ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího
Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Františka Baláka,
ve věci žalobců a) MUDr. P. J., a b) MUDr. M. J., zastoupených Mgr. Vojtěchem
Veverkou, advokátem se sídlem v Kladně, nám. Starosty Pavla 40, IČ: 00234516,
proti žalovanému Statutárnímu městu Kladnu, se sídlem městského úřadu náměstí
Starosty Pavla 44, Kladno, zastoupenému advokátem JUDr. Jiřím Linke, se sídlem
v Praze 1, Vodičkova 41/39, o uložení povinnosti uzavřít kupní smlouvu, vedené
u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 14 C 134/2006, o dovolání žalobců proti
rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 3. května 2007, č. j. 19 Co
12/2007-100, takto:
I. Dovolání žalobců směřující proti rozsudku odvolacího soudu ve výroku pod
bodem I., jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé, se
zamítá.
II. Dovolání žalobců směřující proti rozsudku odvolacího soudu ve výroku pod
bodem II. o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů se odmítá.
III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 30.
října 2006, č. j. 14 C 134/2006-69, žalovanému uložil povinnost uzavřít do tří
dnů od právní moci tohoto rozsudku kupní smlouvu dále specifikovanou ve
výrokové části rozsudku, jejímž předmětem je prodej bytové jednotky č. 3106/31,
umístěné v budově – bytovém domě čp. 3106, postavené na pozemku p. č. 5828,
zastavěná plocha a nádvoří, a spoluvlastnický podíl na společných částech domu
čp. 3106 a pozemku p. č. 5828, zastavěná plocha a nádvoří, ve výši 693/118990,
vše v obci K., katastrální území K., a to za kupní cenu ve výši 131.400,- Kč
(výrok pod bodem I.), s tím, že nedílnou součástí rozsudku učinil půdorys všech
podlaží, na který odkazuje článek II. kupní smlouvy (výrok pod bodem II.), a
rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok pod bodem III.). Vyšel ze zjištění, že
žalovaný, jakožto vlastník shora uvedených nemovitostí, prostřednictvím
pověřené společnosti SBF Kladno, s. r. o. dopisem ze dne 9. prosince 2005,
doručeným prvému žalobci, jehož součástí byl předtištěný formulář určený pro
nájemce a jeho manžela, tedy pro společné nájemce bytu, učinil oběma žalobcům
nabídku převodu bytové jednotky č. 3106/31 se shora uvedeným spoluvlastnickým
podílem na společných částech bytového domu čp. 3106 a pozemku p. č. 5828 za
kupní cenu ve výši 131.400,- Kč, kterou žalobci dne 21. března 2006 vyplněním
zmíněného formuláře a jeho doručením zmocněnci žalovaného dne 23. března 2006
přijali. Žalovaný následně na přijetí nabídky učiněné oběma žalobci nereagoval
a později jim prostřednictvím svého zmocněnce toliko sdělil, že byt bude prodán
formou obálkové metody, čímž odmítl kupní smlouvu se žalobci uzavřít. Soud
prvního stupně sice písemnou nabídku učiněnou žalovaným převodu bytové jednotky
shledal obsahově neúplnou, neobsahující veškeré náležitosti vyplývající ze
zákona o vlastnictví bytů, avšak za stavu, kdy tento nedostatek byl zapříčiněn
výlučně pochybením žalovaného, nemůže se jej tento sám dovolávat, takže shledal
tyto námitky v rámci procesní obrany žalovaného za výkon práva v rozporu s
dobrými mravy, a proto k nim při právním posouzení vzniku povinnosti žalovaného
uzavřít s žalobci smlouvu o převodu bytové jednotky nepřihlédl. Z výše
uvedených důvodů dovodil, že žalovanému povinnost uzavřít s žalobci smlouvu o
převodu bytové jednotky uložit lze a s tímto odůvodněním žalobě vyhověl.
Námitku žalovaného, že žalobci vlastní jinou nemovitost a byt získaný koupí od
žalovaného chtějí zpeněžit a prostředky použít na rekonstrukci rodinného domu,
považoval soud pro posouzení věci za právně nevýznamné.
Krajský soud v Praze k odvolání žalovaného rozsudkem ze dne 3. května 2007, č. j. 19 Co 12/2007-100, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu
zamítl (výrok pod bodem I.) a rozhodl nově o náhradě nákladů řízení (výrok pod
bodem II. rozsudku). Odvolací soud poté, co zopakoval důkaz nájemní smlouvou
uzavřenou mezi žalovaným, jako pronajímatelem, a prvým žalobcem, jakožto
nájemcem, dne 17. října 1995, oddacím listem žalobců, dopisem společnosti SBF
Kladno, s. r. o. ze dne 9. prosince 2005, adresovaným prvému žalobci,
formulářem pro nájemce s datem 21. března 2006, včetně doručenky do vlastních
rukou a prohlášením vlastníka budovy – žalovaného podle § 4 zák. č. 72/1994 Sb. ze dne 20. prosince 2005, vyšel ze skutkového zjištění soudu prvního stupně,
které doplnil zjištěním, že žalobci uzavřeli manželství dne 12. srpna 1995, že
žalovaný uzavřel s prvým žalobcem jako nájemcem smlouvu o nájmu předmětného
bytu č. 31 v 5. nadzemním podlaží domu čp. 3106 v Sítné ulici v K. dne 17. října 1995, že nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. listopadu 1995 do 1. listopadu 1996, že žalobci dne 21. března 2006 vyplnili formulář připojený k
nabídce žalobce k odkupu předmětného bytu ze dne 9. prosince 2005 a tento
vyplněný a podepsaný formulář byl doručen společnosti pověřené žalovaným dne
23. března 2006, že prohlášením vlastníka budovy ze dne 20. prosince 2005
žalovaný vymezil z budovy čp. 3106 mezi jiným bytovou jednotku č. 3106/31 s
příslušenstvím a spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy, na
základě čehož Katastrální úřad pro Středočeský kraj povolil vklad práva do
katastru nemovitostí rozhodnutím ze dne 9. února 2006 s právními účinky ke dni
22. prosince 2005, a že žalovaným jiná nabídka převodu bytové jednotky než
dopisem ze dne 9. prosince 2005, nebyla doručena. Odvolací soud na základě
uvedených zjištění dospěl k závěru, že v posuzovaném případě byly žalovaným
vymezeny bytové jednotky v předmětném domě prohlášením vlastníka budovy, na
základě něhož byl povolen vklad práva do katastru nemovitostí katastrálním
úřadem až poté, co žalovaný učinil žalobcům dopisem ze dne 9. prosince 2005
nabídku koupě bytu (bez ohledu na její obsahové náležitosti), tedy v době, kdy
předmětná bytová jednotka v právním slova smyslu ještě neexistovala. Takový
právní úkon je absolutně neplatný, neboť jím bylo nabízeno plnění nemožné,
které nemohlo přivodit vznik povinnosti žalovaného uzavřít se žalobci smlouvu o
převodu bytové jednotky. Ani dodatečný zápis jednotky do katastru nemovitostí
ke dni 22. prosince 2005 nemohl tento nedostatek dodatečně zhojit. Pokud jde o
závěr, že nabídka žalovaného neobsahovala veškeré obligatorní údaje podle § 6
odst. 1 zákona č.
72/1994 Sb., jelikož z ní není zřejmé umístění jednotky v
budově, popis bytu, jeho příslušenství, popis vybavení bytu, určení společných
částí domu, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných
částech domu, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví a práva
a závazky, týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která
přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky, na rozdíl od
soudu prvního stupně dospěl odvolací soud k právnímu závěru, že tato nabídka je
neplatná podle § 39 obč. zákoníku pro rozpor se zákonem a tudíž nemohla
založit, ani v případě jejího přijetí, povinnosti žalovaného uzavřít se žalobci
smlouvu o převodu bytové jednotky. Z hlediska absolutní neplatnosti nabídky je
potom bez právního významu její zavinění žalovaným, což současně vylučuje
aplikaci § 3 odst. 1 obč. zákoníku, jak byla soudem prvního stupně použita. Ostatní argumentaci žalovaného o majetkových poměrech žalobců odvolací soud
považoval za nadbytečnou. Stejně tak zamítl návrh žalobců na doplnění
dokazování zásadami žalovaného ohledně prodeje bytů a zprávou společnosti SBF
Kladno, s. r. o. k prokázání postupu žalovaného při prodeji bytových jednotek
ostatním nájemcům, který měl být podle tvrzení žalobců stejný, neboť toto
tvrzení žádnou relevanci pro rozhodnutí ve věci nemá.
Rozsudek odvolacího soudu, a to v jeho „obou výrocích“, napadli žalobci
dovoláním, jehož přípustnost opírají o § 237 odst. 1 písm. a) občanského
soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a podávají je z důvodu uvedeného v § 241a
odst. 2 písm. b) o. s. ř. Dovolatelé namítají, že na nabídku převodu
vlastnictví, kterou je vlastník bytu povinen učinit nájemci bytu, není namístě
klást obdobné formální požadavky jako na smlouvu o převodu vlastnictví k
jednotce, když ustanovení § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. stanoví pouze, že
vlastník budovy má při převodu vlastnictví k bytu povinnost nabídnout převod
bytu fyzické osobě – nájemci uvedeného bytu – přičemž nepřijme-li nájemce tuto
nabídku do 6-ti měsíců od jejího doručení, může být byt převeden jiné osobě. V
textu zákona je ještě u pojmu „nabídnout“ poznámka č. 4, odkazující na § 43 a
násl. obč. zákoníku, tj. ustanovení ukládající účastníkům, aby při úpravě
smluvních vztahů bylo odstraněno vše, co by mohlo vést ke vzniku rozporů,
přičemž není jasné, zda se má věci týkat též ustanovení § 43a a § 43b obč. zák., upravující návrh na uzavření smlouvy. Ustanovení § 22 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. neukládá vlastníkovi bytu, aby dosavadnímu nájemci navrhl uzavření
smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce, tj., aby provedl takový návrh,
který bude v případě jeho přijetí již způsobilým titulem pro vklad vlastnického
práva nájemce k bytové jednotce do katastru nemovitostí. Zákon ukládající
vlastníkovi bytu nabídnout převod bytu nájemci podstatné náležitosti této
nabídky výslovně nestanoví. Žalobci nesouhlasí s právním názorem odvolacího
soudu, že tato nabídka musí kromě obecných náležitostí obsahovat i náležitosti
speciální, uvedené v § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., neboť zákon to
výslovně nestanoví a není to možné dovodit ani výkladem ani analogií. Dovolatelé mají za to, že pro to, aby nájemci vzniklo právo na uzavření smlouvy
o převodu vlastnictví k bytové jednotce toliko postačí, aby z nabídky
jednoznačně vyplývalo, o jaký byt se jedná, za jakou cenu bude převáděn, jak
bude kupní cena placena a současně, aby byla tato nabídka nájemcem přijata a
toto přijetí došlo pronajímateli. Není podle jejich názoru třeba, aby tato
nabídka obsahovala i „katastrální náležitosti“, jak dovodil krajský soud,
jejichž absence způsobuje absolutní neplatnost nabídky. V opačném případě by
totiž pronajímatel měl možnost při učinění nabídky neuvedením „katastrálních
detailů“ o bytové jednotce způsobit absolutní neplatnost této nabídky a tím
předem znemožnit nájemci, aby se proti němu později úspěšně domáhal práva na
uzavření převodní smlouvy, což by mělo za následek hrubou nerovnost v právních
vztazích mezi pronajímatelem a nájemcem. Žalobci mají za to, že uvedenou
situaci, kdy se žalovaný dovolává neplatnosti této nabídky, kterou označuje za
jakýsi předběžný průzkum trhu, je třeba považovat za rozpornou s dobrými mravy. Dovolatelé dále nesouhlasí s tím, aby na posuzovanou věc byl použit rozsudek
Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn.
20 Co 370/97, podle něhož nabídka
převodu vlastnictví k bytu dosavadnímu nájemci musí být písemná a musí
obsahovat všechny podstatné náležitosti smlouvy (§ 6 odst. 1 zákona č. 72/1994
Sb.), a který podle dovolatelů dopadá na odlišný případ. Dovolatelé mají za to,
že je zapotřebí posoudit, zda je možno závěr uvedeného rozhodnutí vztáhnout i
na nyní posuzovanou věc, když by mělo platit, že nikdo se nemůže dovolávat
neplatnosti, kterou sám způsobil.
Dovolatelé konečně nesouhlasí s názorem odvolacího soudu, že nabídku k převodu
bytové jednotky je možno učinit pouze v době po vzniku právních účinků
prohlášení vlastníka budovy, neboť v opačném případě by bylo plnění podle této
nabídky právně nemožné. Ačkoliv bylo prokázáno, že v době učinění nabídky
převodu bytu dosud nebylo učiněno prohlášení vlastníka bytů, odvolací soud
nevzal v úvahu, že plnění podle sporné nabídky se stalo dodatečně možným, neboť
přesně v intencích údajů v nabídce k vymezení bytových jednotek došlo.
Dovolatelé dovozují, že na nabídku k odkupu podle zák. č. 72/1994 Sb. se
vztahují obdobná pravidla jako např. na smlouvu o smlouvě budoucí, v níž lze
rovněž ujednat závazek převést věc, která např. zatím budoucímu prodávajícímu
nepatří nebo dosud neexistuje. Z uvedených důvodů navrhli, aby dovolací soud
napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.
Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se
mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a
další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů
69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají
účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným
(vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou
podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím
není dotčeno.
Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle
občanského soudního řádu ve znění účinném do novely provedené zákonem č.
7/2009, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno dne 3. května
2007.
Vzhledem k tomu, že dovolatelé napadli rozsudek odvolacího soudu v jeho „obou
výrocích“, tj. ve výroku ve věcí samé a ve výroku o náhradě nákladů řízení,
dovolací soud se nejprve zabýval dovoláním do prvně uvedeného výroku rozsudku,
jímž odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že se žaloba zamítá.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je v této části přípustné podle § 237
odst. 1 písm. a) o. s. ř., je uplatněn dovolací důvod upravený podle § 241a
odst. 2 písm. b) o. s. ř. a jsou splněny i další náležitosti dovolání a
podmínky dovolacího řízení (zejména § 240 odst. 1, § 241 odst. 1 o. s. ř.),
napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání není důvodné.
Podle § 39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým
obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým
mravům.
Podle § 3 odst. 1, 2 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé
spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a
nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) –
(dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) pokud tento zákon nestanoví jinak, práva
a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a
vlastníků jednotek (dále jen „vlastník jednotky“) upravuje občanský zákoník.
Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o
podílovém spoluvlastnictví, se nepoužijí. Právní vztahy k jednotkám se řídí,
pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších
právních předpisů, které se týkají nemovitostí.
Podle § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů musí smlouva o převodu
vlastnictví jednotky kromě obecných náležitostí obsahovat a) označení budovy
nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího
pojmenování a umístění v budově, b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich
příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového
prostoru, které jsou smlouvou převáděny, c) určení společných částí domu včetně
určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, d)
stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech
domu (§ 8 odst. 2) včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky
na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých
jednotek, e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo
předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí, f)
práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku,
která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
Podle § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, při převodu
vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník
bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci.
Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena,
může být byt převeden jiné osobě. Podle odst. 2 téhož ustanovení po dobu
jednoho roku od uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1 má nájemce při převodu bytu
právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského
zákoníku. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat
všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených
podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho
právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení § 603 odst. 3 občanského
zákoníku platí obdobně.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu (od níž se dovolací
soud nemá důvodu se odchýlit ani v posuzované věci) nabídka převodu bytu
(jednotky), učiněná vlastníkem budovy (bytu) vůči nájemci podle § 22 odst. 1
zákona o vlastnictví bytů, je nabídkou převodu nemovitosti, která podléhá
obligatorní písemné formě. Její text musí obsahovat stejné náležitosti, jaké
zákon předepisuje pro nabídku vlastníka podle § 22 odst. 2 téhož zákona, kterou
se nájemci umožňuje realizace práva na přednostní nabytí bytu za podmínek
stanovených v § 606 obč. zák. (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.
března 2004, sp. zn. 28 Cdo 1562/2002, publikované v Souboru civilních
rozhodnutí Nejvyššího soudu pod č. C 2673, sešit 29, uveřejněné též na
internetových stránkách Nejvyššího soudu ČR – www.nsoud.cz). Ustanovení § 22
zákona o vlastnictví bytů upravuje převody vlastnictví jednotky, a proto je
nutné všechny nabídky činěné podle režimu tohoto ustanovení (nazvaného podle
textu zákona „Zvláštní ustanovení o převodu vlastnictví jednotky“) posuzovat z
hlediska jejich náležitostí s přihlédnutím k § 6 zákona o vlastnictví bytů,
který dle textu zákona upravuje „Smlouvu o převodu vlastnictví jednotky“.
Rozlišování mezi rozsahem náležitostí potřebných k jednotlivým typům nabídek
uvedených v § 22 zák. o vlastnictví bytů by vedlo ke snížení právní jistoty
účastníků těchto vztahů (srov. opět odůvodnění shora citovaného usnesení).
Skutečnost, že nabídka převodu bytu učiněná podle § 22 odst. 1 zákona o
vlastnictví bytů musí obsahovat náležitosti obsažené v § 6 odst. 1 zákona o
vlastnictví bytů je vedle soudní praxe (k tomu srovnej dále např. rozsudek
Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1998, sp. zn. 20 Co 370/97,
uveřejněný v časopise Soudní rozhledy, 1997, č. 10, str. 241 a násl.)
konstantně sdílena též odbornou literaturou (k tomu srovnej např. Fiala, J.,
Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3.,
doplněné a přepracované vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, str. 236 nebo Dvořák,
T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha : ASPI, a. s. 2007, str. 181).
V posuzovaném případě odvolací soud dospěl k právnímu závěru, že nabídka k
odkupu bytu učiněná žalovaným – vlastníkem budovy – vůči žalobcům, jakožto
nájemcům předmětného bytu, je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem podle §
39 obč. zák., což odůvodnil tím, že nabídka žalovaného neobsahuje veškeré
obligatorní údaje podle § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví, jelikož z ní není
zřejmé umístění jednotky v budově, popis bytu, jeho příslušenství, popis
vybavení bytu, určení společných částí domu, stanovení spoluvlastnického podílu
vlastníka jednotky na společných částech domu, označení pozemku, který je
předmětem převodu vlastnictví a práva a závazky, týkající se domu, jeho
společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka
budovy na vlastníka jednotky. Žalobci ostatně ani se zjištěním o absentujících
náležitostech vyplývajících z § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů
nepolemizují, nicméně podle jejich názoru nabídka převodu podle § 22 odst. 1
zákona o vlastnictví bytů uvedené zákonné náležitosti obsahovat nemusí.
Vzhledem k tomu, že zákon o vlastnictví bytů, který je ve
vztahu k občanskému zákoníku předpisem zvláštním, neobsahuje vlastní úpravu
neplatnosti právních úkonů, při posuzování platnosti právních úkonů učiněných
podle zákona o vlastnictví bytů je třeba aplikovat normy občanského zákoníku
jako předpisu obecného (srovnej § 3 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů).
Bude-li právní úkon v rozporu s konkrétní normou zákona o vlastnictví bytů,
bude neplatný podle § 39 obč. zák., který upravuje absolutní neplatnost
právních úkonů (srovnej též odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 6.
listopadu 2003, sp. zn. 28 Cdo 1488/2003, uveřejněného na internetových
stránkách Nejvyššího soudu – www.nsoud.cz). Jestliže tedy odvolací soud
zjistil, že nabídka učiněná žalovaným postrádá náležitosti předpokládané § 22
odst. 1 zák. o vlastnictví bytů, jejichž obsah by se měl podle ustálené
judikatury shodovat s náležitostmi, které předpokládá ustanovení § 22 odst. 2
zákona o vlastnictví bytů posuzované v souvislosti s ustanovením § 6 zákona o
vlastnictví bytů, upravujícím konkrétní náležitosti smlouvy o převodu
vlastnictví bytové jednotky, mezi nimiž jsou vyjmenovány i náležitosti, jejichž
absence byla odvolacím soudem zjištěna, jeho závěr o absolutní neplatnosti
zmíněné nabídky podle § 39 obč. zák. je správný.
Za situace, kdy odvolací soud dospěl ke správnému závěru, že
nabídka učiněná žalobcům žalovaným je absolutně neplatná podle § 39 obč. zák.
pro rozpor se zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, je pak bezvýznamné se
zabývat dalšími okolnostmi, a to otázkou, zda předmětná nabídka byla učiněna
před či po učinění prohlášení vlastníka budovy podle § 4 zmíněného zákona, a
jaký to má případně vliv na platnost a účinnost nabídky.
Důvodnou není ani dovolací námitka žalobců, že situaci, kdy se
žalovaný dovolává neplatnosti nabídky je třeba považovat za rozpornou s dobrými
mravy, resp. by mělo platit, že se nikdo nemůže dovolávat neplatnosti, kterou
sám způsobil.
Podle § 3 odst. 1 obč. zák. výkon práv a povinností
vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do
práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
Obecně není vyloučeno, aby na absolutní neplatnost právního
úkonu poukázal i ten, kdo ji sám způsobil; aplikace § 3 odst. 1 obč. zák. v
takovém případě nepřichází do úvahy (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu
České republiky ze dne 20. prosince 2001, sp. zn. 26 Cdo 1668/2000, uveřejněné
v Souboru civilních rozhodnutí, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 929). Absolutní
neplatnost totiž nastupuje ze zákona a není odvislá od jednání subjektu
občanskoprávního vztahu (oproti principu relativní neplatnosti – § 40a obč.
zák.), který by bylo možno charakterizovat jako výkon práv a povinností
vyplývajících z občanskoprávních vztahů, který bez právního důvodu zasahuje do
práv a povinností jiných, popřípadě je v rozporu s dobrými mravy. Dovolací soud
souhlasí, že v poměrech konkrétního případu může být uplatněn princip, že by se
neměl neplatnosti právního úkonu dovolávat ten, kdo ji způsobil, nicméně v
daném případě to nemůže vést k rozhodnutí, jež by bylo pro žalobce příznivé.
Žalobcům totiž z ustanovení § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů žalovatelný
nárok, který uplatnili v dané věci, na uložení povinnosti žalovanému uzavřít s
nimi kupní smlouvu o převodu bytové jednotky, nevzniká a žaloba již z tohoto
důvodu nemohla být důvodná; jinak řečeno, rozhodnutí odvolacího soudu je
správné již z toho důvodu, že žalobci uplatněný žalobní požadavek nemá oporu v
hmotném právu.
Z ustanovení § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů toliko
vyplývá nárok dosavadního nájemce na to, aby mu vlastník bytu (popřípadě
vlastník budovy) v případě převodu vlastnictví bytu tento převod přednostně
nabídl. Taková nabídka je návrhem na uzavření smlouvy ve smyslu § 43 a násl.
občanského zákoníku a je na rozhodnutí nájemce, jakým způsobem s touto nabídkou
naloží. Nájemce může uvedenou nabídku nepřijmout v zákonné lhůtě, čím umožní
převod bytu jiné osobě, nebo návrh na uzavření smlouvy přijme, čímž směřuje k
realizaci zákonem předvídaného smluvního vztahu a nabytí vlastnictví bytu na
základě smlouvy uzavřené s vlastníkem bytu (popřípadě vlastníkem budovy).
Jestliže mu vlastník bytu nabídku nepředložil vůbec nebo mu předložil
nabídku neplatnou, jako tomu je v daném případě, zůstává dosavadnímu nájemci
stále zachováno právo na přednostní předložení nabídky k převodu vlastnictví k
bytu, pokud vlastník bytu hodlá převod vlastnictví provést. Oprávnění založené
ustanovení § 22 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů se omezuje toliko na
přednostní předložení nabídky na převod vlastnictví bytu, nikoliv však na
žalovatelný nárok na uložení povinnosti dosavadnímu vlastníku uzavřít s
nájemcem kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky.
Protože dovolací důvod podle § 241a dost. 2 písm. b) o. s. ř. nebyl naplněn a
rozhodnutí odvolacího důvodu je správné, Nejvyšší soud dovolání žalobců,
směřující do výroku rozsudku odvolacího soudu ve věci samé, podle § 243b odst.
2 věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
Směřovalo-li dále dovolání žalobců výslovně i do části výroku rozsudku
odvolacího soudu, v níž rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou
stupňů, dovolací soud se rovněž zabýval přípustností dovolání v uvedené části,
přičemž dospěl k závěru, že dovolání je nepřípustné. V tomto ohledu dovolací
soud odkazuje na svoji konstantní judikaturu, podle níž „proti výroku rozsudku
odvolacího soudu o náhradě nákladů řízení není dovolání přípustné“ (k tomu
srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. ledna 2002, sp. zn. 29 Odo
874/2001, uveřejněné pod č. 4 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek,
ročník 2003, nebo usnesení téhož soudu ze dne 13. února 2004, sp. zn. 21 Cdo
2265/2003, publikované v Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, C.H.
Beck pod C 2458, obě usnesení jsou uveřejněná též na internetových stránkách
Nejvyššího soudu ČR: www.nsoud.cz). Z uvedených důvodů Nejvyšší soud dovolání
žalobců ve shora specifikované části jako nepřípustné odmítl [§ 243b odst. 5, §
218 písm. c) o. s. ř.].
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází z § 243b odst. 5, § 224 odst.
1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a ze skutečnosti, že úspěšnému
žalovanému v dovolacím řízení náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 30. března 2010
JUDr. Jiří Spáčil, CSc., v. r.
předseda senátu