26 Cdo 972/2006
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Roberta Waltra a soudců Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Miroslava Feráka
ve věci žalobce M. B., zastoupeného advokátem, proti žalovaným 1) B. H. a 2)
M. H., zastoupeným advokátem, o vyklizení nemovitosti, vedené u Obvodního
soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 42 C 332/2004, o dovolání žalovaných proti
rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. září 2005, č.j. 17 Co 133/2005-44,
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 26. září 2005, č.j. 17 Co 133/2005-44,
se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. listopadu
2004, č.j. 42 C 332/2004-23, zamítl návrh žalobce, aby žalovaní byli povinni
vyklidit rodinný dům na adrese P. (dále jen „předmětný dům“ nebo „dům“) a
vyklizený jej předat žalobci a rozhodl o nákladech řízení. Po provedeném
dokazování vzal soud prvního stupně za prokázané, že žalobce je vlastníkem domu
č.p. 1759, v k.ú. B., obec P. Předchozím vlastníkem domu byl P. Z., který jako
pronajímatel uzavřel se společností Z. s., spol. s r.o., jejímž jednatelem je
žalovaný, jako nájemcem smlouvu o nájmu předmětného domu na dobu od 1. ledna
1997 do 31. května 1998 (dále jen „nájemní smlouva“). Dále vzal soud prvního
stupně za prokázané, že dne 16. dubna 1998 uzavřel P. Z. jako prodávající a
žalovaní jako kupující kupní smlouvu ohledně předmětného domu, která nikdy
nenabyla účinnosti, neboť příslušný katastrální úřad zamítl návrh na vklad
vlastnického práva. Soud prvního stupně po zhodnocení zjištěného skutkového
stavu dovodil, že žalobce neprokázal, že by došlo k ukončení nájemní smlouvy
ohledně předmětného domu uzavřené na dobu určitou, neboť tato se obnovovala
podle ust. § 676 občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“) a uzavření neúčinné
kupní smlouvy mezi původním vlastníkem domu a žalovanými nemohlo způsobit její
zánik. Dospěl k závěru, že žalobci nesvědčí aktivní legitimace pro podání
žaloby proti žalovaným, neboť k podání takovéto žaloby je aktivně legitimován
pouze nájemce, tedy Z. p., spol. s r.o. Dále soud prvního stupně shledal
nedostatek pasivní legitimace na straně žalovaných jako další důvod pro
zamítnutí žaloby.
Městský soud v Praze (odvolací soud) k odvolání žalobce rozsudkem ze dne 26.
září 2005, č.j. 17 Co 133/2005-44, rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé
změnil tak, že žalovaní jsou povinni dům, včetně garáže, vyklidit a vyklizený
jej předat žalobci do 15 dnů od právní moci rozsudku, a rozhodl o nákladech
řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud se zcela ztotožnil se zjištěným
skutkovým stavem, odlišně však věc posoudil po stránce právní. Podle odvolacího
soudu aplikoval soud prvního stupně správný právní předpis, tedy ust. § 676
obč. zák., nesprávně jej však vyložil. Odvolací soud shodně se soudem prvního
stupně konstatoval, že nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou (1.1.1997 – 31.
5. 1998) se podle ust. § 676 odst. 2 obč. zák. pravidelně, vždy na jeden rok,
obnovovala, a to i poté, co žalobce vkladem vlastnického práva vstoupil do práv
a povinností pronajímatele. Podání žaloby dne 27. dubna 2004 však podle
odvolacího soudu mělo za následek zánik nájemního vztahu ke dni 31.
května 2004, kdy uplynul další rok od doby, na kterou byl nájem sjednán, neboť
žalobce dal jednoznačně najevo svůj úmysl nájemní vztah ukončit, a to bez
ohledu na tvrzení, na nichž žalobu založil. Odvolací soud dovodil, že žalovaný
bydlel do 31. května 2004 v domě v souladu s předmětnou nájemní
smlouvou, neboť právo z ní svědčilo společnosti Z. p., spol. s r.o., jejímž je
jednatelem, a žalovaná pak nemovitost užívala jako příslušník domácnosti
žalovaného. Dnem 31. května 2004 však nájemní vztah společnosti Z. p., spol. s
r.o., zanikl a žalovaní nadále užívají nemovitost bez právního důvodu, proto
jsou povinni ji, včetně garáže, vyklidit a vyklizenou předat žalobci.
Rozsudek odvolacího soudu napadli žalovaní dovoláním, jehož přípustnost opírají
o ust. § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a výslovně v něm uplatňují dovolací důvody
podle ust. § 241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o.s.ř. Dovolatelé brojí proti
závěru odvolacího soudu, že k zániku nájemního vztahu došlo v důsledku podání
žaloby směřované proti manželům H., nikoli proti společnosti Z. p., spol. s
r.o., která byla jediným nájemcem předmětné nemovitosti. V otázce, zda může
„projev nesouhlasu pronajímatele s bydlením nájemce domu, který dům užívá na
základě nájemní smlouvy obnovované podle ust. § 676 odst. 2 občanského
zákoníku, směřovat proti jinému subjektu, než je nájemce sám“, spatřují
dovolatelé otázku zásadního právního významu. Dovolatelé dále namítají, že
pokud žalobce projevil svůj úmysl ukončit nájemní vztah, neprojevil jej ničím
jiným než právě podáním předmětné žaloby, která však nesměřovala proti nájemci,
a v průběhu celého řízení se nepodařilo prokázat, že by žalobce svůj nesouhlas
s užíváním předmětného domu projevil vůči společnosti Zdravotnické potřeby,
spol. s r.o. Dovolatelé mají za to, že nájemní vztah k předmětné nemovitosti
stále trvá a že k podání žaloby na vyklizení domu proti žalovaným (dovolatelům)
je aktivně legitimován pouze nájemce tohoto domu, tedy Z. p., spol. s r.o., a
proto navrhují, aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc vrácena tomuto
soudu k novému rozhodnutí.
Žalobce ve svém vyjádření brojí proti tvrzení dovolatelů, že svůj úmysl ukončit
nájemní vztah neprojevil ničím jiným než právě podanou žalobou, a odkazuje na
„odstoupení od nájemní smlouvy“ datované 3. 12. 2004 a podepsané žalobcem,
kterým žalobce sděluje společnosti Z. p., spol. s r.o., že ke dni 2. 12. 2004
odstupuje od předmětné nájemní smlouvy z důvodu neplacení nájemného a hrubého
porušení ustanovení čl. III. této smlouvy, podle něhož má pronajímatel právo
odstoupit od smlouvy, dá-li nájemce věc do podnájmu v rozporu se smlouvou.
Fotokopii „odstoupení od nájemní smlouvy“ přikládá ke svému vyjádření. Žalobce
navrhuje, aby dovolací soud dovolání žalovaných zamítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že dovolání bylo
podáno včas, osobami k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1
o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241
odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle ustanovení § 237 odst. 1 písm. a)
o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí
soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. V dovolání
nelze uplatnit nové skutečnosti nebo důkazy ve věci samé (§ 241a odst. 4
o.s.ř.). Proto nelze přihlížet k tvrzení žalobce uplatněnému ve vyjádření k
dovolání, že dne 3. prosince 2004 odstoupil od nájemní smlouvy a že tak nájemní
poměr zanikl.
Je-li dovolání přípustné, je dovolací soud povinen přihlédnout k vadám řízení
uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř.,
jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí
ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), i když nebyly v dovolání uplatněny.
Existence zmíněných vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu
spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. lze
odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud
posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo
správně určenou právní normu nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový
stav nesprávně aplikoval.
Dovolatelé sice uplatnili též dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o.s.ř., jímž
lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, jež nemá podle
obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování, obsahově však
jejich dovolací námitky vytýkající odvolacímu soudu, že spojil účinky podané
žaloby se zánikem nájemního vztahu, naplňují dovolací důvod podle § 241a odst.
2 písm. b) o.s.ř.
Se zřetelem k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahové
konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu je předmětem dovolacího přezkumu
posouzení správnosti právního názoru odvolacího soudu, že žalobě na vyklizení
nemovitosti lze vyhovět proto, že podání této žaloby proti žalovaným, kteří
nejsou nájemci, mělo za následek skončení nájemního vztahu ve smyslu § 676
odst. 2 obč. zák. ve znění do 30. března 2006 (dále opět jen „obč. zák.“) a
žalovaní tak od 31. května 2004 užívají předmětnou nemovitost bez právního
důvodu.
Podle § 676 odst. 2 obč. zák. užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a
pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věcí nebo na vyklizení
nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek,
za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se
obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.
Citované ustanovení upravuje nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního
obnovení nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou v případě, kdy nájemce
užívá věc i po skončení nájmu a pronajímatel nepodá ve stanovené lhůtě u soudu
návrh (žalobu) na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti.
Z citovaného ustanovení vyplývá, že zánik nájmu uplynutím doby, na kterou byl
sjednán, nastane v případě, že nájemce užívá věc i po skončení dohodnuté doby,
pouze tehdy, jestliže se nájem neobnoví v důsledku toho, že pronajímatel proti
tomu stanoveným způsobem u soudu nezakročil. Jediným projevem vůle
pronajímatele, v jehož důsledku může dojít k zániku takto obnovovaného
nájemního vztahu, je tedy podání vindikační žaloby, a to ve třicetidenní lhůtě,
která počíná běžet ode dne, který byl sjednán jako den skončení původního
nájemního vztahu. Podání žaloby mimo stanovenou třicetidenní lhůtu má za
následek zánik nájemního vztahu jen v případě, probíhá-li řízení o této žalobě
ještě v okamžiku, kdy doba trvání obnoveného nájemního vztahu uplynula (k tomu
srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. prosince 1999, sp. zn. 26 Cdo
2793/99).
Vzhledem k tomu, že ust. § 676 odst. 2 obč. zák. spojuje podání žaloby na
vyklizení nemovitosti (popř. vydání věci) se skončením, resp. neobnovením
nájemního vztahu, jenž je dvoustranným právním vztahem, jehož subjekty jsou
pronajímatel a nájemce, je k podání takovéto žaloby aktivně věcně legitimován
pouze pronajímatel a pasivní legitimace v dané věci je dána toliko u nájemce.
Žaloba ze dne 27. dubna 2004 tedy nemohla mít za následek skončení nájemního
vztahu mezi žalobcem jako pronajímatelem a společností Z. p., spol. s r.o.,
jako nájemcem ke dni 31. května 2004, neboť nesměřovala proti nájemci, nýbrž
proti osobám, jejichž užívání předmětné nemovitosti je odvozeno od tohoto
nájemního vztahu.
Odvolací soud tedy vycházel z nesprávného právního názoru, když dovodil, že
podání žaloby na vyklizení předmětné nemovitosti proti žalovaným ze dne 27.
dubna 2004 mělo za následek skončení nájemního vztahu mezi žalobcem a
společností Z. p., spol. s r.o., ke dni 31. května 2004 a že žalovaní od tohoto
dne užívají nemovitost bez právního důvodu.
Ustanovení § 126 odst. 2 obč. zák. dává oprávněnému detentorovi (nájemci) věci
právo na ochranu proti zásahům do jeho práva obdobné právu vlastníka na ochranu
proti neoprávněným zásahům do vlastnického práva ze strany třetích osob (srov.
např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. prosince 2005, sp. zn. 26 Cdo
2720/2004, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. prosince 2001, sp.zn. 26 Cdo
446/2001, uveřejněné v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 13, C 931).
V soudní praxi nebyl zaznamenán odklon ani od názoru, že za trvání nájemního
vztahu je k vyklizení osoby bydlící v bytě se souhlasem nájemce aktivně věcně
legitimován zásadně jen nájemce, nikoli pronajímatel (srovnej rozsudek
Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. května 1997, sp. zn. 2 Cdon 959/96,
uveřejněný pod č. 58 v sešitě č. 7 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura, nebo
rozsudek Nejvyššího soudu z 21. září 2000, sp. zn. 26 Cdo 503/2000, uveřejněný
pod č. 119 v sešitě č. 10 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura). Uvedený
závěr lze vztáhnout i na nájem nemovitosti.
Existujícím nájemním právem je vlastnické právo žalobce omezeno tak, že užívání
nemovitosti žalovanými může být pouze zásahem do práva nájemního, nikoli
vlastnického. Za trvání nájemního vztahu, od něhož žalovaní odvozují právo k
užívání nemovitosti, neboť žalovaný je jednatelem nájemce a žalovaná pak
nemovitost užívá jako člen domácnosti žalovaného a s jeho souhlasem, je tedy k
podání žaloby na vyklizení nemovitosti proti žalovaným aktivně věcně
legitimován toliko nájemce a nikoli žalobce jako vlastník (pronajímatel).
Za tohoto stavu byl dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) uplatněn
opodstatněně. Dovolací soud proto podle § 243b odst. 2 věty za středníkem
o.s.ř. zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu v celém rozsahu a podle § 243b
odst. 3 věty první o.s.ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů
řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o
věci (§ 243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 30. listopadu 2006
JUDr. Robert W a l t r , v. r.
předseda senátu