26 Cdo 2789/2025-302
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a
soudců Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., ve věci žalobce
Společenství vlastníků jednotek XY, zastoupeného JUDr. Michaelou Šubrtovou,
advokátkou se sídlem v Praze 1, Haštalská 795/1, proti žalovanému J. Š.,
zastoupenému Mgr. Pavlem Matějusem, advokátem se sídlem v Praze 1, Revoluční
1082/8, o uložení povinnosti, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn.
20 C 40/2024, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne
4. 6. 2025, č. j. 28 Co 138/2025-284, takto:
I. Dovolání žalobce se odmítá.
II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů
dovolacího řízení částku 3.328 Kč k rukám Mgr. Pavla Matějuse, advokáta se
sídlem v Praze 1, Revoluční 1082/8, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
1. Žalobce se domáhal, aby soud žalovanému uložil povinnost odstranit ze
střechy domu č. p. XY v katastrálním území XY, obci XY („dále též jen „Dům“ či
„předmětný dům“), satelitní anténu umístěnou na šikmé části střechy směřující
do dvora domu č. p. XY, která je připevněna na tyči uchycené ke komínové lávce
na střeše domu č. p. XY, a venkovní klimatizační jednotku zn. Toshiba (inverter
multi system), č. RAS-M18UAV-E, výrobní č. 104P0701, s odůvodněním, že žalobce
zajišťuje správu uvedeného domu a žalovaný jako vlastník jednotky č. 141/106
uvedené věci umístil na střechu domu nad svou bytovou jednotku bez souhlasu
členů společenství vlastníků jednotek.
2. Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 4.
12. 2024, č. j. 20 C 40/2024-263, řízení částečně zastavil, a to v rozsahu
požadavku žalobce na uložení povinnosti žalovanému odstranit ze střechy Domu,
satelitní anténu umístěnou na šikmé části střechy směřující do dvora Domu,
která je připevněna na tyči uchycené ke komínové lávce na střeše Domu (výrok
I), zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovanému odstranit ze střechy Domu
3. Uzavřel, že ze strany žalovaného se nejedná o zásadní změnu či
stavební úpravy společných částí, ale o určitý způsob užívání střechy jako
společné části Domu, a tudíž věc posuzoval jako konflikt mezi vlastníky
jednotek ohledně užívání společných prostor. S odkazem na judikaturu dovolacího
soudu aplikoval zásadu přiměřenosti a uzavřel, že v této věci nejde ze strany
žalovaného o obtěžování ostatních vlastníků jednotek nad míru přiměřenou v
bytových domech.
4. K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze
dne 4. 6. 2025, č. j. 28 Co 138/2025-284, rozsudek soudu prvního stupně ve
výrocích II a III potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího
řízení (výrok II). Dospěl k závěru, že soud prvního stupně věc správně
posuzoval z hlediska vztahů mezi spoluvlastníky a správně vyšel z principu
proporcionality. Námitky žalobce o velké hmotnosti předmětné klimatizační
jednotky, nosnosti střechy Domu a o případném umístění dalších klimatizačních
jednotek na střechu, posoudil ve smyslu § 119a odst. 1 a § 205a zákona č.
99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s.
ř.“), jako novotu, ke které nemohl přihlížet, neboť ji žalobce řádně neuplatnil
v řízení před soudem prvního stupně, jestliže ji uvedl až ve své závěrečné
řeči, po řádném poučení soudem prvního stupně.
5. Dovolání žalobce (dovolatele) proti citovanému rozsudku odvolacího
soudu není přípustné (§ 237 o. s. ř.), neboť odvolací soud posoudil rozhodnou
otázku užívání společné části Domu žalobcem bez souhlasu ostatních
spoluvlastníků v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu a není
důvod, aby tato rozhodná právní otázka byla posouzena jinak.
6. Podle § 1175 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve
znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), má vlastník jednotky právo
svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i
užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon
stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
7. V rozsudku ze dne 17. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2359/2018, Nejvyšší
soud vyložil, že citované ustanovení vymezuje práva a povinnosti vlastníka
jednotky (srov. § 1159 o. z.) s ohledem na povahu bytového spoluvlastnictví, a
to pozitivně a negativně. Pozitivně je upraveno jeho právo svobodně spravovat,
výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a užívat společné části;
negativní vymezení spočívá v zákazu ztížit jinému vlastníku jednotky výkon
stejných práv a v zákazu ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Obdobné
ustanovení v dřívější právní úpravě (zákon č. 72/1994 Sb.) chybělo. Proto
pravidla pro režim společných částí domu určila judikatura, která formulovala
zásadu, podle níž rozpory při užívání společných prostor měly být podrobeny
především kritériu přiměřenosti (proporcionality); bylo třeba, aby některý ze
spoluvlastníků neužíval společné prostory takovým nežádoucím způsobem, který by
nad míru přiměřenou poměrům ztěžoval či bránil užívání týchž prostor ostatním a
zamezoval nebo komplikoval jim využití prostor, které užívají výlučně. Vzhledem
k subsidiárnímu použití zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění
účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), pak soudní praxe dovodila, že
je namístě aplikace výkladových pravidel převzatých z ustanovení § 127 obč.
zák. (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 23. 12. 2004, sp. zn. 28 Cdo
2062/2003, a z 28. 3. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2062/2010, uveřejněná pod č. C 3192
a C 11043 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
8. S ohledem na uvedenou judikaturu i s ohledem na to, že ustanovení §
1175 o. z. vymezuje práva a povinnosti vlastníka jednotky pouze obecně v
návaznosti na jeho vlastnické právo, přijal Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze
dne 15. 9. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1583/2021, názor, že pro právní režim užívání
společných prostor v rámci bytového spoluvlastnictví lze i nadále aplikovat
zásadu přiměřenosti (proporcionality) stanovenou obecně pro obsah vlastnického
práva (§ 1012 o. z.), případně speciálně pro imise (§ 1013 o. z.), a dovodit,
že vlastník jednotky nesmí užívat společné prostory takovým způsobem, kterým by
nad míru přiměřenou poměrům ztížil užívání těchto prostor ostatním vlastníkům
jednotek. Posouzení, zda jde o výkon práva ztěžující užívání nad míru
přiměřenou poměrům, závisí na úvaze soudu, která bude odrážet individuální
okolnosti každého jednotlivého případu, neboť jde o právní normu s relativně
neurčitou (abstraktní) hypotézou; uvedené posouzení lze přezkoumat jen v
případě jeho zjevné nepřiměřenosti. K citovaným závěrům se Nejvyšší soud
přihlásil např. též v usnesení ze dne 15. 4. 2021, sp. zn. 26 Cdo 3054/2020.
9. V posuzované věci bylo z hlediska skutkového zjištěno (správnost
skutkových zjištění dovolacímu přezkumu nepodléhá, srov. § 241a odst. 1 a
contrario o. s. ř.), že žalovaný je od března roku 2011 vlastníkem bytové
jednotky č. 141/106 ve 4., 5. a 6. nadzemním podlaží předmětného domu a
souvisejícího podílu na společných částech domu a pozemku (337/1347), přičemž
dalšími vlastníky jednotek byli v rozhodné době většinový spoluvlastník A. S.
(2764/4041) a J. S. (266/4041), správu nemovitosti zajišťuje žalobce, který
fungoval podle vzorových stanov a k jeho zápisu do rejstříku došlo až v
červenci roku 2020, ačkoliv vznikl v květnu 2001. Rovněž bylo zjištěno, že
střecha je společnou částí Domu, na níž byla v říjnu 2011 v rámci rekonstrukce
bytové jednotky žalovaného umístěna jedna (shora specifikovaná) klimatizační
jednotka Toshiba, sloužící výhradně jeho bytu. Jednotka byla instalována se
souhlasem A. S., žalovaný ji užíval až do roku 2023, kdy byl správcem vyzván k
jejímu odstranění kvůli plánované rekonstrukci střechy, což odmítl.
10. Za tohoto stavu věci soudy projednávanou věc v souladu se shora
citovanou judikaturou posuzovaly jako konflikt mezi vlastníky jednotek ohledně
užívání společných prostor (střechy) a není nepřiměřený závěr odvolacího soudu
(potažmo soudu prvního stupně), že umístění předmětné klimatizační jednotky
žalovaným na střechu není obtěžováním ostatních vlastníků jednotek nad míru
přiměřenou v bytových domech v daném místě. Soudy správně vzaly v potaz
individuální okolnosti zde souzené věci (klimatizační jednotka nebrání přístupu
na střechu, je připevněna bez narušení střechy, jejím umístěním není ostatním
vlastníkům zabráněno v užívání střechy, uplynutí času, nefunkční shromáždění
vlastníků a praxe spoluvlastníků při užívání střechy).
11. K námitce žalobce o hmotnosti předmětné klimatizační jednotky,
nosnosti střechy Domu a o případném umístění dalších klimatizačních jednotek na
střechu lze uvést, že se jí odvolací soud v souladu s ustálenou judikaturou
jako novotou nezabýval (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2003, sp.
zn. 21 Cdo 818/2003, či ze dne 10. 11. 2010, sp. zn. 21 Cdo 4069/2009) a že
žalobce jejím uplatněním konstruuje stav, který neodpovídá zjištěným
skutečnostem a ze kterého tak nelze vycházet.
12. Nejvyšší soud proto dovolání žalobce podle § 243c odst. 1 o. s. ř.
odmítl.
13. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů
dovolacího řízení odůvodněno (srov. § 243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může
oprávněný podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 4. 2. 2026
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu