26 Cdo 736/2003
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z
předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudců Doc. JUDr. Věry
Korecké, CSc. a JUDr. Roberta Waltra ve věci žalobců A) M. P. a B) M. P. a C)
M. S., zastoupených advokátkou, proti žalované R., spol. s r. o., zastoupené
advokátem, o nahrazení projevu vůle pronajímatele, vedené u Obvodního soudu pro
Prahu 8 pod sp. zn. 12 C 33/2002, o dovolání žalované proti rozsudku Městského
soudu v Praze ze dne 13. listopadu 2002, č. j. 23 Co 377/2002-52, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na
náhradě nákladů dovolacího řízení částku 3.945,- Kč k rukám advokátky, do tří
dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Obvodní soud pro Prahu 8 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 16. července
2002, č. j. 12 C 33/2002-39, vyhověl žalobě na nahrazení projevu vůle
pronajímatele a vyslovil souhlas s dohodou o výměně bytů uzavřenou dne 4. října
2001 mezi manžely M. a M. P. na straně jedné a M. S. na straně druhé (dále jen
„dohoda ze dne 4. října 2001“) s tím, že na základě zmíněné dohody se nájemkyní
bytu o velikosti tří pokojů, kuchyně a příslušenství v přízemí domu čp. 1005 v
P., ulice V. č. o. 38 (dále jen „byt V.“) stane M. S. a (společnými) nájemci
bytu o velikosti jednoho pokoje, kuchyňského koutu a příslušenství ve třetím
patře domu v K. čp. 26, Š. (dále jen „byt v K.“) se stanou M. a M. P.; v bytě s
M. a M. P. bude bydlet nezletilý syn J. P., nar. 25. srpna 1994 a v bytě s M.
S. budou bydlet její bývalý manžel A. S., nezletilá dcera B., nar. 22. února
1996, nezletilá dcera M. P., nar. 23. března 1987 a nezletilý syn M. P., nar.
6. března 1986. V návaznosti na rozhodnutí ve věci samé rozhodl soud prvního
stupně o nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne
13. listopadu 2002, č. j. 23 Co 377/2002-52, citovaný rozsudek soudu prvního
stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Odvolací soud – shodně se soudem prvního stupně – z provedených důkazů
především zjistil, že žalobci M. a M. P. jako společní nájemci bytu V. na
straně jedné a žalobkyně M. S. jako nájemkyně bytu v K. na straně druhé
uzavřeli dne 4. října 2001 dohodu o výměně bytů, že v současné době bydlí v
bytě V. vedle žalobců M. a M. P. ještě jejich syn J. P. a M. P. (dcera žalobce
M. P. a žalobkyně M. S.) a v bytě v K. bydlí s žalobkyní M. S. její bývalý
manžel A. A., jejich dcera B. S. a M. P. (syn žalobkyně M. S. a žalobce M. P.),
že podle uzavřené dohody ze dne 4. října 2001 mají v bytě V. bydlet žalobkyně
M. S., její bývalý manžel A. S., jejich dcera B. S. a dále M. a M. P. a v bytě
v K. mají bydlet žalobci M. a M. P. a jejich syn J. P. a že důvodem výměny bytů
byl jednak zdravotní stav J. P. a jednak změna v bydlení členů rodiny bývalých
manželů P. Dále rovněž zjistil, že Bytové družstvo K., se sídlem v K. 26, Š.
jako vlastník bytu v K. souhlasilo s výměnou bytů a že žalovaná jako vlastnice
bytu V. souhlas s výměnou bytů odepřela se zdůvodněním, že v zájmu udržení
konkurenceschopnosti ve vztahu k bytovému fondu spravovanému obcemi uzavírá
nové nájemní vztahy k bytům zásadně na dobu určitou, a proto by u nové
nájemkyně bytu V. muselo jít na základě nově uzavřené nájemní smlouvy o nájemní
poměr na dobu určitou. Odvolací soud – stejně jako soud prvního stupně – s
poukazem na ustálenou soudní praxi především dovodil, že nebyla-li před
realizací dohody o výměně bytů uzavřena mezi pronajímatelem (žalovanou) a
budoucí nájemkyní (žalobkyní M. S.) nová nájemní smlouva či dohoda o změně
původní nájemní smlouvy, pak dnem uskutečnění výměny bytů se nájemní poměr mezi
pronajímatelem a původním nájemcem změní pouze v osobě nájemce a nikoli již v
dalších rozhodných znacích, tj. např. ohledně doby trvání nájemního poměru.
Dále rovněž dovodil, že námitka pronajímatele, že pouhá změna v osobě nájemce
bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky existujícího nájemního
poměru, může být uplatněna jako důvod nesouhlasu pronajímatele s výměnou bytů a
podléhá tak přezkumu v soudním řízení podle § 715 věty třetí zákona č.
40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč.
zák.“). Poté – stejně jako soud prvního stupně – uzavřel, že argumenty
žalované o konkurenceschopnosti neobstojí, a lze
proto ve smyslu § 715 věty třetí obč. zák. dovodit, že jde o odepření souhlasu
bez závažných důvodů. Přitom podle odvolacího soudu žalovaná jako
pronajímatelka bytu nebyla omezena v realizaci svých práv; její úvahy o
eventuálním neplacení nájemného žalobkyní M. S. jsou totiž pouze v rovině
hypotetických úvah.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost
opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c/, odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb.,
občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“). V
dovolání zpochybnila správnost právního závěru, že v daném případě jde o
odepření souhlasu bez závažných důvodů (ve smyslu § 715 věty třetí obč. zák.)
Poukázala na judikaturu dovolacího soudu a uvedla, že se nebrání uzavření
nájemní smlouvy s novým nájemcem, jehož doporučí původní nájemce, avšak nemůže
jít o nájemní vztah výhodný pouze pro nájemce. Takový nájemní vztah postrádá
podle žalované povahu svobodně uzavřeného smluvního vztahu. Opětovně
zdůraznila, že nutnost sjednání nového nájemního vztahu k bytu V. jako
nájemního vztahu na dobu určitou vyplývá ze zájmu pronajímatele na řádné a
včasné úhradě a vypořádání závazků mezi nájemci a pronajímatelem ohledně
eventuálních úprav v bytě; při řádném plnění povinností ze strany nájemce se
přitom nebrání prodloužení nájemní smlouvy. Podle jejího názoru nejde o
libovůli pronajímatele, ale o podmínku schopnosti udržet a zvelebit nájemní dům
a být schopným konkurence na trhu s nájemním bydlením. Uvedla, že toto její
stanovisko je plně v souladu s nálezem pléna Ústavního soudu České republiky ze
dne 20. listopadu 2002, sp. zn. Pl. ÚS 8/02, v němž Ústavní soud konstatoval,
že nájemní poměr je podle evropských standardů zpravidla dočasný, kdežto u nás
je zásadně uzavírán na dobu neurčitou. Navrhla, aby dovolací soud zrušil
napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobci se ve vyjádření k dovolání ztotožnili s právním posouzením věci
odvolacím soudem a navrhli, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) shledal, že
dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§
240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení
dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.).
Poté se Nejvyšší soud zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z
podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného
rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Podle § 236 odst. 1 o.s.ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí
odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí
ustanoveními § 237 odst. 1 písm. b/ a c/ o.s.ř.
Podle § 237 odst. 1 písm. b/ o.s.ř. není dovolání v dané věci přípustné proto,
že napadeným rozsudkem odvolací soud potvrdil v pořadí první rozsudek soudu
prvního stupně.
Podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř., tj. ustanovení, o něž přípustnost svého
dovolání opřela žalovaná, je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu
a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu
prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b/ a dovolací
soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce
zásadní význam. Přitom podle § 237 odst. 3 o.s.ř. rozhodnutí odvolacího
soudu má po právní stránce zásadní význam (odstavec 1 písm. c/) zejména tehdy,
řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla
vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována
rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Z toho, že přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. je spjata
se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také
dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních. Způsobilým
dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je v tomto případě zásadně jen
důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř., jehož prostřednictvím
lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; není
jím naopak důvod, kterým lze vytýkat nesprávnost skutkových zjištění (§ 241a
odst. 3 o.s.ř.). Jelikož ve smyslu § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud – s
výjimkou určitých vad řízení – vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro
úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či
nikoli, relevantní pouze otázky (z těch, na kterých rozhodnutí odvolacího soudu
spočívá), jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž
řešení v dovolání alespoň zpochybnil.
Dovolací soud dospěl k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí
odvolacího soudu lze přisoudit zásadní právní význam pro řešení otázky, zda
odepření souhlasu s výměnou bytu z důvodu uvedeného žalovanou lze pokládat za
odepření souhlasu bez závažných důvodů (ve smyslu § 715 věty třetí obč. zák.).
Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně
významné, stává se tím dovolání přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout
k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229
odst. 3 o.s.ř., jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek
nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Existence
uvedených vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu tyto vady zjištěny nebyly.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. lze
odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním
posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud
posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo
právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný
skutkový stav nesprávně aplikoval.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahové
konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.
půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního závěru, že odepření
souhlasu s výměnou bytů z důvodu uplatněného žalovanou lze pokládat za odepření
souhlasu bez závažných důvodů ve smyslu § 715 věty třetí obč. zák.
Podle § 715 obč. zák. se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o
výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel
bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce
rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Střet práva pronajímatele jako vlastníka bytu (a domu, v němž se nachází
vyměňovaný byt) disponovat se svým majetkem a práva nájemce uzavřít dohodu o
výměně bytu řeší zákon jejich vzájemným omezením tak, že právo nájemce vyměnit
byt je omezeno právem pronajímatele odepřít ze závažných důvodů souhlas s
výměnou bytu. Pro posouzení oprávněnosti postupu pronajímatele jsou rozhodující
důvody, které ho v okamžiku odepření souhlasu s výměnou bytu k takovému
rozhodnutí vedly.
V rozsudku ze dne 31. května 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99, uveřejněném pod č.
7 v sešitě č. 1 z roku 2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (citovaný
rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 98 v sešitě č. 8 z roku 2001 časopisu
Soudní judikatura) Nejvyšší soud dovodil, že ke dni splnění dohody o výměně
bytů (§ 716 obč. zák.) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných
bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a
původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke
směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu
není uzavření nové nájemní smlouvy. Námitka pronajímatele, že změna v osobě
nájemce založená dohodou o výměně bytu bez možnosti pronajímatele ovlivnit
další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru (výši nájemného, dobu
trvání nájemního poměru) v konkrétní situaci neúměrně omezuje jeho práva, může
být důvodem pro odepření souhlasu s dohodou o výměně bytů a její opodstatněnost
lze přezkoumat v řízení podle § 715 věty třetí obč. zák. K uvedeným právním
závěrům se Nejvyšší soud přihlásil např. v rozsudcích ze 14. listopadu 2001,
sp. zn. 26 Cdo 1399/2000, z 28. února 2002, sp. zn. 28 Cdo 179/2002 (ústavní
stížnost proti citovanému rozsudku i návrh na zrušení ustanovení § 715 věty
třetí obč. zák. byly odmítnuty usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne
27. září 2002, sp. zn. IV. ÚS 297/02), ze 6. března 2002, sp.
zn. 26 Cdo 1481/2000, z 12. září 2002, sp. zn. 26 Cdo 601/2001
(návrh na zrušení ustanovení § 715 věty třetí obč. zák. spojený s ústavní
stížností proti citovanému rozsudku byl odmítnut usnesením Ústavního soudu
České republiky ze dne 11. března 2004, sp. zn. II. ÚS 746/02) a sdílí je i v
projednávaném případě. Přitom již v rozsudku ze dne 29. února 2000, sp. zn. 20
Cdo 2267/99, Nejvyšší soud dovodil, že odepření souhlasu s výměnou bytu není
odepřením bez závažných důvodů (§ 715 obč. zák.), jestliže tak pronajímatel
učinil proto, že osoba, se kterou dosavadní nájemce byt vyměňuje (budoucí
nájemce), byla v minulosti nikoli ojediněle soudně postižena za úmyslnou
trestnou činnost.
V projednávané věci žalovaná odůvodnila svůj nesouhlas s výměnou bytu tím, že v
zájmu udržení konkurenceschopnosti je zapotřebí, aby v souladu se současnou
praxí uzavírání nájemních smluv na dobu určitou s možností jejich prodloužení
byl nájemní poměr M. S. k bytu V. ještě před schválením dohody o výměně bytů
sjednán (namísto dosavadního nájemního poměru na dobu neurčitou) ve formě
nájemního poměru na dobu určitou. Odkaz žalované na současnou praxi při
uzavírání nových nájemních smluv je – vzhledem k okolnostem posuzované věci –
nepřípadný. Nelze totiž přehlédnout, že v daném případě nejde o uzavření „nové“
nájemní smlouvy s „novým“ nájemcem k bytu právně volnému. Jde zde o specifický
institut výměny bytů, při němž – podle ustálené soudní praxe – ke dni splnění
dohody o výměně bytů (§ 716 obč. zák.) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve
výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi
pronajímatelem a původním nájemcem. Jestliže proto v případě bytu V. svědčil
dosavadním (společným) nájemcům nájemní poměr na dobu neurčitou, neexistuje
žádný rozumný důvod pro to, aby se – pouze v důsledku výměny bytů – tento
nájemní poměr změnil ve vztahu k „nové“ nájemkyni na nájemní poměr na dobu
určitou. S odvolacím soudem lze souhlasit v tom, že úvahy žalované o
eventuálním neplacení nájemného žalobkyní M. S. jsou pouze v rovině
hypotetických úvah. Lze uzavřít, že odepření souhlasu žalované s výměnou bytu
je odepřením bez závažných důvodů (ve smyslu § 715 věty třetí obč. zák.),
jestliže tak žalovaná učinila jen proto, aby prostřednictvím výměny bytu
dosáhla změny dosavadního nájemního vztahu na dobu neurčitou na nájemní vztah
na dobu určitou.
Se zřetelem k výše uvedenému lze učinit závěr, že dovolatelce se
prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.
nepodařilo zpochybnit správnost rozsudku odvolacího soudu. Dovolací soud proto
dovolání podle § 243b odst. 2 věty před středníkem o.s.ř. zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b odst. 5,
§ 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a 142 odst. 1 o.s.ř. a zavázal žalovanou, která
nebyla v dovolacím řízení úspěšná, k náhradě nákladů, které žalobcům vznikly v
tomto řízení v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím
advokátky. Tyto náklady sestávají z odměny advokátky v částce 3.720,- Kč (§ 2
odst. 1, § 7 písm. e/ ve spojení s § 10 odst. 3, § 17 odst. 2 a § 18 odst. 1
vyhlášky č. 484/2000 Sb.) a z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 3
krát 75,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3
vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, mohou
oprávnění podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 25. května 2004
JUDr. Miroslav Ferák, v. r.
předseda senátu