, nyní je
vlastníkem (a pronajímatelem) společnost RPG Byty, s. r. o. (žalobkyně), od 1.
7. 2012 platí žalovaný nájemné ve výši 3.417 Kč, tedy 50,02 Kč za m2. Dopisem
ze dne 31. 5. 2012, který byl žalovanému doručen 6. 6. 2012, navrhla žalobkyně
žalovanému zvýšení nájemného na částku 5.124 Kč měsíčně, k uzavření dohody však
nedošlo. Dům je (od doby, kdy ho žalovaný začal užívat) v zásadě v původním
stavu, za celou dobu byly vyměněny jen stupačky, vstupní dveře do domu a
zvonky, v roce 2013 sice byla v domě vyměněna stará dřevěná okna za nová
plastová, avšak s výjimkou Bytu. Žalovaný v Bytě na vlastní náklady pořídil mj.
nové dlažby na WC a v koupelně, kuchyňskou linku a sporák. Soud provedl v
řízení důkaz několika znaleckými posudky, jejichž závěry se lišily, tyto
posudky pak nechal přezkoumat znalcem – Ústavem oceňování majetku při
Ekonomické fakultě Vysoké školy báňské – Technické univerzity Ostrava, a
uzavřel, že při přihlédnutí k úpravám, které v Bytě provedl žalovaný, činí
obvyklá cena nájemného v Bytě 3.785 Kč (55 Kč za m2), bez těchto zhodnocujících
úprav činí obvyklá výše nájemného 3.304 Kč (48 Kč za m2).
Po právní stránce věc posoudil podle § 696 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“). Měl
za to, že při určení výše obvyklého nájemného nelze přihlédnout k úpravám, jež
v Bytě provedl žalovaný (které Byt zhodnotily), neboť by tak byl nájemce
„trestán“ vyšším nájemným za to, že v Bytě provedl na vlastní náklady (bez
přispění pronajímatele) zhodnocující úpravy. Obvyklá výše nájemné tedy činí v
Bytě 3.304 Kč měsíčně. Proto žalobě „co do základu“ vyhověl a v této výši určil
nájemné, a to ke dni podání žaloby. Domáhal-li se žalobce určení nájemného v
částce vyšší - o dalších 1.820 Kč měsíčně – žalobu zamítl.
Krajský soud v Ostravě (soud odvolací) k odvolání žalobkyně rozsudkem ze dne
24. 3. 2015, č. j. 11 Co 575/2014-333, rozsudek soudu prvního stupně změnil a
určil výši nájemného od podání žaloby ve výši 4.099 Kč, v části, v níž se
žalobkyně domáhala zvýšení nájemného o další částku 1.025 Kč měsíčně, žalobu
zamítl, uložil žalobkyni zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 6.639 Kč a
náklady odvolacího řízení ve výši 1.355 Kč, a současně rozhodl o náhradě
nákladů státu – žalobkyni uložil zaplatit 6.154 Kč a žalovanému 4.103 Kč.
V odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že skutková zjištění učiněná soudem
prvního stupně považuje za správná, má však za to, že věc nesprávně posoudil po
právní stránce. Zdůraznil, že soud prvního stupně při svém rozhodnutí
nerespektoval, že řízení o určení výše nájemného je návrhovým řízením, soud je
proto žalobou vázán a nemůže ji překročit určením nájemného částkou vyšší, ale
ani částkou nižší. Měl-li tedy soud prvního stupně za to, že výše obvyklého
nájemného je nižší než nájemné, které nyní platí žalovaný, měl žalobu
zamítnout. Na rozdíl od soudu prvního stupně měl za to, že při stanovení
obvyklé ceny nájemného je třeba přihlédnout i k úpravám bytu provedeným
nájemcem, neboť úroveň vybavení bytu (stupeň jeho opotřebovanosti) je důležitým
kritériem ovlivňujícím výši nájemného a není významné, kdo tyto úpravy provedl.
Investice nájemce do předmětu nájmu a z toho plynoucí práva a povinnosti se
řídí jiným právním režimem (§ 667 a násl., § 687 a násl. obč. zák.) a nemohou
se do procesu určování cen nájemného promítnout snížením nájemného ve prospěch
nájemce. Zdůraznil, že při stanovení nájemného v předmětném období neplatila
žádná metodika (nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a
postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, nabylo
účinnosti až 1. 1. 2014). Za přiměřené považoval zvýšení nájemného na 60 Kč za
m2, poukazoval přitom na tvrzení žalobce, že nájemné u ostatních nájemců v domě
zvyšoval dohodou z 50 Kč za m2 až na 70 Kč za m2, na průměrnou hodnotu
měsíčního nájemného stanovenou v revizním znaleckém posudku porovnávací
metodou, na výrazné rozdíly v závěrech jednotlivých znaleckých posudků a datum,
k němuž se zvýšení váže, tj. 2. 11. 2012 – přihlédl k tomu, že úprava
umožňující pronajímatelům požadovat u soudu stanovení nájemného podle § 696
odst. 2 obč. zák. začala platit od 25. 5. 2011, žalobkyně se však zvýšení
nájemného domáhala až v listopadu 2012. Za oprávněnou považoval i námitku
žalobkyně, že do srovnávacího vzorku pro výpočet obvyklého nájemného nelze
zahrnout městské ani družstevní byty, neboť pro ně platí jiná kritéria pro
stanovení výše úhrady za jejich užívání.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali dovolání oba účastníci.
Žalobkyně vytýkala odvolacímu soudu, že na danou věc neaplikoval platný právní
předpis - nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Za správný považovala jeho závěr, že
pro určení výše obvyklého nájemného nelze do porovnávacích vzorků zahrnout byty
městské a byty družstevní. Poukázala na rozsáhlé dokazování, které ve věci
provedl soud prvního stupně, a to včetně několika znaleckých posudků s
odlišnými závěry, nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně, že obvyklé
nájemné činí 48 Kč za m2, tedy že je nižší než nájemné, které nyní hradí
žalovaný. Měla za to, že odvolací soud neměl převzít jako správná skutková
zjištění soudu prvního stupně, neboť revizní znalecký posudek nerespektoval
nařízení vlády č. 453/2013 Sb. a měl, buď doplnit dokazování vypracováním tzv.
superrevizního znaleckého posudku, nebo aplikovat nařízení vlády č. 453/2013
Sb. Vytýkala odvolacímu soudu, že ani dostatečně neodůvodnil způsob výpočtu,
kterým došel k výši obvyklého nájemného. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek
odvolacího soudu změnil a stanovil nájemné ve správné výši, popř. zrušil a věc
mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný vytýkal odvolacímu soudu, že se při řešení procesních otázek odchýlil
od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a doposud nebyla dovolacím
soudem řešena otázka, zda v řízení o určení nájemného může jako obvyklé nájemné
určit nájemné nižší částkou než činí dosavadní nájemné, stejně jako otázka, zda
při stanovení výše obvyklého nájemného má být přihlédnuto i k lepšímu stavu
bytu v důsledku zhodnocující investice nájemce. Odvolací soud sice uvedl, že
převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, ve skutečnosti však dospěl k
jiným skutkovým závěrům. Rozhodnutí soudu prvního stupně změnil na základě
rozdílného hodnocení důkazů (provedených v řízení před soudem prvního stupně),
aniž by však tyto důkazy v odvolacím řízení zopakoval. K částce 60 Kč za m2
dospěl na základě svévolného uvážení, nejedná se o závěr revizního znalce, jen
o jeho dílčí výpočty. Jestliže odvolací soud nesouhlasil se závěry revizního
znaleckého posudku (ač nic takového z jeho rozhodnutí nevyplývá), měl ustanovit
jiného znalce, neboť šlo o posouzení otázky (výše obvyklého nájemného), k níž
je třeba odborných znalostí, nebyl však oprávněn zasahovat do jeho závěrů
(poukázal rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1810/2009), ani případný
rozpor závěrů více znaleckých posudků nedává soudu prostor k uplatnění volné
úvahy. Podrobně poukázal na hodnocení jednotlivých důkazů (zejména znaleckých
posudků) soudem prvního stupně. Vytýkal odvolacímu soudu, že v rozporu s
procesními předpisy dospěl k jinému závěru o výši obvyklého nájemného než
revizní znalec, aniž by zopakoval či doplnil dokazování. Zdůraznil, že Byt
převzal cca před 30 lety ve stavu nezpůsobilém k užívání, musel ho vybavit
kuchyňskou linkou, zařizovacími předměty v koupelně, na toaletě, vnitřními
dveřmi atd. Pokud by žalobkyně jako pronajímatelka do Bytu investovala,
znamenalo by to pro ni vynaložení nezanedbatelných nákladů, a protože byt se
nevrací v původním stavu, ale ve stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení,
došlo by ke snížení hodnoty těchto investic, které si pronajímatel běžně
kompenzuje ziskem z nájemného. Provedl-li tyto investice žalovaný, pak běžné
opotřebení pořízených zařizovacích předmětů jde k jeho tíži. Po skončení nájmu
má sice nárok na zaplacení zhodnocení věci, zhodnocení však úměrně se stářím a
opotřebením klesá. Pokud by pronajímatel byt zařídil nadstandardně, bylo by
nájemné vyšší než u bytů s běžným vybavením, jestliže byt nedisponuje ani
základním vybavením, musí se to rovněž ve výši nájemného projevit. Za správný
proto považuje závěr soudu prvního stupně, že při určování výše obvyklého
nájemného nelze přihlížet ke zhodnocujícím úpravám provedeným nájemcem na jeho
náklady. Navrhoval, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil a žalobu
zamítl.
Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání žalovaného ztotožnila se závěrem
odvolacího soudu, že v řízení o určení výše nájemného nelze překročit návrhy
účastníků a tedy ani stanovit nájemné nižší než je doposud placeno. Vyvracela
dovolací námitku žalovaného, že odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního
stupně na základě odlišných skutkových závěrů. Měla za to, že odvolací soud
vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně a do závěrů revizního
znaleckého posudku nezasahoval. Tvrzení žalovaného, že Byt převzal ve stavu
nezpůsobilém k řádnému užívání, je nejen tvrzením, které bylo nově uplatněno až
v dovolacím řízení, ale není ani pravdivé. Investicemi, které v Bytě provedl,
žalovaný především zvyšoval komfort svého bydlení.
Dovolání podané včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240
odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky zastoupení advokátem (§ 241
odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno
odvolací řízení, Nejvyšší soud projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „o. s. ř.” (čl. II bod 2
zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní
řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony).
Nárok žalobkyně je třeba i v současné době posuzovat – vzhledem k době, kdy
žalobkyně navrhla žalovanému zvýšení nájemného - podle zákona č. 40/1964 Sb.,
ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále opět jen „obč. zák.“ (viz § 3074 odst. 1
věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „ o.
z.“, srovnej i usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo
261/2015, a ze dne 21. 4. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4275/2015).
V průběhu dovolacího řízení zanikla původní žalobkyně RPG Byty, s. r. o., se
sídlem v Ostravě, Gregorova 2582/3, IČO 27769127, v důsledku vnitrostátní fúze
splynutím se společností Fondy Bydlení 1, s. r. o., se sídlem v Praze 8,
Karlín, Karolinská 661/4, IČO 031 68 107, jako společností zanikající.
Splynutím vznikla nástupnická společnost RPG Byty, s. r. o. (od 1. 2. 2017 s
názvem RESIDOMO, s. r. o.), se sídlem v Ostravě - Moravské Ostravě, Gregorova
2582/3, IČO 05253268, jako společnost nástupnická. Z veřejného rejstříku byla
původní žalobkyně vymazána 31. 7. 2016. Nejvyšší soud proto podle § 107 o. s.
ř. rozhodl usnesením ze dne 4. 4. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, že v řízení
bude namísto původní žalobkyně pokračováno s RESIDOMO, s. r. o., se sídlem v
Ostravě, Gregorova 2582/3, IČO 05253268.
Otázkou, zda při určení výše nájemného z bytu od 2. 11. 2012 měly soudy, které
ve věci rozhodovaly až po 1. 1. 2014 (tj. po účinnosti o. z.), vycházet z
nařízení vlády č. 453/2013 Sb., se Nejvyšší soud již ve svých rozhodnutích
zabýval (viz např. rozsudek ze dne 18. 8. 2015, sp. zn. 26 Cdo 2291/2015) a
dospěl k závěru, že práva a povinnosti vzniklé z existujícího právního vztahu
nájmu bytu ještě před účinností o. z. se posuzují (ve smyslu § 3074 odst. 1 o.
z.) podle dosavadních právních předpisů, tj. v daném případě podle obč. zák., a
nelze tudíž na ně aplikovat ani nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V řízení o
uplatněném nároku na určení nájemného z bytu od 2. 11. 2012 je proto možné
postupovat jen podle dosavadních právních předpisů, tj. podle § 696 obč. zák.
Od těchto závěrů není důvod se odchýlit ani v projednávané věci. Pro řešení
této otázky (kterou uplatnila v dovolání žalobkyně), proto nemůže být dovolání
přípustné (§ 237 o. s. ř.).
Rovněž otázkou (kterou nastolil v dovolání žalovaný), zda v řízení o zvýšení
nájemného může soud nájemné snížit, zjistí-li, že obvyklé nájemné je nižší než
dosavadní nájemné, se již Nejvyšší soud zabýval. V usnesení ze dne 21. 4. 2015,
sp. zn. 26 Cdo 261/2015, formuloval a odůvodnil závěr, že v řízení o určení
nájemného z bytu (§ 696 odst. 2 a 3 obč. zák.) nesmí soud vybočit z předmětu
řízení, nemůže proto v řízení o žalobě na zvýšení nájemného rozhodnout o jeho
snížení a naopak v řízení zahájeném žalobou na snížení nájemného rozhodnout o
jeho zvýšení; jde o sporné řízení, soud tedy musí respektovat vymezený předmět
řízení a žalobní návrh nemůže překročit. Závěr odvolacího soudu, že měl-li soud
prvního stupně za to, že obvyklá výše nájemného je nižší než nájemné, které
žalovaný platí, nemohl nájemné (sám) snížit, ale měl žalobu na zvýšení
nájemného zamítnout, je tak v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu.
Otázka (kterou v dovolání uplatnil žalovaný), zda při stanovení výše obvyklého
nájemného má být přihlédnuto i k lepšímu stavu bytu v důsledku zhodnocující
investice nájemce, nebyla dosud dovolacím soudem řešena, dovolání je proto –
pro řešení této otázky – přípustné (§ 237 o. s. ř.) a je i důvodné.
Postupem podle § 696 obč. zák. je možné změnit výši nájemného v průběhu trvání
nájemního vztahu. Nedojde-li k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem o zvýšení
nájemného, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného a v
případě, že jeho návrh nájemce neakceptuje, může se domáhat zvýšení nájemného u
soudu. V řízení podle § 696 odst. 2 obč. zák. pak soud určí nájemné (od podání
žaloby do budoucna) ve výši, která odpovídá podmínkám na trhu s byty v místě,
kde se předmětný byt nachází (tedy nájemné v místě a v čase obvyklé). Způsob,
jak zjistit výši obvyklého nájemného v řízeních vedených podle právní úpravy do
31. 12. 2013, žádný právní předpis neupravoval a je proto vždy na soudu jakou
metodu – podle okolností v dané věci – zvolí.
Zpravidla soud zjistí výši obvyklého nájemného ze znaleckého posudku (§ 127, §
127a o. s. ř.), neboť ke zjištění výše obvyklého nájemného je třeba odborných
znalostí. Výši obvyklého nájemného může soud zjistit také porovnáním nájemného,
které je placeno ve stejné době v obdobných podmínkách, tedy za srovnatelné
byty (podlahovou plochou, vybavením, stavem budovy, umístěním bytu v domě), na
srovnatelném místě, s obdobnými právy a povinnostmi; ke srovnání se tak nehodí
byty v nájmu, jde-li o nájem služebního bytu (práva a povinnosti nájemce mohou
být specifická) nebo družstevní nájem [pro nějž ostatně úprava zvyšování
nájemného v § 696 obč. zák. neplatí (§ 696 odst. 5)]. Naproti tomu byty,
jejichž pronajímatelem je obec, mohou být byty srovnatelnými, není-li v nich
výše nájemného ovlivněna speciální bytovou politikou obce. Je zřejmé, že v
takovém případě je nutné srovnávat výši nájemného ve více srovnatelných bytech
různých pronajímatelů, aby bylo možné skutečně zjistit, jaké nájemné je v daném
místě a čase obvyklé.
Obecně platí, že výše nájemného se bude lišit podle druhu stavby a umístění
domu a bytu v domě, je proto třeba rozlišovat, zda jde o byt v rodinném domě,
panelovém či jiném typu domu, zda jde o byt přízemní, mezonetový apod., zda je
byt v novém či starším domě, v jakém stavu budova je (zanedbaná údržba,
modernizace), v jaké oblasti je dům umístěn apod. Pro výši nájemného je rovněž
významná velikost obytného prostoru, a proto by měly být srovnávány stejné
velikostní kategorie bytů. Výši nájemného nepochybně ovlivňuje i vybavení bytu,
avšak musí jít o vybavení bytu, které poskytl nájemci pronajímatel. Pořídil-li
si vybavení bytu (kuchyňskou linku, vestavěné skříně, apod.) nájemce na své
náklady, není důvod, aby za užívání takovéhoto vybavení platil pronajímateli
nějakou úhradu, nejde o součást platby nájemného a není proto ani důvod, aby se
k takovému vybavení přihlíželo při zvýšení nájemného. Stejný závěr pak platí i
o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy (tedy
za splnění povinnosti nájemce - § 687 odst. 3 obč. zák.) a které nájemce (se
souhlasem pronajímatele) provedl v bytě na své náklady (na nichž se
pronajímatel po dobu trvání nájemního vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho
užitnou hodnotu. K vypořádání takto provedené investice dojde až při skončení
nájmu (nájemce má právo požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota
bytu - § 667 odst. 1 obč. zák.), je zřejmé, že do výše zhodnocení se promítne i
znehodnocení změn, k němuž došlo v důsledku jejich užívání (které si tedy
nájemce „odbydlel“). Sociální poměry nájemce pak na obvyklou výši nájemného
vliv nemají (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 26 Cdo
1379/2015, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 26 Cdo
3923/2015).
Není proto správný závěr odvolacího soudu, že při stanovení obvyklé výše
nájemného za předmětné období (tj. od 2. 11. 2012) je třeba zohlednit i úpravy,
které v Bytě provedl na své náklady žalovaný. Tyto úpravy provedené na náklady
nájemce nemohou nájemné snížit, ale ani zvýšit. Nesprávný je rovněž závěr
odvolacího soudu, že do výše obvyklého nájemného lze promítnout skutečnost, že
pronajímatel podal žalobu na určení výše nájemného až 2. 11. 2012, ačkoliv nová
úprava zvyšování nájemného v § 696 obč. zák. nabyla účinnosti již 25. 5. 2011.
Na výši obvyklého nájemného nemá vliv, zda se pronajímatel po nájemci skutečně
zvýšení nájemného domáhá. I kdyby ke zvýšení obvyklého nájemného došlo dříve,
než pronajímatel zahájil kontraktační proces vedoucí ke stanovení nové výše
nájemného (nic takového ovšem z provedeného dokazování v dané věci ani
neplyne), nelze nečinnost pronajímatele „kompenzovat“ stanovením nájemného
vyššího než odpovídá jeho obvyklé výši v době zahájení řízení. Pro výši
obvyklého nájemného je taktéž nevýznamné tvrzení pronajímatele, jaké dohody o
zvýšení nájemného uzavřel s jinými nájemníky (navíc tuto skutečnost považoval
odvolací soud za významnou pro stanovení výše obvyklého nájemného, ač šlo jen o
tvrzení žalobce, nikoliv o skutkové zjištění).
Důvodná je i dovolací námitka žalovaného, že právní posouzení odvolacího soudu
vychází z jiného skutkového stavu, než jak jej zjistil soud prvního stupně,
aniž by však odvolací soud dokazování zopakoval nebo doplnil.
Soud prvního stupně při zjišťování obvyklé výše nájemného Bytu provedl
dokazování mj. třemi znaleckými posudky, jejichž závěry se lišily, a revizním
znaleckým posudkem, který tyto odlišné závěry přezkoumal. V souladu s ustálenou
soudní praxí (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2014, sp. zn.
26 Cdo 3928/2013, uveřejněný pod číslem 38/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a
stanovisek, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2016, sp. zn. 21 Cdo
5247/2015) hodnotil, zda závěry posudků jsou náležitě odůvodněny, zda jsou
podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se
bylo třeba vypořádat, zda závěry posudků nejsou v rozporu s výsledky ostatních
důkazů, vypořádal se i s rozdílnými závěry jednotlivých posudků v návaznosti na
revizní znalecký posudek. Přesvědčivě (a v souladu s § 132 o. s. ř.) odůvodnil,
proč při stanovení obvyklé výše nájemného vychází ze závěrů revizního
znaleckého posudku, a uzavřel, že nájemné, při přihlédnutí k úpravám, které v
Bytě provedl žalovaný, je ve výši 3.785 Kč (55 Kč za m2), bez těchto
zhodnocujících úprav pak ve výši 3.304 Kč (48 Kč za m2), jeho zjištění
odpovídají obsahu spisu.
Odvolací soud není vázán skutkovým stavem, jak jej zjistil soud prvního stupně
(§ 213 odst. 1 o. s. ř.), odchýlit se od jeho skutkových zjištění však může
podle § 213 odst. 2, 3 a 4 o. s. ř. jen za podmínky zopakování důkazů
provedených soudem prvního stupně, popř. doplněním dokazování (srovnej např.
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2011, sp. zn. 21 Cdo 4479/2010,
rozsudek téhož soudu ze dne 6. 12. 2011, sp. zn. 30 Cdo 2729/2010, uveřejněný
pod č. 47/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Odvolací soud se sice v odůvodnění svého rozsudku formálně přihlásil ke
skutkovým zjištěním učiněným soudem prvního stupně s tím, že je považuje za
správná a že věc posoudil jinak jen po právní stránce, z jeho závěrů je však
zřejmé, že ve skutečnosti vyšel i z jiného skutkového stavu. Při stanovení
obvyklé výše nájemného Bytu v předmětné době totiž vyšel z dílčích výpočtů
revizního znaleckého posudku a dospěl k závěru, že obvyklá výše nájemného (při
přihlédnutí k úpravám, které žalovaný v Bytě provedl) je 60 Kč za m2, aniž by
bylo z odůvodnění zřejmé, proč má za to, že závěry revizního znaleckého posudku
jsou nesprávné a správný je jen jeho dílčí výpočet. Učinil-li z revizního
znaleckého posudku jiné závěry, než ke kterým dospěl znalec, aniž by ho
vyslechl, popř. zopakoval či doplnil dokazování znaleckým posudkem, posuzoval
odborné skutečnosti, což mu však nepřísluší, a jeho postup je tak v rozporu s §
127 odst. 1 o. s. ř. Není pochyb, že znalecký posudek je jedním z důkazních
prostředků (§ 125, § 127 o. s. ř.), který soud sice hodnotí jako každý jiný
důkaz podle § 132 o. s. ř., od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm
obsažené nepodléhají hodnocení soudem podle zásad § 132 o. s. ř. Soud hodnotí
přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické
odůvodnění jeho závěrů a soulad s ostatními provedenými důkazy. Důkaz znaleckým
posudkem soud tedy hodnotí jako každý jiný důkaz, věcnou správnost odborných
závěrů však přezkoumávat nemůže (srovnej i rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25.
4. 2002, sp. zn. 25 Cdo 583/2001, ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 30 Cdo 3450/2007).
Odvolací soud považoval za oprávněnou námitku žalobkyně, že do porovnávacího
vzorku nelze zahrnout byty městské a družstevní, z odůvodnění rozsudku však
není zřejmé, jaký „srovnávací vzorek“ má na mysli (revizní znalecký posudek
tyto typy nájmu do srovnání nezařadil). Z obsahu odůvodnění napadeného rozsudku
vyplývá, že odvolací soud při stanovení výše obvyklého nájemného vycházel více
ze stanovisek účastníků sporu při pokusu o smírné vyřešení věci než ze
skutkových zjištění.
Protože řízení před odvolacím soudem je postiženo vadou, která mohla mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a rozsudek odvolacího soudu není ani z
hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, dovolací soud ho podle § 243e
odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta
první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém
rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 3. května 2017
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu