ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobců: a) L. K., b) R. K., c) M. K., d) M. P., e) L. P.,, f) BRAUN REAL s.r.o. se sídlem v Brně, Řečkovice, Palackého třída 2203/186, PSČ 612 00, IČO 27729516, g) P. N., h) M. L., i) V. L., j) P. K., k) J. T., l) A. M., m) I. M., n) J. H., o) A. J., p) K. J., q) L. U., r) P. U., s) A. K., t) Z. Š.,
všech zastoupených JUDr. Jiřím Koniorem, advokátem se sídlem v Brně, Nové náměstí 1516/21, PSČ 621 00, proti žalované AMISTA investiční společnost, a.s., se sídlem v Praze 8, Karlín, Sokolovská 700/113a, PSČ 186 00, IČO 27437558, zastoupené Mgr. Danielem Gajdošíkem, advokátem se sídlem v Brně, Gajdošova 4392/7, PSČ 615 00, o nahrazení projevu vůle, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 44 C 93/2018, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 6. 12. 2022, č. j. 70 Co 210/2021-230, t a k t o :
I. Dovolání žalobkyně f) se odmítá. II. Dovolání ostatních žalobců se zamítá. III. Každý z žalobců a), b), c), f), g), j), k), n), s) a t) je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 3 388 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. IV. Žalobci d) a e) jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalované na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 3 388 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. V. Žalobci h) a i) jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalované na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 3 388 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. VI. Žalobci l) a m) jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalované na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 3 388 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. VII. Žalobci o) a p) jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalované na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 3 388 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované. VIII. Žalobci q) a r) jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalované na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 3 388 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.
Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 26. 5. 2023, č. j. 44 C 93/2018-152, zamítl žalobu, kterou se žalobci po žalované jednající na účet obhospodařovaného podílového fondu IMOS development otevřený podílový fond, se sídlem v Praze 8, Pobřežní 620/3, PSČ 186 00, IČO 75160013, domáhali, aby soud nahradil projev vůle žalované uzavřít kupní smlouvy ve znění uvedeném ve výroku
rozsudku pod bodem I, a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky pod body II až XVI). Soud prvního stupně zjistil následující skutečnosti:
Žalobkyně a) uzavřela s žalovanou dne 13. 2. 2017 smlouvu o rezervaci č. 203017/4251, dne 6. 3. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí č. 203017/4251 (dne 3. 4. 2017 též dodatek k této smlouvě) a dne 20. 2. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 203017/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobkyně, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce b) uzavřel s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí č. 219517/4251 a dne 2. 1. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 219517/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do
vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce c) uzavřel s žalovanou dne 3. 3. 2017 smlouvu o rezervaci č. 206317/4251, dne 27. 3. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí č. 206317/4251 a dne 19. 2. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 206317/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce d) a žalobkyně e) uzavřeli dne 18. 10. 2016 s žalovanou smlouvu o rezervaci č. 250416/4431 a smlouvu o rezervaci č. 250516/4431, dne 9. 11. 2016 smlouvu o smlouvě budoucí č. 250416/4251 a smlouvu o smlouvě budoucí č. 250516/4251, dále dne 20. 12. 2017 smlouvu o úplatném převodu č. 250416/4251 a smlouvu o úplatném převodu č. 250516/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) a bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobců, společně s dalšími
nemovitými věcmi. Žalobkyně f) uzavřela s žalovanou dne 28. 6. 2017 smlouvu o rezervaci č. 219417/4251 a dne 23. 1. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 219417/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobkyně, společně s dalšími nemovitými
věcmi. Žalobce g) uzavřel dne 8. 9. 2017 s žalovanou smlouvu o rezervaci č. 226417/4251 a dne 28. 6. 2017 smlouvu o rezervaci č. 219317/4251, dne 10. 11. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí č. 226417/4251 a smlouvu o smlouvě budoucí č. 219317/4251, dále dne 19. 1. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 226417/4251 a dne 9. 1. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 219317/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) a bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce h) a žalobkyně i) uzavřeli dne 9. 2. 2017 s žalovaným smlouvu o
rezervaci č. 203917/4251, dne 12. 4. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí č. 203917/4251 a dne 18. 12. 2017 smlouvu o úplatném převodu č. 203917/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém
domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobců, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce j) uzavřel s žalovanou dne 11. 11. 2016 smlouvu o rezervaci č. 255716/4251, dne 12. 12. 2016 smlouvu o smlouvě budoucí č. 255716/4251 a dne 21. 12.
2017 smlouvu o úplatném převodu č. 255716/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce k) a P. T. uzavřeli s žalovanou dne 9. 10. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí č. 227917/4251 a dne 23. 1. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 227917/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobce a P. T., společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce l) a žalobkyně m) uzavřeli s žalovanou dne 1. 11. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí č. 232117/4251 (společně s dodatkem ze dne 18. 1. 2018) a dne 19. 2. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 232117/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví
žalobců, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobkyně n) uzavřela s žalovanou dne 10. 10. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí č. 229017/4251 a dne 14. 2. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 229017/4251. Předmětem smluv byl převod bytové XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobkyně, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce o) a žalobkyně p) uzavřeli s žalovanou dne 27. 9. 2016 smlouvu o
rezervaci č. 246916/4251, dne 1. 11. 2016 smlouvu o smlouvě budoucí č. 246916/4251 a dne 21. 12. 2017 smlouvu o úplatném převodu č. 246916/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobců, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce q) a žalobkyně r) uzavřeli s žalovanou dne 30. 9. 2016 smlouvu o
rezervaci č. 247016/4251, dne 16. 11. 2016 smlouvu o smlouvě budoucí č. 247016/4251 a dne 11. 12. 2017 smlouvu o úplatném převodu č. 247016/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém
domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobců, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobce s) uzavřel s žalovanou dne 3. 10. 2017 smlouvu o rezervaci č. 228517/4251, dne 17. 1. 2018 smlouvu o smlouvě budoucí č. 228517/4431 a dne 6. 3. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 228517/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do
vlastnictví žalobce, společně s dalšími nemovitými věcmi. Žalobkyně t) uzavřela s žalovanou dne 22. 11. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí č. 229117/4251 a dne 27. 2. 2018 smlouvu o úplatném převodu č. 229117/4251. Předmětem smluv byl převod bytové jednotky č. XY (také byt č. XY) v bytovém domě „Rezidence XY“ do vlastnictví žalobkyně, společně s dalšími nemovitými věcmi. Soud prvního stupně dále zjistil, že žalovaná vystavěla bytové jednotky jako součást projektu „Rezidence XY“. Tyto jednotky, a to již před jejich dostavěním a vymezením v katastru nemovitostí nabídla ke koupi třetím osobám. Někteří žalobci, jako zájemci o koupi těchto bytových jednotek, uzavřeli s žalovanou smlouvy o rezervaci a s výjimkou žalobkyně f) smlouvy o smlouvách budoucích. Po dostavění a kolaudaci bytového domu byly následně bytové jednotky prodány žalobcům na základě smluv o úplatném převodu.
Smlouvy o úplatném převodu v bodu II vymezují předmět prodeje; pozemky parc. č. XY zahrada o výměře 433 m2, parc. č. XY zahrada o výměře 577 m2 a parc. č. XY zahrada o výměře 90 m2, zapsané na LV č. XY, respektive jejich ideální podíly, předmětem prodeje nejsou. Podle článku II bodu 1) rezervačních smluv má zájemce zájem do svého vlastnictví nabýt konkrétní bytovou jednotku „včetně jejího příslušenství a včetně do jednotky zahrnutého přináležejícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku pod domem a včetně spoluvlastnického podílu na investorem vymezených pozemcích.
V rezervačních smlouvách není obsažen závazek žalované, že bytovou jednotku včetně příslušenství a výše specifikovaných podílů na společných částech domu a pozemcích prodá zájemcům, ale pouze závazek žalované, že předmět rezervace bude rezervovat výlučně pro daného zájemce a nebude jej nabízet třetímu zájemci po dobu rezervační lhůty. Soud prvního stupně rovněž zjistil, že ve smlouvách o smlouvě budoucí je v článku I odst. 1 uvedeno, že smyslem a účelem smlouvy je zajištění právní jistoty ohledně převodu bytové jednotky specifikované v článku II odst. 1 smlouvy a „přináležejícího do jednotky zahrnutého spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku pod domem, a případného spoluvlastnického podílu na investorem vymezených okolních pozemcích, přičemž některé pozemky, k nimž bude mimo jiné převáděn spoluvlastnický podíl, jsou/mohou být budoucím prodávajícím vymezeny v prohlášení vlastníka budovy.“ V článku I odst. 2 smluv o smlouvě budoucí je uvedeno, že budoucí prodávající hodlá prodat jednotky umístěné v bytovém domě třetím osobám, a to „včetně veškerého příslušenství, popř. včetně balkonů nebo teras, jakož i přináležejících do jednotek zahrnutých spoluvlastnických podílů na společných částech domu, pozemku pod domem a případných spoluvlastnických podílů na okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek.
Budoucí kupující bere na vědomí, že může dojít k přeparcelování uvedených pozemků, což ovlivní i konečnou přesnou specifikaci budoucího předmětu prodeje.“ V článku II odst. 1 smluv o smlouvě budoucí je jako předmět budoucího prodeje specifikována vždy konkrétní bytová jednotka „včetně jejího příslušenství a přináležejícího do jednotky zahrnutého podílu na společných částech domu a pozemku pod domem a včetně spoluvlastnického podílu na budoucím prodávajícím vymezených okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek, v souladu s čl.
I. odst. 1 této smlouvy.“ V článku VII odst. 1 smluv o smlouvě budoucí pak budoucí kupující prohlašuje, že „bere na vědomí, že ke dni podpisu této smlouvy není možná přesná specifikace a vymezení předmětu budoucího prodeje. Jedná se zejména o označení domu číslem popisným, číslem orientačním, či pozemků, které budou případně převáděny spolu s předmětnou jednotkou či zatížení společných částí domu a pozemků věcnými břemeny, tj např.
vedení kabelové televize, kanalizace, vody, vedení NN, VN, veřejného osvětlení, horkovodu, plynu atd.“ Na základě uvedeného skutkového zjištění učinil soud prvního stupně právní závěr, že v rezervačních smlouvách není obsažen závazek žalované prodat žalobcům bytové jednotky včetně vymezeného příslušenství. V rezervačních smlouvách se žalovaná pouze zavázala, že předmět rezervace bude rezervovat výlučně pro daného zájemce a nebude jej nabízet třetímu zájemci po dobu rezervační lhůty. Rezervační smlouvy tedy nemají charakter smluv o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.
z.“), a pro posouzení projednávané věci jsou tudíž bez významu (žalobě na jejich základě nelze vyhovět, neboť v nich není obsažen závazek žalované ve smyslu § 1785 o. z.). Nadto je třeba konstatovat, že z textu rezervačních smluv neplyne, že by jejich předmětem (a tedy i předmětem následného prodeje) měly být sporné pozemky parc. č. 3/5, 3/6 a 3/13. Smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené mezi žalobci a žalovanou [vyjma žalobkyně f), která s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřela] již závazek žalované ve smyslu § 1785 o.
z. obsahují. V textu smluv o smlouvě budoucí je však vymezen předmět budoucího prodeje tak, že se bude jednat o specifikovanou bytovou jednotku, podíl na společných částech domu, podíl na pozemku pod domem a podíl na budoucím prodávajícím vymezených okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek. Z textu smluv o smlouvě budoucí tedy jednoznačně plyne, že předmětem budoucího prodeje budou pouze takové okolní pozemky (resp. podíl na nich), které budou jednak tvořit s bytovým domem funkční celek a jednak je jako předmět prodeje vymezí žalovaná.
Smlouvy o smlouvě budoucí tedy dávají žalované možnost vymezit dle vlastní úvahy okolní pozemky, které budou předmětem budoucího prodeje (za předpokladu, že tvoří s bytovým domem funkční celek). Bylo tedy zcela na úvaze žalované, zda sporné pozemky parc. č. XY, XY a XY (jakožto okolní pozemky) prodá či neprodá žalobcům. Žalobcům právo na prodej těchto pozemků ze smluv o smlouvě budoucí neplyne a žalobě na nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy tak nelze vyhovět. Soud prvního stupně doplnil, že žalobcům neplyne právo na prodej sporných pozemků ani z přílohy smluv o smlouvě budoucí – „Celkový situační výkres stavby“.
Tlustá červená přerušovaná čára, jíž jsou sporné pozemky společně s bytovým domem a dalšími okolními pozemky ve výkresu ohraničeny, dle legendy představuje „hranice řešeného území“. Nejedná se tedy o vymezení hranic pozemků, které mají být budoucím vlastníkům jednotek v bytovém domě převáděny (jak tvrdí žalobci), ale pouze o vymezení hranic území řešeného daným výkresem. Na výše uvedených závěrech podle soudu prvního stupně nic nemění ani to, že většina žalobců jsou spotřebitelé. Podle § 1812 odst. 1 o.
z. totiž platí, že výklad pro spotřebitele nejpříznivější se použije tehdy, pokud lze obsah smlouvy vyložit různým způsobem (tedy pokud text smlouvy umožňuje rozdílný výklad).
V projednávané věci je výklad příslušných ujednání smluv o smlouvě budoucí (zejména článku I odst. 1, článku II odst. 1 a článku VII odst. 1) zcela jednoznačný a odlišný výklad neumožňuje. V příslušných ujednáních smluv o smlouvě budoucí je zcela jednoznačně uvedeno, že případně převáděny budou spoluvlastnické podíly „na budoucím prodávajícím vymezených okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek“ (článek II odst. 1 smluv o smlouvě budoucí), tedy že okolní pozemky, které budou případně převáděny, vymezí žalovaná (a bude se jednat o pozemky tvořící s bytovým domem funkční celek).
Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná se v žádném z doložených dokumentů nezavázala, že žalobcům prodá i spoluvlastnické podíly na sporných pozemcích parc. č. XY, XY a XY. Z textu doložených smluv o smlouvě budoucí totiž jednoznačně plyne, že na žalobce budou převedeny spoluvlastnické podíly na těch okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek, které žalovaná jako předmět prodeje sama vymezí (smlouvy o smlouvě budoucí tedy dávají žalované právo v budoucnu určit, jaké okolní pozemky žalobcům prodá).
Žalovaná sporné pozemky parc. č. XY, XY a XY v kupních smlouvách jako předmět prodeje nevymezila a žalobci tudíž nemají nárok na to, aby jim žalovaná podíly na těchto sporných pozemcích prodala. Co se týče žalobkyně f), s touto žalovaná dokonce vůbec neuzavřela smlouvu o smlouvě budoucí kupní ve smyslu § 1785 o. z. K odvolání žalobců Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 6. 12. 2022, č. j. 70 Co 210/2021-230, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok pod bodem I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výroky pod body II až VIII).
Odvolací soud vyšel ze skutkového zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se i s jeho právními závěry. Odvolací soud zdůraznil, že aktivně legitimována je oprávněná strana ze smlouvy o smlouvě budoucí. Předpokladem úspěchu žaloby je skutečnost, že na základě výzvy podle § 1786 o. z. nebyla uzavřena smlouva. Svým obsahem jde o žalobu na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o. s. ř.). Odvolací soud dále uvedl, že ve smlouvách o rezervaci nebyly vymezeny pozemky, na nichž nebude stát budova a které budou převedeny zájemcům, tyto měl určit investor a měly tvořit s domem funkční celek.
Ve smlouvách o smlouvě budoucí je předmět převodu specifikován tak, že bude převedena jednotka včetně společných částí a pozemku pod domem, další okolní pozemky budou převedeny, pokud je investor vymezí. Slovo „případného“ značí, že může a nemusí dojít k převodu těchto pozemků (míněno podílu na nich). Dále se strany dohodly, že aktuálně není možná přesná specifikace pozemků, které tvoří funkční celek s bytovým domem. Odvolací soud sdílel závěr soudu prvního stupně, že budoucí prodávající měl vymezit okolní pozemky, které tvořily s bytovým domem funkční celek.
Žalovaná pozemky, které tvořily s bytovým domem funkční celek vymezila, šlo o pozemky parc. čísla XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY nikoli pozemky sporné. Dostála tedy ujednání ve smlouvách o smlouvách budoucích.
I odvolací soud považuje sporné pozemky jako nikoliv ty, které by tvořily s bytovým domem nutně funkční celek. Odvolací soud vyšel i ze skutkového zjištění, že se v článku I bodu 6 smluv o smlouvách budoucích budoucí prodávající zavázal, že do 14 pracovních dnů ode dne, kdy mu bude doručen kolaudační souhlas se stavbou, bude vydáno rozhodnutí o přidělení čísla popisného a čísla orientačního bytového domu a příslušnému katastrálnímu úřadu bude podáno ohlášení dokončené stavby, učiní budoucímu kupujícímu výzvu směřující k uzavření smlouvy o úplatném převodu za dále dohodnutých podmínek.
Budoucí kupující přijal povinnost dostavit se na místo ve výzvě určené za účelem uzavření smlouvy o úplatném převodu řádně a včas dle výzvy budoucího prodávajícího. Odvolací soud s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1168/2010 uzavřel, že právní předchůdce žalované a poté žalovaná byly osobou oprávněnou a žalobci osobou zavázanou, tedy k podání žaloby byla aktivně legitimována žalovaná. Kupní smlouvy přitom uzavřeny byly, pouze v nich nefigurovaly sporné pozemky. Vzhledem ke skutečnosti, že předpokladem úspěchu žaloby je skutečnost, že na základě výzvy podle § 1786 o.
z. nebyla uzavřena smlouva, není žaloba důvodná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání. Žalobci mají za to, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení následujících právních otázek, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a které přitom odvolací soud vyřešil nesprávně:
1. Může být plnění ze smlouvy o smlouvě budoucí na převod bytové jednotky a případných podílů na pozemcích tvořících funkční celek dělitelné?
2. Tedy, může se smluvní strana smlouvy o smlouvě budoucí domáhat nahrazení projevu vůle, i když na část plnění ze smlouvy budoucí byla smlouva uzavřena?
3. Vylučuje uzavření kupních smluv na převod bytových jednotek právo domáhat se nahrazení projevu vůle prodávajícího ohledně dalších pozemků (resp. podílů na nich), které nebyly předmětem kupních smluv, ač jím podle smlouvy o smlouvě budoucí být měly?
4. Odvolací soud se podle dovolatelů rovněž odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu ohledně použití ochrany spotřebitele, Smlouvy o smlouvě budoucí uzavřela žalovaná, jakožto podnikatel (developer), se žalobci, jakožto spotřebiteli. Tento spotřebitelský charakter nebyl soudem zpochybněn, nicméně soudy konstatovaly, že se neaplikuje ochrana podle § 1813 o. z. a neaplikovaly ani ustanovení o zákazu některých ujednání v § 1814 o. z., zejména zákaz v písmenu g), podle kterého se zvláště zakazují ujednání, která dovolují podnikateli, aby ze své vůle změnil práva či povinnosti stran. Pokud už tedy soud prvního stupně a odvolací soud vycházely z toho, že smlouva obsahovala oprávnění žalované jako budoucí prodávající jednostranně měnit předmět budoucí koupě, měly toto ujednání posoudit jako ujednání rozporné s § 1813 a § 1814 o. z. a na základě § 1815 o. z. k němu neměly přihlížet.
5. Odvolací soud se podle dovolatelů odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu také při aplikaci pravidel výkladu právních jednání. Tento rozpor spočívá v tom, že soudy vyložily formulaci „vymezit pozemky“ v rozporu s úmyslem stran, o kterém ale měly od účastníků a z jejich chování informace, ale i v rozporu s významem, jaký by mu byl přisuzován podle druhé věty § 556 odst. 1 o. z. Odvolací soud měl k dispozici dostatek informací o tom, že původní vůle (úmysl) žalované společnosti při uzavírání smlouvy budoucí byla převádět i podíly na sporných pozemcích.
6. Podle dovolatelů je další dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu nevyřešenou otázkou, zda smluvní ujednání opravňující podnikatele vůči spotřebiteli (libovolně) omezit, resp. vymezit předmět plnění smlouvy o smlouvě budoucí bez stanovení jakýchkoliv objektivních, transparentních hledisek pro toto vymezení, které by byly jasným a srozumitelných způsobem vyjádřeny, podléhá přezkumu podle § 1813 o. z., anebo je z přezkumu vyloučeno v důsledku aplikace druhé věty § 1813 o. z.? Podle žalobců je závěr odvolacího soudu, že „vzhledem ke skutečnosti, že předpokladem úspěchu žaloby je skutečnost, že na základě výzvy podle § 1786 o.
z. nebyla uzavřena smlouva, není žaloba důvodná, když na základě výzvy dle § 1786 o. z. smlouvy uzavřeny byly“, nesprávný. Žalobci jsou přesvědčeni, že v daném případě jde v rámci smlouvy o smlouvě budoucí o dělitelné plnění, a nelze proto na budoucí smlouvy hledět pouze binárním pohledem jejich uzavření či neuzavření, ale jde o to, zda byly uzavřeny v celém smluveném rozsahu. Smlouva o smlouvě budoucí předpokládala nejen převod bytové jednotky, podílů na budově a pozemku pod budovou (což je neoddělitelné plnění od bytové jednotky, neboť nemůže být převáděn samostatně), ale i případných podílů na pozemcích tvořících funkční celek – tyto další podíly jsou přitom oddělitelné v tom smyslu, že je lze, na rozdíl od podílu na pozemku pod budovou, převést zvlášť, tedy jak současně s převodem bytové jednotky, tak i kdykoli poté.
Žalovaná však některé z těchto podílů převést odmítá. Podle žalobců v této věci k vyloučení práva domáhat se nahrazení projevu vůle, resp. jeho zániku, nedošlo, neboť v rozsahu týkajícím se sporných pozemků parc. číslo XY, parc. číslo XY a parc. číslo XY nebyla smlouva budoucí realizována (vyčerpána). Žalobci dali při uzavírání kupních smluv srozumitelně (písemnou výtkou) najevo, že kupní smlouva z jejich pohledu nerealizuje celý rozsah sjednaných pozemků, a tedy že ani původně sjednaná a zaplacená kupní cena za veškeré pozemky nemůže být považována za „změnu“ dohody o ceně (ani předmětu plnění), ale že kupující očekávají převod i zbývajících pozemků uvedených ve smlouvě budoucí.
Uzavření kupní smlouvy týkající se bytových jednotek (jiného plnění) tak nemohlo znemožnit žalobcům přístup k soudní ochraně pro část smlouvy, která nebyla naplněna, aniž by se smluvní strany dvoustranným projevem vůle shodly na změně rozsahu původní smlouvy budoucí. Žalobci dále namítli, že smlouvy o smlouvě budoucí uzavřela žalovaná, jakožto podnikatel (developer), se žalobci, jakožto spotřebiteli. Tento spotřebitelský charakter nebyl soudem zpochybněn, nicméně soudy konstatovaly, že se neaplikuje ochrana podle § 1813 o.
z. a neaplikovaly ani ustanovení o zákazu některých ujednání v § 1814 o. z., zejména zákaz v písm. g), podle kterého se zvláště zakazují ujednání, která dovolují podnikateli, aby ze své vůle změnil práva či povinnosti stran.
Pokud už tedy soud prvního stupně a odvolací soud vycházely z toho, že smlouva obsahovala oprávnění žalované jako budoucí prodávající jednostranně měnit předmět budoucí koupě, měly toto ujednání posoudit jako ujednání rozporné s § 1813 a § 1814 o. z. a na základě § 1815 o. z. k němu neměly přihlížet. Žalobci doplnili, že co se týče postavení žalobkyně f), která spotřebitelem není, lze o ní prohlásit, že i ona v daném smluvním vztahu s žalovanou platila za slabší stranu smlouvy ve smyslu § 433 o.
z, s odkazem např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2021, č. j. 23 ICdo 56/2019-87, neboť je i z níže uváděných důvodů zřejmé, že žalovaná „zneužila své hospodářské postavení nebo kvalitu odborníka k vytvoření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran.“. Tedy by i této žalobkyni měla příslušet zvýšená ochrana. Podle žalobců soudy ve vztahu k údajnému oprávnění žalované jednostranně měnit rozsah plnění skrze „vymezení“ pozemků nesprávně vyložily smlouvu v rozporu s požadavky zákonných interpretačních pravidel, v rozporu s úmyslem stran, který byl při uzavírání smlouvy zřejmý, čímž se odchýlily od rozhodovací praxe dovolacího soudu akcentující potřebu náležitého výkladu projevu vůle podle všech relevantních hledisek podle § 556 o.
z., zejména pak vůle stran, jakož i od § 1812 odst. 1 o. z. Odvolací soud měl k dispozici dostatek informací o tom, že původní vůle (úmysl) žalované při uzavírání smlouvy budoucí byla převádět i podíly na sporných pozemcích. V souladu s ustanovením § 1812 odst. 1 o. z. měl být použit výklad pro spotřebitele nejpříznivější. Podle dovolatelů pojem „vymezit“ neodpovídá pojmu „vybrat“, ale odpovídá pojmu „označit“ (popsat) údaji podle katastru nemovitostí. Výklad smlouvy, ke kterému dospěly oba soudy, podle žalobců kromě toho, že je nesprávný a rozporný s judikaturou dovolacího soudu ohledně samotného interpretačního postupu (přihlédnutí k vyjádřené vůli stran), by byl i tak protiprávní, a to z pohledu rozporu se spotřebitelskou úpravou.
Pokud soudy dospěly k závěru, že jediným možným výkladem článku smlouvy o „vymezení pozemků“ je, že dává právo podnikateli jednostranně měnit rozsah plnění na úkor spotřebitele, neměly k takovému ujednání přihlížet (viz § 1815 ve spojení s § 1813, 1814 a 1812 odst. 1 o. z.). Vzhledem k tomu, že přitom jde o ujednání, které by opravňovalo podnikatele měnit (omezovat) předmět plnění nezávisle na jakýchkoliv objektivních, předvídatelných hlediscích, která by byla spotřebiteli dopředu jasným a srozumitelným způsobem sdělena, nemůže se uplatnit ani výluka ze spotřebitelského přezkumu založená druhou větou § 1813 o.
z. Tím, že odvolací soud posoudil tuto otázku jinak, dopustil se nesprávného právního posouzení a odchýlil se přitom od relevantní evropské judikatury.
I v případě, že by text neumožňoval rozdílný výklad, nedala žalovaná tuto informaci žalobcům adekvátním způsobem na vědomí; informace o předmětu plnění nebyly poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem a v důsledku toho takové ujednání (o tom, že může žalovaná jednostranně určit rozsah převáděných pozemků) bylo zakázané a nemělo by se ve vztahu ke spotřebitelům aplikovat. K prokázání svých tvrzení požadovali žalobci provedení dalších důkazů, což odvolací soud nepřipustil. Tím se podle žalobců odchýlil od relevantní rozhodovací praxe, neboť naplnění předpokladů spotřebitelských ochranných ustanovení je povinen zkoumat dokonce z vlastního podnětu.
Soud prvního stupně, jehož závěry pak odvolací soud nesprávně přejal, však navrhované důkazy nepřipustil, nezjistil řádně skutkový stav a v důsledku toho neaplikoval ustanovení o ochraně spotřebitele, která by jinak aplikovat měl. Odvolací soud podle dovolatelů porušil jak vnitrostátní, tak evropskou ochranu poskytovanou právním řádem žalobcům v postavení spotřebitelů. Neaplikoval jak ustanovení, na která žalobci výslovně upozornili (s odůvodněním, že se použijí pouze tehdy, jsou-li ujednání nejasná, což prý není případ ujednání „žalovaný vymezí pozemky, které převede žalobcům“, ačkoli všichni žalobci očekávali něco jiného), ale i všechna ostatní ustanovení, která chrání spotřebitele před zneužívajícími ujednáními, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností v neprospěch spotřebitele (v tomto smyslu napadené rozhodnutí vůbec neobsahuje odůvodnění, proč nebyly předpisy na ochranu spotřebitele použity).
Taková ujednání jsou zakázaná a soudy k nim měly přihlédnout z úřední povinnosti. Žalobci konečně namítli, že odvolací soud dovodil, že aktivně legitimována k podání žaloby na nahrazení projevu vůle je oprávněná strana ze smlouvy o smlouvě budoucí, a že to v daném případě nejsou žalobci, neboť ti byli z hlediska smlouvy budoucí stranou zavázanou, když měli uzavřít kupní smlouvu na výzvu žalované. Odvolací soud zcela pominul skutečnost, že článek I bod 10 smlouvy o smlouvě budoucí obsahuje ujednání, že budoucí prodávající není povinen uzavřít smlouvu o úplatném převodu vlastnictví jednotky v případě, že budoucí kupující nesloží kupní cenu řádně a v termínech dle článku III této smlouvy.
Z tohoto ujednání vyplývá, že ve všech ostatních případech (tedy pokud budoucí kupující kupní cenu řádně a včas složí do úschovy) je budoucí prodávající povinen smlouvu uzavřít, a je proto také stranou zavázanou – tomu odpovídá postavení budoucích kupujících jakožto oprávněných. Stejné upozornění (že budoucí prodávající není povinen uzavřít kupní smlouvu, nebude-li celá kupní cena složena v úschově) se vyskytuje ve smlouvě o smlouvě budoucí v článku III odst.
4. Ze smlouvy o smlouvě budoucí tak vyplývá, že obě strany byly ve vzájemném postavení oprávněných i zavázaných, neboť bylo zájmem obou stran, nejenom budoucího prodávajícího, uzavřít zamýšlenou kupní smlouvu.
Dovolatelé namítli, že odvolací soud nerespektoval procesní zásady, když při zjišťování skutkového stavu ze smlouvy o smlouvě budoucí ignoroval ustanovení článku I bodu 10, čímž dospěl k natolik nesprávnému skutkovému závěru o absenci práva žalobců domáhat se u soudu nahrazení vůle žalované společnosti, že v důsledku toho došlo k porušení jejich práv garantovaných v článku 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Podle žalobců jde o příklad extrémního rozporu mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními.
Nejvyšší soud přitom v rozhodnutí ze dne 25. 9. 2019, sp. zn. 33 Cdo 2502/2018, konstatoval, že poukaz na extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními je přípustným dovolacím důvodem jakožto námitka nesprávného právního posouzení věci. Dovolatelé konečně namítli, že rozhodnutí odvolacího soudu je překvapivé z hlediska posouzení otázky, zda sporné pozemky tvoří funkční celek s bytovým domem, neboť soud prvního stupně tuto otázku neposuzoval. Dovolatelé se tudíž k této otázce nemohli vyjádřit, v odvolacím řízení nemohli navrhnout další důkazy, nicméně znovu poukázali na skutečnost, že žalovaná následně posunula hranici sporných pozemků, které v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí tvořily funkční celek s bytovým domem, a to od těsné hranice s bytovým domem dál od něj.
Odvolací soud tudíž posuzoval otázku a rozhodoval o ní, ač nebyla předmětem řádného posuzování soudem prvního stupně; jedná se tak o originální posouzení podstatného aspektu v projednávané věci. Odchýlil se tak od
judikatury Nejvyššího soudu představované rozsudkem ze dne 4. 5. 2016, sp. zn. 28 Cdo 3387/2015. Tím je založen další důvod přípustnosti dovolání. Dovolatelé navrhli, aby Nejvyšší soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení, případně aby zrušil i rozhodnutí soudu prvního stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Žalovaná ve vyjádření k dovolání uvedla, že dovolání není přípustné ani důvodné. Rozhodnutí soudu prvního stupně i soudu odvolacího je správné, dovolání je pouze pokračováním polemiky žalobců se závěry soudu prvního stupně, s nimiž se odvolací soud řádně vypořádal.
Žalovaná navrhla, aby Nejvyšší soud dovolání odmítl, případně aby je zamítl. Nejvyšší soud, jakožto soud dovolací (§ 10a o. s. ř.), po zjištění, že dovolání bylo podáno v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), že dovolatelé jsou zastoupeni advokátem (§ 241 odst. 1 o. s. ř.), posuzoval, zda je dovolání přípustné. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř.
není založena již tím, že dovolatel tvrdí, že jsou splněna kritéria přípustnosti dovolání obsažená v tomto ustanovení. Přípustnost dovolání nastává tehdy, jestliže dovolací soud, který jediný je oprávněn tuto přípustnost zkoumat (srov. § 239 o. s. ř.), dospěje k závěru, že kritéria přípustnosti dovolání uvedená v ustanovení § 237 o. s. ř. skutečně splněna jsou. Podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Podle § 242 odst. 3 o. s. ř. lze rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Nejvyšší soud dovodil, že dovolání žalobkyně f) přípustné není. Přípustnost dovolání totiž dovolatelé spatřují ve vyřešení otázek vztahujících se k uzavřeným smlouvám o smlouvě budoucí.
Žalobkyně f) však podle skutkového zjištění soudu prvního stupně, resp. soudu odvolacího smlouvu o smlouvě budoucí s žalovanou neuzavřela. Vyřešení položených otázek tudíž nemůže ničeho změnit na právním postavení žalobkyně f) a tyto otázky tedy nemohou založit přípustnost dovolání. Nejvyšší soud proto podle § 243c odst. 1 o. s. ř. dovolání žalobkyně f) odmítl. Dovolání ostatních žalobců je přípustné pro vyřešení otázky, zda v případě, že na základě výzvy oprávněné strany je podle smlouvy o smlouvě budoucí uzavřena budoucí kupní smlouva (resp. smlouva o úplatném převodu bytové jednotky), se může druhá strana (v případě, že je rovněž stranou oprávněnou) domáhat uzavření další kupní smlouvy s odůvodněním, že uzavřená kupní smlouva neobsahuje celý
předpokládaný předmět koupě. Tato otázka nebyla dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. Dovolání však není důvodné. Podle § 1785 o. z. se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Podle § 1787 odst. 1 o. z. nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud anebo osoba určená ve smlouvě.
V daném případě žalobci [vyjma žalobkyně f)] uzavřeli s žalovanou (resp. jejím právním předchůdcem) smlouvy o smlouvě budoucí, v nichž se podle skutkového zjištění soudu prvního stupně, z něhož vyšel i odvolací soud, zavázali na vyzvání žalované uzavřít kupní smlouvy, jejichž předmětem byla příslušná bytová jednotka včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu na pozemku pod domem s tím, že další okolní pozemky tvořící s bytovým domem funkční celek budou převedeny do podílového spoluvlastnictví žalobců, pokud budou žalovanou vymezeny.
Předmět kupních smluv byl převeden za kupní cenu předpokládanou ve smlouvách o smlouvě budoucí. Žalobou se nyní domáhají uzavření dalších kupních smluv, jimiž by byly převedeny spoluvlastnické podíly k pozemkům parc.
číslo XY, XY a XY, neboť tyto
pozemky dle žalobců tvoří funkční celek s předmětným bytovým domem a měly být žalovanou vymezeny jakožto součást prodeje. Žalobci současně tvrdí, že odvolací soud při zjišťování skutkového stavu pominul ustanovení článku I bodu 10 smluv o smlouvách budoucích, podle něhož není budoucí prodávající povinen uzavřít smlouvu o úplatném převodu vlastnictví jednotky v případě, že budoucí kupující nesloží kupní cenu řádně a v termínech dle článku III této smlouvy. Jde tak o příklad extrémního rozporu mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními, přičemž pokud by odvolací soud toto skutkové zjištění učinil, musel by dojít k závěru, že oprávněnou a povinnou ze smluv o smlouvě budoucí byly obě strany.
Aniž by bylo třeba řešit otázku, zda v daném případě jde o příklad extrémního rozporu mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními a zda je oprávněnou ze smluv o smlouvě budoucí pouze žalovaná, či i žalobci, nelze než uzavřít, že nárok na určení obsahu budoucích kupních smluv, jejichž předmětem by byl úplatný převod spoluvlastnického práva k pozemkům parc. č. XY, XY a XY, žalobci nemají. Uzavřením kupních smluv (resp. smluv o úplatném převodu bytové jednotky) na základě smluv o smlouvě budoucí bylo totiž konzumováno právo jednotlivých žalobců ze smluv o smlouvě budoucí a žalobci se již nemohou domáhat uzavření dalších kupních smluv, a to i v případě, že tyto kupní smlouvy byly uzavřeny v menším než předpokládaném rozsahu.
V této souvislosti lze i zdůraznit, že jednotlivé již uzavřené kupní smlouvy obsahují ujednání o kupní ceně ve výši předpokládané ve smlouvě o smlouvě budoucí. Není proto zřejmé, o jaký typ smlouvy by nyní mělo jít. Pokud žalobci tvrdí, že kupní cena již byla uhrazena na základě předchozí kupní smlouvy, nelze na základě tohoto tvrzení dovodit výši kupní ceny za převod spoluvlastnického podílu k předmětným pozemkům, přičemž nelze ani dospět k závěru, že uzavřená kupní smlouva obsahovala jak kupní cenu za předmět převodu, tak i zálohu na budoucí kupní smlouvu o převodu spoluvlastnického práva k předmětným pozemkům.
V případě nyní požadované smlouvy by tudíž nemohlo jít o kupní smlouvu předpokládanou ve smlouvě o smlouvě budoucí. Rozhodnutí odvolacího soudu, kterým byl potvrzen výrok soudu prvního stupně o zamítnutí žalob o nahrazení projevu vůle, či přesněji o určení obsahu budoucích smluv je proto správné, přičemž vyřešení ostatních otázek, jimiž dovolatelé odůvodňují přípustnost dovolání, již nemůže přivodit úspěch žalobců v dovolacím řízení. Nejvyšší soud proto další otázky řešit nemusel. Protože rozhodnutí odvolacího soudu je ve vztahu k ostatním žalobcům [mimo žalobkyni f)] správné, Nejvyšší soud dovolání těchto žalobců podle § 243d odst. 1 o.
s. ř. zamítl. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení ve vztahu k žalobkyni f) se podle § 243f odst. 3 poslední věty o. s. ř. neodůvodňuje. O náhradě nákladů dovolacího řízení ve vztahu k ostatním žalobcům bylo rozhodnuto podle § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř.
Úspěšná žalovaná má vůči každému z žalobců a), b), c), g), j), k), n), s) a t) a vůči nerozlučným společníkům v rozepři [d) a e), h) a i), l) a m), o) a p) a q) a r)] povinným vždy společně a nerozdílně právo na náhradu nákladů dovolacího řízení, které spočívají v odměně advokáta za jeden úkon právní služby (vyjádření k dovolání) ve výši 2 500 Kč podle § 7 bodu 5 a § 9 odst. 3 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, v paušální částce náhrady hotových výdajů advokáta ve výši 300 Kč podle § 13 odst. 3 citované vyhlášky s připočtením náhrady za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 588 Kč, tj. celkem 3 388 Kč. Právo na náhradu nákladů dovolacího řízení vůči shora uvedeným samostatným žalobcům a žalobcům povinným společně a nerozdílně vyplývá ze skutečnosti, že tito žalobci se domáhali
uzavřením jednotlivých smluv, tedy samostatných nároků. Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek. Nesplní-li žalobci dobrovolně povinnost, kterou jim ukládá tento rozsudek, může se žalovaná domáhat výkonu rozhodnutí.