26 Cdo 4988/2007
U S N E S E N Í
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie
Vokřinkové ve věci žalobkyně M. B., zastoupené advokátem, proti žalovanému J.
D. H., zastoupenému advokátem, o určení neplatnosti právního úkonu, vedené u
Okresního soudu v Děčíně pod sp. zn. 19 C 101/2002, o dovolání žalovaného proti
rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 23.
listopadu 2006, č. j. 29 Co 229/2006-190, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na nákladech dovolacího řízení
částku 2.142,- Kč k rukám advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
Žalobkyně se domáhala určení, že žalovaný a původně žalovaná M. H. (dále jen
„původně žalovaná“) mohou vypovědět jen s přivolením soudu nájem „bytu č. 7,
sestávajícího z jednoho pokoje, kuchyně, předsíně, koupelny, WC a balkonu o
celkové výměře 48 m2, v domě na adrese Z. č. 5/1064 v D. I“ (dále jen
„předmětný byt“ resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“), že nejsou
oprávněni provést vyklizení předmětného bytu jinak než výkonem rozhodnutí na
základě vykonatelného rozhodnutí soudu o povinnosti žalobkyně byt vyklidit a že
nájemné z předmětného bytu podléhá do 31. prosince 2001 regulaci.
Okresní soud v Děčíně (soud prvního stupně) usnesením ze dne 18. srpna 2003, č.
j. 19 C 101/2002-54, připustil změnu žaloby provedenou v podání ze dne 17.
července 2003 s tím, že nadále šlo o žalobu na určení neplatnosti tam
specifikovaných článků právního úkonu nazvaného „Nájemní smlouva“, datovaného
dnem 31. října 2000
a uzavřeného mezi žalovaným a původně žalovanou jako pronajímateli a žalobkyní
jako nájemcem, o nájmu předmětného bytu (dále jen „nájemní smlouva ze dne 31.
října 2000“). Při jednání u soudu prvního stupně dne 29. října 2003 bylo dále
připuštěno rozšíření žaloby o určení neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 31.
října 2000.
Soud prvního stupně v pořadí prvním rozsudkem ze dne 19. listopadu 2003, č. j.
19 C 101/2002-86, ve spojení s usnesením ze dne 21. listopadu 2003, č. j. 19 C
101/2002-89, určil, že je neplatná nájemní smlouva ze dne 31. října 2000;
současně rozhodl o náhradě nákladů řízení. V odůvodnění citovaného rozhodnutí
mimo jiné uvedl, že – z důvodu nadbytečnosti – se již nezabýval žalobou na
určení neplatnosti jednotlivých (ve změněné žalobě specifikovaných) článků
nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000.
K odvolání žalovaného a původně žalované Krajský soud v Ústí nad Labem –
pobočka v Liberci usnesením ze dne 12. října 2004, č. j. 29 Co 474/2004-106, ve
spojení s usnesením ze dne 27. června 2005, č. j. 29 Co 474/2004-113, citovaný
rozsudek soudu prvního stupně (ve znění doplňujícího usnesení) zrušil a věc mu
vrátil k dalšímu řízení. Odvolací soud vyslovil ve zrušujícím usnesení právní
názor, že právní úkon účastníků není neplatný jako celek, nýbrž pouze v té
části, kterou zakládá nový nájemní vztah od 1. listopadu 2000, neboť ten již
existoval. Zastával názor, že ujednání (nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000),
jejichž neplatnosti se žalobkyně domáhala a jež některá práva a povinnosti
účastníků upravují odlišně od úpravy v občanském zákoníku, jsou podle obsahu
dohodou o změně nájemního vztahu, změně práv
a povinností účastníků vyplývajících z nájemního vztahu. Taková novace určitých
závazků vyplývajících z nájemní smlouvy je podle odvolacího soudu zásadně
přípustná podle § 516 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve
znění účinném v době uzavření nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 a ve znění
před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč. zák.“).
Konstatoval, že ujednání, jež upravují práva a povinnosti účastníků shodně s
dosavadním stavem, mají pouze deklaratorní povahu; ujednání měnící práva a
povinnosti účastníků je nutno považovat za dohodu o změně konkrétních práv a
povinností vyplývajících z nájemního vztahu. Uložil soudu prvního stupně, aby
se zabýval platností ujednání měnících dosavadní práva a povinnosti účastníků.
Poté soud prvního stupně rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 13. prosince 2005,
č. j. 19 C 101/2002-164, zamítl žalobu na určení, že je neplatná nájemní
smlouva ze dne 31. října 2000 (výrok I.), ve vztahu k původně žalované žalobu
zamítl v celém rozsahu (výrok II.), vyhověl žalobě na určení, že jsou neplatné
tam označené články nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 (výroky III. až
VIII.); současně rozhodl
o náhradě nákladů řízení (výroky IX. a X.).
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že
rozhodnutím bývalého Městského národního výboru v D., odboru bytového
hospodářství, ze dne 11. září 1990 byl žalobkyni přidělen předmětný byt jako
byt náhradní, že kupní smlouvou ze dne 31. října 2000 nabyl žalovaný a původně
žalovaná předmětný dům do společného jmění manželů, že dne 31. října 2000
uzavřeli s žalobkyní novou smlouvu o nájmu předmětného bytu (dále opět jen
„nájemní smlouva ze dne 31. října 2000“), kterou za ně podepsala jejich
zmocněnkyně M. B., že nájemní smlouva ze dne 31. října 2000 byla uzavřena na
dobu neurčitou od 1. listopadu 2000 a že v článku 6.1. nájemní smlouvy ze dne
31. října 2000 bylo dohodnuto, že se touto nájemní smlouvou ruší všechny
předchozí nájemní smlouvy nebo dohody o užívání bytu datované před podpisem
této smlouvy. Dále zjistil, že smlouvou o zúžení společného jmění manželů H. ze
dne 3. srpna 2004 (s účinky vkladu ke dni 11. srpna 2004) žalovaný a původně
žalovaná zúžili svůj společný majetek a vlastníkem mimo jiné i předmětného domu
se stal pouze žalovaný. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně
především dovodil, že původně žalovaná nemá žádný hmotněprávní vztah k předmětu
sporu, a proto žalobu proti ní v plném rozsahu zamítl. Dále dovodil, že nájemní
smlouva ze dne 31. října 2000 je neplatná v části článku 3 směřující k založení
nového nájemního vztahu od 1. listopadu 2000, neboť znovu zakládá právní vztah,
jenž již existuje, že ujednání nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 upravující
práva a povinnosti účastníků shodně s dosavadním stavem mají deklaratorní
povahu a ujednání měnící dosavadní práva a povinnosti účastníků lze považovat
za přípustnou dohodu o změně konkrétních práv a povinností (§ 516 odst. 1 obč. zák.). Následně dovodil, že – z důvodů tam uvedených – je dán naléhavý právní
zájem na požadovaném určení podle § 80 písm. c/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský
soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“). Poté také
dovodil, že článek 3.3. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 je v rozporu s
dobrými mravy podle § 3 odst. 1 obč. zák. a tudíž neplatný podle § 39 obč. zák., neboť vyznívá pouze ve prospěch žalovaného a původně žalované, výrazným
způsobem znevýhodňuje žalobkyni (nájemkyni), protože předjímá situaci, která
dosud nenastala, vyvozuje z ní bez dalšího pro žalobkyni krajně nepříznivé
řešení a ohrožuje tak její právo na bydlení. V této souvislosti uvedl, že
dohodu o zániku nájmu bytu podle § 710 odst. 1 obč. zák. nelze vtělit do
nájemní smlouvy zakládající či měnící nájemní vztah. K obdobnému závěru o
neplatnosti podle § 39 obč. zák. dospěl i ve vztahu k článkům 4.6., 3.4. a také
k článku 3.2., který je podle něj v rozporu se zákonem, neboť pronajímatel může
vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu a počátek výpovědní lhůty se odvíjí
od právní moci rozsudku (viz § 711 odst. 1 a 2 obč. zák.). Článek 4.1. nájemní
smlouvy ze dne 31. října 2000 posoudil rovněž jako neplatný podle § 39 obč. zák., a to pro rozpor se zákonem, konkrétně s ustanovením § 696 obč. zák. ve
spojení s vyhláškou ministerstva financí č.
176/1993 Sb., o nájemném z bytu a
úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu (dále jen „vyhláška č. 176/1993
Sb.“). Dále konstatoval, že podle § 686 odst. 1 obč. zák. musí nájemní smlouva
mimo jiné obsahovat způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s
užíváním bytu nebo jejich výši, což v článku 4.2. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 chybí, a proto je ujednání v něm obsažené neplatné; v tomto směru je
zapotřebí vycházet z původní nájemní smlouvy, resp. z rozhodnutí o přidělení
náhradního bytu ve spojení s evidenčním listem platným od 1. července 2000. Článek 4.5. nájemní smlouvy považoval za odporující dobrým mravům a tudíž
neplatný podle § 39 obč. zák., protože v něm sjednaná smluvní pokuta se odvíjí
od nájemného stanoveného v rozporu se zákonem, výše této smluvní pokuty je
nepřiměřeně vysoká v porovnání s poplatkem z prodlení podle § 697 obč. zák. a
opětovně výrazně znevýhodňuje žalobkyni. S ohledem na uvedené soud prvního
stupně určil, že tam specifikované články nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000
jsou neplatné.
K odvolání žalovaného a původně žalované odvolací soud rozsudkem ze dne
23. listopadu 2006, č. j. 29 Co 229/2006-190, citovaný (v pořadí druhý)
rozsudek soudu prvního stupně potvrdil v napadených výrocích III. až IX. (výrok
I.), odvolání původně žalované proti výrokům III. až IX. odmítl (výrok II.) a
rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok III.).
Odvolací soud odvolání původně žalované odmítl podle § 218 písm. b/ o.s.ř.,
neboť žaloba proti ní byla v plném rozsahu zamítnuta a není proto osobou
oprávněnou k podání odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně. Následně se
ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že v daném případě je dán naléhavý
právní zájem žalobkyně na určení neplatnosti předmětných článků nájemní
smlouvy.Dovodil, že nájemce se vzdal předem svých práv, jestliže se již v
nájemní smlouvě vzdává práva na skončení nájemního vztahu pro něj výhodnější
výpovědí tím, že namísto ní je konstruována fikce dohody o skončení či zrušení
nájmu, navíc pak při dluhu na nájemném za dobu kratší než stanoví zákon; takové
ujednání je proto neplatné podle
§ 574 odst. 2 obč. zák. Uvedené vztáhl na ujednání obsažené v článcích 3.3.,
3.4. a 4.6. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000. Dále konstatoval, že v době
uzavření dohody účastníků o výši nájemného v nájemní smlouvě ze den 31. října
2000 platila vyhláška č. 176/1993 Sb., že regulované nájemné bylo sice vyšší
než dovodil soud prvního stupně (jenž přehlédl možnost každoročního zvyšování
původní sazby nájemného podle § 5a vyhlášky č. 176/1993 Sb. a možnost zvýšení
nájemného pro polohu bytu podle § 9 vyhlášky č. 176/1993 Sb.), avšak přesto
sjednané nájemné bylo vyšší než maximální zákonné nájemné, neboť sice vycházelo
ze sazby poněkud vyšší (tj. 20,- Kč/m2), avšak za celou plochu bytu, aniž
plochu záchodu, koupelny a balkónu započítávalo pouze jednou polovinou, jak
ukládalo ustanovení § 3 odst. 1 vyhlášky č. 176/1993 Sb. Na základě toho
dovodil, že ujednání o nájemném a úplatě za zařizovací předměty obsažené v
článcích 4.1. a 4.2. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 je neplatné pro
rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák. Dále zdůraznil, že i při současné
smluvní volnosti při sjednávání výše nájemného by postup zvyšování nájemného
jednostrannými úkony pronajímatele bylo možné sjednat, ovšem s určením výše či
alespoň postupu při takovém zvýšení. V návaznosti na to uvedl, že článek 4.1.
nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 je proto neplatný i pro neurčitost ve
smyslu § 37 odst. 1 obč. zák., neboť v něm byla sjednána možnost zvýšení
nájemného výměrem a rozhodnutím pronajímatele bez jakýchkoliv omezení. Totéž
pak platí i pro článek 4.2. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000, který rovněž
neobsahuje upřesnění, jakým způsobem se bude postupovat při stanovení ceny za
zařizovací předměty. Dále uvedl, že ustanovení
§ 697 obč. zák. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb. stanoví poměrně
vysokou sankci za prodlení s úhradou nájemného a služeb, přičemž smluvní pokuta
dohodnutá v článku 4.5. nájemní smlouvy má být další sankcí vedle poplatku z
prodlení a přitom představuje 365 % dlužné částky ročně, což je neobvykle a
nemravně vysoká sankce za prodlení; i toto ujednání obsažené v článku 4.5. je
proto neplatné podle § 39 obč. zák.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost
opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. Předně namítl, že byly-li
vyhlášky
o regulaci nájemného Ústavním soudem prohlášeny za neústavní, nemůže je
odvolací soud „nově uznat jako podklady zakládající právní stav a právní limity
jednání mezi účastníky a takto jim znemožnit dohodu a popřít jejich svobodnou
vůli“. Vyjádřil nesouhlas s názorem, že „ustanovení nájemní smlouvy o nároku
pronajímatele na úhradu nájmu věcí, předmětů, zařízení bytu a čerpaných plnění
spojených s užíváním bytu (služeb)“, tj. ujednání obsažené v článcích 4.1. a
4.2. nájemní smlouvy ze dne
31. října 2000, odporuje dobrým mravům a je tudíž neplatné. V této souvislosti
uvedl, že „nikomu nelze bez řádné zákonné normy a bez náhrady ukládat jakékoliv
povinnosti k jeho tíži.“ Měl za to, že odvolací soud nepřihlédl k novele
občanského zákoníku provedené zákonem č. 107/2006 Sb., neboť ujednání obsažená
v článcích 3.3. a 3.4. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 již nespadají pod
ustanovení § 711 občanského zákoníku, ve znění před novelou provedenou zákonem
č. 107/2006 Sb.; tento úkon (tj. výpověď z nájmu bytu) již není v případě
neplacení nájemného vázán na přivolení soudu. Je přesvědčen, že ani ujednání
obsažené v článku 4.5. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 není neplatné;
odvolací soud zde podle dovolatele „nepřihlédl ke skutečnosti, že předmětné
ujednání učinily strany v zájmu zajištění bezodkladnosti úhrad nájemce a v
zájmu řešení tíživých důsledků pro pronajímatele v případě jejich včasného
nezaplacení.“ Zastával názor, že sjednaná smluvní pokuta neodporuje dobrým
mravům. Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil
rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání uvedla, že nájemní smlouva ze dne 31. října
2000 zásadně znevýhodňuje pouze jednu smluvní stranu, a to především v
ustanovení článku 4.2. Napadená ustanovení nájemní smlouvy podle ní nemohou
obstát ani ve světle novelizované právní úpravy nájemního vztahu, jakož ani
aktuální judikatury. S ohledem na uvedené navrhla, aby dovolací soud dovolání
zamítl.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že
dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240
odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241
odst. 1 a 4 o.s.ř.).
Poté se dovolací soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z
podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného
rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon
připouští (§ 236 odst. 1 o.s.ř.).
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu (v daném
případě - vzhledem k obsahu dovolání /§ 41 odst. 2 o.s.ř./ - jeho výroku I.,
pokud jím byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích III. až VII. o
věci samé) se řídí ustanoveními § 237 odst. 1 písm. b/ a c/ o.s.ř.
Ustanovení § 237 odst. 1 písm. b/ o.s.ř. přípustnost dovolání nezakládá,
jelikož
o určení neplatnosti tam uvedených článků nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000
rozhodoval soud prvního stupně poprvé až ve svém druhém rozsudku (výroky III.
až VIII. rozsudku ze dne 13. prosince 2005, č. j. 19 C 101/2002-164),
potvrzeném v těchto výrocích ve vztahu mezi žalobkyní a žalovaným napadeným
rozsudkem (jeho výrokem I.).
Podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř., tj. ustanovení, o něž přípustnost svého
dovolání opřel dovolatel, je dovolání přípustné proti rozhodnutí odvolacího
soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání
není přípustné podle písmena b/ a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené
rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Podle § 237 odst.
3 o.s.ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam
zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu
dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem
rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Z toho, že přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. je spjata
se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také
dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních. Způsobilým
dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je v tomto případě zásadně jen
důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř., jehož prostřednictvím lze namítat,
že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Jelikož ve smyslu §
242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud – s výjimkou určitých vad řízení – vázán
uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu
má po právní stránce zásadní význam či nikoli, relevantní pouze otázky (z těch,
na kterých rozhodnutí odvolacího soudu spočívá), jejichž posouzení odvolacím
soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v dovolání alespoň zpochybnil.
Napadený rozsudek spočívá mimo jiné rovněž na následně uvedených právních
názorech. Ujednání o nájemném a úplatě za zařizovací předměty obsažené v
článcích 4.1. a 4.2. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 je neplatné podle §
39 obč. zák. pro rozpor se zákonem. Ujednání obsažené v článcích 3.3. a 3.4. je
neplatné podle § 574 odst. 2 obč. zák. – nájemce se v těchto článcích vzdal
předem svých práv, jestliže se již v nájemní smlouvě vzdává práva na skončení
nájemního vztahu pro něj výhodnější výpovědí tím, že namísto ní je konstruována
fikce dohody o skončení či zrušení nájmu, navíc pak při dluhu na nájemném za
dobu kratší než stanoví zákon. Neplatné podle § 39 obč. zák. je také ujednání
obsažené v článku 4.5. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000, neboť ustanovení
§ 697 obč. zák. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb. stanoví poměrně
vysokou sankci za prodlení s úhradou nájemného a služeb, přičemž smluvní pokuta
dohodnutá v článku 4.5. nájemní smlouvy má být další sankcí vedle poplatku z
prodlení a přitom představuje 365 % dlužné částky ročně, což je neobvykle a
nemravně vysoká sankce za prodlení. Dovoláním byla správnost těchto právních
závěrů zpochybněna, a to námitkami, že předpisy o regulaci nájemného byly
Ústavním soudem prohlášeny za neústavní a neměly by tedy být na daný případ
použity, že odvolací soud nepřihlédl k novele občanského zákoníku provedené
zákonem
č. 107/2006 Sb., podle níž výpověď z nájmu bytu v případě neplacení nájemného
již není podmíněna přivolením soudu, a že sjednaná smluvní pokuta neodporuje
dobrým mravům. Uvedené právní závěry by proto mohly činit napadené rozhodnutí
zásadně právně významným. Dovolací soud však dospěl k závěru, že z posléze
uvedených důvodů o takové rozhodnutí jít nemůže.
Nejvyšší soud České republiky již v rozsudku ze dne 27. února 2001, sp. zn.
26 Cdo 586/99, uveřejněném pod č. 23 v sešitě č. 2 z roku 2002 časopisu Soudní
judikatura a pod C 266 ve svazku 3 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu (viz
rovněž publikace Občanský zákoník, autorů Balák, Korecká, Vojtek, vydaná v roce
2006 nakladatelstvím C.H.BECK, strana 81), a dále např. v usneseních ze dne 24.
listopadu 2005, sp. zn. 26 Cdo 1079/2005, a ze dne 6. března 2007, sp. zn. 28
Cdo 304/2007, dovodil, že platnost právního úkonu je nutno posuzovat podle
obecně závazných právních předpisů, jaké existovaly v době, kdy byl právní úkon
učiněn. Okolnost, že později došlo ke zrušení či změně obecně závazného
právního předpisu, s nímž byl právní úkon v rozporu, nemůže vést k odstranění
následků stanovených v § 39 obč. zák. V širších souvislostech lze poukázat i na
právní závěr přijatý v rozsudku velkého senátu občanskoprávního kolegia
Nejvyššího soudu ze dne 20. ledna 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, uveřejněném
pod č. 7 v sešitě č. 1 z roku 2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. V
citovaném rozsudku Nejvyšší soud dovodil, že smlouva o nájmu nebytových prostor
uzavřená před 3. prosincem 1999 v rozporu s ustanovením § 3 odst. 2 věty druhé
zákona č. 116/1990 Sb. bez předchozího souhlasu obecního úřadu je absolutně
neplatná a že okolnost, že ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. vyžadující tento
souhlas pod sankcí neplatnosti nájemní smlouvy bylo zrušeno zákonem č. 302/1999
Sb., nemůže vést k odstranění právních následků, jež v důsledku nesplnění této
náležitosti nastaly.
Podle § 39 obč. zák. je neplatný mimo jiné i právní úkon, který obchází zákon.
Právní úkon obchází zákon v případě, kdy sice v přímém rozporu s výslovným
zákonným zákazem není, avšak svými účinky zákonu, jeho účelu a smyslu odporuje,
neboli obchází jej. Přitom není rozhodné, zda účastníci smlouvy o důvodu této
neplatnosti, tj. o obcházení zákona, věděli (srov. Občanský zákoník, Komentář,
9. vydání 2004, nakladatelství C. H. BECK, str. 233, a dále např. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 25. března 2008, sp. zn. 26 Cdo 1171/2007).
Podle § 710 odst. 1 občanského zákoníku, ve znění účinném v době uzavření
nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 a ve znění před novelou provedenou
zákonem č. 107/2006 Sb. (dále opět jen „obč. zák.“), nájem bytu zanikne
písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem nebo písemnou výpovědí (v
posléze uvedeném případě jen s přivolením soudu – srov. § 711 odst. 1 obč.
zák.). Podle § 710 odst. 2 obč. zák.
v případě, že je nájem bytu sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této
doby. Pro úplnost zbývá dodat, že podle ustálené soudní praxe se i v nájemních
vztazích uplatní obecný důvod zániku závazku splynutím podle § 584 obč. zák. a
že tudíž právo nájmu bytu může zaniknout i splynutím podle citovaného
ustanovení (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. ledna 2006, sp.
zn. 26 Cdo 813/2005). Soudní praxe je ustálena rovněž v názoru, že důvody pro
odstoupení pronajímatele v § 679 odst. 3, větě první, obč. zák. jsou
aplikovatelné i na nájem bytu; jde o podstatně vyšší intenzitu, než jsou
výpovědní důvody podle § 711 odst. 1 písm. c/ a d/ obč. zák. (srov. Občanský
zákoník, Komentář, 9. vydání, vydaný nakladatelstvím C. H. BECK, str. 1013, a
dále např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. listopadu 2007, sp. zn. 26 Cdo
3044/2006). Nájem bytu tak může zaniknout i odstoupením pronajímatele podle §
679 odst. 3 věty první obč. zák. Nejvyšší soud pak v rozsudku ze dne 13. srpna
2008, sp. zn. 26 Cdo 3083/2007, dovodil, že účastníci právního vztahu nájmu
bytu si nemohou platně sjednat jiný (další) způsob zániku nájmu nad rámec
zákona (ustanovení § 710 ve spojení s § 711 obč. zák., popřípadě ustanovení §
584 a § 679 odst. 3 věta první obč. zák.).
Smluvní pokuta jako jeden ze zajišťovacích prostředků je upravena
v ustanoveních § 544 a § 545 obč. zák. Na rozdíl od smluvní pokuty, která je
samostatným nárokem a strany si ji musejí sjednat, je úrok z prodlení jako
příslušenství pohledávky (§ 121 odst. 3 obč. zák.) majetkovou sankcí stanovenou
zákonem (§ 517 odst. 2 obč. zák.), kdy věřiteli přímo ze zákona vzniká nárok v
případě prodlení dlužníka s placením peněžitého plnění na zaplacení úroku z
prodlení ve výši stanovené prováděcím předpisem – nařízením vlády č. 142/1994
Sb., ve znění pozdějších předpisů. Z uvedených rozdílů právní úpravy smluvní
pokuty a úroku z prodlení, dále z toho, že občanský zákoník neobsahuje žádnou
právní úpravu o souběhu těchto majetkových sankcí, a konečně i z toho, že jde o
dva různé právní instituty (smluvní pokuta je zajišťovacím prostředkem a úrok z
prodlení zákonným důsledkem prodlení) vyplývá, že sjednají-li si účastníci
závazkového vztahu pro případ prodlení se splněním peněžitého závazku, např.
zaplacení nájemného, smluvní pokutu, je dlužník povinen v případě prodlení se
splněním uvedeného závazku zaplatit věřiteli sjednanou smluvní pokutu a vedle
toho i úrok z prodlení ve smyslu ust. § 517 odst. 2 obč. zák., resp. jako v
daném případě poplatek z prodlení podle § 697 obč. zák. a § 2 nařízení vlády č.
142/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Porušení téže povinnosti je tak
sankcionováno dvakrát (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České
republiky ze dne 26. ledna 1999, sp. zn. 29 Cdo 2495/98, uveřejněného pod č. 6
v sešitě č. 1 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Ustálená soudní praxe přijala následující právní závěry ohledně neplatnosti
ujednání o smluvní pokutě podle § 39 obč. zák. pro rozpor s dobrými mravy. Tak
ustanovení § 544 a § 545 obč. zák. nevylučují možnost sjednání smluvní pokuty
za prodlení s placením peněžitého závazku. Ujednání, které výši smluvní pokuty
činí závislou též na době, po kterou trvá porušení smluvní povinnosti (např.
procentní částkou za každý měsíc prodlení), není neplatné (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 26. ledna 1999, sp. zn. 29 Cdo 2495/98, uveřejněný pod
č. 6 v sešitě č. 1 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Ujednání o smluvní pokutě ve výši 2 % z pohledávky denně za každý den zpoždění
dohodnuté splátky pohledávky není neplatné podle § 39 obč. zák., neboť není v
rozporu se zákonným předpisem, ani jej neobchází
a nepříčí se ani dobrým mravům (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu
České republiky ze dne 9. srpna 2001, sp. zn. 33 Odo 204/2001, uveřejněného pod
C 675 ve svazku 9 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Smluvní pokuta sjednaná
ve výši
0,25 % z dlužné částky za každý den prodlení je přiměřená a ujednání o smluvní
pokutě není proto neplatné pro rozpor s dobrými mravy (srov. rozsudek
Nejvyššího soudu České republiky ze dne 23. června 2004, sp. zn. 33 Odo
588/2003, uveřejněný pod C 2801 v sešitě 30 Souboru rozhodnutí Nejvyššího
soudu). Smluvní pokuta ve výši 1.000,- Kč denně, což představuje 0,33 % z
dlužné částky za každý den prodlení, není neplatná podle § 39 obč. zák. pro
rozpor s dobrými mravy (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23.
října 2006, sp. zn. 33 Odo 1385/2004 /ústavní stížnost podaná proti citovanému
rozsudku byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 24.
května 2007, sp. zn. I. ÚS 798/07/).
Odvolací soud se tedy od uvedené judikatury neodchýlil, vycházel-li z vyhlášky
č. 176/1993 Sb. a v návaznosti na ni (a na zákonný odkaz obsažený v ustanovení
§ 696 odst. 1 obč. zák.) konstatoval, že ujednání o nájemném a úplatě za
zařizovací předměty obsažené v článcích 4.1. a 4.2. nájemní smlouvy ze dne 31.
října 2000 je neplatné pro rozpor se zákonem ve smyslu § 39 obč. zák.
Ačkoliv zákon umožňoval, aby chráněný nájem bytu (§ 685 odst. 1 věta druhá před
středníkem obč. zák.) na dobu neurčitou zanikl zásadně pouze písemnou dohodou
a – s přivolením soudu – písemnou výpovědí, účastníci si v ujednáních
obsažených v článcích 3.3. a 3.4. nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 nad
rámec zákona sjednali v konečném důsledku další (zákonem nepředpokládaný,
neupravený a ve srovnání
s výpovědí pro neplacení nájemného a úhrad podle § 711 odst. 1 písm. d/ obč.
zák. přísnější) způsob zániku nájmu bytu, navíc bez vázanosti na jakoukoliv
bytovou náhradu, tj. i přístřeší (jako bytovou náhradu svého druhu), které
připadala v úvahu zásadně v případě přivolení k výpovědi z nájmu bytu z důvodu
podle § 711 odst. 1 písm. d/ obč. zák. Takováto dohoda však účelu a smyslu
zákona odporuje, neboli obchází jej; je tedy absolutně neplatná podle § 39 obč.
zák. I zde je názor o neplatnosti ujednání obsažených v článcích 3.3. a 3.4.
nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 v konečném důsledku v souladu s
judikaturou.
Za souladný s judikaturou lze pokládat i názor, že ujednání obsažené v článku
4.5. je neplatné podle § 39 obč. zák. pro rozpor s dobrými mravy, neboť
ustanovení
§ 697 obč. zák. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb. stanoví poměrně
vysokou sankci za prodlení s úhradou nájemného a služeb, smluvní pokuta
dohodnutá v citovaném článku nájemní smlouvy ze dne 31. října 2000 byla další
sankcí vedle poplatku z prodlení a představuje-li 365 % dlužné částky ročně, je
to – vedle poplatku z prodlení – neobvykle a nemravně vysoká sankce za
prodlení.
Z uvedeného vyplývá, že dovolání není přípustné ani podle § 237 odst. 1 písm.
c/ o.s.ř. Nejvyšší soud České republiky proto dovolání podle § 243b odst. 5
věty první
a § 218 písm. c/ o.s.ř. odmítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b odst. 5
věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 146 odst. 3 o.s.ř. a zavázal
dovolatele, který zavinil, že jeho dovolání bylo odmítnuto, k náhradě nákladů
dovolacího řízení vzniklých žalobkyni v souvislosti s podáním vyjádření k
dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v
částce 1.500,- Kč (§ 2 odst. 1, § 7 písm. d/ ve spojení s § 10 odst. 3, § 15 ve
spojení s ustanovením § 14 odst. 1 a § 18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve
znění pozdějších předpisů), z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši
300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 vyhlášky
č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů),
a z částky 342,- Kč představující 19 % DPH (§ 137 odst. 3 o.s.ř.).
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
oprávněná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 17. března 2009
JUDr. Miroslav Ferák, v. r.
předseda senátu