26 Cdo 603/2025-428
ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., ve věci žalobkyně C. M. s.r.o., zastoupené Mgr. Vojtěchem Hamanem, advokátem se sídlem v Jihlavě, Masarykovo náměstí 110/64, proti žalovaným 1) D. C., s.r.o., 2) V. S., a 3) I. V. S., zastoupeným v případě žalovaných 2) a 3) Mgr. Janou Šubrtovou, advokátkou se sídlem v Milovicích, U Sokolovny 271, o vyklizení a vydání nemovitých věcí, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 20 C 200/2020, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. 11. 2024, č. j. 12 Co 329/2024-404, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 26. 11. 2024, č. j. 12 Co 329/2024-404, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
1. Obvodní soud pro Prahu 6 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 6. 2024, č. j. 20 C 200/2020-366, ve spojení s usnesením ze dne 29. 7. 2024, č. j. 20 C 200/2020-379, vyhověl žalobě a uložil žalovaným povinnost (do patnácti dnů od právní moci rozsudku) vyklidit a odevzdat žalobkyni jednak „nebytové prostory jednotky č. 22/85 a č. 22/86, obojí zapsané na LV č. XY, nacházející se v budově č. p. XY, na adrese XY, katastrální území XY, zapsané na LV č. XY u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště XY“ – dále jen „jednotky“ (výrok I), a jednak „chodbu ve 4. nadzemním podlaží a podzemní garážová parkovací místa č. 45 a 46, obojí nacházející se v budově č. p. XY, na adrese XY, katastrální území XY, zapsané na LV č. XY u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště XY“ – dále jen „nebytové
2. Zjistil, že žalobkyně je vlastnicí jednotek a spoluvlastnicí nebytových prostor. Žalované 1) jako podnájemkyni přenechala jednotky a nebytové prostory (dále též jen „vyklizované místnosti“ nebo „místnosti“) do užívání jejich nájemkyně společnost E. s.r.o. (dále jen „společnost E.“) podnájemní smlouvou ze dne 31. 12. 2016 (dále jen „Smlouva“). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od 1. 1. 2017, kdy rovněž byly místnosti předány žalované 1), a bylo možné ji vypovědět bez uvedení důvodu s měsíční výpovědní lhůtou, která počínala běžet prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi (čl. IV odst. 1 Smlouvy). Společnost E. dopisem ze dne 18. 5. 2020 Smlouvou vypověděla (s měsíční výpovědní lhůtou, která uplynula 30. 6. 2020) a dopisem ze dne 1. 7. 2020 vyzvala žalovanou 1) k vyklizení místností. Následně byli k vyklizení místností vyzváni i žalovaní 2) a 3), kteří je dosud fakticky užívají (mají v nich své věci).
3. Po právní stránce věc posoudil podle § 1040 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“, popř. „občanský zákoník“), a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.
4. K odvolání žalovaných 2) a 3) Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 26. 11. 2024, č. j. 12 Co 329/2024-404, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I a II tak, že žalobu na vyklizení jednotek i nebytových prostor zamítl (výroky I a II). Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků před soudy obou stupňů (výroky III, IV a V).
5. Předně zdůraznil, že při odvolacím jednání konaném dne 26. 11. 2024 žalobkyně uvedla, že nájemní smlouva, kterou byly společnosti E. přenechány do nájmu (rovněž) vyklizované místnosti, stále trvá. Jinak vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právním posouzením. S odkazem na ustálenou soudní praxi a na ustanovení § 2211 o. z. měl za to, že za trvání nájemního vztahu, od něhož žalovaní odvozují své právo k užívání vyklizovaných místností, se jejich vyklizení může úspěšně domáhat zásadně jen společnost E. jako nájemkyně, nikoli žalobkyně jako pronajímatelka, resp. vlastnice (spoluvlastnice) daných místností. Uzavřel, že žalobkyně tak není v daném sporu aktivně věcně legitimována, a proto její vyklizovací žalobu zamítl.
6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Nesouhlasila s názorem, že za trvání nájemního vztahu je k podání žaloby na vyklizení nemovité věci aktivně věcně legitimován zásadně jen nájemce, a nikoli (též) pronajímatel (vlastník). Měla za to, že ustanovení § 2211 o. z. nelze vykládat tak, že by vylučovalo vlastníka z možnosti využít zákonem garantovanou ochranu jeho vlastnického práva. Nájemci totiž dává jen možnost, nikoliv povinnost, domáhat se ochrany svým jménem; vedle toho má i možnost požádat o ochranu pronajímatele podle § 2212 o. z. Je tedy věcí nájemcovy volby, zda se bude sám bránit, nebo zda bude vyžadovat po pronajímateli, aby mu zajistil nerušený výkon nájemního práva, jak ostatně potvrzuje jak důvodová zpráva k § 2211 o. z., tak komentářová literatura, jakož i judikatura Ústavního soudu, přijatá dokonce již za předchozí právní úpravy (v tomto směru se odvolávala na nález Ústavního soudu ze dne 31. 1. 2007, sp. zn. I. ÚS 687/05). Podle jejího mínění tudíž k podání žaloby na vyklizení musí být oprávněn a aktivně legitimován i vlastník pronajaté nemovité věci, jelikož jinak by neměl dostatečný prostor řádně plnit svoje povinnosti plynoucí z nájemního poměru [zejména povinnost zajistit nájemci nerušený výkon nájemního práva podle § 2205 písm. c) o. z.]. Dále rovněž namítala, že napadené rozhodnutí bylo pro ni překvapivé. Odvolací soud totiž neseznámil účastníky se svým odlišným právním názorem a nedal jim prostor se k němu vyjádřit. Zasáhl tak do jejího práva na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a odchýlil se od judikatury Ústavního soudu, reprezentované např. jeho nálezy z 31. 7. 2008, sp. zn. I. ÚS 777/07, z 24. 5. 2022, sp. zn. II. ÚS 55/22, a z 10. 1. 2024, sp. zn. II. ÚS 241/21. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
7. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť při řešení otázky pronajímatelovi (vlastníkovi) aktivní věcné legitimace k podání žaloby na vyklizení nemovité věci, která je předmětem trvajícího nájemního vztahu, se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
8. Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
9. Takovou vadu dovolatelka uplatnila námitkou, že napadený rozsudek pro ni byl překvapivý. Dovolací soud se však touto námitkou pro nadbytečnost nezabýval, neboť uvedená vada, je-li jí odvolací řízení vskutku postiženo, bude odklizena zrušením napadeného rozsudku, k němuž dovolací soud přikročil z jiných důvodů.
10. Z obsahu spisu pak vyplývá vada řízení, k níž dovolací soud přihlédl z úřední povinnosti a kterou je postiženo odvolací řízení v části, v níž odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně z podnětu odvolání podaného žalovanými 2) a 3) i ve vztahu k žalované 1).
11. V řízení o žalobě na vyklizení nemovitosti, opírající se (jako v této věci) o tvrzení, že ji žalovaní užívají bez právního důvodu, mají žalovaní postavení samostatných společníků (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2011, sp. zn. 26 Cdo 831/2011, a v něm citovanou judikaturu). Podáním odvolání (viz č. l. 378 a 386–390 spisu) tak žalovaní 2) a 3) založili procesní nárok na přezkoumání rozsudku soudu prvního stupně v odvolacím řízení jen ve vztahu k nim, a nikoli též ve vztahu k žalované 1). S tím ostatně koresponduje i jejich odvolací návrh, jímž žádali, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že zamítne žalobu právě jen vůči jim dvěma (srov. jejich podání na č. l. 386–390 spisu). Jestliže tedy odvolací soud na základě odvolání podaného pouze žalovanými 2) a 3) přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně i v rozsahu, v němž se týkal žalované 1), která odvolání nepodala a na kterou se (tak) jeho účinky nevztahovaly (v posuzované věci nešlo o žádný z případů uvedených v § 206 odst. 2 větě druhé o. s. ř.), a posléze rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu i vůči ní zamítl, je odvolací řízení postiženo vadou, která mohla mít (a v tomto případě zjevně i měla) za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Vůči žalované 1) totiž rozsudek soudu prvního stupně nabyl (samostatně) právní moci a důvod pro jeho přezkum v této části jen na základě odvolání žalovaných 2) a 3) dán nebyl (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2006, sp. zn. 29 Odo 1094/2004, uveřejněný pod č. 89/2007 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
12. V soudní praxi není pochyb o tom, že k podání žaloby na vyklizení nemovitosti je aktivně věcně legitimován především vlastník věci (§ 1040 odst. 1 o. z.); stejný nárok však může uplatnit i kvalifikovaný držitel (§ 1043 o. z.), detentor (§ 1044 o. z.), případně nájemce (§ 2211 o. z.).
13. Již za předchozí právní úpravy (účinné do 31. 12. 2013) se soudní praxe ustálila v názoru, že za trvání nájemního vztahu je k vyklizení osoby bydlící v bytě se souhlasem nájemce (člen jeho domácnosti) aktivně věcně legitimován zásadně jen nájemce, nikoli pronajímatel (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 1997, sp. zn. 2 Cdon 959/96, uveřejněný v časopisu Soudní judikatura pod č. 58/1997, ze dne 21. 9. 2000, sp. zn. 26 Cdo 503/2000, uveřejněný v časopisu Soudní judikatura pod č. 119/2001, nebo ze dne 30. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 972/2006). Pouze vůči neoprávněnému uživateli může mít vlastník aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby na vyklizení bytu, byť k tomuto bytu svědčí právo nájmu jiné osobě a tato osoba by se též mohla domáhat jeho vyklizení (srov. nález Ústavního soudu ze dne 31. 1. 2007, sp. zn. I. ÚS 687/05, na nějž v dovolání poukázala dovolatelka, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 1192/2009).
14. V rozsudku ze dne 15. 12. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1588/2020, uveřejněném pod č. 83/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, se Nejvyšší soud přihlásil k uvedeným právním názorům i v poměrech současné právní úpravy (obsažené v občanském zákoníku) a dovodil, že je lze vztáhnout i na užívání nemovitosti na základě jiných právních titulů. Od takto nastavených právních názorů se pak dovolací soud neodklání ani v projednávané věci, v níž jde o vyklizení nebytových prostor, resp. prostor určených k podnikání.
15. V posuzovaném případě nebylo zjištěno, že žalované 2) a 3) opravňuje k užívání vyklizovaných místností „přímý“ souhlas nájemkyně (společnosti E.). Současně na zjištěném skutkovém základě ani nelze dovodit, že dotčené místnosti užívají (alespoň) s jejím souhlasem „nepřímým“, odvozeným od postavení žalované 1) (jako podnájemkyně), které nájemkyně přenechala místnosti do podnájmu Smlouvou (ze dne 31. 12. 2016). Ani ve vztahu k žalované 1) totiž ke dni rozhodování odvolacího soudu nebylo možné usuzovat na souhlas nájemkyně s užíváním vyklizovaných místností, jestliže jí společnost E. dopisem ze dne 18. 5. 2020 Smlouvu – postupem ujednaným v jejím čl. IV odst. 1 – vypověděla (s měsíční výpovědní lhůtou, která uplynula dne 30. 6. 2020) a dopisem ze dne 1. 7. 2020 ji vyzvala k vyklizení místností.
16. Žaloba na vyklizení podaná v této věci tak směřuje vůči (z pohledu shora citované judikatury) neoprávněným uživatelům, vzhledem k tomu nelze bez dalšího uzavřít, jak to nesprávně učinil odvolací soud, že dovolatelka (pronajímatelka a vlastnice, resp. spoluvlastnice místností) není v daném sporu aktivně věcně legitimována, a dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. tak byl uplatněn právem.
17. Nejvyšší soud proto, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 a 2 o. s. ř.).
18. Právní názor dovolacího soudu je pro další řízení závazný. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 o. s. ř.). Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 9. 4. 2025
Mgr. Lucie Jackwerthová předsedkyně senátu