ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla
Vrchy a soudců JUDr. Pavla Pavlíka a Mgr. Víta Bičáka v právní věci žalobkyně
E. D., zastoupené opatrovnicí D. K., právně zastoupenou JUDr. Petrem Pustinou,
advokátem se sídlem v Říčanech, Olivova 116, proti žalovanému P. Ť.,
zastoupenému JUDr. Zuzanou Šafránkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2,
Trojická 20, o určení vlastnického práva a vyklizení nemovitosti, vedené u
Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 48 C 509/2007, o dovolání žalobkyně
proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. ledna 2014, č. j. 14 Co
496/2013-437, takto:
I. Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 31. ledna 2014, č. j. 14 C
496/2013-437, v části výroku I., pokud jím byl potvrzen výrok I. rozsudku
Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 4. července 2013, č. j. 48 C 509/2007-389,
jímž byla zamítnuta žaloba na určení, že žalobkyně je vlastnicí bytové jednotky
č. 26, nacházející se v ulici J., P., v budově č. p. na pozemcích p. č.
2612/47 a p. č. 2612/48 v katastrálním území B., obec P., a to společně se
spoluvlastnickým podílem o velikosti 361/35966 na společných částech budovy č.
p. a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 361/35966 na pozemcích p. č.
2612/47 a p. č. 2612/48, vše v katastrálním území B., obec P., se mění tak,
že výrok I. cit. rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 se mění tak, že se
určuje, že žalobkyně je vlastnicí bytové jednotky č. 26, nacházející se v ulici
J., P., v budově č. p. na pozemcích p. č. 2612/47 a p. č. 2612/48 v
katastrálním území B., obec P., a to společně se spoluvlastnickým podílem o
velikosti 361/35966 na společných částech budovy č. p. a a se spoluvlastnickým
podílem o velikosti 361/35966 na pozemcích p. č. 2612/47 a p. č. 2612/48, vše v
katastrálním území B., obec P.
II. Dovolání žalobkyně proti té části rozsudku Městského soudu v Praze ze dne
31. ledna 2014, č. j. 14 C 496/2013-437, jímž byl ve věci samé potvrzen
rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 4. července 2013, č. j. 48 C
509/2007-389, kterým byla zamítnuta žaloba o uložení povinnosti žalovanému
vyklidit a vyklizený předat žalobkyni bytovou jednotku č. 26 v budově č. p. na
pozemcích p. č. 2612/47 a p. č. 2612/48 v katastrálním území B., obec P., na
adrese J., P., se odmítá.
III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy všech
stupňů.
IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na náhradě nákladů řízení před
soudy všech stupňů částku 12.041,- Kč a část soudních poplatků ve výši 5.200,-
Kč, to vše na účet Obvodního soudu pro Prahu 4 do tří dnů od právní moci tohoto
rozsudku.
Níže uvedenému rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 (dále již „soud prvního
stupně“) předcházela dvě rozhodnutí téhož soudu, a to ze dne 12. srpna 2009, č. j. 48 C 509/2007-83, kterým soud žalobě vyhověl [určil, že žalobkyně je
výlučnou vlastnicí shora specifikované bytové jednotky, a to včetně rovněž
shora označeného spoluvlastnického podílu na společných částech předmětné
budovy a označených pozemků (dále již „bytová jednotka“ nebo „byt“)] s tím, že
kupní smlouva, kterou žalobkyně prodala předmětnou bytovou jednotku, je
absolutně neplatná z důvodu uvedeného v § 38 odst. 2 obč. zák., neboť ji
žalobkyně uzavřela v duševní poruše, která ji činila k tomuto právnímu úkonu
neschopnou. Rozsudek byl poté k odvolání žalovaného zrušen usnesením Městského
soudu v Praze (dále již „odvolací soud“) ze dne 11. června 2010, č. j. 14 Co
23/2010-134, a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Znovu
soud prvního stupně rozhodl rozsudkem ze dne 16. března 2012, č. j. 48 C
509/2007-263, a opět podané žalobě vyhověl. I tento rozsudek odvolací soud opět
k odvolání žalovaného zrušil usnesením ze dne 26. října 2012, č. j. 14 Co
360/2012-326, a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení s tím, že v
případě vyslovení neplatnosti právního úkonu nelze bez dalšího odepřít ochranu
dobré víry žalovaného jako kupujícího. V posledně zmíněném kasačním usnesení
přitom odvolací soud k otázce nabytí vlastnického práva od nevlastníka vyložil
následující právní závěry:
„Jakkoliv ani v druhém případě, tj. možnost/nemožnost nabýt vlastnictví od
nevlastníka v případě absolutně neplatného právního úkonu, pokud další
nabyvatel byl v dobré víře, že vlastnictví nabývá od vlastníka, judikatura
nebyla jednotná a konstantně stála na postulátu nemožnosti nabýt v takovém
případě vlastnictví (vyjma institutu vydržení), kdy např. lze citovat rozsudky
Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 1149/2003 z 23. 2. 2006 (R 29/2007), 31 Odo
1424/2006 z 9. 12. 2006 (R 56/2010), ale i rozsudky Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 2010/2011 z 21. 6. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4280/2009 z 11. 6. 2011, 30 Cdo
1523/2011 z 1. 6. 2011, vydané po níže uvedeném nálezu Ústavního soudu ČR sp. zn. II. ÚS 165/2011 ze dne 11. 5. 2011. Odvolací soud se přiklonil k názoru
vyjádřenému v již zmíněném nálezu Ústavního soudu ČR sp. zn. II. ÚS 165/2011 ze
dne 11. 5. 2011. V tomto rozhodnutí Ústavní soud ČR navázal na postupné
prohlubování ochrany dobré víry dalšího nabyvatele nemovitostí od nevlastníka,
a to dokonce i za situace absolutně neplatného právního úkonu dle ust. § 39 o. z., byť sám Ústavní soud ve zmíněném nálezu uznává, že tento již Ústavním
soudem ČR vyslovený princip byl podroben kritice Nejvyššího soudu ČR, a to
právě v jeho rozhodnutí sp. zn. 31 Odo 1424/2006 z 9. 12. 2009. Odvolací soud
sdílí náhled Ústavního soudu ČR, že další nabyvatel, kterému svědčí dobrá víra,
nenese žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi jeho právním
předchůdcem jako kupujícím a původním prodávajícím.
Je rovněž přesvědčivý
argument, že riziko nedůvěryhodnosti údajů v katastru nemovitostí (zásada úplné
materiální pravdy, kdy nabyvatel je povinen vědět nejen to, co je v katastru
zapsáno, ale i to, co v katastru zapsáno není) nese nabyvatel nemovitostí,
která v případě úspěchu žaloby na určení vlastnického práva původního vlastníka
již nikdy nemusí dostat zpět plnění, které za získání nemovitosti poskytl. Dle
Ústavního soudu ČR je tak podstatnou otázkou, jež má být v obdobných sporech
pečlivě zkoumána, otázka existence dobré víry dalšího nabyvatele. Odvolací soud si uvědomuje velmi problematickou otázku konkurence ‚obou‘
vlastnických práv, tj. jak vlastnického práva původního vlastníka, tak i
‚vlastnického ‘ práva dalšího nabyvatele nemovitosti, pokud byl v dobré víře,
že nemovitosti nabývá od vlastníka, jinými slovy i konkurence základních
principů, a to ochrany vlastnictví na straně jedné a ochrany právní jistoty a
dobré víry na straně druhé. V této souvislosti však lze odkázat na rozsudek
Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3342/2011 z 8. 2. 2012, jenž se
protikladnými působením obou základních principů zabývá, přičemž rozhodnutí
soudu by v takovém případě mělo být slučitelné s obecnou představou
spravedlnosti. Jinými slovy je nutno v tom kterém konkrétním případě posuzovat
všechny možné okolnosti, které by byly podstatné pro rozhodnutí, zda je na
místě dát přednost principu ochrany vlastnického práva původního vlastníka či
principu dobré víry dalšího nabyvatele, a to za situace, kdy v konkrétním
případě nemůžou oba principy alespoň do jisté míry existovat vedle sebe. Jelikož v projednávané věci nelze dle odvolacího soudu najít praktickou možnost
koexistence vlastnického práva žalobkyně a dobré víry žalovaného, je nutné dle
konkrétních okolností případu, jak je zejména bytová potřeba obou účastníků
řízení, možnost jiného bydlení a jeho kvalita (zda jde z hlediska lokalizace a
kvality o srovnatelné či alespoň v základní míře důstojné bydlení, v případě
toho kterého účastníka i s ohledem na jeho rodinné poměry), využívání, resp. možnost využívání sporné nemovitosti, (zda skutečně žalovaný nemovitost
využívá, resp. možnost využití sporné nemovitosti, zda skutečně žalovaný
nemovitost využívá a pro jaký účel, tj. zda pro bydlení, když se jedná o
bytovou jednotku či k jinému účelu na straně jedné a na straně druhé, zda
zdravotní stav žalobkyně jí umožňuje spornou bytovou jednotku bez pomoci
užívat, pokud ano, v jaké míře). Podpůrně je třeba zvážit i majetkové poměry
žalobkyně, resp. její schopnost převzaté finanční prostředky vrátit a zaplatit
i žalovanému zhodnocení nemovitosti a poté rozhodnout, které řešení bude více
spravedlivé, resp. které řešení bude menším zásahem do toho kterého z obou již
zmíněných principů. Dle právě uvedeného posouzení, které soud I. stupně nijak
neučinil, tak bude namístě buď dát přednost ochraně vlastnického práva
žalobkyně jako původnímu vlastníku bytové jednotky či žalovanému jako dalšímu
nabyvateli bytové jednotky, pokud byl skutečně v dobré víře (soud I.
stupně
sice uzavřel, že žalovaný koupil byt v dobré víře, že jej nabyl od vlastníka,
nicméně pro tento závěr, jakkoliv žalobkyně netvrdila opak, neprovedl jakékoliv
skutkové zjištění). Odvolací soud proto z důvodů shora rozvedených rozsudek soudu I. stupně...zrušil a věc...vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. V něm soud I. stupně v mezích závazného právního názoru odvolacího soudu (§ 226 odst. 1 o. s. ř.) vyzve oba účastníky postupem dle ust. § 118a odst. 2 o. s. ř. k doplnění
vylíčení rozhodných skutečností ohledně jejich bytové potřeby, možnosti jiného
bydlení a jeho kvality, využívání, resp. možnosti využívání sporné nemovitosti
(u žalobkyně se zaměří na to, zda zdravotní stav žalobkyně jí umožňuje spornou
bytovou jednotku užívat, popř. za jakých podmínek, přičemž zjistí i aktuální
zdravotní stav žalobkyně, a to buď znaleckým zkoumáním, či jejím výslechem
provedeným buď procesním soudem I. stupně či soudem dožádaným) a konečně
majetkových poměrů žalobkyně (zda je v jejích možnostech finanční prostředky z
titulu kupní smlouvy vrátit a zaplatit i zhodnocení bytové jednotky, přičemž je
v této souvislosti nutné zjistit o jaké zhodnocení se jednalo a v jaké obvyklé
ceně).“
Rozsudkem ze dne 4. července 2013, č. j. 48 C 509/2007-389, soud prvního stupně
výrokem I. zamítl žalobu na určení, že žalobkyně je vlastnicí předmětné bytové
jednotky. Výrokem II. zamítl rovněž žalobu, aby žalovanému byla uložena
povinnost vyklidit a vyklizenou bytovou jednotku předat žalobkyni. Dále rozhodl
o náhradě nákladů řízení. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně uzavřela s P. Š. dne 3. října 2005 kupní smlouvu, kterou jmenovanému prodala předmětnou bytovou
jednotku za kupní cenu 418.000,- Kč Téhož dne podal kupující návrh na vklad
svého vlastnického práva ke katastrálnímu úřadu. Vkladové řízení bylo ukončeno
dne 12. dubna 2006 a měsíc na to (12. května 2006) prodal P. Š. uvedený byt
žalovanému za kupní cenu 1.170.000,- Kč. Žalovaný kupní cenu zaplatil
prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření. Soud vzal za prokázané, že
žalobkyně v době podpisu kupní smlouvy trpěla duševní poruchou natolik vážnou,
že nebyla schopna chápat smysl uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně byla soudem
zbavena způsobilosti k právním úkonům. Nyní žije ve zcela nevyhovujících
podmínkách ve starém zchátralém hospodářském stavení v C., k němuž nevede
silnice, dům nemá žádné sociální zařízení, není do něj zavedena voda a ve
studni u domu voda není pitná, žalobkyně musí chodit pro vodu k obecní studni,
u domu se nachází pouze rozpadlý suchý záchod, v domě je stará
elektroinstalace, okna a dveře jsou ve špatném stavu a k topení slouží pouze
stará kamna (ve vesnici není obchod). Žalobkyně nechce bydlet u své
opatrovnice, ale pouze ve svém bytě. Podle lékařské zprávy je schopna bytovou
jednotku samostatně užívat. Na svém bankovním účtu měla k 31. lednu 2013 částku
přes 300.000,- Kč. Soud dále vycházel ze zjištění, že žalovaný bydlí v
předmětném bytě sám, nemá jinou možnost bydlení. Jeho přítelkyně s jejich
společným synem a dcerou z předchozího vztahu bydlí prozatím ve třípokojovém
bytě u své babičky. Žalovaný splácí hypotéku a do bytu, který byl ve špatném
stavu, investoval vlastní prostředky na jeho renovaci. Soud prvního stupně – vázán (shora citovaným) právním názorem odvolacího soudu
– vycházel ze závěrů judikatury vztahující se k problematice ochrany dobré víry
nabyvatele od nevlastníka. Při posuzování rovněž přihlédl ke stávající právní
úpravě v novém občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. Soud prvního stupně setrval na
svých právních závěrech, které byly v souladu se závěry odvolacího soudu, že
kupní smlouva uzavřená mezi žalobkyní a P. Š. dne 3. října 2005 je (absolutně)
neplatná, neboť ji žalobkyně uzavřela v duševní poruše, která ji činila k
tomuto úkonu neschopnou. Žalovaný tudíž nabyl předmětnou bytovou jednotku na
základě kupní smlouvy ze dne 11. května 2006 od nevlastníka. Soud prvního stupně při zvažování ochrany původního vlastnického práva
žalobkyně a ochrany dobré víry pozdějšího nabyvatele, kterou považoval za
prokázanou, dospěl po posouzení poměrů účastníků k závěru, že v dané situaci
bude spravedlivější řešení, dá-li přednost žalovanému. K tomuto závěru ho vedla
úvaha i přes to, že žalobkyně bydlí v současné době ve zcela nevyhovujících
podmínkách a byla by schopna v bytě bydlet a postarat se sama o sebe, uvalil by
na ni přiznáním vlastnického práva břemeno zaplatit ze svého důchodu žalovanému
bezdůvodné obohacení (dle žaloby má být ve výši 400.000,- Kč), ke kterému došlo
tím, že žalovaný rekonstruoval bytovou jednotku, a současně by musela P. Š.
vrátit kupní cenu z neplatné kupní smlouvy (418.000,- Kč). Tyto platby by
výrazně překročily dostupné prostředky žalobkyně a v jejím pokročilém věku by
ji uvrhly do tíživé situace, buď by si finanční prostředky musela půjčit, nebo
by byla vystavena exekuci, ve které by mohla přijít o sporný byt i o
nemovitosti v C. Žalobkyně s ohledem na svůj věk (devadesát let) a celkový
zdravotní stav, by si z prostředků získaných od P. Š., který je ochoten jí
dorovnat kupní cenu za byt, měla možnost zajistit důstojné bydlení na potřebnou
dobu, kterou soud odhadl na deset let, v pronajatém bytě (soud usoudil, že
potom by již nemohla žít samostatně, ale musela by si vyhledat bydlení s
pečovatelskou službou). Ve prospěch žalovaného soud uvedl, že za danou situaci
nenese odpovědnost, byt celý zrekonstruoval, nemá jinou možnost bydlení, je
zadlužený – hradí hypotéku a není v jeho silách získat další hypotéku na nový
byt. V zájmu jeho rodiny je, aby mohli bydlet společně. Odvolací soud k odvolání žalobkyně rozsudkem ze dne 31. ledna 2014, č. j. 14 Co
496/2013-437, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o náhradě
nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud věc posuzoval podle občanského zákoníku účinného do 31. prosince
2013 a podle judikatury vztahující se k dané problematice (odvolací soud stran
řešení dané právní otázky odkázal především na nález Ústavního soudu ze dne 11. května 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. února 2012, sp. zn. 28 Cdo 3342/2011). Konstatoval, že soud prvního stupně se
správně zabýval otázkou dobré víry žalovaného a dále pak porovnával situaci na
straně žalobkyně a na straně žalovaného. Po doplnění řízení dospěl k závěru, že
soud prvního stupně věc posoudil správně, a ztotožnil se s jeho závěrem, že je
to žalovaný, který má právo na ochranu vůči původní vlastnici. Žalovaný nabyl
bytovou jednotku v dobré víře, prodávajícího P. Š. před uzavřením kupní smlouvy
neznal, a pokud se následně informoval o tom, kde žalobkyně bydlí, byla to
přirozená obava z toho, aby nebyl v bytě přihlášen někdo, kdo zde nebydlí. Žalobkyně v průběhu několikaletého řízení nevznesla pochybnosti o dobré víře
žalovaného. Poprvé tak učinila až v odvolání, a to pouze v rovině hypotéz. K
této námitce jako nepřípustné odvolací soud již nemohl přihlédnout.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně prostřednictvím svého advokáta
včasné dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 o. s. ř. a uplatňuje v něm
dovolací důvod uvedený v § 241a odst. 1 o. s. ř. Má za to, že právní otázka
nabytí vlastnického práva od nevlastníka by měla být posouzena jinak, než
učinil odvolací soud (oba soudy). Z obsahu podání je pak zřejmé, že vymezení
přípustnosti dovolání žalobkyně staví na pochybení odvolacího soudu (obou
soudů) při subsumpci zjištěných skutkových okolností pod (novou) skutkovou
podstatu nabytí od nevlastníka, kterou odvolací soud (shora popsaným způsobem)
vyložil ve svém předcházejícím kasačním rozhodnutí. Podle žalobkyně žalovaný
nebyl v době, kdy nabýval vlastnické právo k předmětné bytové jednotce od P. Š., v dobré víře. Žalobkyně navrhla, aby Nejvyšší soud zrušil rozsudek
odvolacího soudu, jakož i soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního
stupně k dalšímu řízení. Žalovaný ve svém písemném vyjádření k dovolání odmítl uplatněnou dovolací
argumentaci. Má za to, že dovolání je zjevně bezdůvodné. V části dovolání,
týkající se promlčení nároku žalovaného, lze toto považovat za zjevný rozpor s
dobrými mravy. Nárok žalobkyně ve vztahu k žalovanému byl v rozporu s dobrými
mravy a neudržitelný za dobu platnosti „starého“ občanského zákoníku. Nový
občanský zákoník rozhodnutí, jehož se žalobkyně domáhá, již neumožňuje. Bude-li
napadený rozsudek přesto zrušen, je žalovaný připraven domáhat se svého nároku
formou stížnosti k Ústavnímu soudu. Žalovaný závěrem připomíná, že i toto jeho
podání jde zjevně k tíži jeho nákladů, neboť nesvéprávná žalobkyně neponese
nikdy náklady prohraného sporu, které jdou za žalovaným. Podané dovolání
považuje žalovaný za další obstrukční jednání, které je zavrženíhodné, zejména
také proto, že směřuje proti osobě, která nic neporušila ani nezavinila, jako
druhý kupující se dostala do sporu o vlastnické právo zcela bez možnosti tomuto
stavu předejít. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) , který podle § 3028 odst. 2
zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) právní poměry
posuzoval podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31.12.2013
(dále již „obč. zák.“) konstatuje, že dovolání je – jak bude rozvedeno níže -
přípustné, neboť rozhodnutí odvolacího soudu je v rozporu s judikaturou
dovolacího soudu, a je tudíž i důvodné. Odvolací soud se sice při řešení právní otázky nabytí nemovitosti zapsané v
katastru nemovitostí na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru
nemovitostí přihlásil k závěrům obsaženým především v nálezu Ústavního soudu ze
dne 11. května 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11, avšak ve skutečnosti tyto překlenul
ve svém shora již označeném kasačním rozhodnutí, v němž de facto stanovil
okolnosti, při jejichž naplnění je třeba aplikovat „novou“ skutkovou podstatu
nabytí od nevlastníka, ač z nálezu sp. zn. II. ÚS 165/11 Ústavního soudu nic
takového (stran přijetí takového nového pravidla chování) nevyplývá.
V posledně
uvedené věci totiž Ústavní soud porovnával tuzemskou právní úpravu katastru
nemovitosti ve vazbě na zásadu materiální publicity s některými zahraničními
úpravami, vytkl zákonodárci nečinnost při řešení dané problematiky (s ohledem
na v té době nedokonalou zásadu materiální publicity, v jejímž důsledku byl
vždy relevantní skutečný právní stav oproti stavu zápisů v katastru
nemovitostí), a poté konstatoval, že soudy za dané situace musejí (neuvedl však
in concreto, na jakém právním základě, tj. při aplikaci jakého pravidla
chování) dobrověrným nabyvatelům poskytovat ochranu. Již v usnesení ze dne 1. června 2011, sp. zn. 30 Cdo 4280/2009 (v reakci na posledně zmíněný nález)
Nejvyšší soud uvedl, že „Ústavní soud České republiky sice v aktuálním nálezu
ze dne 11. 5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11 mj. judikoval, že ‚obecné soudy
[musí] v důsledku dlouhodobé nečinnosti zákonodárce poskytovat ochranu
vlastnickému právu v dobré víře jednajícím osobám‘, avšak ‚nosné důvody‘, z
nichž by bylo možno dovozovat relevantní argumentaci vytěsňující dosud v
rozhodovací (právní) praxi ustálený právní názor, že vlastnické právo nelze
nabýt od nevlastníka, i kdyby ‚nabyvatel‘ byl v dobré víře, ledaže by byly
splněny podmínky pro vydržení, odůvodnění tohoto nálezu neobsahuje. Jinými
slovy řečeno, závěr o možnosti nabytí vlastnického práva od nevlastníka s
ohledem na dobrou víru ‚nabyvatele‘, tedy mimo zákonný rozsah institutu
vydržení (§ 134 obč. zák.), vyplývá z odůvodnění tohoto nálezu implicite a
vzhledem k tomu, že ponechává zcela stranou institut držby ve smyslu § 129 a §
130 obč. zák. ve vazbě na institut vydržení ve smyslu § 134 obč. zák., tzn. instituty, jež reglementují mj. vztahy oprávněného držitele, zániku držby a
podmínek pro vydržení, nelze za této absence řešení zásadních hmotněprávních
otázek bez dalšího uzavřít, že ten, kdo jednal v dobré víře, může nabýt (mimo
institut vydržení) vlastnické právo k věci od nevlastníka.“
K zavedení skutkové podstaty nabytí od nevlastníka na základě dobré víry
nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí došlo až nálezem Ústavního soudu ze
dne 17. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012, v němž bylo mj. reagováno na
předchozí judikaturu Nejvyššího soudu, poukazující na dosavadní absenci
vymezení skutkové podstaty tohoto způsobu nabytí nemovité věci v našem právním
řádu. Podle Ústavního soudu naplnění nové skutkové podstaty nabytí vlastnického práva
dobrověrným nabyvatelem od nevlastníka mají předcházet tři následující kroky. Jak uvádí Ústavní soud v cit. nálezu, „Pokud jde o první krok, tj. identifikaci
dotčených práv, v řešeném typu případů se jedná o střet práva dobrověrného
nabyvatele na ochranu majetku dle čl. 1 Dodatkového protokolu a vlastnického
práva původního vlastníka dle čl. 11 odst. 1 a čl. 1 Dodatkového protokolu....“
Pokud jde o druhý krok, usilující zachovat maximum z obou dotčených práv, zde
bude vždy záležet na okolnostech jednotlivého případu. Na jednu stranu bude
mnohdy zřejmé, že je nemožné chránit daná dvě práva současně, neboť se vzájemně
vylučují.
Buď tedy bude poskytnuta ochrana dobrověrnému nabyvateli a uznán
zánik vlastnického práva původního vlastníka, nebo bude uznáno vlastnické právo
původního vlastníka a právo dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku mu bude
muset ustoupit.“
V rámci třetího kroku má být podle Ústavního soudu řešen střet dotčených práv,
a to v souladu s obecnou ideou spravedlnosti, respektive obecným principem. „Na
druhou stranu si však lze představit i takové případy, kdy bude možné
kupříkladu sporný předmět vlastnického práva (například nezastavěný pozemek)
spravedlivě rozdělit mezi oba dotčené subjekty. Řešení tohoto druhého kroku tak
bude vždy odvislé od okolností a specifik projednávaného případu. Pokud pak
bude přistoupeno ke třetímu, poslednímu kroku, bude v něm potřeba v každém
případě zohlednit jak určité obecné skutečnosti a souvislosti, dopadající na
všechny případy řešeného typu (možnost dobrověrného nabytí vlastnického práva k
nemovitosti evidované v katastru nemovitostí), tak individuální okolnosti
konkrétního rozhodovaného případu.“
Za objektivní okolnosti považuje Ústavní soud poskytnutí dobrověrnému
nabyvateli ochranu, neboť nelze snižovat důvěru jednotlivců v akty veřejné
moci. Další okolností byla nedostatečná a polovičatá právní úprava zásady
materiální publicity katastru nemovitostí podle § 11 zákona č. 265/1992 Sb. „ústící dokonce v její neslučitelnost s ústavními maximami, zejména principy
právní jistoty a ochrany nabytých práv.“
Za individuální okolnosti případu, které je třeba podle Ústavního soudu
zohlednit při posouzení poskytnutí ochrany dobrověrnému nabyvateli, je pak
třeba považovat např.:
- délku doby, která uběhla od vadného zápisu (tj. učiněného na základě
absolutně neplatného převodního právního úkonu) do katastru nemovitostí, než se
původní vlastník začal domáhat svého práva;
- okolnosti, za nichž k takovému absolutně neplatnému právnímu úkonu a
následnému zápisu došlo (zejména, zda při tom byl spáchán trestný čin a zda se
původní vlastník mohl opravdu účastnit předmětného katastrálního řízení),
investice, které již dobrověrný nabyvatel na danou nemovitost vynaložil. Podle
Ústavního soudu „pokud dojde k podvodnému převodu vlastnického práva k
nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí z původního vlastníka na jinou
osobu, kteréžto případy nejsou zcela ojedinělé, bude mít v eventuálním
vlastnickém sporu následný dotčený dobrověrný nabyvatel vůči původnímu
vlastníku zpravidla velmi oslabenou pozici. V převážné většině takových případů
totiž bude z hlediska obecné idey spravedlnosti prvořadé obnovit vlastnický
vztah původního vlastníka, tedy stav předcházející podvodnému jednání.“
Pokud by měly být zohledněny okolnosti, jak je z hlediska nové skutkové
podstaty nabytí nemovitosti od nevlastníka dobrověrným nabyvatelem vymezil v
uvedeném nálezu Ústavní soud, pak stěží by bylo možné na podkladě zjištěných
skutkových okolností daného případu poskytnout ochranu žalovanému namísto
původní vlastnice předmětné bytové jednotky - žalobkyně coby nyní osoby omezené
ve svéprávnosti. Důvodů, jež by oba soudy, resp.
odvolací soud (který v
důsledku kasačního rozhodnutí zavázal soud prvního stupně, aby v dalším svém
rozhodnutí použil optiku odvolacím soudem vyložené skutkové podstaty nabytí od
nevlastníka), je hned několik:
- žalobkyně uzavřela s P. Š. dne 10. května 2005 druhou kupní smlouvu [(když ta
první měla zjevně charakter de facto propadné zástavy, neboť měla věcnou
spojitost s půjčkou, kterou A. H. měl poskytnout právě P. Š. – srov. též
„Vedlejší ujednání ze dne 10. května 2005“ ohledně možnosti vrácení kupní ceny
s tím, že v takovém případě „souhlasí nabyvatel (roz. P. Š.) s následným
převedením výše specifikované nemovitosti zpět na převodce“ (roz. na žalobkyni)
nebo výslech svědka P. Š. při jednání před soudem prvního stupně dne 15. července 2009 (viz protokol o tomto jednání na č. l. 60 a násl.)], kde k
okolnostem stran uzavření kupní smlouvy ze dne 10. května 2005 uvedený svědek
také vypovídá: „Před následným prodejem bytu (roz. z vlastnictví P. Š. do
vlastnictví žalovaného) v bytě proběhla rekonstrukce...K dotazu soudu uvádí, že
vedlejší ujednání kupní smlouvy jsme uzavírali z podnětu paní D., kdy ta tam
chtěla ještě bydlet...k druhé kupní smlouvě byla rovněž uzavřena vedlejší
ujednání...Kupní cenu jsme si dohodli, nezastírám, že pro mě byla výhodná,
proto jsem byt kupoval“ (uvedený svědek tedy chtěl a podle svého tvrzení měl
zčásti rekonstruovat předmětný byt, koupě se mu zdála výhodná, přesto
přistoupil k uzavření vedlejšího ujednání obdobnému jako v případě prvně
uzavřené kupní smlouvy, podle kterého souhlasil s následným převodem bytu zpět
žalobkyni, pokud by žalobkyně svědkovi vrátila zpět kupní cenu, což působí
značně nevěrohodně);
- žalobkyně uzavírala kupní smlouvu dne 10. května 2005 s P. Š. v duševní
poruše, která ji činila k tomuto právnímu úkonu neschopnou (tento právní úkon
byl tak ve smyslu § 38 odst. 2 obč. zák. absolutně neplatný), přičemž následně
byla rozsudkem Okresního soudu Praha-východ ze dne 7. března 2008, č. j. 30 Nc
726/2007-30, zbavena způsobilosti k právním úkonům (rozsudek nabyl právní moci
dne 29. dubna 2008); v tomto případě by tedy měl být zvýšený zájem státu na
poskytnutí ochrany takto postiženým jednajícím osobám, na což ostatně
reflektuje moderní právní doktrína - v poměrech nové civilní úpravy - dokonce
názorem, že „Ochrana vyplývající z materiální publicity se nevztahuje na právní
jednání zdánlivá nebo neplatná. Právní jednání tedy musí existovat a nesmí být
dán důvod jeho absolutní neplatnosti, zejména nedostatek vůle, nedostatek
svéprávnosti nebo zákaz nakládat s věcí vyplývající ze zákona nebo rozhodnutí
orgánu veřejné moci. Ve starší literatuře se k tomu uvádí, že ‚princip veřejné
víry nechrání tam, kde nejde o nabytí, změnu nebo zánik knihovních práv
skutkovými příběhy, nýbrž o důsledky nezpůsobilosti auktorovy k právním činům
(např. nezletilost jeho), třeba tuto z knihy nebyla patrna‘ (Randa, 1922, s. 209-210)...“ (Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, str. 37);
- od převodu bytové jednotky z vlastnictví žalobkyně do vlastnictví P. Š.
(právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly ke dni 11. května 2005), a
dále od převodu vlastnictví téhož bytu z vlastnictví P. Š. do vlastnictví
žalovaného neuběhl ani jeden rok, přičemž žalovaný podle svého vyjádření (např. na č. l. 20 verte) mj. uvedl, že mu P. Š. předložil předchozí nabývací titul
(kupní smlouvu ze dne 11. května 2005), takže žalovaný měl informaci, že
předchozí prodej byl uskutečněn za velmi nízkou cenu, že při uzavření kupní
smlouvy kupní cena nebyla zcela vypořádána, že v rámci kupní smlouvy bylo mezi
účastníky uzavřeno vedlejší ujednání, v němž při splnění podmínek kupující
deklaruje převést vlastnické právo k bytu zpět na prodávající žalobkyni,
přičemž z dalších prohlášení žalovaného vyplynulo, že měl informaci také o tom,
že žalobkyně je stále evidenčně hlášena na adrese uvedeného bytu a v tomto
směru měl dokonce telefonicky komunikovat s opatrovnicí žalobkyně; všechny tyto
okolnosti měly vést žalovaného k náležité obezřetnosti při uvažovaném
majetkovém transferu, neboť nepochybně vykazovaly jistou míru rizika takové
koupě s ohledem na popsané souvislosti případu; především však krátká lhůta
mezi prvním a druhým majetkovým převodem bytu a v neposlední řadě také i
„rychlost“ dosud pouze jen tvrzených investic prvním a posléze i druhým
nabyvatelem v rámci rekonstrukce bytu jen přisvědčují tomu, že soudy při
hledání spravedlivého řešení v daném případě – pokud si navíc vytyčily (resp. odvolací soud) v té době nikým neupravené skutkové znaky nabytí nemovitosti od
nevlastníka – zjištěné okolnosti a souvislosti hodnotily poněkud povrchně a do
jisté míry i nelogicky, ač okolnosti prvního převodu bytu zakládaly důvodné
pochybnosti nad dobrověrným jednáním prvního nabyvatele, pokud ten i přes
peripetie předchozí zrušené smlouvy a celkové tehdejší vystupování žalobkyně
(která – jak bylo později zjištěno – trpěla duševní poruchou) přesto trval na
realizaci uvedené majetkové transakce, aby vzápětí tento byt s patřičným
finančním profitem prodal žalovanému. Především však právní názor odvolacího soudu (obou soudů) o možnosti nabytí
vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nabyvatele
jednajícího v důvěře v zápis v katastru nemovitostí nemůže obstát již z toho
důvodu, že koliduje s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu (přitom rozhodnutí
dovolacího soudu ve věci sp. zn. 28 Cdo 3342/2011, na které odkazuje ve svém
rozhodnutí odvolací soud, je výjimkou, která nastala v důsledku toho, že tato
věc nebyla uvedeným senátem předložena k rozhodnutí velkému senátu Nejvyššího
soudu ve smyslu § 20 odst. 1 zákona č. 6/2202 Sb., takže závěry z tohoto
rozhodnutí jsou zcela bezvýznamné a tedy pro posuzování skutkově obdobných
případů nijak nepoužitelné) při řešení otázky nabytí nemovitosti zapsané v
katastru nemovitostí od nevlastníka nabyvatelem jednajícím v důvěře v zápis v
katastru nemovitostí, od níž nemá (a ani nemůže mít) důvod se dovolací soud ani
v této věci odchýlit.
A to z důvodu, že v současné době bylo uvedené rozhodnutí
velkého senátu vydáno na samém konci řetězce dosud vydaných rozhodnutí i
Ústavního soudu, a je v něm tedy tato judikatura Ústavního soudu pečlivě
reflektována, nikoliv však – pro trvající rozpor s onou plenární judikaturou
Ústavního soudu – transponována (k precedenční závaznosti judikatury Ústavního
soudu při řešení otázky nabytí nemovitosti od nevlastníka se pro stručnost
odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2013, sp. zn. 30 Cdo
2433/2013, v němž je uvedené problematice věnována patřičná pozornost; současně
se připomíná, že v této věci senát 30 Cdo nedospěl k závěru, že by měl věc
předložit k rozhodnutí velkému senátu Nejvyššího soudu, neboť zde není žádného
rozhodnutí Ústavního soudu, jež by se proti přijatým závěrům velkého senátu
vymezovalo). V reakci na dosavadní rozpornou judikaturu Ústavního soudu totiž velký senát
občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ve svém rozsudku ze dne
12. listopadu 2014, sp. zn. 31 Cdo 1168/2013 (publikovaném ve Sbírce soudních
rozhodnutí pod číslem 16/2015, čímž lze také uzavřít, že dále uvedený právní
názor sdílí celé občanskoprávní a obchodní kolegium Nejvyššího soudu) vyložil a
odůvodnil právní názor, že podle právního řádu platného a účinného do 31. prosince 2013 (resp. do 31. prosince 2014, viz § 3064 o. z.) nemohl (nemůže) –
vyjma zákonem stanovených způsobů – dojít k tomu, že by oprávněný držitel mohl
při pouhé dobré víře v zápis v katastru nemovitostí nabýt vlastnické právo k
nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka. Nejvyšší soud tedy i
nadále vychází z plenární judikatury Ústavního soudu ve věcech sp. zn. Pl. ÚS
75/04 a sp. zn. Pl. ÚS 78/06, z nichž vyplývá (jak také formuloval velký senát
v posledně označeném rozsudku), že „pouze zákonem stanovené způsoby nabytí
vlastnického práva jsou ústavně souladné, což je plně uplatnitelné i pro
případy, kdy dojde (po právu) k odstoupení od převodní smlouvy A a B poté, co B
převedl své vlastnické právo na nabyvatele C atd., takže případně následné
odstoupení jednoho z účastníků převodní smlouvy mezi A a B již nemůže ovlivnit
věcněprávní vztah náležející subjektu C, D atd., jenž v mezidobí předmětný
nemovitý majetek řádně nabyl, a proto jej...nemůže pozbýt. Popsaný model je tak
třeba důsledně odlišovat od situace, kdy převodní smlouva je již od samého
počátku absolutně neplatná.“ [k tomu srov. třeba i důvodovou zprávu k zákonu č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v níž je obsažen
totožný právní názor, který zaujímá Nejvyšší soud, dále např. závěry
převažující právní doktríny zapovídající nabytí nemovitosti od nevlastníka
podle předchozí civilní úpravy či těmto závěrům přisvědčující judikaturu i
Ústavního soudu – rozhodnutí ve věcech sp. zn. II. ÚS 91/98, sp. zn. II. ÚS
349/03, sp. zn. I. ÚS 226/98, sp. zn. ÚS II. 77/2000, sp. zn. Pl. ÚS 75/04, sp. zn. Pl. ÚS 78/06, sp. zn. I. ÚS 3391/10, sp. zn. IV. ÚS 2469/11, sp. zn. II. ÚS
3676/11].
S přihlédnutím ke shora vyloženému tedy odvolací soud pochybil, neposkytl-li
žalobkyni ochranu jejímu vlastnickému právu k předmětné bytové jednotce. Jestliže tak odvolací soud neučinil, nezbylo Nejvyššímu soudu, než v této
výjimečné situaci takovou soudní ochranu v podobě deklarace existujícího
věcněprávního vztahu žalobkyně k předmětné bytové jednotce žalobkyni
bezodkladně poskytnout, když podmínky pro změnu dovoláním napadeného rozsudku
odvolacího soudu v tomto rozsahu ve smyslu § 243d písm. b) o. s. ř. byly
splněny; měnící meritorní výrok I. je pak toho výrazem, a to i při reflektování
katastrálního aspektu věci [srov. 8 písm. e) a násl. zákona č. 256/2013 Sb., o
katastru nemovitostí (katastrální zákon)]. Dovolání proti zbývající části meritorního výroku rozsudku odvolacího soudu,
pokud jím byl potvrzen žalobu zamítající rozsudek soudu prvního stupně o
uložení povinnosti žalovanému, aby předmětnou bytovou jednotku vyklidil a
vyklizenou předal žalobkyni, bylo nutno podle § 243c odst. 1 věty první o. s. ř. odmítnout, neboť v tomto směru žalobkyně v podaném dovolání nevymezila
dovolací důvod ani neuvedla, v čem spatřuje splnění předpokladu přípustnosti
dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. Tato okolnost však dovolatelku nikterak
neomezuje v možnosti podat příp. žalobu na vyklizení předmětného bytu žalovaným. O náhradě nákladů řízení před soudy všech stupňů (o nichž bylo nezbytné s
ohledem na částečnou změnu rozsudku odvolacího soudu rozhodnout) bylo
rozhodnuto podle § 243b, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 2 o. s. ř., neboť
žalobkyně byla v tomto řízení úspěšná ve věci o určení vlastnictví k předmětné
bytové jednotce, nikoliv však ve věci vyklizení předmětného bytu, v níž naopak
dosáhl procesního úspěchu žalovaný. Z tohoto důvodu proto dovolací soud
rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy
všech stupňů. Konečně bylo nezbytné rozhodnout také o náhradě nákladů státu. Jelikož
stávající poměry žalobkyně jsou značně tíživé (žalobkyně je vysokého věku, je
omezená ve svéprávnosti, žije sama dlouhodobě v naprosto nevyhovujícím objektu
– viz např. zpráva Obecního úřadu v Chroustově ze dne 4. února 2013), jsou u ní
splněny předpoklady pro úplné osvobození od soudních poplatků, v důsledku čehož
stát nemá vůči žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení (§ 148 odst. 1 o. s. ř.). V případě žalovaného však předpoklady pro (zčásti nebo zcela) osvobození od
soudních poplatků splněny nebyly. S ohledem na shora popsaný částečný procesní
neúspěch žalovaného (který lze vyjádřit v rozsahu 50 %), dovolací soud zavázal
(částečně) neúspěšného žalovaného podle § 243b, § 224 odst. 1 a § 148 odst. 1
o. s. ř. povinností, aby zaplatil České republice na účet Obvodního soudu pro
Prahu 4 náklady řízení před soudy všech stupňů ve výši (odpovídající rozsahu 50
% z celkových, státem v řízení vynaložených nákladů) 12.041,- Kč (tj.
náklady
státu sestávající ze zaplaceného znalečného za zpracování prvního znaleckého
posudku a účast znalce při soudním jednání v celkové výši 6.932,- Kč a za
zpracování revizního znaleckého posudku a účast znalce při soudním jednání v
celkové výši 17.150,- Kč, tj. celkem 24.082,- Kč : 2 /50 %/ = 12.041,- Kč). Při nynějším naplnění předpokladů úplného osvobození od soudních poplatků na
straně žalobkyně a s ohledem na uvedený částečný (50 %) neúspěch žalovaného v
řízení konečně dovolací soud rozhodl podle § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb.,
o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, tak, že žalovaný je
povinen zaplatit státu polovinu nedoplatků z předmětných soudních poplatků (tj. soudní poplatek za podanou žalobu ve výši 3.000,- Kč - 600,- Kč /žalobkyní
uhrazená část soudního poplatku s ohledem na usnesení soudu prvního stupně ze
dne 5. února 2008, č. j. 48 C 509/2007-24/ = 2.400,- Kč : 2 = 1.200,- Kč +
soudní poplatek z podaného dovolání ve výši 10.000,- Kč – 2.000,- Kč /žalobkyní
uhrazená část soudního poplatku s ohledem na usnesení soudu prvního stupně ze
dne 22. října 2014, č. j. 48 C 509/2007-474/ = 8.000,- Kč : 2 = 4.000,- Kč) ve
výši 5.200,- Kč, a to rovněž v téže pariční lhůtě na účet Obvodního soudu pro
Prahu 4, jak je uvedeno ve výroku shora. Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
oprávněná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).