26 Cdo 567/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr.
Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc.,
ve věci žalobkyně RPG Byty, s. r. o., IČ: 27769127, se sídlem v Ostravě –
Moravské Ostravě, Gregorova 2582/3, zastoupené JUDr. Vladimírem Jirouskem,
advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Preslova 9, proti žalované L.
K., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. 62 C
311/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne
29. srpna 2008, č. j. 42 Co 212/2008-38, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 12. 2007, č.
j. 62 C 311/2007-17, uložil žalované, aby vyklidila byt č. 5 v domě č.p. 2074 v
O. – Z. na ulici K. (dále „předmětný byt“ nebo „byt“) do 15 dnů od právní moci
rozsudku a rozhodl o nákladech řízení. Zjistil, že žalobkyně je v katastru
nemovitostí zapsaná jako vlastnice uvedeného domu a že dne 28. 3. 2007 uzavřela
se žalovanou nájemní smlouvu k předmětnému bytu, kterou byla sjednána doba
nájmu od 1. 4. 2007 do 30. 9. 2007. Dále bylo ujednáno, že nájemní poměr bude
automaticky prodlužován vždy o dalších 6 měsíců, pokud bude žalovaná řádně
platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a službách v
jakékoliv výši. Podle opisu karty úhrad žalovaná nájemné za měsíce květen až
srpen 2007 nezaplatila. Na základě provedeného dokazování dospěl soud prvního
stupně k závěru, že právo nájmu žalované k bytu již zaniklo uplynutím doby.
Protože užívá byt v domě žalobkyně bez právního důvodu, poskytl žalobkyni
ochranu jejího vlastnického práva podle § 126 odst. 1 obč. zák. a žalované
uložil, aby byt vyklidila.
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudkem z 29. 8. 2008, č. j. 42 Co 212/2008-38, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že
žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Konstatoval, že doba trvání nájmu byla v nájemní smlouvě vázána nejen na
uplynutí času, ale zejména na řádné placení nájemného. Na takovou skutečnost
však nelze dobu trvání nájmu vázat, neboť není jisté, zda vůbec někdy nastane. Poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 513/2003, podle kterého
lze dobu trvání nájemního poměru vázat na konkrétní datem nezjistitelnou
skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí,
přičemž v době sjednání dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy tato
skutečnost nastane, avšak že nastane, je jisté. Kromě toho je takové ujednání
neplatné pro obcházení zákona podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský
zákoník, ve znění novely provedené zák. 107/2006 Sb. – dále „obč. zák.“. Pro
nájemce totiž stanoví přísnější podmínky výpovědi než § 711 a § 712 obč. zák. Důvodem výpovědi pro hrubé porušování povinností nájemce je totiž nezaplacení
nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu odpovídající trojnásobku
měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytované s užíváním bytu, délka
výpovědní lhůty činí tři měsíce a nájemci přísluší bytová náhrada přinejmenším
ve formě přístřeší. Žalovaná by se ani v řízení o vyklizení bytu nemohla
domáhat přezkumu, že nájemné a služby byly řádně placeny, nebo navrhnout
zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy. Doba trvání nájmu tedy nebyla
sjednána platně, což nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy. Výkladem
smlouvy podle § 35 odst. 1 obč. zák. lze dovodit, že vůle účastníků nesměřovala
k ukončení nájemního vztahu již po šesti měsících. Nájemní smlouvou proto
vznikl nájemní vztah na dobu neurčitou (odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu z
29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001). Odvolací soud také dospěl k závěru o
vzniku nájemním poměru žalované k předmětnému bytu na dobu neurčitou, který
dosud trvá, i z jiného právního důvodu. Doplnil dokazování a zjistil z dohody
o výměně bytů ze dne 8. 3. 2007, že žalovaná ji uzavřela s M. M., s tím, že
žalovaná se nastěhuje do předmětného bytu, a M. M. do bytu v O. – Z., D. 1207/74. Žalovaná zaplatila žalobkyni kauci ve výši trojnásobku měsíčního
nájemného a plnění spojeného s užíváním předmětného bytu a dne 14. 3. 2007 se
zavázala uzavřít se žalobkyní novou nájemní smlouvu na dobu určitou půl roku s
automatickým prodlužováním v případě řádně placeného nájemného. Dne 28. 3. 2007 uzavřely účastnice dohodu o skončení nájmu k předmětnému bytu ke dni 31. 3. 2007. Odvolací soud zdůraznil, že podle § 715 obč. zák. ke dni splnění
dohody o výměně bytů vstupují nájemci ve výměnou získaných bytech do nájemních
poměrů založených nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Jednání žalobkyně, která poté, co 14. 3. 2007 odsouhlasila výměnu bytu, dne 28. 3. 2007, uzavřela se žalovanou dohodu o skončení nájmu k 31. 3. 2007 a rovněž
novou nájemní smlouvu hodnotil jako jednání obcházející zákon.
Jinak řečeno
odvolací soud dospěl k závěru, že i kdyby byla nájemní smlouva z 28. 3. 2007
platným právním úkonem z hlediska určitosti a platná i v části o prodloužení
doby nájmu, pak je celá neplatná pro obcházení zákona podle § 39 obč. zák., a
to proto, že účelově směřovala (spolu se smlouvou o zániku nájmu) ke změně
nájmu, které na žalovanou přešlo dohodou o výměně bytů.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost
opřela o § 237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního
řádu, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále „o. s. ř.“).
Uvedla, že uplatňuje dovolací důvod nesprávního právního posouzení věci. Jeho
naplnění spatřuje v nesprávném výkladu nájemní smlouvy z 28. 3. 2007 a
posouzení její platnosti. Podle obsahu (§ 41 odst. 2 obč. zák.) tak namítá, že
zjištění obsahu nájemní smlouvy nemá v podstatně části oporu v provedeném
dokazování. Ve smlouvě je jednoznačně uvedena doba trvání nájmu, zánik nájmu
je spojen s uplynutím doby a nájemní smlouvou nebyl sjednán nájemní poměr na
dobu neurčitou. Další ujednání se týká prodloužení doby nájmu (při řádném
placení nájemného). Odkaz na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 513/2003
tak není případný. Prodloužení nájmu dohodou zákon nevylučuje, nepřipouští
pouze prodloužení ze zákona podle § 676 odst. 2 obč. zák. Ke stejnému závěru
dochází i Komentář II. občanského zákoníku, vydaný nakladatelstvím C.H. Beck
2008, str. 1816. Nemůže proto ani obstát argumentace odvolacího soudu, že
takové ujednání svým účelem obchází zákon, neboť sankcionuje neplacení
nájemného přísněji než § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. Žalobkyně odkazuje
také na rozsudek Nejvyššího soudu z 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, v němž
Nejvyšší soud vyložil, že část nájemní smlouvy, obsahující ujednání o době
nájmu, je obsahově oddělitelná od dalších části smlouvy, nemá tedy za
následek neplatnost celé smlouvy. I kdyby mělo být ujednání o prodloužení
nájemní smlouvy neplatné, pak obstojí zbývající část, kterou byl sjednán nájem
na dobu určitou a která ke dni rozhodování soudu již uplynula. Navrhla, aby
dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se k dovolání nevyjádřila.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o
něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou
provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět
„o. s. ř.”.
Nejvyšší soud zjistil, že přípustné dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu
oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky
jejího advokátního zastoupení.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem
dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel
obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám
uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř.,
jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí
ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny.
Existence vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává.
V rozsudku ze dne 24. 6. 2003, sp. zn. 32 Odo 330/2003, uveřejněném v Souboru
rozhodnutí Nejvyššího soudu pod C 2021, Nejvyšší soud uvedl, že pokud odvolací
soud založil závěr o nedůvodnosti uplatněného nároku současně na dvou
nezávislých právních důvodech, pak sama okolnost, že jeden z nich neobstojí,
nemůže mít vliv na správnost tohoto závěru, jestliže obstojí důvod druhý.
Totéž platí i tehdy, nemohl-li být druhý důvod podroben dovolacímu přezkumu
proto, že nebyl dovoláním dotčen.
V daném případě dospěl odvolací soud (po zjištění obsahu nájemní smlouvy) k
právnímu závěru, že nájemní právo žalované k bytu na dobu neurčitou vzniklo
nájemní smlouvou uzavřenou účastnicemi dne 28. 3. 2007 (když shledal nájemní
smlouvu částečně neplatnou pro neurčitost podle § 37 odst. 1 obč. zák.,
případně pro obcházení zákona - § 711 odst. 2 obč. zák.). K závěru o vzniku
tohoto nájemního práva žalované na dobu neurčitou však dospěl současně z
dalšího (nezávislého) právního důvodu, a to, že vzniklo splněním dohody o
výměně bytů, neboť žalovaná vstoupila do nájemního poměru založeného mezi
žalobkyní a původní pronajímatelkou M. M. Další „jednání žalobkyně“, tedy
smlouvu o zániku nájmu z 28. 3. 2007 k 31. 3. 2007 a novou nájemní smlouvu
uzavřenou účastnicemi rovněž dne 28. 3. 2007(i kdyby mělo jít o nájemní smlouvu
uzavřenou na dobu určitou), považoval za neplatné právní úkony pro obcházení
zákona podle § 39 obč. zák., účelově směřující k tomu, aby žalobkyně dosáhla
změny nájmu z doby neurčité na dobu určitou.
Žalobkyně však v dovolání zpochybnila jen právní závěr o vzniku práva nájmu
žalované k bytu na dobu neurčitou nájemní smlouvou z 28. 3. 2007, (spojený se
závěrem o částečné neplatností této nájemní smlouvy). Přezkum správnosti
tohoto závěru je však bez významu, neboť rozsudek odvolacího soudu účinně
spočívá na závěru jiném, a to vzniku práva nájmu žalované k bytu na základě
dohody o výměně bytů, které dosud trvá, vzhledem k neplatnosti (celé) nájemní
smlouvy z 28. 3. 2007. Ten sám o sobě postačuje k zamítnutí žaloby a nemůže
být podroben dovolacímu přezkumu.
Z uvedených důvodů Nejvyšší soud dovolání podle § 243b odst. 2 o. s. ř.
dovolání zamítl.
Žalovaná byla v dovolacím řízení úspěšná a podle § 243b odst. 5, § 224 odst. 1
a § 142 odst. 1 o. s. ř. by jí vůči žalobkyni náležela náhrada nákladů tohoto
řízení, náklady jí však nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. února 2011
JUDr. Marie Rezková, v. r.
předsedkyně senátu