26 Cdo 1022/2012

26 Cdo 1022/2012

ROZSUDEK

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc.

JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Lubomíra

Ptáčka, Ph.D., ve věci žalobců a) MUDr. L. Š., Ph.D., bytem O. – M. O., a b) N.

Š., bytem tamtéž, zastoupených JUDr. Josefem Jurasem, advokátem se sídlem

Ostrava – Moravská Ostrava, Jiráskovo náměstí 8, proti žalované UNIMEX –

INVEST, s. r. o., se sídlem Ostrava – Poruba, Svojsíkova 1/1596, zastoupené

Mgr. Gabrielou Nejedlíkovou, advokátkou se sídlem Ostrava – Moravská Ostrava,

Husova 2, o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu

v Ostravě pod sp. zn. 39 C 185/2008, o dovolání žalované proti rozsudku

Krajského soudu v Ostravě ze dne 21. prosince 2009, č. j. 42 Co 360/2009-99,

I. Dovolání se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

Okresní soud v Ostravě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 4. 2009, č. j. 39 C 185/2008-72, určil, že výpověď z nájmu bytu o velikosti 4+1 s

příslušenstvím, ve 4. nadzemním podlaží domu na ulici T., v katastrálním území

M. O., O., části obce M. O. (dále „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný

dům“), je neplatná; dále rozhodl o nákladech řízení. K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě (soud odvolací) rozsudkem ze

dne 21. 12. 2009, č. j. 42 Co 360/20009-99, potvrdil rozsudek soudu prvního

stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a spolu s

ním vzal za prokázané, že žalovaná je zapsána v katastru nemovitostí jako

vlastnice předmětného domu, že žalobci uzavřeli dne 1. 11. 1997 s právním

předchůdcem žalované smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále

jen „Smlouva“), že její článek IV.1. obsahoval ujednání, podle něhož „nájem

bytu založený touto smlouvou může být ukončen pouze z důvodu neplacení nájmu“,

že předmětný byt byl před jejich nastěhováním v dezolátním stavu, že se s

tehdejším vlastníkem předmětného domu dohodli, že jej na vlastní náklady

zrekonstruují (dle tehdejších cen šlo asi o částku 1.000.000,- Kč) a že s nimi

z tohoto důvodu (protihodnotou) uzavře „exkluzivní“ nájemní smlouvu s omezením

výpovědních důvodů pouze na neplacení nájemného. Rovněž vzal za prokázané, že

žalovaná dala žalobcům dopisem ze dne 12. 3. 2008 výpověď z nájmu bytu (dále

jen „Výpověď“) z důvodu podle § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku v

tehdy platném znění (tj. ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. –

dále jen „obč. zák.“), vymezeného tak, že žalobci mají dva byty, a to vedle

předmětného bytu současně bytovou jednotku v domě v O. – M. O. na ulici J. (dále „byt na J.“), která je ve vlastnictví žalobce a), že žalovaná neplnila ve

vztahu k nájemcům bytů v předmětném domě své povinnosti pronajímatelky

(nezajišťovala po dobu tří topných sezon dodávku tepla a teplé vody, od března

2008 dodávku vody, dále fungování výtahu a osvětlení společných prostor), že

žalobci z tohoto důvodu uplatnili u žalované právo na slevu z nájemného a za

služby a platí pouze nájemné, že v současné době (od ledna roku 2009)

přespávají z důvodu uvedených závad v bytě na Janovského, který je však

rozměrově pro ně a jejich nezletilou dceru k trvalému bydlení nedostatečný, a

to i toho důvodu, že žalobce a) zde má umístěnu pracovnu, kterou využívá, že

vyvíjí rozsáhlou vědeckou a publikační činnost v tuzemsku i v zahraničí a je

zaměstnán ve Fakultní nemocnici v O. na porodnicko-gynekologické klinice jako

zástupce přednosty pro vědeckou a výzkumnou činnost a jako vedoucí lékař

onkolo-gynekologického centra. Odvolací soud shledal správným závěr soudu

prvního stupně, že ujednání o zúžení výpovědních důvodů obsažené ve Smlouvě je

platné a konstatoval, že i když jsou výpovědní důvody podle ustanovení § 711

odst. 2 obč. zák. uvedeny taxativně a nelze je výkladem rozšiřovat, zákon

výslovně nezakazuje jejich smluvní zúžení. Uvedl dále, že nájem bytu je chráněn

(§ 685 odst. 1 věta druhá obč.

zák.) a že pokud pronajímatel uzavírá s nájemcem

– v jehož zájmu je ochrana poskytována – nájemní smlouvu, jež sice vylučuje

použití určité právní úpravy, avšak neporušuje zákonem zaručenou ochranu

nájemce, je třeba respektovat smluvní volnost, resp. autonomii vůle smluvních

stran. Se zřetelem k tomu je třeba považovat Výpověď danou z jiného, než ve

Smlouvě uvedeného důvodu, za neplatnou. Odvolací soud přisvědčil právnímu

posouzení soudu prvního stupně i v tom směru, že i za předpokladu, že by bylo

ujednání o zúžení výpovědních důvodů neplatné (§ 574 odst. 2 obč. zák.), není

dán uplatněný výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. c) obč. zák., neboť na

žalobcích nelze spravedlivě požadovat, aby užívali jen jeden byt. Poukázal

zejména na pracovní zařazení žalobce a), na jeho významnou vědeckou a

publikační činnost, na to, že byt na Janovského (který získal děděním až po té,

co mu vzniklo nájemní právo k předmětnému bytu) neskýtá svými rozměry

dostatečný prostor pro tuto jeho činnost a současně pro uspokojení bytových

potřeb jeho rodiny, jakož i na to, že předmětný byt není bytem s regulovaným

nájemným, který by žalobci blokovali ze spekulativních důvodů a bránili jeho

využití sociálně slabšími nájemci a že bytů s neregulovaným nájemným je na

realitním trhu dostatek. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního

stupně, že Výpověď je neplatná i pro rozpor s dobrými mravy, neboť v řízení

bylo prokázáno, že žalovaná neplní své povinnosti pronajímatelky vyplývající z

ustanovení § 687 odst. 1 obč. zák., že nezjednala v tomto směru nápravu, takže

předmětný byt nelze za současného stavu užívat, a že její jednání lze hodnotit

jako dlouhodobou snahu donutit nájemce k odstěhování se pro neúnosné podmínky k

bydlení.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož

přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. s tím, že má po

právní stránce zásadní význam a spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V

úvodu obsáhle rekapituluje průběh řízení v dané věci a obsah rozhodnutí soudů

obou stupňů a posléze vyjadřuje nesouhlas se závěry odvolacího soudu o

platnosti smluvního ujednání o zúžení výpovědních důvodů, o nenaplnění

výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. c) obč. zák. a o rozporu Výpovědi

s dobrými mravy. Dovolatelka má za to, že Smlouva je v části o zúžení

výpovědních důvodů neplatná, neboť se zde pronajímatel dopředu vzdává svých

práv, která ještě v době jejího uzavření nevznikla, mimo jiné i práva dát

výpověď z nájmu z důvodu hrubého porušování dobrých mravů v domě. Poukazuje na

„rozhodnutí Ústavního soudu Pl. ÚS 42/03“, z něhož vyplývá, že vůle

pronajímatele je při jednostranném ukončení nájmu výrazně omezena ve srovnání s

nájemcem ….. a že „každé další zkrácení taxativního katalogu důvodů, za nichž

může pronajímatel nájem vypovědět …. prohlubuje nerovnost mezi účastníky

soukromoprávního vztahu“. Ve prospěch zúžení výpovědních důvodů nelze

argumentovat ani ochranou investic vložených nájemci (v dané věci žalobci) do

bytu, neboť k tomu slouží úprava obsažená v ust. § 667 obč.zák. Dovolatelka

dále vyjadřuje nesouhlas s názorem, že na žalobcích nelze spravedlivě

požadovat, aby užívali pouze jeden byt, a namítá, že pouhý výkon vědecké

činnosti nemůže být v tomto směru rozhodující a že na pronajímatele nelze

přenášet povinnost státu zajistit vědeckým pracovníkům odpovídající podmínky

pro jejich činnost. Uvádí, že otázku „spravedlivě požadovat“ je nutno posuzovat

z objektivního hlediska, nikoliv toliko ze zřetele soukromých problémů nájemce

a jeho subjektivních zájmů (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo

2777/2007). S odkazem na další rozhodnutí Nejvyššího soudu (ve věcech sp. zn. 26 Cdo 1837/2006, 26 Cdo 1690/2006, 26 Cdo 3407/2007 a sp. zn. 26 Cdo 107/2004)

dovozuje, že z hlediska naplněnosti předpokladu existence dvou bytů je

rozhodující především to, zda nájemci slouží dva právní tituly zakládající

právo na bydlení trvalé povahy, a že v dané věci bylo pouze podstatné, zda

druhý byt vyhovuje svou velikostí či kvalitou potřebě nájemce a členů jeho

rodiny (byt na Janovského takovým bytem je). V projednávané věci (uvádí se dále

v dovolání) byl nesprávně aplikován institut dobrých mravů, dospěl-li soud k

závěru, že žalovaná porušuje dobré mravy tím, že nedodává žalobcům služby, a že

Výpověď je proto neplatná. Namítá, že nájemce nemá právo jednostranně si snížit

platby nájemného a úhrad za služby (jak to činí žalobci, kteří nyní neplatí ani

nájemné), může se domáhat toliko slevy; nelze mu proto poskytnout ochranu s

odkazem na ust. § 3 obč. zák. z důvodu nedodávání služeb pronajímatelem. Závěrem formuluje otázky zásadního právního významu, a to: a) zda se může

pronajímatel při podpisu nájemní smlouvy dopředu platně vzdát práva dát výpověď

z nájmu bytů ze zákonem uvedených důvodů a zda je takovéto ujednání platné,

resp.

zda ustanovení § 711 a § 711a obč. zák. jsou kogentní a proto nemůže

dojít k jejich smluvní modifikaci, b) zda výkon pracovní činnosti nájemce

(vědecký výzkum) prováděný v místě, kde se nachází oba byty nájemce, je

důvodem, pro nějž nelze po něm požadovat, aby užíval toliko jeden byt, resp. zda za tento důvod lze považovat okolnosti, nesouvisející přímo s bydlením, a

c) zda důvodem pro určení neplatnosti výpovědi pro rozpor s dobrými mravy může

být skutečnost, že nájemci nejsou dodávány služby. Navrhla, aby rozsudky soudů

obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu

řízení. Vyjádření k dovolání nebylo podáno. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu

oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky

advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval

jeho přípustností. Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon

připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.). Dovolání v dané věci není přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř.,

neboť směřuje proti potvrzujícímu rozsudku soudu prvního stupně, ani podle §

237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., neboť rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený

dovoláním napadeným rozsudkem odvolacího soudu, byl jeho prvním rozhodnutím ve

věci. Přípustnost dovolání je proto třeba posuzovat podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., (jež zůstává – i po jeho zrušení nálezem Ústavního soudu ČR ze dne 21. 2. 2012, sp. zn. Pl. ÚS 29/11 – použitelné pro posouzení přípustnosti dovolání

podaných do 31. 12. 2012 /srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 6. 3. 2012, sp. zn. IV. ÚS1572/11/). Podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozhodnutí

odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže

dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že

napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy

(§ 237 odst. 3 o. s. ř.), řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího

soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-

li být dovolacím soudem vyřešena právní otázka jinak; k okolnostem uplatněným

dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a § 241a odst. 3 se nepřihlíží. Napadené rozhodnutí spočívá na právním závěru, že Výpověď je neplatná a to

především proto, že byla dána z jiného, než (platně) smluvně dohodnutého

výpovědního důvodu; pro případ, že by neobstál uvedený názor, je neplatná pro

neexistenci uplatněného výpovědního důvodu a pro rozpor s dobrými mravy,

přičemž dovoláním byly (i prostřednictvím formulovaných otázek zásadního

právního významu) zpochybněny oba důvody neplatnosti.

Vzhledem k tomu, že právní otázka platnosti smluvního ujednání pronajímatele a

nájemce o zúžení v zákoně upravených důvodů, pro něž může dát pronajímatel

výpověď z nájmu bytu, nebyla dosud v rozhodování Nejvyššího soudu vyřešena,

shledává dovolací soud napadené rozhodnutí pro její řešení zásadně právně

významným; dovolání je tak v tomto rozsahu podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustné. Otázka naplněnosti výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. c) obč. zák. a rozporu výpovědi s dobrými mravy byla již v rozhodovací praxi

dovolacího soudu vyřešena a odvolací soud ji (jak bude níže rozvedeno) posoudil

v souladu s ustálenou judikaturou. V projednávané věci jde o posouzení platnosti smluvního ujednání obsaženého v

nájemní smlouvě ze dne 31. 10. 1997. Obecně platí, že platnost právního úkonu z

hlediska jeho souladu se zákonem, tj. dovolenost předmětu právního úkonu, je

nutno posuzovat podle právního stavu, jaký zde byl v době, kdy byl právní úkon

učiněn. Okolnost, že následně došlo ke zrušení či změně obecně závazného

právního předpisu, s nímž byl právní úkon v rozporu, nemůže vést k odstranění

následků stanovených v § 39 obč. zák. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze

dne 27. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod C 266 v Souboru

rozhodnutí Nejvyššího soudu, rozsudek velkého senátu občanskoprávního a

obchodního kolegia ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, uveřejněný pod

R 7/2005 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, dále např. usnesení

Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3985/2009). Z uvedeného pro projednávanou věc vyplývá, že platnost Smlouvy je nutno

posuzovat podle právní úpravy obsažené v občanském zákoníku ve znění účinném

před novelou provedenou s účinností od 1. 1. 1998 zákonem č. 227/1997 Sb., tj. před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „o. z.“). Nájem bytu byl upraven v ustanoveních § 685 a násl. o. z, přičemž tato

úprava byla až na výjimky kogentní a vyznačovala se – oproti současně platné

právní úpravě – výraznější ochranou práv nájemce (a tomu odpovídajícímu

omezení práv pronajímatele). Podle § 711 o. z. mohl pronajímatel vypovědět

nájem bytu jen s přivolením soudu a z důvodů taxativně stanovených v zákoně (§

711 písm. a/ až i/). Dovolací soud je toho názoru, že se zřetelem k uvedenému charakteru

právní úpravy nájmu bytů nelze připustit další omezení práv pronajímatele nad

rámec stanovený zákonem, a že ujednání o omezení výpovědních důvodů upravených

v ustanovení § 711 odst 1 o. z. by bylo v rozporu se zákonem (§ 39 o. z.). V

poměrech projednávané věci to tedy znamená, že ujednání obsažené v čl. IV bodu

2 Smlouvy je neplatné (§ 39 o. z.). Opačný závěr by ve svých důsledcích znamenal, že pronajímatel (a se

zřetelem k ustanovení § 682 odst. 2 o. z. zřejmě i jeho právní nástupce) by

nemohl dát nájemci (jeho právnímu nástupci - § 706 odst. 1, § 708 o. z.)

výpověď z nájmu bytu např. z důvodu hrubého porušování dobrých mravů (§ 711

odst. 1 písm. c/ o.z.) či z důvodu hrubého porušování práv vyplývajících z

nájmu bytu (mimo neplacení nájemného) - § 711 odst. 1 písm. d) o. z.

Takovéto

důsledky nelze nepochybně připustit. Nad rámec uvedeného lze podotknout, že

ujednání obsažené v čl. IV. bodu 2 Smlouvy je třeba posuzovat v souladu s jejím

zbývajícím obsahem (srov. např. č. II. bod 3 a 5., čl. III. bod 3, bod V.), což

by mohlo vést k úvaze o jeho neurčitosti (§ 37 odst. 1 o. z.). Dospěl-li tedy odvolací soud v souzené věci k závěru, že Výpověď je

neplatná proto, že byla dána z jiného, než (platně) smluvně dohodnutého

výpovědního důvodu, není jeho právní posouzení věci v tomto směru správné.

Napadený rozsudek však přesto obstojí.

Ustálená soudní praxe dovodila, že existenci výpovědního důvodu (tedy i pro

existenci dvou /více/ bytů/) je nutno posuzovat k okamžiku doručení výpovědi

nájemci bytu - srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 24. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon

1081/97, uveřejněný pod č. 68 v sešitě č. 7 z roku 1999 časopisu Soudní

judikatura, dále např. jeho rozsudek z 16. 2. 2005, sp. zn. 2460/2004. Byla-li

v daném případě výpověď z nájmu bytu doručena žalobci a) dne 26. 3. 2008 a

žalobkyni b) dne 17. 3. 2008, je – pro účely posouzení naplněnosti uplatněného

výpovědního důvodu – nutno postupovat podle § 711 odst. 2 písm. c) občanského

zákoníku ve znění účinném po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen

„obč. zák.“). Přitom lze vycházet z judikatury, na níž se soudní praxe ustálila

při výkladu ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) zákona č. 40/1964 Sb., ve znění

před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (srov. rozsudky Nejvyššího

soudu z 20. 5. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2777/2007, a z 10. 11. 2009, sp. zn. 26

Cdo 5383/2008).

Dovolatelka zpochybňuje závěr odvolacího soudu, že na žalobcích nelze

spravedlivě požadovat, aby užívali k bydlení pouze jeden byt - byt na

Janovského. Odvolací soud přitom přihlédl zejména k velikosti tohoto bytu, k

počtu členů domácnosti žalobců, k pracovnímu zařazení žalobce a) a k jeho

vědeckovýzkumné činnosti.

V této souvislosti lze poukázat na nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2001,

sp. zn. II.ÚS 544/2000, uveřejněný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu

č. 41/2001, sv. 21, str. 363, podle něhož výkon práva na bydlení se nevztahuje

pouze na užívání plochy vymezené stavebně technickým určením, ale také na

uspokojování potřeb bydlení, které v současné době nespočívají pouze v

přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální

i duševní rovině. V tomto smyslu se nemůže jednat o výkon práva bydlení, pokud

se tak má stát v nevyhovující místnosti (tj. v jedné místnosti s manželkou s

přihlédnutím k zaměstnání stěžovatele, jež je vědeckým pracovníkem). O obdobný

případ jde i v souzené věci, kdy byt na J. má zhruba 74 m2 a měla by jej užívat

tříčlenná rodina včetně žalobce a), který je vědeckým pracovníkem. Pokud

žalobci nyní uvedený byt fakticky užívají, děje se tak proti jejich vůli (pro

neobyvatelnost předmětného bytu z důvodu závad, k jejichž odstranění je povinna

dovolatelka jako pronajímatelka).

Odvolací soud správně zhodnotil též okolnost, že žalobci platí od počátku

nájemního vztahu za užívání předmětného bytu tzv. neregulované nájemné. Nejde

tedy o situaci, kdy by nájemce využíval výhod regulovaného nájemného (srov.

např. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 18. 5. 2004, sp. zn. 26 Cdo 107/2004, z 12.

7. 2007, sp. zn. 1837/2006 a z 14. 4. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2604/2010). K

námitce dovolatelky, že žalobci nyní nájemné z předmětného bytu nehradí, nelze

přihlédnout, neboť rozhodné jsou – jak vyplývá z výše uvedeného – okolnosti,

jež zde byly dány v době doručení Výpovědi.

Dovodil-li tedy odvolací soud, že Výpověď je neplatná pro neexistenci

uplatněného výpovědního důvodu, je jeho rozhodnutí věcně správné.

Pokud jde o otázku neplatnosti Výpovědi pro rozpor s dobrými mravy (§ 39 obč.

zák., § 3 odst. 1 obč.zák.), dovolací soud se jí nezabýval, neboť úvaha, zda

výpověď pronajímatele z nájmu bytu je či není v rozporu s dobrými mravy má své

místo až poté, co soud učinil (kladný) závěr o tom, že jde jinak o právní úkon

platný, včetně toho, že byl naplněn uplatněný výpovědní důvod (srov. např.

rozsudek Nejvyššího soudu z 23. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1592/2008).

Jelikož rozsudek odvolacího soudu je v mezích dovolacího přezkumu správný,

Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) –

dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6

o. s. ř.).

Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b odst. 5

větu první, § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř., a o skutečnost, že žalobcům

nevznikly (dle obsahu spisu) v dovolacím řízení náklady, na jejichž náhradu by

měl jinak právo vůči žalované.

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 26. července 2012

Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc.

předsedkyně senátu