U S N E S E N Í
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně IM Partners s. r. o. se sídlem v Příbrami II, Dlouhá 141 (identifikační číslo 27452999), zastoupené Mgr. Tomášem Ferencem, advokátem se sídlem v Praze 5, Nádražní 58/110, proti žalovaným 1) EUROAS spol. s r. o. se sídlem v Příbrami II, Dlouhá 141 (identifikační číslo 49827383), a 2) V. V., zastoupeným JUDr. Jaroslavou Žákovou, advokátkou se sídlem v Příbrami III, Komenského náměstí 289, o 3.497.915,70 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Příbrami pod sp. zn. 11 C 197/2009, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 13. 12. 2011, č.j. 21 Co 166/2011-286, takto :
I. Dovolání se odmítá. II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným na náhradě nákladů dovolacího řízení 43.899,- Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám JUDr. Jaroslavy Žákové, advokátky.
žalovaným; v návaznosti na věcné rozhodnutí o odvolání rozhodl krajský soud o náhradě nákladů vzniklých státu a o náhradě nákladů odvolacího řízení. Právo žalobkyní uplatněné posoudil jako nárok na provizi ze zprostředkovatelské smlouvy podle § 642 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obch. zák.“), a se soudem prvního stupně se ztotožnil v tom, že způsob, resp. výše sjednané progresivní odměny je v rozporu s dobrými mravy (§ 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „obč. zák.“).
Protože ujednání o progresi provize lze oddělit od ostatního obsahu zprostředkovatelské smlouvy, je absolutně neplatná jen uvedená část právního úkonu týkající se sjednání úplaty za zprostředkování při kupní ceně nad 7.527.270,- Kč (§ 41 obč. zák., § 1 odst. 2 obch. zák.). Dovolání, jímž žalobkyně napadla rozhodnutí odvolacího soudu, není přípustné podle § 237 odst. 1 písm. b/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2012 (srov. část první, čl. II bod 7 zákona č. 404/2012 Sb., dále jen „o.s.ř.“), a nebylo shledáno přípustným ani podle § 237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř., neboť rozsudek odvolacího soudu nemá ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Ten je ve smyslu § 237 odst. 3 o.s.ř. dán zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a/ a § 241a odst. 3 o.s.ř. nepřihlíží. Odvolací soud – ve shodě se soudem prvního stupně – vyšel z následujícího zjištění. Žalobkyně (zprostředkovatelka) uzavřela s žalovanou 10.
8. 2006 smlouvu, jíž se zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalovaná (zájemkyně) uzavřela za sjednaných podmínek s třetí osobou kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod označených nemovitostí (pozemků). Pro účely zprostředkování prodeje byly pozemky oceněny částkou nejméně 390,- Kč za m?. Žalovaná se zavázala zaplatit žalobkyni provizi; její výši strany sjednaly v závislosti na kupní ceně, za kterou se podaří pozemky prodat (5% z kupní ceny od 7.073.820,- Kč do 7.527.269,- Kč, 6% z kupní ceny 7.527.270,- Kč a při kupní ceně nad 7.527.270,- Kč byla provize sjednána ve výši 99% z částky, o kterou bude kupní cena přesahovat 7.527.270,- Kč, nikoliv však méně než 6% z kupní ceny 7.527.270,- Kč).
Sporné mezi účastníky nebylo, že pozemky byly prodány přičiněním zprostředkovatelky za celkovou kupní cenu 11.774.100,- Kč. Druhý žalovaný, který se prohlášením ze 4. 6. 2009 zaručil za závazek první žalované, zaplatil dobrovolně z titulu provize 588.705,- Kč, tj. 5% z kupní ceny 11.774.100,- Kč; soud prvního stupně, který dovodil, že žalobkyně má právo na provizi ve výši 6% z kupní ceny, uložil žalovaným zaplatit žalobkyni ještě 117.741,- Kč s příslušenstvím (v tomto výroku nabyl jeho rozsudek právní moci).
Poté, co doplnil dokazování znaleckým posudkem č. 1039-31/2011 z 19. 10. 2011 znalce Ing.
Jiřího Brejchy, výslechem znalce a zprávami realitních kanceláří, odvolací soud uzavřel, že progresivní odměna jako motivační prvek se v letech 2006 a 2007 používala jen asi v 10 až 15% případů. Předmět prodeje v projednávané věci nebyl neobvyklý, jednalo se o běžný obchodní případ. Rozpor s dobrými mravy shledal v tom, že vyvinutí zvýšeného úsilí zprostředkovatelky k dosažení vyšší kupní ceny, čemuž odpovídá i zájem na dosažení přiměřeně vyššího zisku prodávajícím (zájemcem), nelze při sjednané míře progrese 99% nad hranicí 7.527.270,- Kč dosáhnout.
Žalobkyni, předmětem jejíž činnosti byla i činnost realitní, musela být známá korelace mezi stanovením základní ceny za m? a případně navazující progresivní odměny; pokud by nebyla sjednána progrese, tak zprostředkovatel obvykle začíná na vyšší základní ceně. Základní cena, kterou stanovila žalobkyně, byla 390,- Kč za m?, přičemž ve stejné lokalitě a stejný den byl prodán pozemek po 1000,- Kč za m?. Žalobkyni muselo být známo, že základní cena 390,- Kč za m? neodpovídá možnostem realitního trhu v rozhodném období, svým jednáním zvýšila odměnu pro zprostředkovatele nad obvyklou míru, která v daném čase byla dosahována realitními kancelářemi a pohybovala se v rozmezí 4% až 5%.
V daném případě se ze strany žalobkyně jednalo o nepřiměřené znevýhodnění založené smlouvou. Za nemravné považoval odvolací soud zneužití určitého subjektivního momentu na straně smluvního partnera (žalovaná nebyla profesionálem na realitním trhu) k vlastnímu majetkovému prospěchu. Závěr odvolacího soudu o absolutní neplatnosti ujednání provize ve výši 99% z částky, o kterou kupní cena převýší 7.527.270,- Kč, pro rozpor s dobrými mravy (§ 39 obč. zák.), je v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu (srov. rozsudek
ze dne 17. 5. 2001, sp. zn. 2 Cdo 263/2001, rozsudek ze dne 21. 8. 2000, sp. zn. 22 Cdo 871/2000, rozsudek ze dne 10. 4. 2001, sp. zn. 29 Cdo 1583/2000). Námitka, že strany nesjednaly konkrétní sumu představující úplatu za zprostředkování, ale dohodly se na progresivní provizi z částky překračující určitou mez, tj. z částky, která v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy byla neznámou veličinou, neobstojí. Platnost právního úkonu (zde zprostředkovatelské smlouvy z 10. 8. 2006) z hlediska jeho souladu s dobrými mravy se posuzuje k okamžiku a podle okolností existujících v době, kdy byl učiněn; dosazení veličiny výsledné kupní ceny proto není s to neplatnost validovat, popř. ji následně založit.
Soudní praxi odpovídá i závěr dovozující neplatnost zprostředkovatelské smlouvy jen v části týkající se sjednání provize ve výši 99% z částky, o kterou bude kupní cena přesahovat 7.527.270,- Kč (§ 41 obč. zák.). K uvedené otázce, resp. k oddělitelnosti té části právního úkonu, která je neplatná, od ostatního jeho obsahu, se Nejvyšší soud opakovaně vyjádřil v řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozsudek ze dne 25. 9. 1997, sp. zn. 2 Cdon 254/96, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 44/1998, rozsudek ze dne 26.
9. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1248/96, rozsudek ze dne 15. 12. 2004, sp. zn. 21 Cdo 1484/2004).
V nich vyslovil právní názor, že „oddělitelnost“ části právního úkonu od ostatního jeho obsahu je třeba vždy dovodit výkladem z povahy právního úkonu nebo z jeho obsahu anebo z okolností, za nichž k němu došlo (§ 35 obč. zák.). Neoddělitelnost je tak třeba chápat ve smyslu obsahovém nikoliv reálné neoddělitelnosti; podle zásady favor negotii je pak třeba dávat přednost přístupu, který jinak zachovává ostatní části smlouvy (v projednávaném případě dohodu žalobkyně a žalované o provizi ve výši 5% z kupní ceny od 7.073.820,- Kč do 7.527.269,- Kč a ve výši 6% z kupní ceny 7.527.270,- Kč).
Neuplatní se námitka žalobkyně, že soudy měly ujednání o progresivní provizi posoudit jako neplatné jen v určité míře, např. co do 50%. Platí totiž, že ujednání úplaty za zprostředkování lze posoudit podle § 39 obč. zák. z hlediska souladu nebo rozporu dohodnuté výše s dobrými mravy toliko jako platné či neplatné, tedy bez možnosti shledat je neplatné jen v části přesahující rámec dobrých mravů. Dovolací soud nepřihlíží nejen k výtkám zpochybňujícím skutkový stav, ale ani k okolnostem podřaditelným dovolacímu důvodu podle § 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.
(srov. § 237 odst. 3, část věty za středníkem, o.s.ř.); bezcenné jsou proto námitky nepřezkoumatelnosti rozhodnutí odvolacího soudu a věcné nepříslušnosti. Nepřípustné dovolání Nejvyšší soud odmítl (§ 243b odst. 5, věta první, § 218 písm. c/ o. s. ř.). O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle ustanovení § 243b odst. 5, § 224 odst. 1 a § 146 odst. 3 o.s.ř. Žalovaní mají právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, jež sestávají z odměny za zastupování advokátkou v dovolacím řízení.
Poté, co Ústavní soud zrušil vyhlášku č. 484/2000 Sb. (srov. nález ze dne 17. 4. 2013, sp. zn. Pl. ÚS 25/12, publikovaný ve Sbírce zákonů České republiky pod č. 116/2013), výši mimosmluvní odměny dovolací soud určil podle ustanovení § 1 odst. 1, 2, § 2, § 6 odst. 1, § 7 bodu 6, § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. k/, § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, v rozhodném znění (dále jen „advokátní tarif“), tj. částkou 35.680,- Kč. Součástí nákladů je paušální částka náhrady za úkon právní služby (vyjádření k dovolání) ve výši 600,- Kč (§ 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu) a částka 7.619,- Kč
odpovídající 21% dani z přidané hodnoty (§ 137 odst. 3, § 151 odst. 2 o.s.ř.). Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li žalobkyně dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, mohou žalovaní podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).