26 Cdo 853/2007
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr.
Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Marie Vokřinkové a Doc. JUDr. Věry Korecké,
CSc., ve věci žalobce Ing. V. F., zastoupeného advokátkou, proti žalovanému J.
D., o vyklizení nemovitosti, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod sp. zn.
3 C 256/2004, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne
2. února 2006, č.j. 19 Co 558/2005-92, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 2. února 2006, č. j. 19 Co 558/2005-92,
se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Okresní soud Praha-východ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 12. 5. 2005,
č. j. 3 C 256/2004-67, uložil žalovanému vyklidit dům čp. 122 postavený na
parcele st. č. 65 a parcelu st. č. 65 – zastavěnou plochu a nádvoří, vše k.ú.
L. (dále jen „předmětný dům“ nebo „dům“ a „předmětný pozemek“ nebo „pozemek“)
ve lhůtě do 30 dnů poté, co žalobce zajistí žalovanému náhradní ubytování
(výrok I.), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.).
Po provedeném dokazování měl soud prvního stupně za zjištěné, že žalobce je
vlastníkem předmětného domu a pozemku (hájenky V.), že dům i pozemek užívá
žalovaný, že rozhodnutím ze dne 20. 7. 1978 byl žalovanému přidělen podnikový
byt sestávající z kuchyně a dvou pokojů s příslušenstvím, který se nacházel v
předmětném domě, že žalovaný byt užíval na základě dohody o odevzdání a
převzetí bytu ze dne 9. 4. 1979, že rozsudkem Okresního soudu Praha-východ
vydaným pod sp. zn. 4 C 823/83 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Praze
sp. zn. 11 Co 104/84 mu bylo (k návrhu Středočeských státních lesů) zrušeno
právo užívat předmětný byt (trvale určený pro ubytování pracovníků organizace),
že jeho vyklizení bylo vázáno na zajištění náhradního bytu či ubytování, že
kupní smlouvou ze dne 7. 9. 2001 L. České republiky, s. p. (právní nástupce
Středočeských státních lesů) prodaly předmětný dům a pozemek žalobci, že dne
21. 5. 2002 žalobce a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu (dále jen „předmětná
smlouva“ nebo „smlouva“), že podle této smlouvy žalobce žalovanému pronajal
předmětný dům a pozemek na dobu neurčitou za měsíční nájemné 708,- Kč
(podléhající valorizaci), že náklady na běžné opravy a údržbu měl žalovaný
hradit ze svého (článek 8), že byl povinen pečovat o pronajaté nemovitosti s
péčí řádného hospodáře, nepoškozovat je a včas oznámit pronajímateli potřebu
provedení udržovacích prací nad rámec běžné údržby a případných oprav (článek 9
odst. 1), že pronajatý pozemek byl povinen na své náklady udržovat, zamezit
růstu plevelu a náletových dřevin, neparkovat na něm ani motorová vozidla ani
zemědělské stroje, ani na něm neskladovat bez zvláštního souhlasu žalobce
materiál, zemědělské nářadí ani jiné věci (článek 9 odst. 2), že pokud by
žalovaný přes písemnou výstrahu, soustavně nebo trvale porušoval povinnosti z
nájemní smlouvy, zejména neprováděl běžnou údržbu staveb, zřídil na pronajatém
pozemku bez souhlasu žalobce stavbu, nebo neplnil povinnosti stanovené v čl. 9
odst. 2, opravňovalo by to žalobce (mimo jiné dohodnuté důvody) nájem vypovědět
(článek 14 odst. 4 písm. c/), že žalobce dal žalovanému dopisem ze dne 19. 10.
2003 výstrahu a vyzval ho k odstranění nepovolené stavby, k odvozu materiálu a
strojů z pronajatého pozemku a k likvidaci nebezpečných odpadů, že dopisem ze
dne 8. 9. 2004 (který žalovaný převzal dne 10. 9. 2004) dal žalobce žalovanému
výpověď z nájmu pro neplnění povinnosti údržby pronajatých nemovitostí a
trvající porušování povinností uvedených v článku 9 bod 2 smlouvy, že žalovaný
neprovádí běžnou údržbu (nátěry oken, dveří a malování místností) domu č. p.
122, že v okolí domu je skládka materiálu, stavební suti, železa, povalují se
tam i sudy, pozemek je zaplevelený, nejsou z něho odstraňovány náletové
dřeviny, parkují na něm motorová vozidla a zemědělské stroje a je na něm bez
souhlasu žalobce skladován různý materiál, zemědělské nářadí a jiné věci.
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně po právní stránce uzavřel, že
byly naplněny předpoklady pro skončení nájemního poměru výpovědí pro porušování
povinností vyplývajících z článku 9 odst. 1 a 2 nájemní smlouvy žalovaným.
Vzhledem k tomu, že se v předmětném domě nachází bytová jednotka, vázal soud
prvního stupně (za použití analogie) povinnost žalovaného vyklidit nemovitosti
podle § 712 odst. 5 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném
do 30. 3. 2006 (dále jen „obč. zák.“), na zajištění náhradního ubytování.
K odvolání žalobce i žalovaného Krajský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem
ze dne 2. 2. 2006. č. j. 19 Co 558/2005-92, změnil rozsudek soudu prvního
stupně tak, že žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení před soudy
obou stupňů (výrok II.).
Odvolací soud poté, co zopakoval důkaz listinami (nájemní smlouvou ze dne 21.
5. 2002 a výpovědí z nájmu ze dne 8. 9. 2004) a provedl výslech žalovaného,
učinil zjištění, že žalobce dal žalovanému výpověď z nájmu pouze pro porušování
povinností dohodnutých v článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy. Po právní stránce
uzavřel, že je ujednání nájemní smlouvy obsažené v článku 9 odst. 2 neplatné
podle § 39 obč. zák. pro rozpor „se smyslem ustanovení § 663 a násl. občanského
zákoníku týkající se nájmu nemovitosti za účelem jejího užívání k trvalému
bydlení“. Poukázal na ustanovení § 664 obč. zák., podle něhož je pronajímatel
povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému
užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto
stavu ji svým nákladem udržovat, a dále na ustanovení § 665 odst. 1 obč. zák.,
podle něhož je nájemce oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě;
nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Pro danou věc pak
dovodil, že je-li předmětem nájmu objekt bydlení a k obvyklému způsobu užívání
objektu bydlení patří parkování motorových vozidel na přilehlém pozemku,
skladování materiálu a potřeb souvisejících s běžnou činností nájemce, nelze
platně sjednat způsob užívání pozemku, který přiléhá k domu a který byl rovněž
pronajat, jenž by nájemce v užívání domu podstatně omezil. Takové omezení totiž
znemožňuje, aby mohlo být dosaženo smyslu a účelu nájemní smlouvy. Uzavřel, že
výpověď z nájmu pro porušování povinností, které nebyly platně dohodnuty, není
důvodná a nemohla přivodit skončení nájemního poměru. Žalobce se proto nemůže
domáhat ochrany podle § 126 odst. 1 obč. zák. spočívající ve vyklizení
žalovaného z předmětných nemovitostí. Vzhledem k tomu, že podle jeho zjištění
byla výpověď ze dne 8. 9. 2004 dána jen pro porušování povinností uvedených v
článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy, nezabýval se tím, zda žalovaný porušil ještě
i jiné povinnosti z nájemní smlouvy.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce „dovolání z důvodů uvedených §
237 odst. 1 písm. b) o. s. ř.“ Vytknul odvolacímu soudu, že „neučinil ve věci
správné skutkové závěry, věc rozhodl v rozporu s provedenými důkazy i v rozporu
s hmotným právem“. Podle jeho názoru odvolací soud pominul, že ustanovení §
664 a § 665 odst. 1 obč. zák., upřednostňují smluvní volnost stran a že pokud
se žalovaný smluvně zavázal ponechat pozemek volný, není oprávněn mít na něm
věci, a jestliže je tam přesto má, naplňuje tím výpovědní důvod. Nesouhlasil
proto se závěrem odvolacího soudu o neplatnosti ujednání v článku 9 odst. 2
nájemní smlouvy. Pro případ, že by byl správný právní závěr odvolacího soudu o
neplatnosti uvedeného ujednání, namítal, že způsob užívání předmětného pozemku
žalovaným nelze mít ani za obvyklý. Žalovaný i přes jeho opakovaná upozornění
užívá pozemek ke skladování všeho nepotřebného včetně nebezpečných odpadů.
Poukazoval na to, že ve spisu je založen rozsáhlý fotografický materiál, z
něhož mohl odvolací soud učinit potřebná zjištění o tom, že žalovaný užívá
pozemek v rozporu s obvyklým způsobem. V neposlední řadě namítal, že výpověď z
nájmu byla dána i pro porušování povinností uvedených v článku 9 odst. 1
nájemní smlouvy, ale že uvedenou skutečnost odvolací soud přehlédl a vůbec se
naplněním dalšího výpovědního důvodu nezabýval. Závěrem navrhl, aby byl
napadený rozsudek zrušen.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání poukazoval na to, že mu žalobce neprokázal
hrubé porušování povinností z nájemní smlouvy a že se žalobce nechová jako
řádný hospodář, protože nechává nemovitosti chátrat. Napadený rozsudek proto
považuje za správný.
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou –
účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve
znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky
advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné
podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž
odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího
soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými
dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení
§ 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu
přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a
b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za
následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i
když nebyly v dovolání uplatněny. Existence zmíněných vad tvrzena nebyla a tyto
vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Námitkou, že „Krajský soud v Praze neučinil ve věci správné skutkové závěry,
věc rozhodl v rozporu s provedenými důkazy“ a že odkazuje „i na rozsáhlý
fotografický materiál, který je ve spise založen, který potvrzuje, že …
žalovaný užívá předmětný pozemek způsobem, který nelze označit za obvyklý,
protože i přes opakovaná upozornění … je pozemek užíván jako skládka všeho
nepotřebného včetně nebezpečných odpadů“, žalobce uplatnil dovolací důvod podle
§ 241a odst. 3 o. s. ř.
Podle § 241a odst. 3 o. s. ř. je-li dovolání přípustné podle § 237 odst. 1
písm. a) a b) o. s. ř. [v projednávané věci je dovolání přípustné podle § 237
odst. 1 písm. a) o. s. ř.], popřípadě podle obdobného užití těchto ustanovení
(§ 238 a § 238a), lze dovolání podat také z důvodu, že rozhodnutí vychází ze
skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v
provedeném dokazování.
V projednávané věci odvolací soud nečinil skutková zjištění o porušování
povinnosti žalovaného užívat pozemek obvyklým způsobem, protože vycházel z
toho, že výpověď byla dána jen pro porušování dohodnutých povinností
vyplývajících z článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy. Odvolací soud ostatně nečinil
(vzhledem k tomu, že po právní stránce uzavřel, že je uvedené ujednání
neplatné) ani zjištění o porušování dohodnutých povinností vyplývajících z
článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy. Dovolatel tak napadá skutkové závěry, které
odvolací soud nečinil a z nichž napadené rozhodnutí ani nevychází. Uplatněný
dovolací důvod proto nebyl užit opodstatněně.
Námitkou, že odvolací soud přehlédl, že listina ze dne 8. 9. 2004
obsahuje výpověď z nájmu danou ještě i pro zanedbání povinnosti údržby
pronajatých nemovitostí, žalobce rovněž uplatnil dovolací důvod podle § 241a
odst. 3 o. s. ř. Zjišťuje-li soud obsah právního úkonu, a to i pomocí výkladu
projevů vůle, jde o skutkové zjištění (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího
soudu České republiky ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněného
pod č. 73 v sešitě č. 10 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek,
dále např. rozsudku ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněného
pod č. 46 v sešitě č. 3 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura, a usnesení ze
dne 25. 10. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1682/2003 a ze dne 7. 10. 2004, sp. zn. 26 Cdo
1881/2003).
Za skutkové zjištění, které nemá podle obsahu spisu oporu v provedeném
dokazování, je třeba ve smyslu citovaného ustanovení pokládat výsledek
hodnocení důkazů, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z ustanovení § 132 o.
s. ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nebo z
přednesů účastníků nevyplynuly ani jinak nevyšly za řízení najevo, protože soud
pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány nebo
vyšly za řízení najevo, nebo protože v hodnocení důkazů, popř. poznatků, které
vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, je z hlediska
závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti
logický rozpor, nebo který odporuje ustanovení § 133 až § 135 o.s.ř. Skutkové
zjištění nemá oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, týká-li se
skutečností, které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného
(popřípadě i procesního) práva (srov. Občanský soudní řád, komentář, 5. vydání
2001, nakladatelství C. H. BECK, strana 1003 - 1004).
Jestliže žalobce uvedl ve výpovědi z nájmu ze dne 8. 9. 2004, že důvodem
výpovědi je, že žalovaný přes opakované výzvy neplní své závazky z nájemní
smlouvy zejména „povinnost údržby pronajatých nemovitostí“ a trvající
porušování povinností uvedených v čl. 9 odst. 2 nájemní smlouvy a jestliže v
článku 8 nájemní smlouvy ze dne 21. 5. 2002 je uvedeno „náklady na běžné opravy
a běžnou údržbu hradí nájemce ze svého“ a v článku 9 odst. 1 této nájemní
smlouvy je uvedeno „nájemce je povinen pečovat o pronajaté nemovitosti s péčí
řádného hospodáře, nepoškozovat je a včas oznámit pronajímateli potřebu
provedení udržovacích prací nad rámec běžné údržby a případných oprav“, je z
textu písemné výpovědi zjevné, že žalobce ji dal žalovanému nejen pro
porušování povinností, které vymezil odkazem na článek 9 odst. 2 nájemní
smlouvy, ale i pro porušování dalších povinností „údržby pronajatých
nemovitostí“, které sice nevymezil výslovným odkazem na příslušné články
nájemní smlouvy, ale které obsahově spadají pod články 8 a 9 odst. 1 nájemní
smlouvy. Opačný skutkový závěr odvolacího soudu je v rozporu s obsahem spisu.
Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na řešení předběžné právní otázky, že
ujednání obsažené v článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy je neplatné.
Dovolatel prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s.
ř. právní závěr odvolacího soudu zpochybnil.
Podle § 664 obč. zák. pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci
ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven,
užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat.
Podle § 665 odst. 1 obč. zák. nájemce je oprávněn užívat věc způsobem
stanoveným ve smlouvě; nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení
věci. Pronajímatel je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda
nájemce užívá věc řádným způsobem.
Podle § 39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo
účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Ustanovení § 665 odst. 1 věty prvé obč. zák. je právní normou
dispozitivní povahy, která upřednostňuje dohodu pronajímatele a nájemce o
způsobu užívání pronajaté věci. Jen tehdy, není-li dohodnut způsob užívání,
uplatní se úprava podle § 665 odst. 1 věty druhé obč. zák. a nájemce je
oprávněn užívat pronajatou věc přiměřeně její povaze a určení. Soudní praxe
(srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon
1398/96, uveřejněný v časopise Právní rozhledy, sešit 3, ročník 1999 nebo
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2381/2003) i
právní teorie (srov. např. Knapp., V. a kol.: Občanské právo hmotné. Svazek
II., 3. vydání, Praha, ASPI Publishing, s. r. o. 2002, str. 39) jsou zajedno v
tom, že uzavřely-li subjekty práva smlouvu na základě ustanovení zjevně
dispozitivního charakteru, je třeba v souladu se zásadou autonomie vůle, jíž se
řídí občanskoprávní vztahy (srov. § 2 odst. 3 obč. zák.), z takové smlouvy
vycházet. Zásada pacta sunt servanda (srov. čl. 2 odst. 3 Listiny základních
práv a svobod) se přitom uplatní i tehdy, byla-li by taková smlouva pro
některou ze smluvních stran nevýhodná (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.
2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 55/2004, anebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 7.
2007, sp. zn. 28 Cdo 2893/2007). V dané věci ostatně nelze přehlížet, že
sjednané podmínky smlouvy měly nepochybně vliv na dohodnuté nájemné a nelze je
z těchto souvislostí vytrhávat. Jestliže tedy odvolací soud dovodil, že
sjednaný – omezený – způsob užívání pozemku (oproti obvyklému způsobu jeho
užívání) je ujednáním contra legem (které svým obsahem nebo účelem odporuje
zákonu) a uzavřel-li, že to činí ujednání obsažené v článku 9 odst. 2 nájemní
smlouvy neplatným, je jeho právní posouzení nesprávné.
Lze uzavřít, že posléze uvedený dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř. a
dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byly užity opodstatněně.
Za této situace Nejvyšší soud České republiky rozsudek odvolacího soudu proto
zrušil (§ 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř.) a podle § 243b odst. 3 věty
první o. s. ř. mu věc vrátil k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243d
odst. 1 věta první, § 226 o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o
náhradě nákladů řízení, včetně nákladů řízení dovolacího (§ 243d odst. 1 věta
druhá o. s. ř.).
V dalším řízení se odvolací soud bude zabývat tím, zda byly naplněny
předpoklady stanovené pro použité výpovědní důvody.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 20. listopadu 2008
JUDr. Miroslav F e r á k
předseda senátu