30 Cdo 4249/2015
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla
Vrchy a soudců JUDr. Pavla Pavlíka a Mgr. Víta Bičáka v právní věci žalobce A.
S., zastoupeného Mgr. Josefem Tobiáškem, advokátem se sídlem v Krnově, Hlavní
náměstí 1a, proti žalovaným 1) L. L., a 2) N. L., oběma zastoupeným JUDr.
Vladimírou Šůstkovou Zukalovou, advokátkou se sídlem v Brně, Heršpická 800/6,
za účasti vedlejší účastnice na straně žalované INVESTMENT PREMIER, k. s., se
sídlem v Praze 4, Libušská 313/104, identifikační číslo osoby 251 35 589,
zastoupené JUDr. Pavlem Holubem, advokátem se sídlem v Brně, Kopečná 14, o
určení vlastnictví k nemovitostem, vedené u Okresního soudu v Bruntále, pobočky
v Krnově pod sp. zn. 15 C 73/2010, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského
soudu v Ostravě ze dne 22. dubna 2015, č. j. 8 Co 99/2015-496, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 22. dubna 2015, č. j. 8 Co
99/2015-496, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Ostravě k dalšímu
řízení.
V záhlaví označenému rozsudku Krajského soudu v Ostravě (dále již „odvolací
soud“) a jemu přezkoumávanému rozsudku Okresního soudu v Bruntále, pobočky v
Krnově (dále již „soud prvního stupně“), ze dne 22. října 2014, č. j. 15 C
73/2010-477, předcházel kasační rozsudek Nejvyššího soudu České republiky (dále
již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) ze dne 26. ledna 2010, č. j. 30 Cdo
1918/2008-141. Tímto kasačním rozsudkem Nejvyšší soud zrušil prvně vydaný
rozsudek odvolacího soudu ze dne 22. srpna 2007, č. j. 8 Co 371/2007-112
(kterým byl jako věcně správný potvrzen dále označený prvoinstanční rozsudek),
a prvně vydaný rozsudek soudu prvního stupně, kterým byla zamítnuta žaloba „na
určení, že je žalobce vlastníkem nemovitostí, a to domu čp. 769 v části obce P. C., postaveného na pozemku parc. č. 2135, pozemku parc. č. 2135, pozemku parc. č. 2136 v katastrálním území K.“
Nejvyšší soud rozhodoval o dovolání v procesní situaci, kdy soud prvního stupně
vyšel ze zjištění, že dne 20. dubna 1999 písemným prohlášením podle § 303 a
násl. obch. zák. převzal žalobce s manželkou ručením závazek J. Č. v zájmu
zajištění pohledávky společnosti INVESTMENT PREMIER, k. s. z úvěru podle
smlouvy č. 367 ze dne 20. dubna 1999. Téhož dne byla mezi žalobcem a vedlejší
účastnicí na straně žalované uzavřena kupní smlouva ohledně předmětných
nemovitostí. „Kupní cena byla sjednána částkou 200.000,- Kč, tj. ve výši
odpovídající pohledávky kupujícího i s příslušenstvím poskytnutého úvěru Jiřímu
Čermákovi podle úvěrové smlouvy...a s vypořádáním této kupní ceny podle
ujednání smluvních stran v čl. III. smlouvy.“ Vklad (vlastnického) práva do
katastru nemovitostí ve prospěch vedlejšího účastníka byl proveden podle návrhu
nabyvatele ze dne 20. dubna 1999 s právními účinky vkladu k témuž dni. Rovněž
téhož dne uzavřel vedlejší účastník se žalobcem smlouvu o výpůjčce, jejímž
předmětem byly předmětné nemovitostí. Přípisem ze dne 5. června 2000 bylo z
úvěru povinnému J. Č. a jeho ručitelům oznámeno vedlejší účastnicí na straně
žalované, že v důsledku neplnění platebních povinností dlužníka a povinností
věřitele zaplatit žalobci kupní cenu 200 000 Kč, převede vedlejší účastnice
předmětné nemovitosti na třetí osobu, přičemž dojde k zápočtu kupní ceny vůči
jeho úvěrové pohledávce. Dále soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že
dopisem ze dne 10. června 2000 nabídla vedlejší účastnice žalobci zpětný převod
předmětných nemovitostí za kupní cenu 300 000 Kč v souvislosti se zahájením
soudního řízení o neplatnosti kupní smlouvy k návrhu žalobce (řízení probíhalo
u téhož soudu pod sp. zn. 7 C 155/20000). Podle dalšího zjištění soudu prvního
stupně dne 29. července 2000 „došlo mezi vedlejším účastníkem, žalobcem za
účasti jeho právního zástupce a manželky k sepisu smírného ujednání písemným
přijetím návrhu.
Jeho předmětem je výslovný souhlas žalobce se zpětnou koupí
sporných nemovitostí za kupní cenu 1950 000 Kč s jejím splácením po dobu tří
let ve splátkách po 5 420 Kč, přičemž zpětné vlastnictví přejde na žalobce až
úplným zaplacením této částky...Zároveň smluvní strany stvrdili platnost
předchozí kupní smlouvy uzavřené dne 204. 1999 na základě jejich pravé,
skutečné a svobodné vůle.“ Usnesením téhož soudu prvního stupně ze dne 19. října 2000, č. j. 7 C 155/2000-49, bylo řízení v právní věci žalobce proti
nynější vedlejší účastnici na straně žalované o neplatnost kupní smlouvy ze dne
20. dubna 1999 zastaveno v důsledku zpětvzetí žaloby. Dne 7. února 2002
uzavřela vedlejší účastnice na straně žalované (prodávající) se společností
AVAL PREMIER, s. r. o. (kupující) kupní smlouvu, na základě které došlo k
převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem na kupující, a to za kupní
cenu 220 000 Kč. Soud prvního stupně při rozhodování dále vycházel ze zjištění,
že předmětné nemovitosti jsou ve společném jmění žalovaných 1) a 2). Soud
prvního stupně za takto zjištěného skutkového stavu věci konstatoval, že „nelze
ve prospěch žalobce vyhodnotit jeho tvrzení s námitkou neplatnosti, byť jednání
mezi ním a vedlejším účastníkem, vedoucí téhož dne k uzavření různých smluv
týkajících se sporných nemovitostí, bylo nestandardní a nepochybně pro žalobce
nevýhodné jak z hlediska ručení za závazek nesolventního a nesolidního
dlužníka, tak z hlediska sjednaných postupných převodu sporných nemovitostí a
postupně sjednaných kupních cen za ně.“ Žalobce „jako osoba svéprávná měl mít
na paměti závažnost svého jednání s dopadem na své vlastnictví nemovitých věcí,
ke stvrzení právních úkonů přistupovat odpovědným způsobem se znalostí věci,
kdy mu nikdo z ostatních zúčastněných subjektů nebránil seznámit se s obsahem
jednotlivých smluv a v případě nesouhlasu projevit svou nevůli smlouvy
uzavřít.“ V těchto souvislostech soud prvního stupně dále konstatoval, že
„nelze ve prospěch žalobce akceptovat uzavření sporných smluv s vedlejším
účastníkem v rozporu s dobrými mravy.“ Neztotožnil se s námitkou žalobce stran
propadné zástavní smlouvy „s ohledem na neexistenci jakékoli zástavní smlouvy
týkající se sporných nemovitostí“, též s přihlédnutím k tomu, že žalobcem
připomínaná právní úprava podle § 169 písm. e) obč. zák. nabyla účinnosti až od
1. ledna 2001; stejně nepřípadným shledal soud žalobcův odkaz na institut
zajišťovacího převodu vlastnického práva. Na straně žalobce a žalovaných přitom
nedošlo k žádnému přímému jednání a konkrétním právním úkonům; mezi těmito
účastníky – konstatoval dále soudu prvního stupně – není (žádný) přímý právní
vztah, neboť žalovaní 1) a 2) nabyli vlastnické právo k předmětným nemovitostem
od společnosti AVAL PREMIER s. r. o. na základě shora již cit. kupní smlouvy. Dále Nejvyšší soud při rozhodování o dovolání vycházel ze zjištění, že k
odvolání žalobce odvolací soud shora již označeným rozsudkem podle § 219 o. s. ř. potvrdil jako věcně správný rozsudek soudu prvního stupně.
Odvolací soud se
zcela ztotožnil se skutkovými zjištěními učiněnými soudem prvního stupně, jakož
i s jeho právním posouzením věci, když v podrobnostech odkázal na odůvodnění
písemného vyhotovení soudu prvního stupně. Konstatoval, že v dané věci nelze
dovodit, že by uzavření této smlouvy odporovalo dobrým mravům a že by snad šlo
o obcházení zákona, neboť zákon umožňoval i jiné způsoby zajištění závazku. „V
tomto případě šlo jednoznačně o výraz smluvní volnosti obou účastníků a za
zcela nepřípadný považuje odvolací soud odkaz na ust. § 169 písm. e) o. z. jednak pro jeho neexistenci v době uzavírání smlouvy, jednak proto, že žádná
zástavní smlouva v tomto případě uzavírána nebyla.“
Nejvyšší soud poté dospěl k závěru o přípustnosti i důvodnosti podaného
dovolání žalobcem; proto přistoupil ke zrušení rozhodnutí obou soudů s
následujícím odůvodněním:
„Jak je patrno z odůvodnění písemných vyhotovení rozsudků okresního soudu,
jakož i odvolacího soudu, uvedené soudy se v posuzované věci otázkou tzv. propadné zástavy nezabývaly z toho důvodu, že měly za to (ve stručnosti
shrnuto), že mezi žalobce a vedlejším účastníkem žádná zástavní smlouva
uzavřena nebyla. Zcela však pominuly, že v judikatuře Nejvyššího soudu institut
tzv. propadné zástavy, kromě případů, kdy kupní smlouva, která byla uzavřena za
účelem, aby pohledávka kupujícího zástavního věřitele byla uspokojena tím, že
na něj přejde vlastnictví prodávajícího zástavního dlužníka k zástavě (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. ledna 2005, sp. zn. 29 Odo 928/2003,
in www.nsoud.cz), byl synonymizován i s případy uzavření kupní smlouvy ve vazbě
na uzavřenou smlouvu o půjčce. Jednalo se o případy, kdy účastníci sice
přistoupili k uzavření kupní smlouvy, avšak jejím smyslem, resp. stimulem
takového (formálně navenek vyjádřeného) právního jednání bylo dosažení jiného
hospodářského účelu. Případy takového druhu jsou např. postiženy v rozsudku
Nejvyššího soudu ze dne 25. března 2008, sp. zn. 33 Odo 38/2006, v němž
dovolací soud zaujal následující právní názor, od nějž není důvodu se ani v
této věci jakkoli odchylovat: ‚Za situace, kdy žalovaní stejného dne, kdy
půjčili žalobcům finanční částku na dobu jednoho měsíce, uzavřeli i kupní
smlouvu, dle níž mělo dojít k převodu vlastnického práva k nemovitostem ze
žalobců, na žalované až poté, co se žalobci ocitnou v prodlení s vrácením
půjčky, jednalo se o tzv. propadnou zástavu, neboť smyslem a účelem kupní
smlouvy nebyla koupě nemovitosti, ale splnění závazku ze smlouvy o půjčce
převodem nemovitosti.‘ Judikovaným závěrem sneseno na tento případ bylo ve
skutkové konstelaci, kdy žalobce společně se svou manželkou uzavřeli s
vedlejším účastníkem dne 20.
dubna 1999 prohlášení ručitelů a v týž den
současně žalobce coby výlučný vlastník s vedlejším účastníkem uzavřel ještě
kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětným
nemovitostem na vedlejšího účastníka, kdy vypořádání kupní ceny bylo vázáno na
(ne)splacení úvěru, v kterémžto vztahu žalobce participoval jako ručitel,
nezbytné se důsledně zabývat otázkou, zda předmětná kupní smlouva nenaplňuje
znaky tzv. propadné zástavy.“
Poté soud prvního stupně rozsudkem ze dne 22. října 2014, č. j. 15 C
73/2010-477, opět zamítl žalobu „na určení, že žalobce je vlastníkem
nemovitostí pozemku p. č. 2135 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1179 m2,
jehož součástí je stavba č. p. 769 – objekt bydlení v části obce P. C. stojící
na p. č. 2135 a pozemku p. č. 2136 zahrada o výměře 331 m2, to vše v obci K.,
k. ú. O. P., zapsáno v katastru nemovitostí pro Moravskoslezský kraj,
pracoviště v Krnově na LV č. 200 pro obec Krnov, k. ú. Opavské Předměstí“ (dále
též „předmětné nemovitosti“), a dále rozhodl o náhradě nákladů řízení před
soudy všech stupňů. Soud prvního stupně nedospěl k závěru, že by kupní smlouva
ze dne 20. dubna 2009, uzavřená mezi žalobcem (prodávajícím) a společností
INVESTMENT PREMIER, k. s. (kupující) byla podle § 39 obč. zák. absolutně
neplatná, neboť „smlouvu nelze posuzovat podle právní úpravy, které
neexistovala v době jejího uzavření, tedy podle § 169 písm. e) občanského
zákoníku.“ Dodal, že „K nedostatku dobré víry žalovaných žalobce nebyly v
řízení zjištěny žádné relevantní skutečnosti, které by svědčily nedostatku
dobré víry.“
K odvolání žalobce odvolací soud rozsudkem ze dne 22. dubna 2015, č. j. 8 Co
99/2015-496, meritorní výrok I. a dále nákladový výrok IV. rozsudku soudu
prvního stupně potvrdil, zbylé prvoinstanční nákladové výroky změnil způsobem
obsaženým v rámci výroku II., a dále výroky III. a IV. rozhodl o náhradě
nákladů odvolacího řízení. Odvolací soud se ztotožnil s právním názorem soudu prvního stupně, že kupní
smlouva uzavřená mezi žalobcem a vedlejší účastnicí na straně žalované ze dne
20. dubna 1999, je platná. Pokud žalobce tvrdil, že jeho skutečným úmyslem
nebylo převést nemovitosti na vedlejší účastnici na straně žalované, „pak toto
podle názoru odvolacího soudu bylo vyvráceno jednak tím, že žalobce sám podal
návrh na vklad vlastnického práva včetně doložení listin, na základě nichž
došlo k prodeji nemovitostí. Nelze přehlédnout ani tu skutečnost, že žalobce
uzavřel s vedlejším účastníkem na straně žalovaných smír, v němž výslovně
uvedl, že vlastnické právo k nemovitostem bylo platně převedeno na kupující
společnost INVESTMENT PREMIER, k. s., a to na základě pravé, skutečné a
svobodné vůle podle kupní smlouvy z 20. 4. 1999...“ Odvolací soud ani
neshledal, že by kupní smlouva měla charakter smlouvy lichevní a byla z tohoto
důvodu absolutně neplatná. Rovněž ani neshledal absolutní neplatnost převodní
smlouvy pro tzv. neúměrné zkrácení kupní ceny. Odvolací soud v závěru odůvodnění písemného vyhotovení svého rozhodnutí uvedl,
že i kdyby učinil závěr o absolutní neplatnosti převodní smlouvy, bylo by s
ohledem na judikaturu Ústavního soudu (ve věcech sp. zn. II. ÚS 165/2011 a sp. zn. I. ÚS 2219/2012) nezbytné zkoumat dobrou víru nabyvatelů (žalovaných)
vlastnického práva k předmětným nemovitostem. V této souvislosti pak
konstatoval, že „V tomto konkrétním případě žalovaní prokázali dobrou víru,
když vycházeli ze zápisu v katastru nemovitostí, v němž byl zapsán jako
vlastník Aval Premier, který se prokázal řádným nabývacím titulem, na
nemovitostech nevázla žádná omezení a žalovaní neměli žádný důvodu pochybovat o
vlastnickém právu prodávajícího. Na tom nic nemůže změnit ani výslech 1. žalovaného u Policie ČR, na který žalobce odkazoval. O tom, že neměli
pochybnosti o vlastnickém právu prodávajícího, svědčí i to, že žalovaní
nemovitosti zrekonstruovali, zhodnotili, jak vyplývá ze znaleckého posudku Ing. P. Ž., a že do nemovitosti investovali značné finanční prostředky. Pokud by
měli nějaké pochybnosti o svém vlastnickém právu, nepochybně by tak neučinili.
Nelze přehlédnout ani tu skutečnost, že žalobce se určení vlastnického práva k
nemovitostem domáhal až v době, kdy se mu nedařilo nemovitosti odkoupit, a to
proto, že neplatil řádně kupní cenu a navíc se tohoto určení domáhá v době, kdy
došlo ke značnému zhodnocení domu, což považuje odvolací soud za spekulativní. S ohledem na to, že žalobce není solventní, což lze dovodit z toho, že řádně
nezaplatil kupní cenu za zpětný odkup nemovitosti, stěží by mohl případné
vložené investice žalovaným vrátit. Žalovaní tedy domek užívají cca 13 let,
řádně si ho opravili a zrekonstruovali a odvolacímu soudu se jeví
nespravedlivé, aby v takovém stavu získal znovu nemovitosti žalobce.“
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dále též „dovolatel“)
prostřednictvím svého advokáta včasné dovolání, z jehož obsahu vyplývá, že
dovolatel uplatňuje dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř., přičemž
předpoklad přípustnosti dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř. je spatřován v tom,
že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení právní otázky
neplatnosti kupní smlouvy ze dne 20. dubna 1999 (z hlediska posouzení, zda
vykazuje znaky tzv. propadné zástavy), při jejímž řešení se odvolací soud
odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, na kterou dovolatel
odkazuje (rozhodnutí dovolacího soudu ve věcech sp. zn. 30 Cdo 1373/2009, sp. zn. 33 Odo 38/2006, sp. zn. 30 Cdo 1685/2014). Dovolatel poukazuje na skutkové
okolnosti případu a učiněné právní úkony, které podle jeho názoru (v souhrnu)
svědčí o uzavření tzv. propadné zástavy. Odvolací soud zcela pominul, že v
judikatuře Nejvyššího soudu je institut propadné zástavy spojován i s případy
uzavření kupní smlouvy ve vazbě na uzavřenou smlouvu o půjčce. „Od počátku
řízení dovolatel tvrdil, že kupní smlouvu uzavřel při podpisu ručitelského
prohlášení a stejně tak uzavřel smlouvu o výpůjčce nemovitostí, která
dovolatele opravňovala převedené nemovitosti dále užívat, až do splacení úvěru,
potom měly být nemovitosti převedeny zpět do vlastnictví dovolatele. Dovolatel
od samého počátku ‚podepisoval všechny uvedené listiny‘ jako součást zajištění
předmětného úvěru v přímé souvislosti s ručitelským prohlášením, a protože
nebylo vůlí dovolatele nemovitosti prodat, dovolatel také ani nemohl
‚přistoupit na kupní cenu uvedenou ve smlouvě‘, jak je odkazováno v napadeném
rozsudku, protože dovolatel uvedenou částku nepovažoval za kupní cenu, když
nemovitosti prodávat nechtěl.“ Z těchto důvodů proto dovolatel navrhl, aby
Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc odvolacímu soudu
vrátil k dalšímu řízení, případně aby rozhodnutí změnil a podané žalobě
vyhověl. Žalovaní v písemném vyjádření odmítli uplatněnou dovolací argumentaci, maje za
to, že oběma soudy byla právní věc projednána i z pohledu případné neplatnosti
předmětné kupní smlouvy podle § 39 obč. zák. (z pohledu tzv. propadné zástavy),
a to v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu. Dovolání tudíž není přípustné. Navrhli, aby dovolací soud dovolání odmítl a žalovaným přiznal právo na náhradu
nákladů dovolacího řízení.
Vedlejší účastnice na straně žalované ve svém písemném vyjádření k dovolání
uvedla, že předmětné stanovisko dovolatele (k otázce neplatnosti předmětné
kupní smlouvy) bylo již v průběhu řízení přezkoumáno a soudem odůvodněno. Oba
soudy se podrobně zabývaly jednotlivými instituty, judikaturou v návaznosti na
tvrzení žalobce, ale i ostatních účastníků řízení. Z tohoto důvodu vedlejší
účastnice navrhla, aby dovolací soud dovolání žalobce odmítl, případně je
zamítl. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) dospěl k závěru, že dovolání
žalobce je – jak bude rozvedeno níže – ve smyslu § 237 o. s. ř. přípustné a je
i důvodné. Nejvyšší soud předně předesílá, že podle hlavy II. – ustanovení přechodných a
závěrečných – dílu 1 – přechodných ustanovení – oddílu 1 – všeobecných
ustanovení - § 3028 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku,
tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní
poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i
práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se
však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Protože k předmětným majetkovým transakcím došlo před 1. lednem 2014,
postupoval dovolací soud při posouzení tohoto nároku podle příslušných
ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“). Dovolatel v podaném dovolání namítá (ve stručnosti shrnuto z jeho dovolací
argumentace), že skutkové okolnosti v dané věci – s přihlédnutím k ustálené
judikatuře dovolacího soudu - jednoznačně vedou k závěru o absolutní
neplatnosti kupní smlouvy ze dne 20. dubna 1999 (dále též „předmětná kupní
smlouva“), na základě které dovolatele prodal předmětné nemovitostí vedlejší
účastnici na straně žalované. Soud prvního stupně mimo jiné provedl dokazování následujícími důkazy:
1) Prohlášením ručitelů ze dne 20. dubna 1999, uzavřeným mezi vedlejší
účastnicí na straně žalované (věřitelkou) a dovolatelem a jeho manželkou J. S. (ručitelé), v níž se:
a) v čl. I. uvádí: „Na základě této listiny ručitelé (společné jmění manželů)
prohlašují společnosti, že uspokojí závazek klienta: J. Č., IČO.... vůči
společnosti popsaný v Čl. II tohoto prohlášení, jestliže jej tento vůči
společnosti nesplní“
b) v čl. II. uvádí: „Tímto prohlášením se zajišťuje pohledávka vzniklá
společnosti vůči výše uvedenému klientovi na základě Smlouvy o úvěru č. 367 ze
dne 20. 4. 1999....“
c) v čl. III uvádí: „Ručitelé prohlašují, že za klienta uspokojí jeho závazek
vůči společnosti, a to plně do 10-ti dnů od písemné výzvy společnosti, jestliže
klient sám v době splatnosti nezaplatí dluh, který mu vznikl ze Smlouvy o úvěru
uvedené výše v Čl. II tohoto prohlášení....“
2) Kupní smlouvou ze dne 20. dubna 1999, uzavřenou mezi dovolatelem
(prodávajícím) a vedlejší účastnicí na straně žalované (kupující), jejímž
předmětem byl prodej předmětných nemovitostí, v níž se:
a) v čl. II. uvádí: „Prodávající prodává nemovitosti uvedené v Čl.
I této
smlouvy...za dohodnutou kupní cenu 200.000,- Kč...straně kupující... Kupní cena předmětných nemovitostí...odpovídá výši pohledávek včetně
příslušenství vyplývajících z poskytnutého úvěru dle Smlouvy o úvěru č. 367 ze
dne 20. 4. 1999, podepsané v Brně, uzavřené mezi klientem: J. Č. ... coby
dlužníkem se spoluurčením:
1) A. S. ... 2) J. B. ... 3) J. S. ... a INVESTMENT PREMIER k. s., jako kupujícím, coby věřitelem, a to je dni
uzavření této smlouvy, tedy částce 200.000,- Kč... Výši dohodnuté kupní ceny je možno změnit dle Čl. III této kupní smlouvy...“
b) v čl. III uvádí: „V případě nesplacení úvěru na základě Smlouvy o úvěru
specifikované v Čl. II této smlouvy bude dohodnutá kupní cena dle této kupní
smlouvy započtena s pohledávkou vyplývající z tohoto nesplaceného úvěru. Rozdíl mezi pohledávkou a dohodnutou kupní cenou bude uhrazen kupujícím z
výnosu realizace prodeje předmětu této kupní smlouvy třetí osobě (jestliže
realizovaná kupní cena při prodeji třetí osobě bude nižší než dohodnutá kupní
cena stanovená v Čl. II, snižuje se tato kupní cena na úroveň kupní ceny
realizované při prodeji třetí osobě)... V případě splacení úvěru dle Smlouvy o úvěru...je kupující povinen zaplatit
stanovenou kupní cenu do tří měsíců od splacení úvěru s příslušenstvím... Prodávající prodávají nemovitosti uvedené v Čl. I. této smlouvy s výhradou, že
kupující nabídne prodávajícímu tyto nemovitosti ke koupi v případě jejich
prodeje... Současně smluvní strany sjednaly právo zpětné koupě pro prodávajícího ohledně
převáděných nemovitostí na dobu určitou, a to do 30. 12. 1999...“
3) Smlouvou o výpůjčce ze dne 20. dubna 1999, uzavřenou mezi vedlejší
účastnicí na straně žalované (půjčitelkou) a dovolatelem (vypůjčitelem), v níž
se v čl. I. uvádí, že: „Půjčitel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem
nemovitých věcí (poznámka dovolacího soudu: předmětných nemovitostí) ...a tyto
vypůjčuje výše uvedenému vypůjčiteli. Vypůjčitel má právo nemovitou věc po
dohodnutou dobu, a sice do 30. 12. 1999 bezplatně užívat...“
4) Dopisem vedlejší účastnice na straně žalované ze dne 11. listopadu 1999,
který byl adresován dovolateli a jeho manželce J. S. a ve znělce věci označen
„Věc: Vyjádření k úvěru“, v němž se mimo jiné uvádí:
„...Dne 20. 4. 1999 byla podepsána smlouva o úvěru č. 367 mezi společností
INESTMENT PREMIER k. s. a J. Č. ..., přičemž Vy jste se akceptací uvedené
Smlouvy o úvěru a podpisem prohlášení ručitelů stali ručiteli závazku
plynoucího z výše uvedené Smlouvy o úvěru. Jelikož není doposud závazek dle
smluvních ujednání ze strany klienta hrazen, přistupuje naše společnost na
základě Vašeho ručitelského závazku ze dne 20. 4. 1999k těmto variantám řešení:
1. uhrazení závazku Vámi... 2. uhrazení závazku realizací nemovitého majetku: objekt bydlení čp. 769 P. C. na pozemku ...p. č. 2135...pozemek...p. č. 2135...a pozemek p. č. 2136...v
katastrálním území O. P. ...sloužící jako zajišťovací převod práva formou kupní
smlouvy ze dne 20. 4. 1999. Bude Vám ponechána lhůta 30-ti dnů na to, abyste
sami našli na uvedenou nemovitost kupce a Vy tak budete moci sami zajistit co
nejvýhodnější prodej.
Pokud se tak nestane, bude podána nabídka na prodej ze
strany IP k. s. přes realitní kanceláře, přičemž veškeré náklady spojené s
prodejem budou odečteny od celkové ceny, za kterou se nemovitost prodává...“
5) Dopisem vedlejší účastnice na straně žalované ze dne 5. června 2000, který
byl adresován dovolateli a ve znělce věci označen „Oznámení o částečném
započtení pohledávek“, v němž se mimo jiné uvádí:
„Na základě smlouvy o úvěru č. 367...měl věřitel (roz. vedlejší účastnice na
straně žalované) vůči J. Č. ke dni 16. 5. 2000 pohledávku v celkové výši
622.546,- Kč. Ručitelem ze smlouvy o úvěru jsou A. S., .J. S., J. V. Na základě kupní smlouvy uzavřené dne 20. 4. 1999...má věřitel povinnost
zaplatit sjednanou kupní cenu ve výši 200.000,- Kč za prodané nemovitosti.... Dlužník J. Č. si neplnil své povinnosti ze smlouvy o úvěru...a proto po
dodržení všech ustanovení výše uvedené smlouvy o úvěru a kupní smlouvy bude
zrealizován prodej nemovitostí...ze společnosti INVESTMENT PREMIER k. s. na
třetí osobu... Ve smyslu čl. III bodu 1 výše citované kupní smlouvy ze dne 20. 4. 1999
započetla společnost INESTMENT PREMIER k. s. ke dni 16. 5. 2000 část své
pohledávky z výše uvedené smlouvy o úvěru č. 367 ve výši 200.000,- Kč vůči Vaší
pohledávce ve výši 200.000,- Kč, coby dohodnuté kupní ceně z citované kupní
smlouvy...“
6) Úředním záznamem o podaném vysvětlení podle § 158 odst. 5 tr. ř. ze dne 21. května 2002, který byl sepsán u Policie České republiky, Obvodního oddělení
Krnov, pod ČTS: ORBR-267/KR-TČ-2002, s žalovaným 1), a v němž se mimo jiné
uvádí:
„Já znám firmu AVAL PREMIUM s. r. o., znám jí ze svého okolí, pokud vím, tak se
jedná o finanční firmu, mimo jiné půjčují krátkodobé finance – úvěry. Někdy před Vánocemi roku 2001 za mnou byla neteř (nebudu jí uvádět), tato mi
říkala, že...na ul. Ch. v K. asi bude na prodej rodinný domek, že firma AVAL
půjčila asi majitelům peníze a tito asi, že nesplácejí úvěr, a zřejmě o dům
přijdou... Asi někdy v únoru...jsem pak sepsal se zástupcem fa. AVAL panem V. předkupní
smlouvu na uvedený dům na ul. Ch. č. 35 v K. ...“
7) Kupní smlouvu ze dne 7. února 2002, na základě které vedlejší účastnice na
straně žalované prodala předmětné nemovitosti obchodní společnosti AVAL
PREMIER, s. r. o., a to za kupní cenu 220.000,- Kč. 8) Kupní smlouvou ze dne 2. května 2002, na základě které obchodní společnost
AVAL PREMIER, s. r. o. prodala předmětné nemovitosti žalovaným za kupní cenu
400.000,- Kč. V čl. II. této smlouvy „Kupující prohlašují, že se seznámili se
stavem předmětných nemovitostí její obhlídkou, na místě samém...“
9) Předávacím protokolem ze dne 23. července 2002, v němž se mimo jiné uvádí,
že „Pan Antonín Skopal se dohodl s panem L. na termínu 30. 7. 2002, do kdy
vyklidí své movité věci z nemovitosti P. C. č. p. 769...“
10) Výslechem svědkyně L. S. (neteře žalovaného 1/), která při jednání před
soudem prvního stupně dne 10. dubna 2013 mimo jiné vypověděla, že pracovala u
obchodní společnosti AVAL PREMIUM, s. r. o. V této právní věci odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) posuzoval,
zda kupní smlouva ze dne 20.
dubna 1999, jíž měl dovolatel převést na vedlejší
účastnici na straně žalované předmětné nemovitosti, splňovala zákonem
předepsané náležitosti a byla tedy platná či nikoliv. Podle § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět
koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a
zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Dovolatel od samého počátku řízení popíral, že by uzavřením kupní smlouvy
sledoval učinit převod svého vlastnického práva na vedlejší účastnici na straně
žalované a svůj stimul, proč přistoupil k uzavření kupní smlouvy, již obsáhle
vyložil v rámci žalobních tvrzení. Již ze samotného textu této kupní smlouvy se zčásti podává důvod, proč
účastníci k jejímu uzavření přistoupili. Kupní cena totiž byla odvozována od
výše pohledávek podle smlouvy o úvěru č. 367 rovněž z téhož dne, k němuž
dovolatel se svou manželkou přistoupili coby ručitelé dlužníka J. Č., a to vůči
věřitelce – kupující (nynější) vedlejší účastnici na straně žalované. Doslova
bylo v kupní smlouvě také ujednáno, že v případě nesplacení úvěru bude
dohodnutá kupní cena podle této smlouvy započtena s pohledávkou vyplývající z
tohoto úvěru. Při uzavření kupní smlouvy se tedy nejednalo o vypořádání kupní
ceny formou započtení již existující pohledávky kupující za prodávajícím. Jestliže Nejvyšší soud v předchozím kasačním rozhodnutí neměl prostoru pro
verifikaci právně rozhodných okolností, jež se upínaly k předmětné kupní
smlouvě, pak na podkladě nově vydaných rozhodnutí obou soudů, se uvedené
souvislosti obnažily do té míry, že Nejvyšší soud nemá žádné pochybnosti o tom,
že kupní smlouva ze dne 20. dubna 1999 je ve smyslu § 39 obč. zák. absolutně
neplatná. Z dopisu vedlejší účastnice na straně žalované ze dne 11. listopadu 1999,
adresovaného dovolateli, jasně vyplývá, že úmyslem této obchodní společnosti
nebylo koupit od dovolatele předmětné nemovitosti ve smyslu § 588 obč. zák.,
nýbrž realizovat (zákonem nepřípustným způsobem) zajišťovací převod
vlastnického práva k předmětným nemovitostem, který měl představovat pro
vedlejší účastnici na straně žalované zajištění její pohledávky z předmětného
úvěru. Této vůli zmíněné obchodní společnosti svědčí již shora popsané
(nestandardní) ujednání v předmětné kupní smlouvě, fakt, že týž den byla s
dovolatelem uzavřena „smlouva o výpůjčce“, podle které mohl dovolatel předmětné
nemovitosti do stanoveného termínu užívat, jakož i další úkony ze strany
vedlejší účastnice týkající se např. realizace úhrady její pohledávky
dovolatelem a jeho manželkou formou výběru ze dvou variant, z nichž druhá de
facto představovala realizaci prodeje předmětných nemovitostí třetí osobě s
možným vyplacením rozdílu mezi kupní cenou a předmětnou pohledávkou dovolateli
(typický znak zajišťovacího převodu – hyperrocha). Protože v případě předmětného převodu nemovitostí zapsaných v katastru
nemovitostí bylo esenciální dodržet písemnou formu ve smyslu § 46 odst. 1 obč. zák., a jelikož právní institut zajištění závazků převodem práva (a tedy i
převodem vlastnického práva k nemovitému majetku) ve smyslu § 553 odst. 1 a 2
obč. zák.
bylo možné zrealizovat toliko mezi (převádějícím) dlužníkem a
(nabývajícím) věřitelem, je zjevné, že v daném případě účastníci uzavřenou
kupní smlouvou ze dne 20. dubna 1999 sledovali zcela jiný právní následek, a to
dosažení „zajištění“ předmětné pohledávky kupující, čímž se však dopustili ve
smyslu § 39 obč. zák. obcházení zákona, pročež je uvedená smlouva od samého
počátku absolutně neplatná, nezávisle na tom, zda účastníci takový možný právní
důsledek při uzavření smlouvy vůbec dovozovali (k tomu srov. např. rozsudek
Nejvyššího soudu ze dne 13. března 2003, sp. zn. 22 Cdo 505/2002, in
http://nsoud.cz), a nezávisle i na tom, zda účastníci posléze písemně
deklarovali, že tuto smlouvu považují za platnou, neboť (prý) vyjadřuje jejich
pravou vůli etc. Jen pro úplnost se poznamenává, že i při odhlédnutí od shora uvedeného by
nezbylo, než dovodit absolutní neplatnost této kupní smlouvy, a to již pro
absenci určitého ujednání o kupní ceně. V kupní smlouvě je totiž sice uvedeno,
že kupní cena činí 200.000,- Kč, současně však smlouva obsahuje také ujednání,
že „Výše kupní ceny je možno změnit dle Čl. III“, a to v souvislosti s
případným prodejem předmětných nemovitostí třetí osobě, a to tak, že „jestliže
realizovaná kupní cena při prodeji třetí osobě bude nižší než dohodnutá kupní
cena stanovená v čl. II, snižuje se tato kupní cena na úroveň kupní ceny
realizované při prodeji třetí osobě.“ Uvedená textace je tak typickým projevem
neurčitého – a tedy ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. absolutně neplatného –
ujednání, kdy kupní cena coby obligatorní náležitost kupní smlouvy by podle
tohoto ujednání mohla být dokonce po vkladu vlastnického práva do katastru
nemovitostí změněna v souvislosti s nejistou událostí, což je pochopitelně
nepřípustné. Z vyložených důvodů je tedy zřejmé, že podané dovolání je důvodné, neboť
odvolací soud na základě skutkových zjištění dospěl k nesprávnému právnímu
posouzení věci při řešení právní otázky platnosti předmětné kupní smlouvy. Důvody pro změnu napadeného rozsudku odvolacího soudu ve smyslu § 243d písm. b)
o. s. ř. ovšem splněny nebyly, neboť v daném případě je třeba se pečlivě
zabývat tím, zda žalovaní nabyli předmětné nemovitosti na základě jiného právně
relevantního důvodu. Odvolací soud přitom – zcela ignorujíc judikaturu
Nejvyššího soudu v řešení právní otázky „nemo plus iuris“ - v závěru odůvodnění
svého písemného vyhotovení rozsudku, s odkazem na judikaturu Ústavního soudu,
naznačil, že i kdyby předmětná kupní smlouva byla postižena absolutní
neplatností, svědčila by žalovaným dobrá víra a bylo by jim beztak potřeba
poskytnout ochranu jejich vlastnickému právu. S ohledem na nynější právní názor
Nejvyššího soudu však odvolací soud bude muset – pokud hodlá přisvědčit
judikatuře Ústavního soudu, která v současné době je již ustálená v závěru o
možnosti nabytí nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí nabyvatelem
jednajícím v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí – pečlivě vycházet
především z nálezu Ústavního soudu ze dne 17. dubna 2014, sp. zn. I.
ÚS
2219/2014, v němž český orgán ochrany ústavnosti (v podstatě poprvé) definoval
skutkovou podstatu nabytí nemovitosti od nevlastníka, tedy popsal znaky, při
jejich osvědčení je zapotřebí přistoupit k takovému právně kvalifikačnímu
závěru. Z toho ovšem také pramení, že v řešení právní otázky nabytí nemovitosti
od nevlastníka nemohou si obecné soudy samy svévolně stanovovat kritéria či
znaky, při jejichž osvědčení lze na danou právní otázku odpovědět kladně, nýbrž
musejí – pokud chtějí sledovat judikaturu Ústavního soudu v této materii,
především posledně zmíněný nález Ústavního soudu a na něj navazující judikaturu
-odpovídajícím způsobem reflektovat předmětnou judikaturu Ústavního soudu
(senát 30 Cdo Nejvyššího soudu přitom v této souvislosti považuje za korektní
sdělit, že v době vydání tohoto rozsudku předložil velkému senátu
občanskoprávního a obchodního kolegia příslušnou dovolací věc s návrhem, aby
velký senát se v následně vydaném rozhodnutí odchýlil od své dosavadní
judikatury v řešení otázky „nemo plus iuris“, byť jím zaujímané stěžejní právní
argumenty nebyly dosud v judikatuře Ústavního soudu překlenuty, a tedy v tomto
směru raději reflektoval ustálenou judikaturu Ústavního soudu). Při posuzování dobré víry žalovaných pak jako zásadně významná prostupuje
okolnost, že žalovaný 1) ještě před uzavřením kupní smlouvy s obchodní
společností AVEL PREMIER, s. r. o., obdržel od své neteře (v prvoinstančním
řízení vyslechnuté svědkyně Lenky Sedláčkové) významnou informaci, že posledně
uvedená obchodní společnost půjčila majitelům předmětných nemovitostí peníze a
kteří „zřejmě přijdou o dům.“ (i tato informace – ve světle shora již
vyložených důkazů – svědčí o tom, že předmětné strany zamýšlely učinit převod
vlastnického práva k uvedeným nemovitostem coby formu „zajištění“ předmětného
závazku). Z obsahu spisu dále vyplývá, že v inkriminovaném období byl na
předmětné adrese stále evidenčně hlášen syn žalovaných R. S. (není jisté, zda
se s žalovaným 1/ kontaktoval ještě před uzavřením kupní smlouvy ze dne 2. května 2002), takže se zde kumulovalo poměrně dost významných okolností, které
měly žalované vést k patřičné obezřetnosti před vlastní majetkovou transakcí. Jsou zde tudíž pochybnosti o dobré víře žalovaných, takže bude nyní na
odvolacím soudu, aby – míní-li posuzovat podmínky skutkové podstaty nabytí
nemovitosti od nevlastníka ve smyslu ustálené judikatury Ústavního soudu –
odpovídajícím způsobem posuzoval tvrzenou dobrou víru žalovaných, a to ve
světle shora připomenutých okolností a námitek, jež dovolatel v průběhu
dosavadního řízení činil. Odvolacímu soudu se přitom připomíná, že existence
dobré víry není bez dalšího založena tím, že nabyvatelé při majetkové transakci
vycházejí ze stavu zápisů v katastru nemovitostí (takový závěr ostatně nečiní
ani Ústavní soud ve své judikatuře v předmětné materii). Z vyložených důvodů proto Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího soudu
podle § 243e odst. 2 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
S
ohledem na délku řízení a nezbytnost v dané věci co nejdříve rozhodnout, a to v
procesní situaci, kdy prakticky všechny v úvahu přicházející důkazy byly již
provedeny, dovolací soud nepřistoupil i ke kasaci prvoinstančního rozsudku. Odvolací soud je ve smyslu § 243g odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř. vázán právními názory dovolacího soudu v tomto rozhodnutí vyslovenými. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud v rámci
nového rozhodnutí ve věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.). Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.